某高尔夫球场会馆项目可行性研究论证报告Word格式.docx
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116间
床位数：
232床
1-1-8-2建设方案
球场会馆（酒店）将按照四星级旅游度假酒店的标准建设，各项配套设施完善，将设有豪华舒适的客房、中西餐厅、酒吧、多功能会议厅、康体娱乐中心等设施。
在球场会馆（酒店）内无论是家庭聚会、商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善尽美的服务。
在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格，与球场别墅区及球场优美的环境融为一个整体，
外观设计风格：
凝重大方，中西合璧
内部装修：
古朴典雅，舒适豪华
规划面积：
5.61公倾，56100平方米。
建筑占地面积：
4800平方米
总建筑面积：
8600平方米
其中：
餐厅、酒巴：
960平方米
客房：
4360平方米，116间，平均每间建筑面积35平方米
宴会厅：
500平方米
多功能会议厅：
480平方米
后台区及办公室：
800平方米
配套娱乐、康体服务设施：
1500平方米
园林绿化面积：
45000平方米
道路、水面：
6300平方米
其中:
固定资产投资：
5233.81万元
建设期利息110万元，
流动资金73.04万元
1-1-9项目建设基本原则
1特色原则：
充分挖掘和展现项目所处地段的景观环境特征，突出项目特点，设计结合自然。
2市场原则：
根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。
3生态原则：
保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建设过程作为生态环境进一步改善的过程。
植被、土壤水体、大气环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。
4经济原则：
在确保项目建设档次和品质的前提下，低成本开发，低成本运营。
球场设计、市政工程设施配套等要充分考虑项目的运营成本。
5安全原则：
运动对社区、游客的影响，规划中要合理组织交通和线路，确保游客和居民的安全。
1-2主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
占地面积
公倾
5.61
2
项目总投资
万元
5416.85
3
建设周期
年
4
正常接待客人数
万人次/年
5.904
5
最大接待客人数
8.352
6
正常年份收入
2232
7
经营利润
496.29
8
经营成本
876.49
9
投资利润率
%
20.90
10
投资利税率
23.16
11
投资收益率
22.76
12
财务内部收益率
17.49
13
财务净现值
1649.02
14
投资回收期（动态）
10.73
15
投资回收期（静态）
6.90
16
贷款偿还期
4.83
17
盈亏平衡点
73.3
出租率为51.1%
18
职工定员
人
93
19
年用水量
万吨/年
159.84
20
年耗电量
万度/年
7.2
21
建筑面积
平方米
8600
1-3本报告的主要研究范围及编制依据
1、研究范围
项目的研究工作范围为：
项目提出的背景、建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、项目投资估算与资金筹措、财务分析等。
2、研究工作依据
A、国家、部、省、市县现行的政策、技术规范和定额；
B、海南海都城市规划设计研究院的编制的海南XXXX高尔夫球场项目总体规划。
第二章项目背景及发展概况
2-1项目提出的背景及发展概况
海南的热带海岛旅游资源得天独厚，在全国具有独特性，在世界上也是少有的。
同时，海南保持着良好的生态环境。
10年来历届省委、省政府一直都很重视旅游业。
朱总理来海南视察工作，对海南发展旅游业有明确的指示。
朱总理指出，海南省省应把旅游业和农业作为发展的重点和主要产业，真正搞好了海岛旅游业和热带高效农业，海南就可以富甲天下了。
可见旅游业在海南的重要地位。
海南省是中国第二大岛，也是中国唯一全境地处热带的省份。
独特的自然风光、民族风情、珍稀的热带植物令全国及世界各地游客叹为观止。
旅游资源的丰富与独特，令海南的旅游产业呈现蓬勃发展的势头，海南的旅游人数及旅游收入自90年代来，平均每年增长15%。
人民生活水平的提高，节假日的增多（全年有五一、国庆、春节三个节假日假期达7天），外出旅游必成人民生活的新时尚。
在全省旅游为经济发展龙头产业的环境中，海南省潜在旅游资源尚未全发掘，单一的旅游产品已经不能满足日益增长的休闲度假旅游、回归大自然的“绿色之旅”、休闲运动旅游度假客源市场的需求。
XXXX高尔夫球场以北是海口湾，是大型船只出入海口码头的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之一，目前已成为国家帆板队的训练基地。
海口湾的西海岸已被定为岸线保护区，沿庆龄大道现已建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界、假日海滩和西秀游泳场，本项目西面1公里处正在兴建海口市兴宝集团所属的两个旅游度假村。
在镇海村附近，华厦广场和南海明珠电视塔两个项目亦即将开发建设。
庆龄大道将成为海口市海岸的黄金旅游走廊。
如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。
高尔夫球场的经营同时会给球场会馆带来充足的客源。
高尔夫球场会馆的运作成功与球场的经营息息相关，互相促进。
我们对海南的产业结构、资源和发展状态进行了详细的调查，敏感地注意到海南地理环境，旅游资源在中国大陆的独特地位，注意到中国政府在产业结构调整中，对海南着力发展旅游事业和现代农业的定位。
结合海南旅游事业发展的状况产生了在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设高尔夫球场及其配套设施球场会馆（酒店）项目。
2-2项目建设的必要性
作为海口市重点发展的旅游点海口市西海岸，目前只是分布少数几家度假酒店，远不能满足这一地区旅游业发展的需要，也是对西海岸美丽的热带海滨风光旅游资源的一种浪费。
XXXX高尔夫球场的建设也必须具有高档次的会馆（酒店）与之配套，使之成为一个集运动、休闲与房地产业互相结合的一个综合性旅游设施。
另一方面项目的建设也将极大促进海口市西海岸地区旅游业的发展。
第三章市场分析和预测
1997年以来五年间，我国经济增长了33。
39%，每年平均增长7。
6%。
2002年上半年，中国经济变得更加温暖，我国经济增长7。
8%，多数经济指标好于往年。
往后几年的经济形势发展状况也是令国内外人士所看好。
中国人民实现了温饱以后，正向着更加宽裕的小康社会前进。
随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，现代城市生活节奏的加快，心理压力的加大，人们开始追求有益于身心健康的休闲活动。
如果将这些休闲活动分为游憩型、娱乐型、体育型、社交型、回归自然型等，那么能将上逑休闲方式集于一身的，目前还没有那项能超过高尔夫球运动。
3-1市场现状
3-1-1国际及全国旅游业概况
上个世纪90年代，国际旅游收入比世界贸易增长还要快，目前它在世界出口总值中所占的比例，仅次于原油和油产品以及汽车和配件。
目前旅游者的旅游方式与内容出现了新变化，纯粹的，静态的游山玩水式赏景观光旅游逐渐被淘汰，有特色的“主题旅游”、“参与性旅游”已成为旅游市场的新宠，散客旅游，自助旅游的方式将越来越受到青年人选择，具有文化性、运动性的的参与旅游已成为全世界新的旅游形式之一，
2000年全球旅游人数6.98亿人次，比1999年增加近5000万人次，预计收入将达到4760亿美元，比上一年增加4.5%，2000年中国接待了3123万人次的境外过夜游客，仍保持着世界第五大旅游大国的地位。
3-1-2海南省旅游现状
2001年全省接待海内外游客929.09万人次，其中国内游客883.58万人次，入境旅游为45.49万人次。
全省旅游外汇收入1.05亿美元，国内旅游收入63.78亿元。
占全省国内生产总值的15.4%，其下是1998年—2001年在海南省接待游客及旅游收入情况表。
项
年目
份
旅游招待人数（万人）
旅游收入
国内
国外
合计
美元
（外汇）
人民币
（国内）
1998
816.55
39.42
855.97
9624.9万
58.97
1999
883.59
45.49
929.07
1.05亿
63.78
2000
958.89
48.68
1007.57
1.09亿
69.51
2001
1079.08
45.68
1124.76
1.06亿
79.10
3-1-3高尔夫球场市场现状及前景
现状
海南省已建成运营的高尔夫球场有十个，除了建成时间较早的台达高高尔夫球场外，各球场普遍经营艰难，球市低迷。
造成这状况的原因有：
1、境外客源方面，可进入性差制约球客上岛；
2、1994年以来，海南省经济低导致省内具的消费能力的客源减少；
3、会员证销售少导致固定客源不足；
4球童无法满足球客要求。
优势：
当北国秋风骤起劲草枯黄或冰封原野时，海南依旧绿意盎然，四季皆绿，任何时候都可以挥杆天地间，。
上天恩赐的自然条件使海南的高尔夫球休闲游独具力，这也是海南高尔夫球产业发展的最大筹码，海南高尔夫球的“稀贵”还体现在花5-7天时间，便能打上一场环岛高尔夫球。
海滨型、湖畔型、田园型、山地型、各具特色的球场，让休闲宾客能从多个角度饱览热带海岛风光。
在海南十大旅游产品中，高尔夫球休闲游越来越成为海南吸引高档游客的亮点，2001年，从韩国到海南来打高乐夫的游客有14339人次。
前景：
依托海南植被丰富，环境优美，空气清新的资源优势，发展高尔夫产业是合理的战略选择。
在美国，高尔夫球产业年产值达35亿美元，海南高尔夫球场密度在国内名列前茅，年为旅游大省必须发展高尔夫球产业与之匹配。
也是海南省政府，旅游局重点扶持的产业。
依托海南的资源优势、地理优势及价格优势，随着东亚（台湾省、港澳、韩国、日本）旅游市场的开拓，交通条件（与各地直航的开通）的改善，海南旅游配套设施的改善以及博亚洲论坛带来高层次会展旅游客源，海南省高尔夫球产业的发展前景将十分看好。
3-1-4海南省及海口市酒店市场现状及前景
据统计，海南目前有各类旅游饭店和住宿设施500多家，其中城市酒店占主体。
2000年全省酒店住宿率为55.4%，2001年全省酒店的住宿率为58.7%，全省酒店开房率不是太高，效益不是太理想，但是随着海南省旅游业的发展，海南省酒店的经营状况正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。
由于酒店的档次结构不是很合理，在海南三星级以下的酒店的经营状况普遍不是很好，但是一些海景酒店、四星级以上酒店，特别是国外酒店管理集团参与管理的高档饭店的经营状况却是很好。
海口市现有五星级酒店3家，四星级酒店4家，三星级洒店60家。
在西海岸地区，一个海口市重点发展，且目前发展速度很快，前景很好的休闲度假旅游地区却分布着极少的酒店。
随着海南省旅游业的发展、西海岸旅游业的发展及海南省高尔夫球产业的发展，未来海口市西海岸地区将是旅游度假酒店较有前途的重点发展区域。
在XXXX高尔夫球场建设与之配套的休闲度假的球场会馆其市场前景十分乐观。
3-2市场预测
3-2-1项目的市场定位
球场会馆定位：
高尔夫球爱好者的豪华休闲会所。
主要服务对象：
本球场及联合经营的球场的会员客人；
爱好高尔夫的休闲度假客人及商务客人；
普通旅游客人。
3-2-2目标市场及客源构成分析
高尔夫球场会馆的客源主要有两个方面，一方面是高尔夫球爱好者，同时又分为球场会员和非会员客人；
另一方面为普通的旅游客人。
本项目中本地高尔夫球爱好者进行打球消费的比例会很高，但大部分不会有住宿方面的需要，本项目的会馆客房的主要服务对象为国内外高尔夫球运动爱好者，在这批客人到海南进行高尔夫球运动并休闲度假时就必然会有住宿的需求，他们第一住宿选择必然是打球的球场会馆（酒店）；
另一主要服务对象为会员客人，会员客人是球场的常客，在这里他们会享受到最优惠的价格，最优质的服务，同时也是他们进行商务交往活动的主要场所。
估计以上二方面的客人会占会馆全部客源量的80%以上。
另外20%的客人是普通的旅游客人。
在本项目中，球场的建设是第三期工程，会馆为二期工程，在球场还没有正式运营时，会馆（酒店）的主要客源为普通旅游客人。
客人来源地：
海南省球市的境外客人以日本、韩国、港澳台为主；
国内客人以北京、上海珠江三角及东北地区为主，同时培育省内具有较高消费能力的长期会员客人。
3-2-3客源消费力分析：
能够进行高尔夫球消费的客人的消费能力是所有休闲度假及商务旅游客人中较高的。
3-2-4客源人数估计
根据高尔夫球场的设计规模及容量，高乐夫球场会馆（酒店）拟设置116间客房，最大接待能力232人次。
根据我们的估算，高尔夫球场平均日接待客人可达300人次，省内客人与省外客人及国外客人的比例为1：
1，省内客人大部分没有住宿的需求，但是省外及国外酒店客人大部分都有住宿的需求，另外还有大量的到海南来休闲度假的普通旅游客人，酒店的客人来源还是比较充足的。
3-2-5、价格分析
住宿价格分析
在住宿方面根据会馆的性质，不同类型的客人，我们将实行不同的定价策略，会员卡客人在这里消费将享受最优惠的价格和定期免费住宿的待遇，而非会员客人则按市场价格住宿，本会馆按四星级的标准进行装修，收费也将按四星级的标准进行，根据海口市同等标准的酒店的价格，这里的标准房的平均价格拟定为500元/天。
餐饮消费
根据我们的市场定位，会馆（酒店）的服务对象为具有身份地位的客人，他们具有较高的消费能力，在就餐时追求的是美味及优质的服务，在会馆（酒店）的餐饮方面实行高质量、优质服务、高价位的经营策略。
8-10人/桌的普通饭菜（不含酒水），在海南的各高档酒店中的价格不低于300元，这里以平均每人消费30元保守估计。
餐饮的成本（原料）一般占其价格的30%左右。
娱乐消费：
会馆（酒店）中设有国际流行的康体娱乐设施，以供客人们的消费需要，以酒店日接待客人200计，这此客人还会带来亲戚朋友等其它娱乐消费的客源。
娱乐消费的日接待客人以200人次计。
由于本会所定位为豪华会所，按四星级酒店标准建造，客人们的消费能力高，因此娱乐消费以人均50元计。
3-2-6项目运营操作方案
本项目市场面向国内外，操作的整体思路是以高尔夫带动房地产及会馆（酒店）客房的销售，反过来又以房地产及会馆及各项配套服务设施的优质服务带动高尔夫的兴旺。
同时，公司在高尔夫球的参与者中给其提供会员价格的客房价格，对持有高尔夫会员卡以的客户不但在打球时享受优惠，在会馆（酒店）住宿和就餐时也给予特别的优惠政策。
及优惠销售海南航空公司的“金鹿卡”，让客户在享受房产升值的过程中又充分享受到购房的乐趣。
项目从动工到经营可从总体上分为三个阶段。
一房地产项目的1.5年建设期。
投资1个多亿进行包括房地产及其它配套项目在内的全部建设。
在此期间，采取购房免费赠送高尔夫会员卡、优惠销售“金鹿卡”和房价折扣等多种方式开始预售房地产。
象征着高贵身份和高质量生活水平的价值不菲的高尔夫会员卡会吸引不少购房者。
二是4年的房地产销售期。
项目竣工后的前4年，以房地产销售为主要工作内容，房地产销售全面铺开，将采用购房者低折扣购买高尔夫会员卡、“金鹿卡”甚至免费赠送的方式促销。
购房达到一定面积可低折扣购买会员卡，购房面积较大的甚至免费赠送。
环境优美的西海岸、雅趣独特的小区、高贵典雅的高尔夫以及身份象征的“会员卡”、“金鹿卡”将成为海口购房者的首选。
同时为了完善球场的配套设施，为球场球客提供周到的服务，提供一个私人聚会的场所，将高尔夫的经营和酒店项目的销售完美地结合起来，在房地产项目进行的同时，投资5400多万元进行球场会馆（酒店）的建设，建设期两年。
拟在第四年开始对外营业。
球场会馆的建设除我公司自筹资金外，将向银行融资2000万元。
会馆（酒店）主要为高尔夫爱好者服务，为到球场进行消费的球客们及其亲朋好友们服务，同时不放弃其它旅游客人市场。
三是第7年开始球场的正式经营。
由于前4年房地产销售已为球场拢入了一大批的客户，因此球场的经营将会十分顺利。
球场的客户可分为两类人，一类是小区住户，另一类是非住户。
小区的住户或球场的会员都可享受球场的优惠。
非住户客人在球场进行打球时，球场会馆（酒店）为其提供周到的服务。
届时整个高尔夫球场项目就形一个各项设施都非常完善的整体。
第四章建设地址与建设条件
4-1建设地址
本项目建设地点位于海口市西部的长流新区东北部新海林场区处，北侧为庆龄大道，假日海滩隔路相望，距海口市中心区约12公里。
项目用地西侧为规划的长流新区六号路，东侧为七号路，连接海榆西线和庆龄大道。
4-2地质地貌
项目所在地位于海口市长流新区东部与中心区的绿化隔离带部位，该区有一面积约8平方公里的沿海林地（人工林），其主要优势树种为木麻黄和桉树，林间尚有野生灌木和野草，高程5~15米，中部部分地段大于20米，地势走向为南高北低，为海域四级冲程平原阶地，根据海口市地质资料，属第四系下更新统湛江组海陆交互相，周围未发现断裂带及有价值的矿产资源。
项目所在地土壤属第四系复土，土壤类型为褐色砖红壤和风沙土。
砖红壤质地为沙壤和轻、中壤，结构疏松。
风沙土属滨海风沙土，结构疏松。
4-3气象
拟建项目地处海南岛北部，属热带季风气候，年平均气温23.8℃，最高气温38.9℃，最低气温2.8℃；
年平均降雨量为1684.5mm，雨季为5~10月份，其降雨量占全年的80.1%；
年平均蒸发量1874.3mm；
年平均相对湿度为85%；
全年日照时数2239.8小时；
主导风向为东北风，其次为东南风，全年约有13%的静风天气，年平均风速为3.2m／s，属多台风地区，年均台风4次，7~9月为台风季节。
4-4水文
4-4-1地面水
基地南侧为五源河。
五源河源于永庄水库，从项目用地的西北侧自南向北流过。
在长流镇镇海村附近汇入海口湾，全长23.23公里，该河原是海口市内排水沟之一，同时也是沿河农田灌溉水源。
永庄水库集水面积14.58平方公里，为城市供水水库，库容量为565~900万立方米。
4-4-2海水
建设项目北边是海口湾。
海口湾潮汐属不规则日潮混合潮，一个月内，日潮天数为15~18天，其他时间为不规则半日潮，潮汐不等现象较为显著，日潮振幅为半日潮的两倍。
据多年水文资料统计，各潮位特征为：
平均海面：
1.51米
最高高潮位：
4.25米
最低低潮位：
-0.25米
平均低潮位：
0.94米
平均潮差：
1.10米
（以上为理论深度基准面）
海口湾外是琼州海峡，海峡长约80公里，宽20~40公里，在正常大气情况下，潮流具有明显往复流特征，往复流基本上沿等深线方向往复流动，仅因岸线和等深线的弯曲转折，局部地区流向发生相应的变化；
潮流具有涨潮东流,涨潮西流,落潮东流,落潮西流四种形式。
4-5社会环境条件
建设项目所在地行政区划属长流镇人民政府管辖，一共有32个自然村，总人口2.5万人，其中农业人口2.3万人，全区以农业经济为主，耕地面积为3200亩，林地面积为6000亩。
项目东面距XXXX开发区2公里，该开发区大片土地尚未开发。
长怡花园、长信海景花园、海口市国宾馆等三个工程项目正在兴建。
项目东南约2.5公里为港澳国际工业开发区，该开发区是海口市工业发展基地之一，是以发展轻工、纺织、电子高科技工业为主的外向型工业开发区，占地面积3.04平方公里，目前该区内注册的企业有三十多家。
项目南面约2公里为永桂工业开发区，面积为93.86公顷，该开发区是以高科技工业、出口加工、食品、轻工、地方工业为主，配备有生活服务和居住功能的综合开发区，全区规划人口23000人，预测工业年产值为9.9亿元人民币。
项目以北是海口湾，是大型船只出入海口码头的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之一，目前已成为国家帆板队的训练基地。
项目附近主要居民点有新海林场、昌明村、棠甘村和联昌村（联昌村原名为苍龙村）。
新海林场占地面积约2万亩，职工100多人。
项目所在区域属自然农业区，居民经济收入以农业为主。
联昌村总耕地面积300多亩，水田及旱田各占一半，林地面积2000多亩，全村常住人口800人左右，人均年收入约3000元，收入来源主要是农业，此外还有一些收入来自运输业和零售业，联昌村内有一所小学，学生有40来人，昌明村、棠甘村共为一个行政村，总耕地面积1140亩，其中水田180亩，旱田440亩，坡地520亩，林地面积1000多亩，全村人口为1274人，经济来源主要是靠农业收入，人
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