青岛市凤凰城物业服务手册Word文件下载.docx

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第八章：

商业网点管理须知…………………………………………….………………….........16

第九章：

电梯安全使用须知……………………………………………………………………..17

第十章：

物业相关费用交纳须知……………………………………………..………..……….17

第十一章：

便民服务事宜………………………………………………………..…….………….18

附件：

常用联系电话……………………………………………….………..…….…………..19

序言

尊敬的业主：

青岛新时代物业服务有限公司全体员工怀着无比喜悦的心情迎接您及家人入住本小区，并恭祝您安居乐业、万事如意！

根据中华人民共和国建设部以及省市物业管理有关规定，我公司受青岛凤城置业有限公司委托，与之签定了凤凰城小区《前期物业管理服务合同》，随之有幸成为“凤凰城小区”前期物业管理的服务人，我们将严格履行合同赋予的职责，竭诚为您提供服务！

为了更好的使您了解并掌握物业使用的有关规定，实现物业的保值增值，我们特编制了本《物业管理服务手册》。

本手册依据现行物业管理相关法律法规编制而成，手册中所述全部内容旨在保障本小区各项设施设备使用功能的充分发挥以及广大住用户的公共利益，故请您详阅并遵照执行。

另外，手册中未涉及内容均执行相关法律法规规定，手册中有悖于法律法规的内容均以法律法规为准。

我们衷心地希望在日后的服务过程中能够得到您的鼎力支持与合作，并诚恳地期待您提供宝贵意见和建议，以便我们更好地为您提供全面高质量的服务！

最后，真诚地祝福您生活快乐！

青岛新时代物业服务有限公司

凤凰城物业服务中心

二〇〇九年十二月二十日

凤凰城小区业主临时管理规约

为维护凤凰城小区开发商、业主及其他使用人的合法权益，明确房屋的管理、维修责任，保障幸福城小区设备设施的正常运行和使用，并为全体业主创造一个安全、清洁、有序的居住与商业环境。

根据中华人民共和国相关的法律法规，参照国务院颁布的《物业管理条例》及《山东省物业管理条》、《青岛市物业管理条例》的有关规定，结合“凤凰城小区”（以下简称“物业”）的实际情况，依据《前期物业管理委托合同》内容，制定本《业主临时管理规约》，经开发商同意，由物业公司负责解释、修改并监督执行。

本规约对物业全体业主、使用者及物业服务商均具有约束力，规约内涉及的业主/租户均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。

规约泛指本规约，及依据本规约赋予之权利而订立的各项规则、守则。

定义

在本规约中除文意有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

1、物业

指东至凤凰园西路、南至开发区滨海大道、西至南岛路、北至珠江路为“凤凰城小区”的建筑物和公共地方、绿化区等；

2、开发商：

青岛凤城置业有限公司

3、物业服务商：

青岛新时代物业服务有限公司

4、共用部位

指物业内不为某一业主单独享有使用权的地方，其中包括但不限于物业入口、公用车位、行人道、行车道、天台、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、消防中心、水箱、后备发电机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、屋面、绿化区等部位；

5、共用设施、设备

指物业内不为某一业主单独使用和维护而设置、安装或铺设的设备、装置，其中包括但不限于物业通风系统、防火设备、消防系统、安管系统、电梯设备、供电系统、照明设备、共用天线、水泵、共用排水系统、沟、渠污水处理系统、树木花草等；

6、房屋承重结构

指物业的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等；

7、保留地方

指开发商拥有或仅供开发商使用之物业部分；

8、物业服务费

是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳的，用于支付物业正常运转及其日常维护而发生的费用；

9、房屋内部能源费用

是指各业主房屋内实际发生的水、电、燃气、暖气等费用；

10、管理规约

指《业主临时管理规约》内的条款或物业服务商按规约授权制定的各项与物业管理有关的规章制度；

11、业主

指根据房屋所有权证所载的房产所有权人，即为该房屋的业主；

12、房屋

指业主在物业内拥有的上述房地产权证明的房屋；

13、自用部位

指一套房屋内部，由房屋的业主、使用者自用的区域、卫生间、阳台及室内墙面等部位；

14、自用设备

指一套房屋内部，由房屋的业主、使用者自用的门窗、卫生洁具等以及通向总管的供水、排水、电线等设备；

15、外墙

指物业所有或部分外立面或幕墙；

16、土地出让合同

指青岛市房屋土地管理局有偿出让物业所占地块土地使用权的土地使用权出让合同；

17、物业图册

指存放于物业服务商处有关物业各层之平面、电气及给排水等图纸，各业主如需查阅，可于办公时间至物业服务公司查阅。

业主权利与责任

一、业主的权益

1、独自拥有、使用其名下的房屋；

2、各房屋业主拥有的业权份额，可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意；

3、在不影响物业建筑结构、外貌和设施的前提下，对其名下房屋内进行装修工程；

4、可与其它业主按本规约规定共同使用物业的公共地方和公共设施，以便适当使用及享用其名下物业；

5、可根据规约维护自身的合法权益；

6、可根据本规约条款监督物业服务商的工作；

7、可对各项物业管理工作提出合理化建议，并有权利依照业主大会程序对各项重大管理决策拥有投票权。

二、业主的义务

1、业主在行使上述权利和使用其名下房屋时，须遵守本规约的规定；

2、业主须依照规约的规定，负责及时交纳物业服务费及其它相关费用等；

3、业主须共同负责维修物业的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等；

4、业主须按时缴交名下房屋须付的水、电等能源费用；

5、业主必须遵守物业服务公司所订立的其它规章制度；

6、业主在行使本章第

（一）条第２款权力----出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分时，必须要求该承受人在处理有关房屋的同时签署承诺书，承诺履行及遵守本规约及指定的其它规章制度，并在10天内以书面形式通知物业服务公司有关承受人的姓名、地址及处理日期。

否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任；

7、在任何情况下，业主/租户的房屋只可用作租/售合约中指定之用途，禁止改变房屋使用用途或作不道德或非法的用途；

8、涉及影响楼宇整体美观的安装问题（开发商原规划批准的除外），必须经物业公司批准同意，各楼外立面严禁安装防盗网、太阳能、固定晾衣架、遮阳篷、封阳台（开发商建设时统一安装除外）等突出物；

空调按预留指定位置安装；

网点业主进行门头招牌安装时，必须经区城市综合执法局广告门头管理部门批准。

在安装前，须将审批手续报备物业公司后方能安装，否则由此强制拆除造成的一切损失由业主自行承担；

9、本小区网点的经营性质，禁止做有噪音影响的歌厅、餐饮等，以免影响相邻业主的生活；

10、网点内设置的通向小区的消防通道门禁止日常开启通行（紧急事件发生除外）；

11、各楼每层相邻户之间建设统一安装的防火门，防火门与户门之间的空间为共用部分，禁止业户占为私有，禁止业主自行封闭或换锁变成私人空间；

12、小区地上、地下停车场，均为业主有偿使用，外来车辆及小区内未购置或租赁车位的业主车辆禁止驶入停放（特种车辆、运送大件物品及载有老、弱、病、残、孕、婚、丧的车辆除外）；

13、外来车辆在小区地下停车场临时停放的，超过规定时间，采取按时收费办法，收费标准按有关部门发布指导价的确定；

14、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时，应及时告知物业服务企业，并采取必要措施防止损失扩大；

15、对异产毗连的物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。

因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任；

业主应配合物业服务企业和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或适当赔偿。

16、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应负责修复或赔偿。

三、业主的责任

1、禁止改变物业的结构、更改承重墙、横梁、支柱及地坪等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

2、为维护物业外貌整齐美观，禁止改变窗户原有色彩，禁止张贴任何有碍物业观瞻的广告、标语、条幅等。

3、保持房屋内部排水及排污系统畅通完好，以免溢水后对其它房屋使用者造成损失或污染；

4、严禁堵塞、切割、损坏、更改、干扰物业任何公用部分的水、电等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆和固定装置等设施；

5、各房屋的业主，只能将其房屋按土地出让合同规定用途使用，禁止将其名下房屋作非法或不道德用途，或在房屋内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；

6、禁止在小区内举行葬礼、宗教仪式或其它类似活动，以免影响其他业户的正常生活；

7、禁止在房屋内储存易燃、易爆、危险品、剧毒、放射性及政府查禁的物品、物质；

8、遇重要节日燃放烟花爆竹请到物业公司指定位置；

9、禁止妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；

禁止在物业内弃置垃圾杂物，禁止从空中向外面抛弃任何物品；

10、严禁占用公共地方、不得进行任何引起其他业主反对的行为，包括发出噪音、异味、震动；

11、各车场、车位的业主或使用者只可将车位用作停泊本规约准许的车辆，不得放置货物或其它物品，并应遵守停车场规定；

12、各业主或使用者无论何种原因损害了物业或其他业主及其使用者的人身或财产权益，则该业主或使用者须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任；

13、各业主或承租人应对其房屋的代理人、雇员、访客及其他使用者的疏忽和错误行为负责；

14、禁止装修时破坏地暖系统，加装换热装置；

15、除向相关部门申报并获准外，任何业主或使用者不得擅自更改、迁移或增减电表、水表的装置和负荷；

16、各业主不可擅自改变房屋设计、用途、功能、布局等；

17、禁止在天台、房顶以及道路、电梯间、电梯厅等公共部位随意张贴任何通告、广告或其他物件，业主/租户面向室外的玻璃或外墙展示、张贴或安装任何广告招牌、条幅等；

禁止在空调室外机架和阳台扶手窗外等部位或其他地方悬挂、放置或弃置任何杂物及其他物品；

18、禁止在公共部位随意堆放杂物、丢弃垃圾或高空抛物（所有因日常生活所产生的垃圾应装妥，扎紧袋口分类放置到指定位置集中收集）；

禁止在建筑物、构筑物上乱涂乱刻画。

19、在小区内饲养宠物的请遵守《青岛市养犬管理办法》；

20、禁止踩踏草坪、破坏绿化等行为；

21、禁止随意停放各类非机动车辆；

22、业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当与装饰装修施工负责人持有关资料向物业服务企业办理登记手续；

按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续；

对拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权禁止其施工人员进入物业管理区域。

物业服务费用

1、物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳。

业主委托物业服务企业提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定；

2、业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。

转让物业的，业主应与物业服务企业结清各项费用；

3、欠费3个月以上或长期拒缴物业服务费用的，物业服务企业有权在物业区域内显著位置公布欠费情况；

违约责任和违约纠纷的解决

1、业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任；

2、 

对业主的违约行为物业服务企业有权督促其改正；

3、业主对物业服务的意见和建议，可直接向物业服务企业提出。

语言、通知及其它

1、本规约一式两份，业主（物业买受人）、物业公司各执一份，具有同等法律效力。

2、物业公司需送至业主的的所有通知都以书面形式通知于楼栋单元口公告栏处为最终送达地，即被视为送达。

3、本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。

开发商（或授权代表）：

业主（或授权代表）：

青岛凤城置业有限公司本业主及使用人同意执行此公约的各项规定

（签章）（签章）

日期：

日期：

物业服务公司（或授权代表）：

青岛新时代物业服务有限公司

（签章）

行为道德公约

为把小区建设成为一个安全、文明、和谐、舒适、优美、高尚的生活园区，特制定本小区行为道德公约，所有住用户和出入小区的人员应共同维护和遵守。

1、自觉遵守中华人民共和国法律、法规，做遵纪守法的公民；

2、社区风气是社区文明程度的重要标志，是社区价值导向的集中体现，倡导居民坚持社会主义荣辱观；

3、自觉做到尊老爱幼、家庭和睦；

各业主之间应和睦相处、互相关心、互相礼让，做到不打骂、不吵闹，自觉维护小区公共秩序；

4、爱护消防、照明、邮箱及各类标志等公用设施，文明、正确的使用电子防盗门、电梯、停车场等公用设施，使公有资产得以保值并延长其使用寿命；

5、爱护小区绿化，不践踏草坪、攀摘树木及占用绿化带；

6、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑和烟头等杂物，不随便吐痰和大小便，不往窗外抛物和倒水；

7、小区内公共场所不燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等；

8、公共场地一律不得私自占用，堆放吊挂物；

不乱搭建、乱张贴涂写等；

9、请勿将垃圾、茶渣、塑料袋等倒进下水道及沟渠中，确保各种渠道的畅通；

10、养成出门前检查并关闭电器开关、燃气、水阀等良好习惯，避免发生意外事故；

11、不搞封建迷信活动，不参与赌博、色情等活动；

不吸食、贩卖毒品，不将违禁品带进小区，不参加非法团体组织和集会。

公共秩序管理须知

为维护小区公共秩序环境，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和物业管理有关规定，请小区住用户协助物业公司做好以下工作：

1、业主须如实填写《业主家庭情况登记表》；

2、本小区内公共区域的治安工作由管辖派出所负责，物业公司协助管理。

物业公司工作人员及护卫员有权对违反有关物业管理规定的行为进行劝阻、制止或报请有关部门处理；

3、本小区护卫员执行24小时值班制度；

4、本小区住用户均有责任随手关闭单元电子防盗门；

5、本小区住户请遵守《青岛市暂住人员户口管理条例》，要按规定申报登记住宿人户口，不留宿、居住三无人员，否则造成的一切后果由责任住户负责；

6、本小区住用户有权拒绝不持工作证人员的询问和进入私人住宅的要求；

7、本小区内禁止进行任何违法治安管理条例和触犯法律的活动，严禁损毁、移动、阻碍指示性标志；

8、进住小区的务工人员请严格遵守国家有关法律规定，自觉遵守物业公司制定的有关规定，并自觉维护小区的生活环境和公共秩序；

9、请勿随意停放车辆。

停放车辆时请务必按指定车位存放，将车锁好，机动车内请勿存放贵重物品；

10、住用户请妥善保管好居室内贵重物品，不要在家中存放大量现金和重要文件资料等。

另外建议您办理家庭财产保险；

11、搬离小区的住用户须提前三天到物业公司登记，物业公司工作人员核实并查清有关费用缴纳情况后签字（盖章），当事人交清相关费用后方可搬离小区；

12、本小区住用户严禁携带易燃、易爆、剧毒、或有污染物品进入小区。

消防管理须知

为了加强小区消防管理工作，保护公共财产和生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防法》和市、区有关消防规定，小区住用户须协助物业公司搞好以下工作：

1、消防工作以贯彻“预防为主，防消结合”为方针，物业公司将指定消防责任人和义务消防员，其职责为：

（1）认真贯彻消防法规和上级有关消防工作指示，组织经常性的防火宣传和检查工作，维护好消防设施和器材，使其处于良好状态；

（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施，组织编制和实施小区灭火预案和应急疏散方案；

（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患；

（4）监护动火作业活动；

（5）管理消防器材设备，定期检查、确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；

（6）定人、定时、定措施，同时组织制定紧急状态下的疏散方案；

（7）接到火警报警后，及时向消防机关报警，并迅速启用消防设施进行扑救，协助消防部门查清火灾原因；

（8）发现他人违章用火用电或损坏消防设施及时劝阻、制止，并向物业公司报告；

2、实行住用户防火责任制，各业主和物业使用人为防火责任人，负责做好各自所属产权范围的防火安全检查工作。

3、消防通道及楼梯、走廊、出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或人不得占有或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具等杂物；

4、严禁损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走廊、出入口的安全疏散指示、事故照明和通风设施；

5、严禁在小区内经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品；

6、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，不得超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏；

7、小区范围内任何商铺请务必按每30平方米（建筑面积）配备灭火器1只（小于30平方米配备1只，大于30平方米配备2只以上）并放置于易取用的固定位置；

8、不得在小区公共区域内燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品。

烟头、火柴等余灰请随手熄灭，教育儿童不要玩火；

9、需要进行烧焊等明火作业的，须向物业公司提出申请，经批准并做好防护措施后，在专人监护下方可作业；

10、发现或发生火警，请立即通过电话、消防手动报警开关等方式告知物业公司或消防大队，并及时关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开火灾发生地；

业主或使用人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤；

11、不得超负荷使用电源，功率较大电器用完后，必须关闭电源；

12、不得损坏挪用消防器材、消防水源等；

13、不得把烟头及其他带火物品投向户外；

14、不得将未熄灭的烟头投入垃圾桶内或草坪上。

停车管理须知

为充分利用和管理好小区停车场、停车位，有效维护车主利益，为广大业主及物业使用人提供良好、安全的停车环境，小区住用户须知以下内容：

1、小区地上、地下停车位，均为有偿使用，外来车辆及小区内未购置或租赁车位的业主车辆禁止驶入停放（特种车辆、运送大件物品及载有老、弱、病、残、孕、婚、丧的车辆除外）；

已购买或租赁车位的业主车辆凭卡出入；

2、所有车主请及时到物业公司对您的车辆进行资料登记，办理车位租赁业务，并领取进区道闸IC卡；

3、对于新购车的住用户，请按第一条进行。

使用期间更换车辆的，请及时提出变更申请，物业公司进行核实后变更登记；

4、道闸IC卡须妥善保管，一旦丢失或损坏，请在最短时间内到物业公司注销，并重新补办，避免给您出入车场带来不便；

5、外来车辆、临时车须进车场停放的，请到物业公司进行登记，并配合管理员引导停车，有收费约定的，从其约定；

6、进入车场的车辆，请按位停放，不要停放在其他车位上。

7、车辆驶进小区车速须控制在5公里/小时以内，避免由于车速过快，造成刮、擦、碰等不安全事故；

8、如遇坡度超过20度的路面又须停车的，请检查手刹是否启用，避免溜坡伤及车辆等事故；

9、离车前，请务必将车内的贵重物品及文件、钥匙等取出，同时检查车门、窗的关闭情况，不给不法分子留有一丝机会；

10、因泊车操作不当，损毁公共设施或刮、碰其他车辆的，请主动告知物业公司，并妥善处理相关事宜。

否则，将申请公安部门协调解决；

11、严禁携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区，并希望您敢于监督他人；

12、凡小区车辆建议配备灭火装置，以备不时之需；

13、车辆发生失盗时请及时报案，并与物业公司联系，物业公司将积极协助公安部门进行处理；

14、通过小区道闸、地下车库出入口道闸刷卡进入时，要遵守规定，前车过后道闸杆落下后再刷卡方可通过。

物业安全使用须知

为确保住用户安全使用本物业，根据市、区安全用电、用水、用暖、用气的有关规定，结合本小区的具体情况，小区住用户在使用物业时须知以下内容：

1、小区用户出门前请将电器、燃气和水阀关闭，避免发生事故；

2、小区内电、水、暖、气管线均经科学设计、精心安装，住用户不得随意更改。

如确需要改动，须到有关部门办理相应手续并到物业公司备案；

3、小区用户若需增加用电容量，须向物业公司提出书面申请，由物业公司或有关部门审查确认，经批准按规定办理手续后方可实施。

已获批准增容的住用户连续3个月达不到增容要求的，将取消其增容资格，其缴纳的费用不予退回；

4、小区住用户不得超负荷（原设计）用电，房屋一居室最大用电6kw、房屋二居室及三居室最大用电8kw、网点最大设计用电12KW。

请合理使用，切勿超过最大容量。

请勿同时使用大功率电器，以免烧毁线路发生事故；

5、小区内下列现象的均属违法或违规行为，请勿触及，违者必究。

（1）私自改变电气设备容量，且造成电气线路故障的，必须赔偿因此造成的全部损失；

（2）私自接电、接水、接通暖气、接通燃气或绕表接电、接水、接通燃气者，报请有关部门依法处理；

（3）私自启用电表、水表、暖气表、燃气表封印或改动电力运行回路，影响准确计量的，除按用电量和入住时间追缴费用外，报请有关部门依法处理；

（4）擅自改动上下水、暖气、燃气管道，电气管道，电气线路（包括通讯、有线电视系统）者，除应按实际情况纠正外，报请有关部门依法处理；

（5）小区住户违反有关物业使用规定，不采纳安全用电、用水、用暖、用气意见及措施而造成事故，并影响供电、供水、供暖、供气系统或对其他住户造成损失的，除按实际情况赔偿损失外还将按有关规定处理。

环境卫生管理须知

为保持小区的洁净、舒适，使住用户享