上半年新疆房地产估价师《案例与分析》背离事实假设考试试卷.doc

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2016年上半年新疆房地产估价师《案例与分析》：

背离事实假设考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：

10.2

B：

11.0

C：

11.3

D：

11.5

E：

工业用地的监测点评估价格

2、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】

A：

比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

路线价法

E：

工业用地的监测点评估价格

3、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A．公开市场价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．投资价值

4、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．难以判断

5、房地产拍卖业务主要还是来自委托。

A：

个人

B：

公司法人

C：

司法机关

D：

法院

E：

执行层的组织协调

6、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。

A．估价服务费

B．估价目的

C．估价人员

D．委托人的协助义务

7、查看估价对象房屋室内环境污染状況时，对室内来源的污染物应重点查看。

（2009年试题）

A：

墙体承重材料

B：

竹质的家具

C：

装修装饰材料

D：

家用电器

E：

执行层的组织协调

8、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.2

9、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。

A：

12％

B：

20％

C：

24％

D：

30％

E：

借款合同

10、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证

B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

11、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1.2%

B．10%

C．12%

D．20%

12、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。

A．20

B．30

C．40

D．70

13、空置率是准备出租，但还没有出租出去的__占全部可出租建筑面积的比例。

A．使用面积

B．建筑面积

C．公摊面积

D．规划设计面积

14、下列行为，不属于房地产转让方式。

A：

以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的

B：

因企业被兼并，房地产权属随之转移的

C：

房屋租赁

D：

以房地产抵债的

E：

执行层的组织协调

15、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A：

估价原则

B：

估价目的

C：

估价方法

D：

估价程序

E：

工业用地的监测点评估价格

16、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2006年10月1日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．5000

17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2096年10月1日1对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为万元。

（说明：

题干中假设土地出让合同未约定不可续期）

A：

4091

B：

4182

C：

4250

D：

5000

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。

A：

7．50

B：

10．00

C：

15．00

D：

20．00

E：

执行层的组织协调

19、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。

A：

平均增减量法

B：

平均发展速度法

C：

移动平均法

D：

指数修匀法

E：

工业用地的监测点评估价格

20、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。

A．国家

B．集体

C．个人

D．房产管理部门

21、最常见的会计期间是。

A：

三个月

B：

六个月

C：

一年

D：

二年

E：

执行层的组织协调

22、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。

A．低层建筑

B．多层建筑

C．中高层建筑

D．高层建筑

23、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

24、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，计息周期为一年，实际利率是。

A：

1．061

B：

0．061

C：

0．500

D：

0．060

E：

借款合同

25、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。

该商品房的成交价格是__元。

A．388000

B．388640

C．399640

D．400000

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、开发商的定价方法有。

A：

成本导向定价法

B：

目标导向定价法

C：

竞争导向定价法

D：

购买者导向定价法

E：

市场导向定价法

2、最高额抵押权确定的情形有。

（2009年试题）

A：

最高额抵押权已转让

B：

新的债权不可能发生

C：

抵押人破产

D：

约定的债权确定期限届满

E：

抵押财产被查封

3、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。

A：

8.00

B：

11.76

C：

16.80

D：

24.00

E：

执行层的组织协调

4、对信托的职能说法错误的是。

A：

融通资金

B：

互换业务

C：

财务管理

D：

信用服务

E：

执行层的组织协调

5、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

6、房地产开发经营业具有等特点。

A：

单件性

B：

资金量大

C：

风险小

D：

附加值高

E：

产业关联性强

7、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为__万元。

A．87

B．124

C．130

D．134

8、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现的模式。

A：

同质偏好

B：

同形偏好

C：

集群偏好

D：

分散偏好

E：

从众偏好

9、贷款质押是借款人以作为债权的担保。

A：

第三方保证人以自身的财产

B：

财产

C：

不动产

D：

动产或权力

E：

借款合同

10、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。

A：

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

11、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。

A．国家机关用地和军事用地

B．城市基础设施用地和公益事业用地

C．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

D．地方水利工程用地

E．监狱、收容教育所等机构的用地

12、路线价法估价的第四个步骤是__。

A．设定标准临街深度

B．选取标准临街宗地

C．调查评估路线价

D．制作价格修正率表

13、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A．土地出让制度

B．土地转让制度

C．房地产登记制度

D．土地储备制度

14、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

15、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。

（2009年试题）

A：

上升到下降

B：

下降到上升

C：

高于合理空置率到低于合理空置率

D：

低于合理空置率到高于合理空置率

E：

借款合同

16、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

17、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。

A．3

B．4

C．5

D．6

18、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域

19、风险估计与评价常用方法有__。

A．幕景分析法

B．调查和专家打分法

C．蒙特卡洛法

D．智暴法

E．德尔菲法

20、下列关于地方性法规，表述正确的是。

A：

其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

B：

较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规

C：

较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行

D：

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触

E：

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围

21、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由制定办法予以解决。

A：

市、县规划行政主管部门

B：

市规划行政主管部门

C：

县规划行政主管部门

D：

市、县规划行政主管部门和房地产管理部门

E：

执行层的组织协调

22、下列属于土地使用管制的事项有。

A：

建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

B：

取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C：

某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

D：

甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路

E：

某宗土地只能用于商业房地产开发

23、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。

A：

实物构成范围

B：

权益范围

C：

空间范围

D：

时间范围

E：

影响范围

24、房地产市场分析可以帮助开发商。

A：

选择合适的项目位置

B：

寻找投资合作伙伴

C：

确定满足市场需求的产品类型

D：

判断租买时机

E：

进行土地使用权出让决策

25、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。

A：

项目投资形成的可分配利润

B：

协议中所规定的贷款利息

C：

协议中规定的有关费用

D：

租售收益

E：

股息