资产评估期末复习范围计算例题汇总.docx
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资产评估期末复习范围计算例题汇总
考试题型:
一、单项选择题10个,每题1分,共10分；
二、多项选择题5个，每题2分,共10分；
三、判断题10个，每题1分，共10分（不用改错，也不倒扣分）；
四、问答题3个，每题10分，共30分）；
五、计算题3题，第1题14分，第2、3题每题13分，共40分。
复习指南：
单项选择题，多项选择题和判断题可以参考《资产评估》网上课堂中的同步练习题中的选择题和判断题以及期中测验试卷中选择题部分。
（已经挂网上课堂）
问答题和计算题的复习资料如下：
一、问答题
1．房地产评估收益法的步骤是什么？
（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料
（2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入（3）估算每年的有效毛收入（4）估算年经营费用（5）估算净收益（6）估算适当的折现率（7）选择适当的计算公式，求出收益价值。
2.重置成本有哪些类型？
重置成本的估算方法有哪些？
重置成本有更新重置成本和复原重置成本2种类型。
重置成本的估算方法有：
直接估算法（重置核算法），物价指数法，功能价值法和规模经济效益指数法。
3．无形资产有哪些类型？
无形资产评估的方法有哪些？
（1）无形资产包括商标，专利权，非专利技术，著作权，租赁权，土地使用权等。
无形资产的评估方法有收益法，成本法，市场法等。
收益法使用时候又有超额收益法和提成收益法等。
4．资产评估报告的编写步骤有哪些？
（1）整理工作底稿和归集有关资料
（2）评估明细表的数字汇总（3）评估初步数据的分析和讨论（4）编写评估报告书（5）资产报告书的签发与送交。
5.金融资产评估的特点是什么?
（1）金融资产评估是对投资资本的评估。
投资者之所以在金融市场上购买股票、债券，并不一定以谋求对所投资企业的某种管理权、参与权、控制权为单纯目的，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债券收益的大小，决定着投资者的购买行为。
（2）金融资产评估是对被投资者的偿债能力或获利能力的评估。
投资这购买股票、债券的根本目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投资的数量；而是取决于投资风险，而投资风险在很大程度上又取决于被投资者的获利能力和偿债能力。
6．资产评估报告书的作用有哪些？
（1）它为被委托评估的资产提供作价意见，
（2）是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据。
（3）是管理部门对评估的业务开展情况进行监督和管理的重要依据。
（4）是建立评估档案资料的重要信息来源。
7．流动资产评估的程序如何？
（1）确定评估对象和范围
（2）清查核实流动资产，并对实物类流动资产进行质量检测和技术鉴定。
（3）调查分析债权类流动资产，根据以往的资信情况确定其风险。
（4）选择合理的评估方法。
（5）评定估算流动资产，出具评估结论。
8．机器设备评估的特点有哪些?
（1）由于机器设备种类繁多，单位价值比较大，性能用途各不相同，所以，评估应根据评估的目的和要求，分门别类，逐项逐件地进行核实和评估，以保证评估的真性和准确性。
（2）评估应该以技术检测为基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命以及损耗程度。
（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识。
9.运用市场法评估机器设备包括哪些步骤？
你认为哪一步骤比较关键，为什么？
评估的步骤如下：
（1）鉴定评估对象，
（2）选择参照物，（3）对可比因素进行比较分析，（4）计算确定评估结果。
第三步骤对可比因素进行比较分析最为关键。
因为这一步骤评估人员要量化被估设备和参照物设备之间的差异额，这取决于资产评估人员的经验和个人的技术水平。
被估设备评估值是否准确，很大程度上受到这一步骤的影响。
二、计算题（计算答案仅供参考,不是标准答案）
（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。
主要包括：
重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。
例1：
已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。
该设备目前的重置成本为90万元。
但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。
假设不考虑经济性贬值因素。
（所得税率为25%（33%），其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）
重置成本=90万元
实体性贬值率=5÷（10+5）×100%=33.33%
成新率=1-33.33%=66.67%
实体性贬值额=90万×33.33%=30万元
功能性贬值的计算：
先计算年超额运营成本：
前五年：
每年200000÷100×2×20=8（万元）
后五年：
每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）
再计算年净超额运营成本：
前五年：
每年8×（1－25%）=6（万元）
后五年每年9.6×（1－25%）=7.2（万元）
最后折现处理得功能性贬值额：
6×3.3522＋7.2×3.3522×0.4972=32.11（万元）
评估价值=90万-30万-32.11万=27.89万元
33%
重置成本=90万元
实体性贬值率=5÷（10+5）×100%=33.33%
成新率=1-33.33%=66.67%
实体性贬值额=90万×33.33%=30万元
功能性贬值的计算：
先计算年超额运营成本：
前五年：
每年200000÷100×2×20=8（万元）
后五年：
每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）
再计算年净超额运营成本：
前五年：
每年8×（1－33%）=5.36（万元）
后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元）
最后折现处理得功能性贬值额：
5.36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=17.97+10.72=28.69（万元）
评估价值=90万-30万-28.69万=31.31万元
例2某企业的一条生产线购于2006年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2011年10月。
经调查得知，该类设备的定基价格指数在2006年和2011年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0.6元计算。
（所得税率为25%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3.7908）
要求：
（1）计算该设备的重置成本
（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）
（1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元
（2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元
（3）功能性贬值额＝40000×0.6×3.7908×（1-25%）＝68234.40元
（4）评估价值＝10500000－5250000－68234.40＝5181765.60元
某企业的一条生产线购于2006年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2011年10月。
经调查得知，该类设备的定基价格指数在2006年和2011年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0.6元计算。
（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3.7908）
要求：
（1）计算该设备的重置成本
（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）
（4）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元
（5）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元
（6）功能性贬值额＝40000×0.6×3.7908×（1-33%）＝60956.06元
（4）评估价值＝10500000－5250000－60956.06＝5189043.94元
例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为400件，被评估设备的产量为500件。
该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。
但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为25%，假定折现率为10%。
年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）
要求：
（1）计算资产重置成本
（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值
（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）
（1）资产的重置成本＝500×500÷400＝625万元
（2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％
实体性贬值额＝625万×40％＝250万元
（3）功能性贬值=500×2×200×0.75×3.791＋500×2×200×（1+20%）×0.75×3.170×0.621＝92.30万元
（4）评估值=625－250－92.30＝282.70万元
例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。
该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。
但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。
年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）
要求：
（1）计算资产重置成本
（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值
（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）
（1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元
（2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％
实体性贬值额＝400万×40％＝160万元
（3）功能性贬值=400×2×200×（1-33%）×3.791＋400×2×200×（1+20%）×（1-33%）×3.170×0.621＝406395.2+253236.84=659632.0448元
（4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元
例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。
具体资料如下：
该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。
经调查分析确定：
按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。
经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。
（该企业适用的所得税率为25%，假定折现率为10%。
年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）
要求:
试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。
（1）重置成本＝500万元
（2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63%
实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元
成新率＝1－68.63%＝31.37%
（3）功能性贬值=4×（1－25%）×5.3349=16.0047万元
（4）评估价值=500－343.15－16.0047=140.8453万元
某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。
具体资料如下：
该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。
经调查分析确定：
按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。
经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。
（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。
年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）
要求:
试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。
（1）重置成本＝500万元
（2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63%
实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元
成新率＝1－68.63%＝31.37%
（3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.297532万元
（4）评估价值=500－343.15－14.297532=142.552468万元
例5．某企业的一条生产线购于2007年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2013年10月。
经调查得知，该类设备的定基价格指数在2007年和2013年分别为100%和150%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用6年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗12万度，每度电按0.6元计算。
（所得税率为25%，折现率为10%，年限为六年，折现率为10%的年金现值系数为4.3553）
要求：
（1）计算该设备的重置成本
（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）
（1）重置成本＝750×150％／100％＝1125万元
（2）实体性贬值率＝6／12＝50％实体性贬值额＝1125×50％＝562.5万元
（3）功能性贬值额＝120000×0.6×4.3553×0.75＝235186.2元
（4）评估价值＝11250000－5625000－235186.2＝5389813.8元
某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。
经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。
6元计算。
（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。
7908）
要求：
（1）计算该设备的重置成本
（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）
（1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元
（2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元
（3）功能性贬值额＝40000×0.6×3.7908×0.67＝60956.06元
（4）评估价值＝10500000－5250000－60956.06＝5189043.94元
例6.被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值100万元，1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2000年对该资产进行了评估。
调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%，125%，130%，150%。
该设备尚可使用6年。
另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为12000元，所得税率为25%（33%），折现率为10%。
根据上述资料，求待评估资产的价值。
（已知折现率为10%，年限为6年的年金现值系数为4.3553）。
（1）资产的重置成本＝100×150%/110%+5×150%/125%+2×150%/130%
=136.36+6+2.31=144.67万元
（2）加权投资年限
=10×136.36/144.67+5×6/144.67+2×2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年
确定实体性贬值率=9.67÷（9.67+6）×100%＝61.71％
实体性贬值额＝144.67×61.71％＝89.28万元
（3）功能性贬值=12000×0.75×4.3553=3.92万元
（4）评估值=144.67－89.28－3.92＝51.47万元
（33%）
（1）资产的重置成本＝100×150%/110%+5×150%/125%+2×150%/130%
=136.36+6+2.31=144.67万元（3分）
（2）加权投资年限=10×136.36/144.67+5×6/144.67+2×2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年（3分）
确定实体性贬值率=9.67÷（9.67+6）×100%＝61.71％（2分）
实体性贬值额＝144.67×61.71％＝89.28万元（2分）
（3）功能性贬值=12000×0.67×4.3553=3.50万元（2
分）
（4）评估值=144.67－89.28－3.50＝51.89万元（2分
被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值（120）万元，2000年对该资产进行了评估。
调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年和2000年分别是110%，150%。
该设备尚可使用6年。
另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要3名操作人员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为36000元，所得税率为33%，折现率为10%。
根据上述资料，求待评估资产的价值。
（已知折现率为10%，年限为6年的年金现值系数为4.355）。
（1）资产的重置成本＝120×150%/110%=163.64万元
（2）实体性贬值率=10÷16×100%＝62.5％
实体性贬值额＝163.64×62.5％＝102.28万元
（3）功能性贬值=36000×2×（1-33%）×4.3553=21.01万元
（4）评估值=163.64－102.28－21.01＝40.35万元
（二）债券评估的收益法
6某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为12%，评估时该债券已经购入一年。
假定同期的国库券年利率为8%，该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报酬率为2%。
要求：
（1）若该券按年末付利息，到期还本，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值
（2）若该债券到期后一次性还本付息（单利计息），计算该债券的评估价值。
已知折现率为10%时，前3年的复利现值系数为：
1
2
3
0．9091
0．8264
0．7513
（1）120000×12%×0.9091+120000×12%×0.8264+120000×0.8264=124159.2元
（2）到期后本利合计为：
120000+120000×12%×3=163200元
评估价值=163200×0.8264=134868.48元
（120000*0.8264到期的本金，进行折现，折到评估日。
）
（三）房地产评估
7．土地使用权评估的成本法
例：
某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：
50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。
试评估该宗地的价格。
（1）土地的取得费用=45.2元/平方米
（2）土地开发费为：
50元/平方米
（3）税费为49.1元/平方米
（4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米
（5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米
（6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米
（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米
（8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元
8．土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）
一住宅楼，建筑面积为5000平方米。
预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。
预计售价：
9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。
求：
地价。
楼价＝5000×9000＝4500万元
建筑费＝3000×5000＝1500万元
专业费＝15000000×10％＝150万元
销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万
税费＝4500万×6.5％＝292.5万
利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×年利率×建设期=（地价＋1650万）×6％×1=0.06地价+99万
利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万
地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万
1.16地价=2181万
地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万
9．残余法的应用
例：
待估对象的基本情况是：
写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。
试用土地残余法估算该写字楼所占基地的公平市场价格。
（1）总收入=60000×12=720000元
（2）总费用=180000元
（3）总收益=720000-180000=540000元
（4）房屋纯收益=1500000×（10%+1/50）=1500000×（10%+2%）=180000元1/50=2%为房屋年折旧率
（5）土地纯收益=540000－180000=360000元
（6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=360000×12.2335=4404054.47元
（四）商誉的评估
10．运用残值法（割差法）评估商誉的价值。
已知某企业为B行业一知名企业，预测企业未来收益，其中前5年分别为4000万元，3800万元，2500万元，2800万元，3000万元，从第6年开始企业收益将基本保持在2000万元。
评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为8000万元，并已知适用本金化率25％。
要求：
（1）试确定该企业的整体价值
（2）试评估该企业商誉的价值。
已知折现率为25%的各年的复利现值系数如下：
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
0.8000
0.6400
0.5120
0.4096
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