张庄村李楼村农民集中安置房建设项目投资可研报告.docx
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张庄村李楼村农民集中安置房建设项目投资可研报告
张庄村、李楼村农民集中安置房建设项目
可行性研究报告
工程名称：
张庄村、李楼村农民集中安置房建设项目
建设单位：
XX建设投资有限公司
日期：
2013年4月25日
前言
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。
因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
所以和一般的商品房交易有很大的不同。
农民安置房工程通过集中安置城区周边农民，集中整合被安置农民的土地，从而提高土地被利用的质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。
土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房满足拆迁户的需求。
为此XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目。
张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安置部分张庄村和李楼村约805户农民，后续安置房工程将覆盖到整个张庄村、李楼村的农民。
其中东区主要安置李楼村部分村民，以1:
1.2住宅面积补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约48400平方米，安置李楼村农民约290户，补偿住房面积约58100平方米，整合土地面积约340亩；西区主要安置张庄村的部分村民，以1:
1.2住宅面积补偿张庄村的拆迁户，拆迁面积约86400平方米，安置张庄村农民约515户，补偿住房面积约103600平方米，整合土地面积约560亩。
本项目整合的土地为安徽省人民政府建设用地批复中的关于XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）中范围内的一部分土地。
根据XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室2012年12月26日）内容，会议认为本项目符合县城建设实际，会议原则同意安置房建设购置工作方案。
建设单位严格履行征地后实施程序，按照征地的方案及时支付补偿费，落实安置措施，切实安排好被征地农民的生产和生活，保证原有生活水平不降低，长远生计有保障，维持社会稳定。
第一章总论
一、项目基本情况
（一）项目基本情况
1、项目名称：
XX镇张庄村、李楼村农民集中安置房建设项目；
2、建设单位：
XX县建设投资有限公司；
3、建设性质：
新建；
4、建设地点：
东区位于XX县老城区，闸河东路以南，北环城东路以北，符夹铁路以东，乾隆湖路以西。
西区位于XX市政务新区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。
5、建设内容：
项目规划总用地面积约101395.7平方米，规划总建筑面积188667.5平方米，其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、幼儿园建筑面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积4274.4平方米、物业建筑面积1700平方米，配电房建筑面积250平方米。
东区：
规划总用地面积约34827.53平方米，规划总建筑面积71206.5平方米，其中拟建住宅建筑面积58146.6平方米、幼儿园建筑面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、活动中心社区建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米，配电房建筑面积800平方米，地下建筑面积1274.4平方米。
西区：
规划总用地面积约66568.17平方米，规划总建筑面积117461.00平方米，其中拟建住宅建筑面积103998平方米、社区物业建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积3000平方米，地下建筑面积9213平方米。
6、项目投资：
本项目总投资48599.40万元，建设单位自筹48599.40万元，银行贷款30000万元。
7、项目编制依据：
（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；
（2）XX市“十二五”发展规划；
（3）XX市城市建设发展规划
（4）项目单位提供的其他资料和数据。
（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书
（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知
（7）安徽省、XX市《关于加快发展三产服务业的决定》
（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见
（9）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（10）《住宅设计规范》GB50096-1999
（11）《城市居住区设计规范》GB50180-93
（12）国家房地产开发有关政策；
（13）XX市建设项目规划设计条件通知书；
（14）项目区地质勘探资料；
（15）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；
（16）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范；
（18）关于XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）；
（19）XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室2012年12月26日）。
8、编制原则：
（1）依据《XX市建设规划》，结合XX市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。
（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX市的城市基础设施框架，创造XX市的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用XX市XX县的土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。
以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。
重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
（二）对应人群
本项目主要针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲置的实际状况。
XX县建设投资有限公司在中共XX县县委、XX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设，负责改建XX镇张庄村及李楼村。
本项目建设主要针对张庄村及李楼村的部分农民。
按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排。
XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目。
张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安置部分张庄村和李楼村约805户农民，后续安置房工程将覆盖到整个张庄村、李楼村的农民。
其中东区主要安置李楼村部分村民，以1:
1.2住宅面积补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约48400平方米，安置李楼村农民约290户，补偿住房面积约58100平方米，整合土地面积约340亩；西区主要安置张庄村的部分村民，以1:
1.2住宅面积补偿张庄村的拆迁户，拆迁面积约86400平方米，安置二张庄村农民约515户，补偿住房面积约103600平方米，整合土地面积约560亩。
表1-1项目拆迁与补偿面积一览表
项目
李楼村
张庄村
合计
拆迁户数
290户
515户
805户
拆迁面积
48400m2
86400m2
124800m2
安置区域
东区
西区
/
面积补偿比例
1:
1.2
补偿面积
58100m2
103600m2
161700m2
整合土地面积
340亩
560亩
900亩
二、主要经济技术指标
1、项目规划总用地面积约101395.7平方米，规划总建筑面积188667.5平方米（地上总建筑面积178118.9平方米，地下总建筑面积10548.6），其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、幼儿园建筑面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积4274.4平方米、物业建筑面积1700平方米，配电房建筑面积250平方米。
东区：
规划总用地面积约34827.53平方米，规划总建筑面积71206.5平方米（地上总建筑面积69870.9平方米，地下总建筑面积1335.6），其中拟建住宅建筑面积58146.6平方米、幼儿园建筑面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米，配电房建筑面积800平方米。
西区：
规划总用地面积约66568.17平方米，规划总建筑面积117461.00平方米（地上总建筑面积108248平方米，地下总建筑面积9213平方米），其中拟建住宅建筑面积103998平方米、社区物业建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积3000平方米。
2、本项目总投资48599.40万元。
3、综合容积率1.67
4、建筑密度27.15%
5、绿化率31.98%
6、机动车停车位1032辆
表2主要经济技术指标一览表
序号
项目
单位
数量
备注
总工程
东区
西区
1
规划总用地面积
m2
101395.70
34827.53
66568.17
2
总建筑面积
m2
188667.5
71206.5
117461.00
包括地下
3
地上总建筑面积
m2
178118.9
69870.9
108248
项目
住宅建筑面积
m2
162144.6
58146.6
103998
幼儿园建筑面积
m2
699.9
699.9
/
小学建筑面积
m2
2500
2500
/
菜市场建筑面积
m2
5000
5000
/
活动中心建筑面积
m2
4274.4
1274.4
3000
物业管理建筑面积
m2
1700
1000
700
配电房
m2
800
250
550
4
地下总建筑面积
m2
10548.6
1335.6
9213
防空用房
5
建筑基底总面积
m2
29850
11840
18010
6
绿地面积
m2
34446.62
12328.76
22117.86
7
容积率
—
1.67
2.04
1.49
按地上面积算
8
建筑密度
%
27.15
34
24.71
9
绿地率
%
31.98
35.4
30.35
10
户数
户
1734
824
910
11
机动车停车位
辆
516
206
310
地上
三、主要结论与建议
（一）主要结论
本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了XX县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，促进城乡一体化发展，改善了农民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
（二）建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）XX市社会经济发展状况
XX市是一座新兴的资源型工业城市，现辖相山、烈山、杜集三个区和XX县，面积274l平方公里，人口217.7万。
先后荣获国家园林城市、全国卫生城市、全国科技进步先进城市和安徽省首批文明城市称号，三次蝉联全国创建文明城市工作先进城市，是国家循环经济试点市、节水型城市和节水型社会试点市。
建市50年来，XX市综合实力明显增强，城市面貌日新月异，人民生活大幅改善，经济社会步入了加快发展的快车道。
2011年全市实现地区生产总值560亿元，比2010年增长12.5％；财政收入90亿元，增长28.6％；。
固定资产投资445亿元，增长30％以上；规模以上工业增加值420亿元，增长15.5％；社会消费品零售总额148亿元，增长18％；
进出口总额2.4亿美元，增长21％；城镇居民人均可支配收入17600元，增长16％；农民人均纯收入6380元，增长19.5％。
全市经济、社会、文化、生态文明建设取得新进展、出现新变化、呈现新亮点。
（二）XX县社会经济发展状况
XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。
XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
XX环境优越，交通便捷。
市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。
举全县之力打造的省级开发区一XX经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。
一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。
“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
XX物华天宝，资源富饶。
矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。
国家级特大型企业XX矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在XX境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。
电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。
可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。
投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。
投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。
新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。
XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XX成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。
XX定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!
XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。
随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房满足拆迁户的需求。
为此XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX县河XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目，主要安置XX县张庄村及李楼村的居民并整合张庄村及李楼村的土地。
XX县建设投资有限公司在中共XX县县委、XX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设负责改建XX镇张庄村及李楼村。
按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设张庄村、李楼村农民统建安置房项目。
（三）本项目提出的理由
近几年来，县政府及相关部门以打造现代化的皖北一流县城为目标，按照“改造老城区、提升旧城区、启动河西新区”的工作思路，着力于优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次。
相继新建改建县城道路30余条、桥梁8座，建成开放濉河公园绿化景观一期、二期工程，完成了供水管网改造、天然气置换、污水处理等一大批市政基础设施项目，累计完成投资约30亿元。
2012年，XX县保障性住房建设1232套，其中XX镇608套，开发区624套；同时完成2011年公共租赁住房项目1536套工程的续建工作。
其中XX镇504套，开发区1032套。
共计建设公租房2768套，总建筑面积180460平方米，计划总投资3．4亿元。
建设商品房230万平方米、安置房13．9万平方米，完成房屋征迁210万平方米。
目前，县城建成区面积达24.6平方公里，集聚人口约22万人。
本项目的建设使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大程度上美化了城市形象。
项目的实施加快了XX县经济发展和城镇化进程，促进了项目区的建设。
通过本项目的建设，可以从根本上改善项目区农民的居住条件和生活环境，实现农村居民区向城市社区的转变，同时可以集约、节约用地，腾出土地用于区域建设。
结合新农村建设的基本要求和现实规划，为保障农民的基本生活要求、促进工业的发展和维护社会环境的稳定，实施本项目建设工程势在必行。
二、项目建设必要性
1、本项目建设对于加快XX县建设，推进XX跨越式发展意义重大。
推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进XX崛起作出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为农民家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
XX县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
XX近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设安置房，有利于改善城区农民的居住与生存条件，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快农民安置房建设，进而提升XX县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。
本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分。
本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。
注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
3、本项目的建设是维护社会稳定的需要。
本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要：
由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。
人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。
通过安置房的建设，可提高整个XX县的土地利用率。
4、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
XX县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让农民从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立安置房制度的最大受益者。
对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，安置房建设将极大地改善中农民的居住条件和生活质量，因建设安置房取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安置小区“亲、善、美”的和谐宗旨。
本项目的建设可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。
另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。
同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。
基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。
5、盘活土地资产，充分利用土地资源。
一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。
该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。
综上所述，本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于XX县城区总体规划和保持XX县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进XX县城镇化进程。
可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
三、项目建设的意义
1、通过项目区土地整理，能够增加有效耕地面积，在一定程度上缓解当地的人地矛盾，保障耕地总量动态平衡目标的实现，为城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。
2、以土地整理为契机，推进农业结构调整，优化产业结构，实现规模经营，积极探索加入WTO后农业发展新思路。
3、通过路、水、电基础设施配套，改善农业生产条件，降低农业生产成本，直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。
4、通过生态防护林建设，提高项目区植被覆盖率，减少水土流失，优化生态环境。
5、通过土地整理，在注重新增耕地面积的同时，兼顾项目区生态景观建设，引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道路，带动当地农业生产上水平上台阶，促进当地经济发展，提高人民生活质量。
第三章、场址选择与建设条件
一、场址现状
1、地点与地理位置
本项目为XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目，项目分为东区和西区分别安置李楼村和张庄村的农民。
西区位于XX县老城区，闸河东路以南，北环城东路以北，符夹铁路以东，乾隆湖路以西。
东区位于XX市政务区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢
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