实务基础和案例分析计算.docx
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实务基础和案例分析计算
估价实务基础与案例分析
估价理论与方法、实务基础与案例分析这三科是相关联的。
这段时间再次浏览了一下老师的讲稿，应该说，老师讲的内容基本涵盖了全部的知识点，大家复习也非常用功。
估价理论与方法，老师讲得很细，这科的通过率往年也比较高。
但在复习过程中，有的细节容易忽视，因此，在实务和案例分析中就表现出来一定的问题了。
配合大家的复习，我做了一个综合汇总，提醒大家在复习时注意的问题。
实务基础一科是以估价理论和方法为基础的。
大家复习这一科时，一定不能忽视对各种估价方法的复习，但重点放在估价方法的应用方面。
如：
估价方法的依据、原则、计算公式、应用条件、各项变量的内涵、程序、收集资料、评估步骤等；与特定估价目的、特定土地用途的结合，确定相应的估价作业方案。
两种方法以上的评估，需要确定估价结果。
此外，除宗地价格评估（各种估价目的）外，还需要了解基准地价的评估、农地价格的评估。
今年，地价动态监测工作、基准地价更新是土地管理工作中的一项重点（相关内容可以参考估价规程和书相关内容），拆迁补偿、政府收购储备等，其中涉及到估价师工作的内容、评估工作都应该给予足够的重视。
从大家的模拟练习反映出，大家对估价方法的应用已经有一定的掌握，具备一定的基础。
但缺乏对各类地价评估、各种方法应用的细节。
这与大家没有时间回味所学有很大关系，尤其是与政策的结合应用。
地价定义还是大家面临的难点，但只要记住地价定义应包括的必要原素（规程和讲稿），就能够解决实际问题。
当存在多种用途时，如登记用途、现状用途、规划用途不一致时，应根据估价目的，选择相应的用途，这一点，大家错的比较多，如计划开发的土地的出让评估，应该以规划用途进行评估；现状房地产补办土地出让手续，一般以登记用途进行评估等。
估价目的不同时，应选择相应的用途和状态进行评估，如在拆迁条件下的评估，选择的是现状（登记）条件下的评估。
当现状用途与登记用途不同，与规划用途也同时，实际是违规的。
在实务基础中，计算的分值比例很高，要给自己留出致少一个小时做计算题。
合理分配一下各部分的时间，应可以完成全部答题。
另外还要注意阅读的速度和在读的过程中及时汇总信息，按解题的要求去做，就一定会取得好成绩。
在下面的练习中，希望大家能够按原来的练习再做一次，并且对需要回答的问题，用简练的语言作答。
案例分析与报告判读：
老师讲的内容请大家认真读。
案例分析正如老师所讲，即要考察大家对信息的处理能力，更要考察估价理论和方法在实践中的应用，应用的能力包括对政策的了解和估价实务的熟练程度。
因此，对估价方法的学习还是很重要的。
大家称案例分析不知如何入手。
我把大家做过的一些题进行如下的改造，其实案例分析和实务基础就一同复习了。
如果不考案例分析了，只练习计算就可以。
建议大家模仿练习。
去年考了宗地图，大家对图比较敏感。
但这部分内容是在相关知识中讲的。
有一些朋友没有听到，但也拿到了一些图的资料，看图应该没有问题，但如果可能请大家复习一下测量时学的有关计算面积、面积分摊、面积准确程度等与估价关系较密切的内容。
请大家独立完成。
在完成后发到我的信箱，也可以传真：
80115555听到提示音后，拨752747，再按#。
下周，大家做完后，我们电话联系一下。
打电话的时间再约，希望是大家做完后再联系。
大家在复习过程中还有什么困惑，请及时提出？
对培训提出建议，如时间安排、课程内容、教师讲课方式等，大家可以把报名档案号发过来。
有关内容请不要外传，更不要放在网上晒！
一、用收益法或剩余法计算房地一体时土地价格
练习题一：
A公司欲购买B公司位于某市的一栋商务写字楼。
B公司是2004年6月30日通过挂牌的方式获得了该宗地的出让国有土地使用权，土地登记用途为写字楼、面积为8000平方米，终止使用年期2054年6月30日。
该写字楼2006年9月30日竣工验收，钢混结构，建筑总面积22527平方米，其中：
地上建筑面积17521平方米，地下建筑面积5006平方米（含2000平方米的人防面积，还有60个车位）。
A公司委托某评估机构评估该商务写字楼占用土地于2008年12月30日的土地使用权价格。
计算
这是房地产一体时计算土地价格的练习。
由于收集的信息资料不同，评估方法也不同，常应用方法有如下：
（一）用收益法计算（见规程第4页，有过练习）
经调查，商务写字楼所处区域为某市的高级商务办公区，同类物业的租金水平为5.0元人民币/平方米.日，空置率为15%；车位月租金为600元/个。
目前类似物业的重置价格3000元/建筑平方米，残值为0，耐用年限60年。
写字楼出租过程中支付的客观费用，管理费、税金、维修费合计为年总收益的40%，保险费为重置价的0.2%。
土地还原利率7%，房屋还原利率为9%.
（二）用剩余法计算（见规程第10页，模拟考试中的方法）
经调查，商务写字楼所处区域为某市的高级商务办公区，同类物业的租金水平为5.0元人民币/平方米.日，空置率为15%；车位月租金为600元/个。
目前类似物业的重置价格3000元/建筑平方米，残值为0，耐用年限60年。
写字楼出租过程中支付的客观费用，管理费、税金、维修费合计为年总收益的40%，保险费为重置价的0.2%。
房地产还原利率为8%。
大家多见的问题：
（一）收益面积确定错误：
把22527平方米认为总收益面积，或是把20527平方米定为写字楼的收益面积。
本题中写字楼的收益面积为17521平方米，车库的收益面积为60个车位的面积。
人防不计入收益面积。
地上部分有多少可以不计入收益面积？
这个问题在实践中比较复杂，一般来说，如果在考试给的题中确指是为大楼物业管理等服务的，可以不计入收益面积。
有时，题中对地下车库是否在收入范围内给的条件不明确，如果没有给出地下车库的价格或租金来，也就不能计算出地下车库的收入了（报告挑错另说）。
（二）折旧的计算
应用收益法计算房地产总价是为了计算土地价格，因此，在费用中应扣除折旧。
有的人忘记扣除了。
还需要对现值计算再练习一些。
练习
（一）收益面积的练习：
如果地上建筑面积17521平方米中有效使用面积为14893平方米，其余部分为物业和大堂。
评估又该如何计算？
（二）房屋现值
房屋现值=房屋重置价-房屋折旧
1、房屋重置价计算：
参见书336和讲义。
房屋重置成新价≠建造成本。
一般直接告诉重置成新价，（如第一题）；但常常会根据房屋建造成本及相关的费用综合计算。
常见的情况举例如下：
（1）间接法（或称单位比较法）
某房屋建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平方米。
则该房屋重置价格=300×1200=36万元
（2）直接法（类似分部分项法，各项成本和费用等的加总）
第一题也可以这样提问：
该写字楼2006年9月30日竣工验收，钢混结构，建筑总面积22527平方米，其中：
地上建筑面积17521平方米，地下建筑面积5006平方米。
目前类似物业的建造成本为3000元/平方米，残值为0，耐用年限60年。
这类房屋一般建设期为2年，管理费为造价的2%，建筑成本和管理费均匀投入，第一年完成投入的65%，第二年完成投入的35%。
此外，投资利润为15%，销售费用为造价的10%，开工1年半后开始销售，并发生销售费用，销售费用均匀投入；销售税费为造价的8%（包括税金和卖方发生的销售税费）。
请计算重建价格。
（这里没有特别说明，销售方面的费用和税视为归属于建筑发生的部分）
重建价格=建筑造价+管理费+销售费用+财务费用（包括建筑造价、管理费和销售费用，注意采用复利计算）+投资利润+销售税费
2、折旧：
见书313-330页和讲义.
（1）评估的折旧不同于会计中的折旧（书330）
（2）折旧的经济年期取决于房屋耐用年限和土地使用权期限的比较。
（3）折旧的类型
A、物理因素-自然折旧、物质折旧
计算方式常见直线折旧法、加速折旧法。
B、功能因素-功能折旧：
由天材料、设计、技术更新等引起的折旧：
引起经营费用增加或者是租金收入降低。
C、经济因素-经济折旧：
由于环境变得不协调如交通不便、污染等；房地产市场变化等产生经济上不合理或不适应：
引起租金收入降低。
经济折旧和功能折旧一般不会在计算经营费用中扣除，但在分析计算房屋现值时，应当考虑扣除。
经济折旧和功能折旧往往表现为经营费用增加或租金收入降低，因此难以用直线法计算，可以采用类似收益法的计算公式，将每年的费用或减少的租金按物业的使用年期进行折算。
如在第一题中，还可以因为以下原因增加功能和经济折旧：
（参考房地产估价的一些内容，对房屋的折旧计算练习如下，大家还可以再找一些其他类型的功能折旧、经济折旧的例子）：
该物业的重置价格3000元/建筑平方米，残值为0，耐用年限60年（注意土地实际收益年期只有45.5年）。
写字楼出租过程中支付的客观费用，管理费、税金、维修费合计为年总收益的40%，保险费为重置价的0.2%。
该楼设计为玻璃幕墙，同类建筑保温效果较差，同规模的大楼因供暖或供冷每月平均增加电费1000元；此外，由于该区域处于该城市的下风，空气较其他区域差，租金因此每月减少约10000元。
这类房地产还原率为8%.分别计算该楼的自然折旧、功能折旧和经济折旧。
案例分析练习
就第一题可以设很多问题：
1、该项目评估的目的是什么？
2、A公司如果确认B公司该写字楼产权的合法性，需要B公司提供那些资料？
3、如果去登记部门查询，应看什么资料？
这些资料上会有那些信息？
（请参考登记条例）
4、如果经调查，所有资料是合法的，你认为可以采用那些方法进行评估？
各方法的应用的理由是什么？
需要找那些资料？
举出两种方法即可。
5、A公司购买后，需要办理那些手续？
是什么类型的登记？
登记人是谁？
登记程序是怎样的？
6、在过户中时，A和B公司分别需要交纳什么税？
7、A公司购买后进行抵押，对比抵押评估和购买评估异同点？
8、A公司委托某代理公司办理抵押登记，需要准备什么资料？
A公司为抵押权人还是抵押人？
9、土地部门在审核评估报告时，提出报告中有两个房地产估价师和一名其他工作人员签字，认为不对。
你认为是什么问题？
10、基准地价系数修正法是否适合上述项目土地价格的计算？
11、购买评估和抵押评估的地价内涵是什么？
二、剩余法计算土地价格
具有开发价值的土地，无论是在建还是未建。
都适合采用剩余法评估土地价格。
剩余法的难点较多，但容易出错的主要是利息的计算。
下面有两个练习，第一题计算利息，第二题不计算利息。
（一）计算利息
练习题二：
甲公司于2007年3月30日通过出让方式获得一宗地，为办公用途，出让年限为50年，土地面积5000平方米，市政条件为六通（通路、通上水、通下水、通电力、通电迅、通天然气）。
根据规划，该地块容积率为3，可建筑15000平方米。
该公司于2007年6月30日动工，计划于2009年6月30日完工。
大楼设计为钢混结构，地上15层，建筑面积12000平方米，地下二层，建筑面积3000平方米，为设备和人防，人防平时作为车库。
可销售面积为12000平方米。
根据调查，此类大楼开发周期一般为二年，综合造价为5500元/平方米（包括建筑、专业和配套设施等费用）。
第一年投入60％，第二年投入40％。
预计在竣工后可以全部售出，售出价格为15000元/平方米，销售税和费为销售收入的8%，开发利润为投资的20%。
该公司拟以该大楼土地抵押贷款。
据了解，该宗没有设他项权利，也没有权利纠纷一。
银行和该公司协商的贷款利率为3年期7.56%，并且保持在贷款结束不变。
估价师于2008年6月30日勘察现场，并把这一天定为估价基准日，银行要求除了对2008年6月30日的价格进行评估外，还要求评估完工时的土地价格。
（提示：
该题中，计算期均为竣工时，但估价基准日分别在竣工前和竣工时，因此，土地投资的利息计算有区别）
（二）不计算利息
如果经过调查，该类房地产的折现率为7.56%，在上述条件下，如果评估2008年6月30日的价格，请尝试一下不计算利息的方法。
案例分析练习
1、估价师能否对完工时的土地价格进行评估？
需要有那些条件？
2、剩余法适合那些类型的项目评估？
如果按现状分类，试列出可能用剩余法评估的用途的土地？
3、剩余法依据的估价原则是什么？
应用剩余法评估的条件是什么？
4、剩余法计算公式中各项变量的含义是什么？
如何确定？
5、评估步骤是什么？
估价师需要收集那些资料？
6、在本项目中，可以根据什么判断甲公司获得出让土地使用权？
7、在完成评估报告时，估价师应列出那些估价依据？
8、写出本次评估的地价定义（分别写）。
9、估价师在评估报告中应列出估价对象登记情况，请列出登记的内容？
三、市场比较法计算土地价格
（一）
原模拟练习中有一道题，是用市场比较法计算的。
主要错误在期日修正，在该题中，计算的时间从2003年开始，到2005年1月是一个发展阶段，从2月开始到现在，是又一个发展阶段。
有的人在计算后一期的修正时，没有考虑前一个阶段的影响。
现在把这个题再次练习一下：
评估步骤上的问题，大家最好列出各修正的因素和计算表。
这样步骤比较清楚。
我把老师的步骤示给大家。
但数据有误，请大家自己算。
少数人计算了四个案例的修正，然后再说明不用这个案例。
这样做没必要。
一开始就确定比较案例。
练习题三：
某公司位于某开发区内，用地面积100亩，用途为工业，土地使用权性质为出让。
因发展的需要，购买其相临公司乙公司土地。
请按以下提供资料：
评估乙公司2007年6月30日土地价格（单位面积地价和总地价）。
调查收集资料如下：
1、乙公司土地是1995年以行政划拨方式取得的，2004年6月30日因改制的需要，办理了出让手续，取得了出让国有土地使用权证。
土地证登记用途为工业、面积30000平方米、容积率为0.8，终止日期2054年6月30日。
共缴纳土地出让金260万元。
2、开发区土地开发程度已经达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整）。
位于全国工业六等地范围内，六等地工业用地最低价标准为336元/平方米。
3、开发区内有若干个正常情况下的工业用地土地交易案例，各案例情况见下表：
交易案例编号
交易类型
交易价格（元/平方米）
土地使用年限（年）
交易时间
区域因素
个别因素
A
转让
395
49
2007年6月
3
1
B
抵押
400
48
2006年1月
4
2
C
转让
358
47
2005年6月
-1
0
D
转让
326
48
2006年6月
-5
-3
E
作价如股
350
47
2005年8月
-3
-1
上表中区域及个别因素均为比较案例与估价对象比较所得，数值为负值表示案例的条件比估价对象差，数值为正值表示案例的条件比估价对象优，数值表示对宗地价格的修正程度。
4、区域内工业用地价格，在2003年1月至2007年6月间，从2003年1月至2005年1月，地价每年环比上涨2%；从2005年2月至2007年6月，平均每月上涨0.2%.
采用市场比较法计算乙公司2007年6月30日土地价格………………
1比较案例的选择
根据市场比较法选择比较案例的原则:
按照同一供需圈、相同或相近用途、交易类型相同、交易日期接近（最长不超过3年）的要求，结合已知条件，可以作为本次估价对象的比较案例是：
交易案例A、C、D。
（具体答题时可以不写这么多）
2编制交易日期修正指数表
根据已知条件：
在2003年1月至2007年6月间，从2003年1月至2005年1月，地价每年环比上涨2%；从2005年2月至2007年6月，平均每月上涨0.2%.
2005年1月的地价指数：
100×（1+2%）2=104.04
2005年6月的地价指数：
104.04×（1+0.2%×5）=105.08
2006年6月的地价指数：
104.04×（1+0.2%×18）=107.79
2007年6月的地价指数：
104.04×（1+0.2%×30）=110.28
交易日期修正指数
待估宗地及交易案例
待估宗地
案例A
案例C
案例D
年期
2007年6月
2007年6月
2005年6月
2006年6月
修正指数
110.28
110.28
105.08
107.79
3编制区域因素修正指数表
待估宗地及交易案例
待估宗地
案例A
案例C
案例D
修正指数
100
103
99
95
4编制个别因素修正指数表
待估宗地及交易案例
待估宗地
案例A
案例C
案例D
修正指数
100
101
100
97
5编制土地使用年期修正指数表
以估价对象土地使用年期修正系数对应的修正指数为100,则比较案例修正指数根据以下公式计算:
土地使用年期修正系数＝100×（1-1/（1+r）案例土地使用年期）/（1-1/（1+r）估价对象土地使用年期）
待估宗地及交易案例
待估宗地
案例A
案例C
案例D
土地使用年限（年）
47
49
47
48
修正指数
100
100.55
100
100.28
6将比较案例地价修正为估价对象条件下的土地价格
交易情况交易日期区域因素个别因素土地使用年期
案例A:
案例C:
案例D:
7确定市场比较法最终地价
经过上述计算,得到三个比准土地价格比较接近,取三个比准土地价格简单算术平均值作为最终结果：
三、市场比较法计算土地价格
（二）
有时，我们可能遇到这样的问题，对同一宗地，由于开发程度或周边规划可允许的容积率条件发生了变化，投资人希望了解类似用途地块在新条件下的价格，我们可以参照以下的方法评估。
比如在练习题二中，根据调查，到2009年时，该地区统一市政供暖，可以达到七通，供暖的费用合到建设用地面积每平方米（地面）约30元，该地区办公楼容积率可以达到4.5（与拿该地块时相比，规划条件放宽了）。
参照该地区容积率修正系数表，办公楼容积率为3时的修正系数为0.903，4.5对应的修正系数为0.882。
试计算到2009年6月30日竣工时，在当时的市政条件下的，规划允许的容积率条件下可能达到的地价，并列出地价定义。
案例分析练习：
1、市场比较法的估价原则是什么？
应用市场比较法的条件是什么？
2、市场比较法的评估步骤有那些？
分别说明各步骤的具体要求？
3、市场比较法期日修正有哪几种？
4、市场比较法除了一般的四种修正外，常见的还需那些修正？
如何修正？
能列出修正计算公式么？
5、那些用途的土地适合使用市场比较法？
6、应用市场比较法常出现的错误有那些？
四、成本逼近法
成本逼近法也是常用的评估方法。
该方法在应用时，与有关征地政策有密切的关系，在涉及到各项费用的时，应结合相应的政策规定，真正搞明白。
近年来，对该方法应用变化较大的是：
对新增建设用地使用费是否应计入征地费中的考察；征地区片价在计算土地取得费时的应用；城市拆迁征地时的土地取得费的计算等。
这些内容，在讲实务时都讲过。
（规程8-9页）
在练习题三中再加入下列信息（原模拟题），就可以采用成本逼近法评估土地价格了：
某开发区内，2003年1月征用补偿费为3万元/亩（包含相关税费），到目前为止征用补偿费上涨了5%；开发区所在的市政府文件明确规定：
凡新征建设用地，需缴纳土地初级开发费30元/平方米。
开发区土地达到“五通一平”开发费为150元/平方米（包括初级开发费），假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为10%，年贷款利率为7%，土地还原率为7%，开发区内商业、住宅、工业用地的法定最高出让年期的出让金分别为200、120、80元/平方米。
（这个题大家计算错误的点主要是：
1、利息的计算，原题给的不明确，多人把30元的初级开发费没有计入开发费中；利息计算时，30元应从一开始计入，这在规程中也谈过，大家可以看。
2、使用年期的修正错误较多：
这里包括两步修正，主要是忽略了土地的增值收益是用出让金计算的，而出让金已经是有限年期了，所以需要修正的包括出让金之前的各项总和的修正和出让金剩余年期的修正）
案例分析练习：
1、成本逼近法的含义是什么？
估价原则有那些？
2、列出该方法的计算公式，是否理解各项变量的含义？
3、土地取得费包括那些？
有几种计算方法？
依据的政策有那些？
4、土地开发费指什么？
开发程度有几种？
分别包括什么？
5、利息如何计算？
（请参见规程和讲稿，上例中，为什么30元的开发费可以按2年计算利息？
）
6、土地增值收益的含义是什么？
有几种情况？
7、年期修正有那几种情况？
（参见规程和讲稿）
8、是否还有其他修正？
（见规程）
9、那些用途的土地适合采用成本逼近法？
五、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是估价师们在评估土地时，一般会先想到的方法。
在改制或上市企业的土地评估报告中，基准地价系数修正法也屡被发现问题。
因此，我们还是有必要进行练习。
在规程中，见27-28页，但这部分内容在规程中不是很多，大家再读一下老师的讲稿和书，老师的讲稿较细。
在复习该评估方法时，大家应给自己多提一些问题，并能够准确表达出来。
如：
1、什么是基准地价系数修正法？
其应用的原理是什么？
估价原则是什么？
2、该评估方法应用的条件是什么？
计算公式如何列？
各项变量的含义是什么？
各项变量如何确定？
3、基准地价系数修正法的估价程序如何？
4、如果选择基准地价系数修正法评估，需要收集那些资料？
5、对不同用途的土地，基准地价系数修正法中，区域因素和个别因素各包括哪些？
（请参照规程。
）
6、如果基准地价有效时间在3年内，是否就可以肯定一定能够采用该方法进行评估？
为什么?
（请根据基准地价的特性分析对评估的影响）
7、基准地价系数修正法和其他方法有一个不同点，是什么？
8、那些用途的土地适合采用该方法？
在练习题三中再加入下列信息（原模拟题），就可以采用基准地价系数修正法评估土地价格了：
参照该城市2006年公布的开发区的基准地价，基准日为2006年1月1日，土地开发程度为五通一平条件下不同级别、不同用途类型最高使用年期的平均国有出让土地使用权价格。
其中商业、住宅、工业用地法定最高使用年期分别为40年、70年和五年。
该宗开发区位于工业二级地，其对应的基准地价工业为338元/平方米（地面）。
地价的增长情况见前文。
工业用地的还原利率为6%.该市工业用地的平均容积率为1.0.根据容积率修正系数表，当容积率小于1时，不需要修正。
此外，根据基准地价因素条件分析，区域因素修正幅度为0%，个别因素修正幅度为2%.修正公式为：
待估宗地地价=宗地对应的基准地价×（（+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+其他修正
六、评估方法与地价的确定
当给出两种以上评估方法的信息时，需要对评估方法进行选择。
那么，应该清楚，选择评估方法时，应如何结合估价对象选择评估方法，应考虑那些因素和条件？
选定估价方法后，应如何描述？
（在训练中做过相应的练习，也可以看一下报告案例汇编）。
如果给出信息，也应对于不选择的方法应说明不选择的理由，比如，在模拟练习中，基准地价系数修正法不采用，也应该简要说明。
确定评估结果时，应简要说明确定结果的理由。
有的人自己给出评估结果的权重，在考试中最好不这样做。
如果没有特定给出权重，请按平均计算比较好。
七、综合
从做练习的过程中反映出，大家对工业用地、招拍挂出让、土地储备收购等，还不是很熟悉，学习这些政策时还需要十分注意细节。
对原模拟题删选如下，并提出一些问题，建议大家在复习过程中，结合往年的考题
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