《房地产项目测绘》教案终稿.docx

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《房地产项目测绘》教案终稿

《房地产项目测绘》

教案

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第1篇基础知识篇——第1章基础知识的学习

（一）教学要求:

本部分的教学要求是考查学生对房地产项目测绘的工作性质和特点、工作中所要遵循的技术规范和工作程序、误差等知识的熟悉和掌握程度。

（二）教学内容

1.教学重点和难点：

重点：

房地产项目测绘的工作性质和特点、房地产测绘工作中所要遵循的技术规范和工作程序、误差等知识的熟悉和掌握程度。

难点：

房地产测绘工作中所要遵循的技术规范和工作程序

2.教学内容

1.1课程的性质和特点

房地产测绘是专业测绘中的一个很具特点的分支，它是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

房地产测绘的分类：

房地产基础测绘和房地产项目测绘。

房地产基础测绘对测绘人员的素质、仪器设备、单位测绘资质要求都比较高，都必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。

而房地产项目测绘则没有太严格的要求。

一、课程的性质：

房地产项目测绘是指在房地产权属管理、开发管理、经营管理以及其他房地产管理过程中对房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

它测定的范围是房屋以及与房屋相关的土地。

思考：

房地产项目测绘与哪些工作相关？

（见P4）

二、课程的特点：

房地产项目测绘与普通的测量相比较，有较大的差别，主要表现在以下几点：

1、测图的比例尺较大

房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素需要清晰的注定，因此房地产分幅图的比例尺一般都比较大。

我国的最大比例尺系列的图纸一般都是1：

500或1：

1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大。

1：

50有时也有。

表示的内容更细。

2、测绘内容上与地形测量的差别

地形测量测绘的主要对象是地貌与地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。

3、测绘成果效力的差别

房地产测绘成果产品多样，其成果一旦被房地产主管机关确认，便具有法律效力，是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。

4、测绘成果产品的差别

房地产测绘的成果产品不仅有房地产图，还有房地产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。

图也有几种，既有分幅图，而更多的是分丘图、分层分户图，地形测量则只有分幅图。

房地产测绘图在数量和规格上比地形测量繁杂得多，且房地产图在一般情况下只是单色图，一般不大量印刷，地形图则多色，可以大量出版印刷。

5、精度要求不同

地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在正负0.5-0.6mm以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。

房地产测绘不能直接从图上量取，而必须实测实算。

6、修测、补测、变更测量及时

城市基本地形图的复测周期一般为5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来算，城市的入大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性和保持图、卡、表、册与实地情况的一致性。

，所以房地产测绘成果要及时修测、补测及变更测绘。

7、房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产

作为一个称职的房地产测绘工作者，应该是房地产这一门学科中的好手，是房地产权属管理的帮手，是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。

否则，做不好房地产测绘工作。

1.2房地产项目测绘的技术规范

测量规范是测量工作所依据的法规性技术文件，各种测量工作都必须严格遵守。

目前房地产项目测绘所要遵循的技术规范有：

（1）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986——2000；

（2）建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”（建住房[2002]74号）；

（3）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353——2005；

（4）各地房产测绘实施细则。

一、房产测量规范解读：

中华人民共和国国家标准房产测量规范GB／T17986.1—2000

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第1单元：

房产测量规定

前言

本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。

GB／T17986在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：

《第l单元：

房产测量规定》；《第2单元：

房产图图式》。

本标准的附录A是标准的附录；附录B是提示的附录。

本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。

本标准主要起草人：

吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

总则

3.1房产测量的目的和内容

3.1.1房产测量的目的

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。

3.1.2房产测量的基本内容

房产测量的基本内容包括：

房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

3.1.3房产测量的成果

房产测量成果包括：

房产簿册，房产数据和房产图集。

3.2房产测量的基本精度要求

3.2.1房产测量的精度指标与限差

本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

3.2.2房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。

3.2.3房产分幅平面图与房产要素测量的精度

3.2.3.1模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。

3.2.3.2利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。

3.2.3.3对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

3.2.3.4采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。

3.2.4房产界址点的精度要求

房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式

（1）计算结果。

表1

界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差

限差中误差

一±0.04±0.02

二±0.10±0.05

三±0.20±0.10

　ΔD=（±mj+0.02mjD）..................................

（1）

式中：

mj——相应等级界址点的点位中误差，m;

D-----相邻界址点间的距离，m;

ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。

3.2.5房脚点的精度要求

需要测定房脚点的坐标时，房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房脚点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。

3.2.6房产面积的精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。

表2房产面积的精度要求

房产面积的精度等级限差中误差

一0.02√s+0.0006s0.01√s+0.0003s

二0.04√s+0.002s0.02√s+0.001s

三0.08+√s0.06s0.04√s+0.003s

注：

S为房产面积单位，（平方米）√s为开根号

3.3测量基准

3.3.1房产测量的坐标系统

房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。

3.3.2房产测量平面投影

房产测量统一采用高斯投影。

3.3.3高程测量基准

房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。

5房产调查

5.1一般规定

5.1.1房产调查的内容

房产调查，分房屋用地调查和，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况待基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。

5.1.2房产调查表

房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

5.2房产单元的分类

5.2.1房屋用地的调查与测绘单元

房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

5.2.2房屋的调查与测绘单元

房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。

5.3丘与丘号

5.3.1丘的定义

丘是指地表上一块有界空间的地块。

一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

5.3.2丘的划分

有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。

5.3.3丘的编号

5.3.3.1丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。

5.3.3.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。

5.3.3.3丘以房产分区为单元划分。

5.3.3.4编号方法:

市、市辖区（县）的代码采用GB／T2260规定的代码。

房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列；当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用"01"表示。

丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。

丘的编号格式如下：

市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号

（2位）（2位）

（2）位

（2）位（4位）

丘的编号从北至南，从西至东以反S形顺序编列。

5.4幢与幢号

5.4.1幢的定义

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

5.4.2幢号的编立

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2……顺序按S形编号。

幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。

5.4.3房产权号

在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。

5.4.4房屋共有权号

多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。

5.5房屋用地调查

5.5.1房屋用地调查的内容

房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。

5.5.2房屋用地座落

房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。

房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。

5.5.3房屋用地的产权性质

房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。

集体所有的还应注明土地所有单位的全称。

5.5.4房屋用地的等级

房屋用地的等级按照当地有关部门制定的土地等级标准执行。

5.5.5房屋用地的税费

房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向相关部门缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。

5.5.6房屋用地的使用权主

房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。

5.5.7房屋用地的使用人

房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或单位名称。

5.5.8用地来源

房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式，如转让、出让、征用、划拨等。

5.5.9用地四至

用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。

5.5.10用地范围的界标

用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界桩等埋石标志。

5.5.11用地用途分类

用地用途分类按附录A中的A3执行。

5.5.12用地略图

用地略图是以用地单元为单位绘制的略图，表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线，以及界标类别和归属，并注记房屋用地界线边长。

房屋用地界线是指房屋用地范围的界线。

包括共用院落的界线，由产权人（用地人）指界与邻户认证来确定。

提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。

5.6房屋调查

5.6.1房屋调查的内容

房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

5.6.2房屋的座落

房屋的座落按5.5.2要求调查。

5.6.3房屋产权人

5.6.3.1私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。

产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。

5.6.3.2单位所有的房屋，应注明单位的全称。

两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

5.6.3.3房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。

公产应注明房地产管理部门的全称。

代管产应注明代管及原产权人姓名。

托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。

拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

5.6.4房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。

按两级分类调记，具体分类标准按附录A中的A4执行。

5.6.5房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。

5.6.6房屋总层数与所在层次

5.6.6.1房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

5.6.6.2所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

5.6.7房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按附录A中的A5执行。

5.6.8房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。

拆除翻建韵，应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

5.6.9房屋用途

房屋用途是指房屋的实际用途。

具体分类标准按附录A中的A6执行。

一幢房屋有两种以上用途，应分5，j调查注明。

5.6.10房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

5.6.11房屋产权的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。

5.6.12房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。

对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

5.7行政境界与地理名称调查

5.7.1行政境界调查

行政境界调查，应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调查区、县和镇以上的行政区划范围，并标绘在图上。

街道或乡的行政区划，可根据需要调绘。

5.7.2地理名称调查

5.7.2.1地理名称调查（以下简称地名调查）包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。

5.7.2.2自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。

凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹，均应调查。

5.7.3行政机构名称调注

行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。

5.7.4企事业单位名称的调注

应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

6房产要素测量

6.1房产要素测量的主要内容

6.1.1界址测量

6.1.1.1界址点的编号，以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。

点的编号在一个编号区内从1～9999连续顺编。

点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式如下：

编号区代码类别代码点的编号

（9位）（1位）（5位）

***************

编号区代码由9位数组成，第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。

类别代码用1位数表示，其中：

3表示界址点。

点的编号用5位数表示，从1—99999连续顺编。

6.1.1.2界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

6.1.1.3丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺丈量其边长，丘界线丈量精度应符合本规范规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。

对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。

测量结果应标示在分丘图上。

供计算丘面积及复丈检测之依据。

6.1.1.4界标地物测量，应根据设立的界标类别、权属界址位置（内、中、外）选用各种测量方法测定，其测量精度应符合本规范规定，测量结果应标示在分丘图上。

界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。

6.1.2境界测量

行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。

测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。

国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。

6.1.3房屋及其附属设施测量

6.1.3.1房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。

每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。

丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。

6.1.3.2房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。

阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

6.1.3.3房角点测量，指对建筑物角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4。

房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（100±20）cm处墙角为测点，房角点测量二般采用极坐标法、正交法测量。

对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。

6.1.3.4其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。

独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。

亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。

构筑物按需要测量。

共有部位测量前，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。

6.1.4陆地交通、水域测量

6.1.4.1陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。

铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。

6.1.4.2水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。

河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。

6.1.5其他相关地物测量

其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。

消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。

天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。

站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。

地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。

6.2野外解析法测量

6.2.1极坐标法测量

6.2.1.1采用极坐标法时，由平面控制点或自由设站的测量站点，通过测量方向和距离，来测定目标点的位置。

6.2.1.2界址点的坐标一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果。

6.2.1.3对间距很短的相邻界址点应由同一条线路的控制点进行测量。

6.2.1.4可增设辅助房产控制点，补充现有控制点的不足；辅助房产控制点参照三级房产平面控制点的有关规定执行，但可以不埋设永久性的固定标志。

6.2.1.5极坐标法测量可用全站型电子速测仪，也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。

6.2.2交法测量

正交法又称直角坐标法，它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。

正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱镜作用。

支距长度不得超过50m。

正交法测量使用的钢尺须经检定合格。

6.2.3线交会法测量

线交会法又称距离交会法，它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值，按三边测量定出测站点坐标，以测定目标点的方法。

6.3航空摄影测量

利用航空摄影测量方法测绘1:

500、1:

1000房产分幅平面图，可采用精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪机助涮图和数字测图方法。

6.3.1对航摄资料的基本要求按GB6962执行。

6.3.2像片控制点测量

6.3.2.1像片控制点分为平面控制点、高程控制点和平高控制点。

6.3.2.2像片控制点的起算点为基本控制点

6.3.2.3平面控制点和平高控制点相对邻近基本控制点的点位中误差不超过图上±0.1mm。

高程控制点和平高控制点相对邻近高程控制点的高程中误差不超过±0.1mm。

6.3.2.4像片控制点可以采用全野外布点法或解析空中三角测量区域乎差布点法。

6.3.2.5像片控制点的平面坐标，一般采用三角网、三边网、测距导线和GPS静态相对定位测量等方法测定。

用GPS静态相对定位方法测定时，GPS观测应使用优于10mm+3ppm标称精度的接收机进行。

6.3.2.