广东省2016年房地产估价师《相关知识》：禁止参与竞买规则考试试题.doc
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广东省2016年房地产估价师《相关知识》：
禁止参与竞买规则考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023．04
B：
4074．10
C：
4768．50
D：
5652．09
E：
工业用地的监测点评估价格
2、不属于法人成立必须具备的条件是__。
A．独立承担法律责任
B．依法成立
C．必要的经费
D．自己的名称、组织机构和场所
3、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
A．开发利润率
B．财务利润率
C．项目利润率
D．成本利润率
4、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。
（2009年试题）
A：
80
B：
160
C：
200
D：
240
E：
执行层的组织协调
5、临界点分析和保本点分析的主要差异在于。
A：
变动成本的设置
B：
平衡点的设置
C：
固定成本的设置
D：
产销量的不同
E：
借款合同
6、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。
A：
3868.92
B：
4000.00
C：
4072.54
D：
4286.89
E：
工业用地的监测点评估价格
7、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作。
A：
公平、公正
B：
诚实信用
C：
公开
D：
估价对象的合法权益
E：
工业用地的监测点评估价格
8、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。
A：
建筑红线后退距离
B：
建筑控制高度
C：
建筑密度
D：
用地面积
E：
执行层的组织协调
9、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。
A：
省级人民政府
B：
市、县人民政府
C：
市、县人民政府土地管理部门
D：
乡镇人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。
注册有效期为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
执行层的组织协调
11、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门
B．建设部门
C．房管部门
D．开发企业
12、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。
A：
中位数
B：
简单算术平均数
C：
众数
D：
加权算术平均数
E：
工业用地的监测点评估价格
13、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
14、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
15、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。
A：
房地产供需
B：
房地产的预期未来收益
C：
房地产预测的开发完成后的价值
D：
土地利用价值
E：
工业用地的监测点评估价格
16、固定资产投资是指包括__的投资。
A．购买原材料
B．购买燃料动力
C．购备品备件
D．购买机器设备
17、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。
A：
40㎡
B：
8㎡
C：
16㎡
D：
5㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
18、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。
A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
19、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
20、伸缩缝的宽度一般采用mm。
A：
10一20
B：
20~30
C：
40~50
D：
50—60
E：
执行层的组织协调
21、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
22、网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。
A：
质量控制
B：
成本控制
C：
进度控制
D：
合同管理
E：
借款合同
23、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】
A：
未知的需要求取的待开发房地产的价值
B：
投资者购买待开发房地产应负担的税费
C：
销售税费
D：
开发成本和管理费用
E：
工业用地的监测点评估价格
24、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．渗透定价法
25、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。
（2005年试题）
A：
行业基准收益率
B：
政府政策
C：
通货膨胀率
D：
内部收益率
E：
投资者的目标收益率
2、以下属于收益性房地产的有。
A：
私人宅邸
B：
农地
C：
厂房
D：
公寓
E：
政府办公楼
3、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
4、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。
A：
砖混结构
B：
钢筋混凝土结构
C：
砌体结构
D：
钢结构
E：
执行层的组织协调
5、影响债券利率高低的因素主要有。
（2009年试题）
A：
发行者的资信级别
B：
资本市场资金供求关系
C：
债券偿还期限
D：
利率计算方式
E：
债券发行方式
6、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
7、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。
A：
房地产开发贷款
B：
土地储备贷款
C：
个人住房抵押贷款
D：
个人住房公积金贷款
E：
在建工程抵押贷款
8、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
A：
42．0
B：
50．4
C：
60．0
D：
72．0
E：
借款合同
9、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。
A：
房地产改扩建费用
B：
抵押贷款还本付息额
C：
房屋设备折旧费
D：
所得税
E：
房屋装修折旧费
10、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是。
A：
资金运动的时间始点
B：
日历年度的年初
C：
某一基准时刻
D：
既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E：
既可有现金流入也可有现金流出的时间点
11、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
12、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。
A：
产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋
B：
产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补
C：
产权调换房屋不存在多退少补问题
D：
无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则
E：
从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
13、属于产权登记制种类的是。
A：
特权登记制
B：
权利登记制
C：
归属登记制
D：
托伦斯登记制
E：
契据登记制
14、开发商的主要合同关系通常包括等。
A：
保险合同
B：
分包合同
C：
销售合同
D：
勘察设计合同
E：
加工合同
15、下列关于所有权的表述中，正确的有。
（2007年试题）
A：
所有权是从物权
B：
所有权是自物权
C：
可对所有权人的物设置他项权利
D：
共有是确定份额的共同所有
E：
建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
16、单利计息与复利计息的区别在于（）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
17、会计核算中的报账主要是通过来进行的。
A：
填制记账凭证
B：
登记账簿
C：
复式记账
D：
编制会计报表
E：
执行层的组织协调
18、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
19、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。
A．安全性
B．保本性
C．流动性
D．稳定性
E．盈利性
20、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是__。
A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B．除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体
21、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
22、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
23、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。
A：
保险事故发生时保险标的的预期价值
B：
保险事故发生时保险标的的实际价值
C：
保险合同双方事先约定的保险价值
D：
保险合同双方事后约定的保险价值
E：
执行层的组织协调
24、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
个人住房抵押贷款包括__。
A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款
D．政策性住房抵押贷款
E．个人置业抵押贷款
25、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。
A：
房地产直接投资
B：
房地产间接投资
C：
房地产混合投资
D：
房地产有效投资
E：
借款合同
升级会员 