江苏省下半房地产估价师《理论与方法》：替代原则模拟试题.doc

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江苏省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：

替代原则模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、市场理论是研究的理论。

A：

生产要素投入量与产出量之间的关系

B：

基数效用论和序数效用论的关系

C：

消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量

D：

一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题

E：

执行层的组织协调

2、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。

A．人民政府城市规划行政主管部门

B．建设行政主管部门

C．房地产市场管理部门

D．人民代表大会常务委员会

3、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在__万元以下或建筑面积在__m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。

A．10，200

B．20，200

C．30，300

D．30，500

4、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。

A：

《国有土地所有证》

B：

《国有土地使用证》

C：

《集体土地所有证》

D：

《集体土地使用证》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有关系，一般情况下很难同时兼顾。

A：

相逆性

B：

相关性

C：

相联性

D：

统一性

E：

执行层的组织协调

6、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

7、房屋拆迁补偿的对象是。

A：

被拆除房屋的所有人

B：

被拆除房屋的使用人

C：

被拆除房屋的所有人和使用人

D：

被拆除房屋的代管人

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性

9、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价

B．成交价≥最低价≤最高价

C．最高价≥成交价≥最低价

D．最高价≥最低价≥成交价

10、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

11、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．（2009年试题）

A：

净现值

B：

净现值期望值

C：

净现值标准差

D：

净现值标准差系数

E：

借款合同

12、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】

A：

市场价值

B：

清算价值

C：

快速变现价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

13、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A：

2003年11月4日

B：

2005年10月17日

C：

2006年10月13日

D：

2004年8月20日

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的累计折旧额为。

A：

612．33万元

B：

615．74万元

C：

625万元

D：

648．15万元

E：

工业用地的监测点评估价格

15、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构

C．城市规划行政主管部门

D．房产测绘单位

16、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

17、房产分户图的比例尺一般为。

A：

1：

200

B：

1：

500

C：

1：

800

D：

1：

1000

E：

执行层的组织协调

18、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

19、住房公积金属于所有。

A：

缴存住房公积金的单位及个人

B：

缴存住房公积金的单位

C：

缴存住房公积金的职工

D：

住房公积金管理机构

E：

执行层的组织协调

20、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。

A：

确定建设施工的各种图纸准备就绪

B：

完成全体工作人员的筛选工作

C：

获取土地使用权

D：

明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

E：

借款合同

21、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

混合深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

22、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。

A：

私有住宅转让后用于商业经营的

B：

经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C：

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D：

按照国务院有关规定出售公有住房

E：

执行层的组织协调

23、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04

24、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

A：

定额反映的生产要素消耗内容不同

B：

定额的编制程序和用途不同

C：

投资的费用性质不同

D：

专业性质不同

E：

执行层的组织协调

25、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。

A：

独一无二性和易受限制性

B：

价值量大和难以变现性

C：

独一无二性和价值量大

D：

易受限制性和难以变现性

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。

（2008年试题）

A：

按地城范围细分

B：

按房地产用途细分

C：

按增量存量细分

D：

按交易形式细分

E：

按目标市场细分

2、房地产估价师应履行的义务有。

A：

遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范

B：

在房地产估价报告书上签字

C：

不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务

D：

不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务

E：

接受职业继续教育，不断提高业务水平

3、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。

A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

D．忽略了房地产租金以外的收入

E．相对全面一些

4、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。

A．水通、气通、电通

B．路通、水通、电通

C．路通、水通、气通

D．路通、电通、气通

5、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

A．10%

B．20%

C．50%

D．200%

6、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10％，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为元。

A：

436000

B：

436500

C：

436562

D：

436685

E：

执行层的组织协调

7、投资可按以下角度分类。

A：

短期投资和长期投资

B：

实物投资和金融投资

C：

商品房投资和土地开发投资

D：

直接投资和间接投资

E：

固定资产投资与流动资产投资

8、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

9、报酬资本化公式的假设前提有（）。

A．净收益A每年不变

B．收益年限n为有限年

C．报酬率Y不等于零

D．价格V符合评估时点市场情况

10、国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有__。

A．住宅小区绿地率在30%以下

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上

C．单套建筑面积在120m2以下

D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下

E．人均居住建筑面积在25m2以下

11、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。

A．竞争性

B．垄断性

C．外部性

D．均衡性

E．信息不对称性

12、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

13、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用，③物业管理区域清洁卫生费用，④办公费用，⑤物业管理区域秩序维护费用，⑥物业管理区的绿化养护费，⑦物业管理企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

14、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．500

15、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%

16、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。

A．f1＜f2＜f3

B．f1＞f2＞f3

C．f1=f2=f3

D．无关

17、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。

A：

机构名称要求

B：

法定代表人或者执行合伙人要求

C：

专职注册房地产估价师人数要求

D：

专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求

E：

估价报告质量要求

18、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如（）等。

A．道路

B．房屋

C．丘陵

D．山地

19、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。

A．征地费

B．拆迁安置补偿费

C．地价款

D．零

20、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

21、常用的采暖方式包括。

A：

集中采暖

B：

局部采暖

C：

区域供热

D：

分散采暖

E：

集体供热

22、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为__。

A．2648元/m2

B．2688元/m2

C．2708元/m2

D．2734元/m2

23、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）m2。

A．40

B．45

C．48

D．50

24、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。

A：

与会业主所持投票权1／2以上

B：

与会业主所持投票权2／3以上

C：

全体业主所持投票权1／2以上

D：

全体业主所持投票权2／3以上

E：

执行层的组织协调

25、城市用地分类中，工业用地包括。

A：

工矿企业的生产车间用地

B：

工矿企业的库房用地

C：

工矿企业的生产车间附属设施等用地

D：

工矿企业的库房附属设施等用地

E：

露天矿用地