上海上半房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期试题.doc
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上海2017年上半年房产估价师《经营与管理》秘籍：
开发期与租售期试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建设用地使用权出让，是土地级市场。
A：
一
B：
二
C：
三
D：
四
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。
A．Ic越大，Pt越大
B．Ic越小，Pt越大
C．Pt越大，Ic越小
D．Ic与Pt无关
3、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】
A：
目前是否有经济收入
B：
过去是否带来了经济收益
C：
是否具有产生经济收益的能力
D：
目前的收入是否大于运营费用
E：
工业用地的监测点评估价格
4、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A．区域规划
B．临街状况
C．周围环境
D．地形地势
5、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
6、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A：
中国共产党第十一次全国代表大会
B：
中国共产党第十二次全国代表大会
C：
中国共产党第十三次全国代表大会
D：
中国共产党第十四次全国代表大会
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
9、不属于影响房地产价格的经济因素是。
A：
经济发展状况
B：
居民收入水平
C：
物价
D：
长期趋势
E：
工业用地的监测点评估价格
10、职工上年结转的住房公积金按计息。
A：
结息日挂牌公告的活期存款利率
B：
结息日挂牌公告的定期存款利率
C：
结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率
D：
结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率
E：
执行层的组织协调
11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。
A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产
D．用于投资或再开发的房地产
12、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。
A．开发商
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
13、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A：
路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B：
路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：
运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：
路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：
工业用地的监测点评估价格
14、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末）．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：
3173．45万元
B：
3205．26万元
C：
4971．37万元
D：
7602．76万元
E：
工业用地的监测点评估价格
15、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：
成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。
A．3790
B．4238
C．4658
D．4663
16、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，房地总价值为4000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。
A：
466㎡
B：
496㎡
C：
506㎡
D：
596㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
17、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
A：
房屋的使用用途
B：
房屋所有权的性质
C：
房屋的使用时间
D：
房屋的使用性质
E：
执行层的组织协调
18、成本法最基本的公式是__。
A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
19、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：
交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。
该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。
已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。
A：
7000
B：
7003
C：
7436
D：
7670
E：
工业用地的监测点评估价格
20、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。
A：
有租约限制下的价值
B：
共有房地产的价值
C：
无租约限制下的价值
D：
承租人权益的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
21、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。
A：
扩张
B：
复苏
C：
紧缩
D：
稳健
E：
借款合同
22、Iregret______harderatoffice.
A．nottohaveworked
B．nothavingworked
C．nothaveworked
D．havingnotworked
23、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是__。
A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C．在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
24、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。
A：
1297.91
B：
3584.01
C：
4881.93
D：
5158.71
E：
借款合同
25、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．详细规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括__资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
2、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。
A．第一阶段初期
B．第二阶段
C．第一阶段后期
D．第三阶段
E．第四阶段
3、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。
A：
登记机构
B：
异议登记申请人
C：
登记机构的经办人
D：
登记机构和申请人共同
E：
执行层的组织协调
4、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：
建设地区的土地使用性质的控制指标
B：
建设地区的土地使用强度的控制指标
C：
道路和工程管线控制性位置
D：
空间环境控制的规划要求
E：
指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
5、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是__。
A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期
6、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（）万元。
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
7、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
8、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握__。
A．计息方法
B．资本化率
C．计息基础
D．计息期
9、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。
A．同质偏好
B．同形偏好
C．集群偏好
D．分散偏好
E．心理偏好
10、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。
A：
支付土地出让金的贷款
B：
支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C：
用于土地储备的贷款
D：
项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E：
购房贷款
11、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。
A．市场价格
B．评估的价格
C．申报价格和市场价格的加权平均
D．申报价格和评估的价格的加权平均
12、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
13、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。
A．变现风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
14、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
15、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。
A：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：
物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
C：
物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
D：
物业管理活动的依据是物业服务合同
E：
物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
16、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
17、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：
拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
18、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。
A．《土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市商品房预售管理办法》
19、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。
A：
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B：
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C：
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D：
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
E：
超过批准期限的临时建筑
20、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。
A．住宅建筑净密度
B．住宅建筑毛密度
C．住宅建筑面积净密度
D．容积率
21、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
那么，甲的价格（）乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
22、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙,
D．难以判断
23、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。
A：
城市化水平的提高
B：
房地产开发建设的技术进步
C：
房地产本身价格的提高
D：
消费者收入水平的提高
E：
房地产开发建设要素价格下降
24、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：
报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：
报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：
可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D：
可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E：
在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
25、住房公积金管理的基本原则不包括__。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
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