房地产策划书.docx
《房地产策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产策划书.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产策划书
重庆渝能国际住宅开发前期筹谋
2011年4月
1.1项目名称，范围（土地面积，修建面积，户数，住宅情况等）
渝能国际地处重庆市南岸五公里学府大道焦点位置，重庆主城南域生长中心，项目用地约438亩，总建面积约60万方，总户数4600户。
交通枢纽地利，南山风物区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态情况资源得天独厚。
项目地理位置
渝能国际四周目前已有610、475、301、809等20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线即将开通。
到南坪焦点商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟。
项目主要特点
交通特点
由于渝能国际地处南岸区商业会合地，整个小区地理位置非常优越，交通便捷，距鹅公岩大桥仅4分钟车程，距石板坡长江大桥5分钟车程，轻轨3号线就从楼盘门前经过，即将建好的轻轨，将使未来出行的居民越发方便。
设计特点
项目整体方案由英国ACA设计师事务所筹划设计，并由澳大利亚DCM设计师事务所配合设计。
整个小区筹划建立以“显山露水”作为设计原则，充实利用地形高差，顺山势而上，修建由低至高依山而建，犬牙交错，形成一片极具立体感和空间感的山地住宅，最大限度地公道组织了自然景观（山景、江景、内景）和人文景观资源，挖掘了坡地修建的特点，包管了修建、情况相互的协调统一，从而使该项目从整体感官和具体使用上到达了“一流、大气、现代、简便、时尚”的效果。
项目筹划的主要物业形态有：
点式高层修建、板式小高层修建、多层花圃洋房等，是集文化、教诲、商业、休闲为主题的理想居住社区。
项目景观居所设计，项目中的景观居所依山而建、条理明白步移景异。
1500米景观视野通廊，让南山秀丽风物尽收眼底。
户型设计特点，本项目各户面积适中57—80平米，赠送面积16—44平米最高赠送率达50%，性价比力高。
户户采光通透，制止了以往的小户型厨卫无采光的设计，挑高，灵动性较强可随意变革，一房变两房，两房变三房、四房，让你的生活多变而不压抑，的开间，采光较好，视界开阔可将南山风物尽收眼底，双卫设计体现了我们的人性化考虑，制止了你因卫生间而楼上楼下两头跑的麻烦。
均在10平米以上的卧室是大三房的奢想，使你的生活越发舒适
项目配套设施特点
（一）教诲：
小区中已经实现教诲“一体化”：
“红黄蓝”幼儿园、巴蜀实验学校已经相继入驻；从宝宝出生到入托至最后出外求学，在这里都可以享受到最贴近的教诲办事。
（二）交通：
独享公交车站及轻轨车站。
到南坪焦点商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈只需十多分钟。
目前已有20多条公交线路通往主城6条（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线的开通让出行流通无阻，免除塞车烦恼，同时为物业的增值带来了保障。
（三）休闲：
恒温游泳池、篮球场、网球场、滑草场等运动设施一应俱全，会所、棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园及专用业主爬山步道。
（四）生活：
重客隆超市、特色小菜馆、干洗店、美容美发、社区诊所等沿街社区商业，周边有新世纪超市、永辉超市、农贸市场。
运动康体场合、室内恒温游泳池、网球场、滑草场、会所棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园、专用业主爬山步道。
治理特点
渝能国际接纳现代化的物业治理，始终对峙“人本治理，创新办事”的经营理念，存眷业主的差别需求，存眷员工的不停生长，不停富厚治理内涵。
在治理历程中，创建切合公司焦点代价观的治理要求尺度，经常设身处地为客户着想，用五官感知业主需求及需求希望尺度（尤其是业主的高端需求尺度）。
运用科学、专业、现代化的治理手段，对峙认真、严谨、务实的作风，把每一件事、每一个历程做到最好。
渝能国际同时以“康健+环保”为主题的文化理念。
在物质文明的今天，人们对生活质量的要求越来越高，康健与环保已是世人存眷的话题。
将康健与环保引入到物业治理历程是我们的责任所在。
在日常治理中我们实施垃圾分类，注重情况噪音的控制，注重室内空气的质量取得了较好的效果。
物业治理负担着情况治理和情况掩护的重任，我们把“康健与环保”的观点深入人心，为客户创造康健的事情情况，同时接纳科学的手段节约能源、资源，对客户卖力，对社会卖力。
渝能国际以“客户满意是我们的最大追求”为办事理念。
物业治理的办事工具是业主和用户，物业公司的代价源于客户的满意，渝能国际以“客户满意是我们的最大追求”作为开展办事事情的焦点。
物业治理的主顾满意度受业主对办事的期望、对办事质量的感知、对办事代价的感知、对办事的报怨、对物业品牌忠诚五个因素的影响，这五个变量因素同时反应了物业治理的全历程，以此作为最高追求目标，要求物业治理能够做到了解客户的需求，忠诚于客户。
装修情况
拥有电梯数:
12
安保系统:
每栋塔楼均设一台小型区域报警器和会合报警器,住宅内设可视对讲分机，分机带4路报警
智能化设施:
每栋入口设可视对讲主机，实行一户一密码。
电梯品牌:
高层为西门子奥的斯牌电梯，小高层为德国蒂森牌电梯
供水系统:
市政二次供水，消防系统分为室内消防和室外消防，室外消防给水水源为都会自来水，接纳消防和生活合一用水，进水管一条，管径为DN300㎜。
室内消防接纳临时高压制，在车库和商场内设置自动喷淋系统，水泵房和消防水池设在T4楼，水池容积为843立方米，T4楼顶层设置18立方高位水箱一座
车库配置:
地下车库
其他配置:
全小区9个变电所,变压器总装机容量为:
11750KVA.T5设开闭所一间,接纳双电源10KV二回路专线引入.其中变压器18台:
630KVA的4台,500KVA的3台,800KVA的1台,分别设置在T2、T5、T6、T8、T10和地下车库。
外墙:
面砖；
外立面说明:
简约的线条与明快的色彩形成强烈视觉变革与辽阔的视觉空间，彰显世界现代修建主流气势派头。
大堂:
大理石铺地,乳胶漆涂墙
走廊:
大理石铺地,乳胶漆涂墙
电梯厅:
大理石铺地,乳胶漆涂墙
窗材:
塑钢窗
1.5其他信息
车位信息，停车位:
2000个。
投资商:
渝能财产团体
物业治理公司:
渝能物业治理公司
物业照料公司:
渝能物业治理公司
修建单元:
重庆先华建立团体
景观设计单元:
ACA英国大陆联合设计团体、澳大利亚R+G专业机构
修建设计单元:
ACA英国大陆联合设计团体/澳大利亚R+G专业机构
整合推广公司:
观唐告白重庆公司
按揭银行:
中国工商银行,中国建立银行
产权年限:
70年
户数:
总户数4600户
2渝能国际土地开发前期筹谋。
2.1.土地开发配景
2008年7月20日，市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出建立“五个重庆”——“宜居重庆”、“流通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“康健重庆”，作为重庆生长的新目标、新追求，成为重庆的战略决策。
重庆南岸区将创建新的住宅小区以满足地产经济的需求，新的住宅建立势必带来地域土地市场升值，成为地产商存眷的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济代价，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操纵性的前期筹谋。
其中以生活居住为功效筹划的地块也开始启动，这一地块建立开发必须创建在富足调研、理性阐发、科学筹谋的底子之上。
土地根本情况
渝能国际地处南岸五公里学府大道焦点位置，重庆主城南域生长中心，项目用地约438亩，总修建面积约60万方。
2.3土地开发情况阐发
地块开发优势
南岸“十二五”交通筹划已出炉，未来将形成“一环三横六纵”交通骨架网。
届时，南岸区任何一个地方的市民，驾车10分钟内就能到区政府；20分钟便能从南到北跑穿南岸。
同时，在长江上开建广阳大桥、寸滩大桥，使南岸的经开区、茶园新区与两江新区紧密相连，动员南岸区经济生长。
景观情况
重庆南山总面积约2500公顷，平均海拔400余米，最岑岭春天岭海拔，从渝中区隔江遥看，峰峦叠嶂，沿江列峙，林木联袂，郁郁苍苍，恰似一道保护山城的绿色屏障。
风物区内旅游资源积淀丰盛，山、水、林、泉、瀑、峡、花等，自然景观俱全；佛、道、基督、天主、伊斯兰教修建，以及完整的“陪都”遗址群等，人文景观毕集。
其中以涂山寺，南山石刻，"龙洞"窟最具胜名。
区域开发情况
南部园区筹划面积9.6平方公里，位于重庆市南岸区南坪地域，西临长江，有鹅公岩大桥与成渝高速公路相连,东靠南山风物区和通向大西南出海口的渝黔高速公路，北依重庆长江大桥和即将建立的菜园坝长江大桥与市中心相通。
距重庆菜园坝火车站3公里、重庆朝天门客运码头5公里、重庆江北国际机场28公里，设施完善，配套齐全，已形成信息财产产业区、丹桂产业区、回龙产业区、中央商务区及多个生活片区。
重庆经济技能开发区从农地荒坡生长成为一个欣欣向荣的现代化产业新区，形成了电子信息、生物医药、汽车摩托车、精细化工及新质料、绿色食品、打扮制造等六大财产群为支柱的园区经济格式，并率先在西部国度级经济技能开发区和重庆市行政治理机构中通过ISO14000国际情况治理体系认证，连续多年在全国国度级经济技能开发区综合生长情况评价中排名西部地域首位，成为重庆乃至中国西部地域最具经济活力的地域之一。
重庆经济技能开发区将根据“三为主、两致力、一促进”的办区目标，以加速生长为主线，以招商引资为龙头，以开发建立为底子，以体制创新为动力，实施以新型产业化为主导的二次创业，分三个阶段实现重庆市政府确定的“2010年北部新区再造一个重庆产业”的搏斗目标，努力把重庆经济技能开发区建立成为中国西部投资情况的示范区、高新技能的现代财产基地，都市发达圈的焦点增长极和都市风采展示区，在重庆市乃至中国西部地域率先实现全面小康社会的目标。
配套设施方面
（一）商业配套
南坪商圈主要的商用物业会合在南坪转盘及现已使用的一号步行街和通向工具南北四条街道的起始地段。
南坪商圈内大中型商场多达30多家左右，知名家具装饰商场目前有6家，且都会合在一起，商业面积近600万平方米；商圈内大型综合商业商场有3家，在经营中的浪高凯悦和天龙广场修建面积均凌驾8万平方米；主要高等写字楼为浪高凯悦大厦，由裙楼部门及A、B塔楼三大部门组成，A塔楼60层超五星级酒店、B塔楼41层专业高等写字楼。
（二）休闲配套
长江旅游广场位于南岸区南坪西路，是西部首家集零售、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游旅行于一体，一站式、多功效、体验式旅游购物广场。
总面积达26万平方米，包罗近13万平方米百联南岸上海城购物中心、约7万平方米红星美凯龙全球家居生活广场、2万余平方米嘉德数码广场、4条旅游主题步行街，以及一幢5A级写字楼和五星级酒店，同时，还设置了4000多个车位。
（三）教诲配套
南岸区底子教诲以整合教诲资源，改进办学条件为焦点，接纳“整合一批、新建一批、扩建一批、置换一批”等方法，总投资凌驾10亿元推进教诲十大项目建立，总范围到达28万平方米，卓有成效地改进了全区底子教诲的办学条件。
现已建有的学校包罗重庆工商大学，重庆交通大学等高校，以及北大附中双语幼儿园、巴蜀实验学校等初中等教诲。
（四）交通配套
南岸区交通将建成一环三横六纵”一体化交通，使南岸区任何一个地方的市民，驾车10分钟内就能到区政府；20分钟便能从南到北跑穿南岸。
同时，在长江上开建广阳大桥、寸滩大桥，使南岸的经开区、茶园新区与两江新区紧密相连，动员南岸区经济生长。
一环：
金沙桥－铜元局－大佛寺－广阳岛大桥－体训基地－柏杨咀－冷水垭－长五间－竹园－雷家桥－水花洞－水泥厂－麻柳湾－四公里－金沙桥。
公里，为都会一级路。
目前，慈母山隧道、峡江路、沿江高速已在建，将在三年内形成的。
第二条横线从东水门大桥－铁厂湾－茶园－角山。
该条横线为都会快速路，14公里长。
目前，这条路上的东水门大桥、南山隧道在建中。
第三条横线是向家坡－茶园－惠民，该条线路14公里，为都会一级路。
目前，该条横线的惠民段，需与巴南（论坛新闻）连通，两区已告竣共鸣，在十二五期间实施。
六纵：
（1）四公里－罗家坝－海棠溪－黄桷湾－寸滩大桥。
该条纵线实现，需比及寸滩大桥建成。
（2）大佛寺长江大桥－黄桷桠－向家坡－四公里-鹅公岩大桥。
据悉，该条纵线上的南弹路扩宽为4车道，明年开工。
（3）老龙洞－麻柳湾－南山街道－纳溪沟。
目前根本完成。
（4）郭家沱大桥－茶园－李家湾。
据悉，该线路的郭家沱大桥江北一端已开工，南岸一端，需比及明年开工。
（5）雷家桥－茶园－永生中学－广阳岛大桥。
广阳岛大桥纳入十二五筹划。
（6）鱼嘴大桥－回坪－兴隆湾。
3.SWOT阐发。
、优势
（一）交通便利；
独享公交车站及轻轨车站。
到南坪焦点商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟。
目前已有20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线的开通让出行流通无阻，今后不再担心塞车带来的烦恼。
同时为物业的增值带来了保障。
（二）生态情况得天独厚；
南山风物区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态情况资源得天独厚，重庆主城焦点极为珍稀少有，不可复制的优势代价。
幅源5万亩的南山不但成为山城巨大的“绿肺”，并且成为了集生态旅游、夜景旅行、餐饮休闲为一体的“绿色经济区”。
南岸区“5年投入5000万元绿化5万亩南山风物区”的“南山绿色屏障”工程，使南岸的森林笼罩率达２８％。
（三）教诲情况富厚；
地处南岸五公里学府大道焦点位置。
周边有重庆工商大学，重庆交通大学等高校，让您的孩子从小就能打仗到一流大学的魅力，同时另有北大附中双语幼儿园、巴蜀实验学校等初中等教诲资源，让你的孩子永远领先一步。
（四）完善的配套设施
南岸区集居住、购物、交通、休闲、商业生长为一体，形成了一个全方面的完美配套设施的故里，使人们在这里居住感触无限的快乐清闲！
（五）市场容量大；
目前南岸区的综合开发项目力度虽然很大，但开发总体仍然不敷，市场还没有饱和，市场容量依然很大。
劣势；
（一）周边人流密集，交通压力大；
由于地处经济开发区在建项目较多造成暂时性交通堵塞状况较多，且由于周边高校较多，学生较多，进一步加大出行压力。
时机
（一）经济开发的促进作用；
地块处于重点开发区域，开发热度对地块开发有促进作用南岸区新一届政府提出了打造七大板块经济的弘大构思。
使经济开发热度进一步加大，使项目的可行性增强。
（二）项目的增值空间；
市政开发项目对项目后期增值潜力增大，开发盈利空间大政府筹划把南岸区建成集现代都市文化、体育健身、旅游娱乐、度假休闲为一体的国度级旅游健身休闲度假区。
筹划投入100亿元巨资进行综合开发南岸区，打造成重庆都会特色旅游中心。
威胁
（一）期房销售压力
由于处于经济开发区域，造成周围的住宅区楼盘开发热度大，竞争压力大，给开发商带来一定的投资抗性；
（二）居民消费水平偏低；
南岸区居民多为中低收入人群，因此当房价过高时，造成售房压力增大，居民消费水平无法满足开发要求。
4、目标客户定位
由于项目所在区域属于重庆市高校会合区和经济生长区，所以项目目标客户定位为：
（一）外来经商者：
由于项目处于经济开发区域，房价相对而言还较自制，随着国度西部大开发战略的进一步深化，来重庆经商的商人越来越多，有些人希望在重庆定居，会考虑购置房产。
（二）房地产投资者：
这部门客户以重庆当地人为主，有富余的资金，对当地商业生长布满信心，同时亦认可项目的经营理念，希望通过购置牢固资产来到达资金增值的目的。
（三）上班族：
项目交通方便，有利于白领事情后的生活，许多上班族会选择这里居住。
5、代价计谋
渝能国际处于重庆市“十一五”重点开发区域，位于学府大道且靠近大多商业区，周围房地产开发热度很大，与之类似的房地产住宅开发项目较多。
目前能与之竞争的敌手有下列八个楼盘，在本次竞争敌手阐发中做出了如下阐发。
楼盘名称
趋势图
本月均价
上月均价
代价走势
历史最高价
历史最低价
明发江南香郡
￥9000
￥9000
0.00%
￥9000
￥0
山千院
￥9500
￥9500
0.00%
￥9500
￥5000
云天都会星空
￥3900
￥3900
0.00%
￥3950
￥3900
友联大厦
￥4100
￥4100
0.00%
￥4100
￥4100
亲江花圃
￥2800
￥2800
0.00%
￥2800
￥2800
今宏家苑
￥2400
￥2400
0.00%
￥2400
￥2400
变维新村大厦
￥2850
￥2850
0.00%
￥2850
￥2850
骑龙经典
￥4200
￥4200
0.00%
￥4200
￥4200
从上表可以看出南岸区的代价较其余楼盘代价适中，与最高的山千院低出1500元，比最低的楼盘超过1100元，可以说明渝能国际的代价定位的较为适中，可以面向大多数的消费群体。
房地产的订价要领有本钱导向订价、需求导向订价、竞争导向订价和可比楼盘量化订价法四种，下图表现了重庆南岸区近五年房价的走势图。
重庆市近五年房价走势图
无论是以攫取高额利润照旧以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确订代价时通常需考虑三个因素：
一是本钱——地价、建安本钱、税收及其他用度的总和。
二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争敌手们的代价情况。
三是消费者——目标消费者能够担当何种代价。
渝能国际的订价计谋是“本钱+竞争“，是典范的“产物主导型”计谋。
其流程大抵是：
盘算出项目总本钱→侦察竞争敌手的代价情况→加上预期利润（视目标差别而比例差别）→得出本楼盘代价。
目前多数生长商选择的是本钱+竞争订价计谋，因为它最轻便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚几多利润”，更因为多数生长商是在屋子盖好了快要卖时才考虑代价的。
渝能国际项目计分别四期销售楼盘，第一期为楼盘预售，由于此次为楼盘的预售，为了吸引客户拓宽市场，代价不宜定的过高，预计本次销售均价为3500元/平方米,预计销售总面积的30%左右，第二期为预售期后的半年内，由于已经通过预售打开了市场，房价可以适当调高，此时可把房价定为4200元/平方米，销售面积在20%左右，第三期为预售期一年后，这时本项目的销售应该处于黄金时段，客户已经根本了解到该项目的优势与特点，市场行情相应的已经提高许多，此时房价可进一步的提高，预计房价可定位为5000元/平方米，销售面积为45%。
第四期在预售期一到两年内，此时销售面积可能只有总面积的5%，此时剩下的少量房源，大部门是客户挑完后剩下的一些角落或采光等因素欠好的房源，可接纳特价销售的方案将最后一批屋子推销出去！
升级会员 