房地产开发项目可行性研究报告.docx
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房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告
一，项目背景
1.项目名称：
住宅区（暂定名称）
2.编写可行性研究报告的依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《a市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3.项目概述
1）地块的位置：
基地从东部开始
，南到
道路，西至道路，北至
，封闭区域内的土地面积约为
平方米，情节是一个城市般的很多。
2）建设规模和目标：
土地面积：
亩（
平方米）
体积率：
开发周期：
地价：
元/亩（上市的城市土地使用权）
建筑面积（预计）：
总建筑面积：
3）周边环境和设施
（1）步行约10分钟到市中心。
（2）西侧是市中心的景点。
（3）东边是
城市绿化带，南侧
广场。
（4）西南部靠近一个城市
小学。
（5）北部是该市的人民银行。
4，项目swot分析
优势和机遇
（1）该项目位于城市最有前景的区域，周边环境是近期最好的住宅区。
（2）a近年来经济发展和市政建设的步伐使得该地区的房地产有了很大的升值空间。
（3）东区的成功开发为该地区的房价定位提供了市场认可。
（4）本周逐渐形成日益成熟的生活设施和商业氛围，为项目零售价格奠定了一定的基础。
（5）被拆迁的当地居民选择了大部分的本地搬迁，对项目的资金流动压力有一定的缓解作用。
（6）该项目在Maodi出售，起始于
元/亩使地块的初始资本减少。
（7）该项目计划成为该市第一个小型高层住宅社区。
我们公司在城市中开发小型高层建筑的经验可以作为参考。
（8）公司与政府和城市建设部门良好的公共关系背景有利于公司的未来发展。
（9）物业管理公司首先在城市进行干预，未来对项目的物业管理具有一定的优势和互补性。
（10）拆迁的难度使得现场资金令人担忧，这为我们获得这一投标创造了一定的机会。
缺点和威胁
（11）拆迁密度过大，拆迁成本和风险是项目成功的关键。
（12）即将出台城市拆迁实施细则，拆迁成本预测有一定的预测
（13）由于标准的不确定性，市政设施的拆迁和建设存在一定的不确定性。
（14）外部资金的介入可能导致土地上市价格上涨过高。
（15）住宅用地在规划中的定位，商业规划是否可以在未来通过，具有一定的不确定性。
（16）小型高层住宅概念的形成，物业管理费，电梯运行维护等，将对未来的销售带来一定的阻力。
（17）该地块的大多数居民被拆除两次，拆迁更加困难。
（18）
花园变得越来越完美，它是一个多层住宅。
与这个项目的竞争将是激烈的。
（19）拆迁难度使项目建设期有可能延长。
（20）周边设施和交通设施不完善。
二，市场分析
1城市概况（参考）
一个城市
河南岸，区
平方公里，人口10,000。
优良的生态环境。
有国家级森林公园，国家级野生动物保护区和国家级水禽湿地保护区。
该市的森林覆盖率达到56％。
1996年和1997年，它被国家批准为国家生态经济示范区，并实施了《中国21世纪议程》当地试点。
投资环境很好。
交通便利，高速公路形成了以国家高速公路，省道，河道为骨架的交通网络;水运是长江的枢纽，长江的重要港口，拥有国家开放港口，年设计吞吐量500万。
在新港区港口建设的第一阶段，港口已经启动;通信已经形成了基于数字传输和程控交换的各种通信方法和多功能通信服务网络。
项目区位于河流中下游南岸，与b市接壤，是该市的政治，经济，文化中心。
该区总面积2,516平方公里，人口62万。
它管理着8个乡镇，13个镇和4个街道办事处。
城市人口为12万。
2个城市房地产市场分析
从一开始到城市房地产业的发展，它经历了三个阶段：
从1988年到1993年，它是第一阶段。
住房建设主要以住房为基础。
建造的住房主要是福利，商业化率低，房地产行业处于Budding州。
从1994年到1998年，第二阶段，统一建设和建设的行为逐渐消失，商品房的发展逐步显现。
自1999年以来，它一直是房地产业发展和标准化的阶段。
以城南门南城旧城改造和西苑社区发展为出发点，掀起新一轮城市建设。
特别是土地改革后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口和规模迅速扩大，城市建设和房地产开发积极互动，房地产市场有序进入发展期。
到目前为止，全市房地产业基本实现了创业任务，完成了原有的积累。
住宅质量明显提高，产业结构趋于合理，市场体系基本建立。
在第二个三年中，一个城市房地产业的主要特征如下：
其中一个表现是：
投资增长很大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增长率达到33.4％，占全市建筑系统投资的65％，占全市固定资产投资的12.6％。
业绩2：
市场供应和销售正在蓬勃发展。
主城区完成商品房面积2.04万平方米，销售面积22.04万平方米，空置面积2万平方米。
全市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现三：
房价稳中有升。
城市商品房价格比去年上涨17％，净增加400元/m。
业绩4：
交易市场继续升温。
该市全年共处理了11,200起房地产交易。
全市共处理各类房地产交易7938种，面积89.62万平方米，比上年分别增长25％和35％，其中销售面积为2305只，面积为244,000平方米，营业额8800万元。
绩效5：
经济效益显着。
房地产业增加值占全市gdp增加值的14％，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售额6.16亿元;房地产业上缴了2800万元的州税。
对未来市场的预测：
----从买房的能力
随着经济的增长，城镇居民的可支配收入逐年增加。
从XX到XX，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价大幅上涨，但消费市场依然火爆。
-从投资的角度来看
由于股市长期低迷，银行利率已经多次降低，房地产市场具有重要的保值和增值功能，使房地产市场成为重要的投资领域。
再加上银行信贷的支持，它极大地刺激了市场的需求。
目前，通过抵押贷款购买商品房的比例为42％，年增长率为16％。
-从消费结构的角度出发
随着房地产市场的发展，住宅消费的概念发生了重大变化。
人们不再满足于“足以生活在线”的传统观念，对改善住房的需求更加明显。
住房消费正从“居住类型”转变为“享受类型”。
二级和三级住宅的消费群体逐渐扩大。
根据调查，汇景花园第一期超过95％的购买者已经改变了房屋。
-从需求的角度来看
根据城市总体规划，城市建设面积将从14.6平方公里增加到27.8平方公里，城市人口将从12万增加到30万。
在不考虑有效购买力的情况下，仅住房需求分析，城市年人口增长带动的住房需求，加上城市流动人口的购买需求和城市拆迁需求，将为房地产开发提供广阔的空间。
3.主要竞争项目分析
住宅社区的详情如下：
项目
单位数建筑面积（10,000O）平均单价（元/O）位置
襄阳社区1500
二十二
1400
宝山路
新华社区785
8
1344
黄河街
银河区170
1460
银河街
城光社区130
1400
学院路
太阳神社区500
6.9
1508
英雄之路
一些商业网点的详细信息
项目
区域O.
单价/O.
地点
汇丰花园40~~80
40005600
新城区
秋爽花园50~~70
50001XX
市中心
碧源社区36~~50
6800
施工道路
桃园社区车库
550
秋浦路
莲花村
车库
550
施工道路
三，项目财务分析
（一）拆迁成本分析
封闭区内的房屋为砖混结构，其中4栋五层住宅楼（40个实验户，2个工人，4个建筑工人住宅）
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