新疆2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷.doc
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新疆2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：
估价报告使用限制考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。
A．750
B．350
C．800
D．850
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A：
居住
B：
自住
C：
生活
D：
营利
E：
执行层的组织协调
3、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
4、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
5、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．渗透定价法
6、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是__。
A．保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的
B．保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜
C．委托人拥有保留价的确定权
D．保留价不可公开
7、的立法目的是：
“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：
《中华人民共和国城乡规划法》
D：
《中华人民共和国农村土地承包法》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。
A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者
B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用
C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用
D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用
9、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。
A．满足购买者使用要求
B．购买者支付能力
C．物业预期收益
D．物业用途
10、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。
A：
存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：
存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：
存量+新开发量+空置房量一拆毁量
D：
存量+新增竣工量一拆毁量
E：
工业用地的监测点评估价格
12、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A．掌握的有关信息不同
B．作出的估价师声明不同
C．估价对象状况不同
D．委托人不同
13、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
14、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：
估价目的
B：
估价方法
C：
价格类型
D：
估价时间
E：
工业用地的监测点评估价格
15、生产理论是主要研究的理论。
A：
生产要素投入量与产出量之间的关系
B：
基数效用论和序数效用论的关系
C：
消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D：
一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
E：
执行层的组织协调
16、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】
A：
78％
B：
85％
C：
117％
D：
150％
E：
工业用地的监测点评估价格
17、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。
A：
取得《土地使用证》
B：
取得《施工许可证》
C：
取得《商品房预售许可证》
D：
取得《房屋所有权证》
E：
执行层的组织协调
18、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。
A．40
B．50
C．60
D．70
19、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
20、城市总体规划的近期建设规划期限一般为__年。
A．5
B．10
C．15
D．20
21、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是__。
A．同处于一个领域
B．同处在同一供求范围内的类似地区
C．同处于一个相对稳定的环境
D．同处于公平竞争的地区
22、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。
A．一定增加
B．一定减少
C．不受影响
D．可能增加、减少或不变
23、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
（过时）
A：
批量行业
B：
僵滞行业
C：
分块行业
D：
专业化行业
E：
借款合同
24、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
A．购买价格
B．权益投资比率
C．空置率
D．运营成本
25、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。
双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是。
A：
绿地率
B：
人口容量
C：
用地性质
D：
建筑密度
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。
A：
2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B：
根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內（含3％）的，据实结算房价款
C：
根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房
D：
当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定
E：
商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
2、最低收入家庭住房保障原则上以为辅。
A：
实物配租
B：
租金核减
C：
发放租赁补贴
D：
实物配租和租金核减
E：
执行层的组织协调
3、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是__。
A．18%
B．25%
C．30%
D．50%
4、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为__万元。
A．2000
B．3000
C．2500～3000
D．2000～3000
5、下列关于所有权的表述中，正确的有__。
A．所有权是从物权
B．所有权是自物权
C．可对所有权人的物设置他项权利
D．共有是确定份额的共同所有
E．建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
6、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。
A：
《住宅平面示意图》
B：
《住宅立面示意图》
C：
《住宅剖面示意图》
D：
《住宅质量保证书》
E：
《住宅使用说明书》
7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是。
A：
过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。
过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
B：
房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C：
当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D：
“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
E：
借款合同
8、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。
A：
建设用地使用权期间届满而收回
B：
因公共利益的需要而提前收回
C：
因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
D：
因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回
E：
司法机关决定收回建设用地使用权
9、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。
（2006年试题）
A：
64
B：
96
C：
160
D：
224
E：
执行层的组织协调
10、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。
A．法院
B．检察院
C．海关
D．军队
11、一般性货币政策工具主要包括。
A：
法定存款准备金率
B：
再贴现利率
C：
公开市场业务
D：
优惠利率
E：
证券保证金比率
12、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。
A．国家安全局建设房屋用地
B．军民共建用地
C．城区扩建用地
D．地方水利工程用地
13、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用（）进行衡量。
A．资产负债率
B．成本利润率
C．投资收益率
D．开发利润
E．偿债备付率
14、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
15、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。
（2009年试题）
A：
等额年值法
B：
差额投资内部收益率法
C：
净现值法
D：
等额年费用法
E：
借款合同
16、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。
A：
以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩）的地区，10～50元／
B：
人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，8～40元／
C：
人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，6～30元／
D：
人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／
E：
人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／
17、收益性物业的经营费用不包括__。
A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用
C．保险费、房产税和法律费用等
D．抵押贷款还本付息费用
18、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。
A．0
B．5%
C．10%
D．15%
E．30%
19、测定长期趋势值的方法主要有。
A：
扩大时距法
B：
缩小时距法
C：
移动平均法
D：
最大二乘法
E：
最小二乘法
20、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
21、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
22、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A．边际产量递减
B．边际因素递减
C．边际效果递减
D．边际收效递减
23、以下物业类型，属于经营性物业的有__。
①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场：
⑥酒店；⑦出租商住房
A．①②③⑥⑦
B．①②③④⑥⑦
C．②③⑤⑥⑦
D．②③⑥⑦
24、房地产间接投资的形式主要有。
A：
投资房地产信托
B：
购买住房抵押支持证券
C：
购买房地产企业债券
D：
购买物业用于出租经营
E：
购买土地进行开发
25、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。
A：
商业保险
B：
社会保险
C：
政策保险
D：
财产保险
E：
人身保险
升级会员 