东盟时代广场一期未售商业营销计划.docx
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东盟时代广场一期未售商业营销计划
崇左市【东盟时代广场】
一、二期未售商业营销计划
第一部分崇左市商业整体概况
一、
商业分布格局
老城区
老城区描述：
1.老城区（江南区）属于崇左市中心商业区，是崇左具有历史和商贸的传统老城商业中心。
2.以新民路与江南路交汇点为中心，新华路、建设路和沿山路为围合组成的区域为老城区商圈。
3.江北区（太平镇）及江北规划新区建设路、太平路围合区域为江北区，目前江北区无商业网点，商业档次低。
4.老城区共分为三个商业网点，其中目前已形成良好商业氛围的新裕丰（百家惠超市）商圈，主要以品牌服装店、金融业、餐饮业、手机及数码等业态为主；江南市场属于崇左最大菜市场，临近汽车总站，目前已形成一定商业氛围，以家装、水管、地板、橱柜、餐饮、宾馆等业态为主；而本项目位于新民路北，周边商业尚未成型，商业氛围较差。
5.从调研发现，崇左老城区各商圈经营档次较低，略好的为新裕丰商圈；各商圈商业布局凌乱，尚未形成良好的都市商业氛围。
江北区、江北规划新区
江南区（江州区）
老城区
新城区描述：
1.新城区为崇左市政府规划城市重点发展方向，本区域09年开发建设，至今初现城市风貌；
2.部分机关单位已陆续搬迁至新区，如崇左人民医院，公安局、财政局、检察院等；
3.市政道路宽，以四车道为主，但人流量少，区域商业处于起步经营阶段，有铺无市，商业氛围较差；
4.新城区规划有崇左八大住宅小区（各县、市公务员小区），后期通过开发建设后将成为新区商业中心。
综上所述，崇左商业分布格局以老城区为主，各大商业网点均落户其中，繁华的商业气象成为崇左人们消费重要区域；江北城区商业档次相对低；新城区将打造新商务商业圈，以八大住宅小区为中心，向四周辐射，目前区域商业处于有铺无市状态，商业氛围相当低；全市商业已初步成行成市，但商业布局不连贯。
二、业态组合
名称
业态
沿山路东
五金、门窗、管业、橱柜、家装类等
沿山路中
广告、小吃、水果、五金、超市、海鲜类等
新民路南
广告、通讯、服饰、宾馆、小餐饮等
新民路中
服饰、通讯、数码、小餐饮、宾馆、电玩、KTV、超市、百货、烟酒、彩票等
新民路北
酒店、超市、宾馆、花卉、特产、杂货等
建设路
KTV、休闲娱乐、酒吧、餐饮等
太平路（太平镇）
五金、特产、药店、餐饮、杂货、管业等
江南路东
电动工具、油锯、杂货、家私、摩托车等
江南路中
一线品牌店、酒店、宾馆、金融、药店、珠宝、餐饮、超市、百货、烟酒等
江南路西
娱乐、金融、小餐饮等
新华路
咖啡、餐饮、KTV、杂货等
城西路
餐饮、娱乐、杂货等
描述：
1.以新民路与江南路交汇处为中心的商圈内各种商业业态比较繁华的，聚集了酒店、品牌服装、金融机关、小型商业体（新裕丰）、临街各种商业铺面，铺面陈旧，以天地楼民宅商铺为主，经营客商多来自本地及周边县份，部分来自湖南、湖北等省份。
2.沿山路属于城市主干道，汽车站、江南市场均落户其中，临街商铺经营率较高，空置率少，聚集着宾馆、各类家居用品（水管业、橱柜、家装等）、五金、广告等业态，各类业态档次较低、业态混杂、铺面陈旧，经营客商多来自本地、周边县份，部分来自南宁、玉林、北流、湖南、湖北等区域。
3.江南路属于崇左金融街，聚集着各大金融机构（建行、北部湾银行等）、品牌服饰、酒店、宾馆及临街铺各种商业铺面，铺面陈旧，江南路西及路东经营业态档次低，业态混杂，江南路中（市中心地段）相对较好。
4.新华路、建设路、城西路等路段经营业态混杂，档次低，人流量较少，商业氛围较差。
5.太平镇（江北区）区域面貌较为陈旧，各类商业多落在太平街上，铺面陈旧，业态混杂，商业氛围差，当地消费者多到江南区消费。
综上所述：
崇左市商业经营档次低端，业态布局混乱、各临街铺面陈旧，各商业网点以满足日常生活消费为主，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，无法满足当地消费者需求，对新兴城市的崇左市而言，一站式购物消费中心必然成为城市发展新趋向。
三、商铺租金及价格概况
（1）各临街铺租金情况：
名称
面积（㎡）
租金（元/㎡）
递增
押金
交付方式
租期
转让费（元）
客商群体
沿山路头
30—50
50—90元/㎡月
（2000—3000元/间）
5%
2000—5000
半年或一年居多
1年居多
8000—20000
本地、周边县市、玉林、北流、湖南、湖北
沿山路中
40—60
菜市摊位300到800元每间；沿街商铺80—120元/㎡月
5%—6%
2000—5000
半年或一年
1—3年
8000—25000
新民路头
40—50
70—90元/㎡月
（2000—4000元/间）
5%
1000—3000
1年
1—3年
10000—30000
本地客户为主
新民路中
5—60
100—180元/㎡月
（1000—7000元/间）
5%—7%
1000—5000
半年或一年
2—5年
20000—60000
本地、周边县市、广东、湖北、湖南
新民路尾
20-50
40-80元/㎡月（1800-3000元/间
5%
2000-4000
半年或一年
1-3年
20000-40000
本地、周边县镇居多，外地客户较少
江南路东
30-75
40-70元/㎡月（1500-3000元每间）
5%
1000-3000
半年
1-3年
10000-30000
江南路中
20-50
100-150元/㎡月（2500-6000）
6%—7%
2000-5000
一年
1-3年
15000-50000
外本地、周边县市、广东、湖北、湖南
江南路西
30-60
60-90元/㎡月（2000-4000元每间）
5%—6%
2000-5000
一年
1-3年
10000-30000
本地、周边市、县、镇
建设路
30-100
30-50元/㎡月（1000-3000元每间）
3%
2000-4000
半年
1年
15000-30000
本地
新华路
20-50
40-70元/㎡月（1000-3000元/间）
5%
1000-3000
半年
1-2年
10000-30000
本地
城西路
20-50
30-60元/㎡月（700-2400元每间）
3%
1000-2000
半年
1年
8000-20000
本地、广东
太平镇
40-80
20-40元/㎡月1500-3000元/间）
3%
1000-2000
半年
1-2年
8000-15000
本地
描述：
1、以新民路和江南路交汇区域租金为整个商圈最贵地方，均价达到了100—180元/㎡·月,转让费达到了2—6万元/间。
2、沿山路中与新民路头交汇处均价100—120元/㎡·月。
3、建设路、新华路、城西路和江南西路组成的回合区域的租金均价30—70元/㎡·月居多。
4、江北（太平镇）区域的租金均价20—40元/㎡·月。
5、各路段临街铺递增在3%—5%居多，即每年递增100—200元/间居多，最高为7%递增，即200—300元/年。
6、调研发现，各临街铺客商来自本地及周边县份、市、镇居多，外地客户也有一定比例。
崇左市各商业网点整体租金水平较低，其中租金最贵的为市中心地段（新民路与江南路交汇处），达到100—180元/㎡•月，其他各临街商业借助市中心地段商业氛围优势及其商业位置进行相应租金调整，最低为20元/㎡·月；因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大。
（2）各商场租金情况
名称
租金
递增
交付方式
物业费
新裕丰
1F:
100—180元/㎡·月；2F：
50元/㎡·月；3F、4F：
290元/间·月（建筑面积11㎡，使用面积6㎡/间）；
5%
1年
5元/㎡
崇左百货大楼
1F:
100—150元/㎡·月；2F：
70元/㎡·月；3F：
40元/㎡·月；
5%
1年
——
东盟时代广场
1F:
70—100元/㎡·月；2F：
40—50元/㎡·月
5%
1年
——
江南市场
摊位：
300—800元/位；临街铺面100—120元/㎡
5%
1年
——
描述：
1.以上各商场中，位于市中心地段临街商场铺中，1F一般都能达到了100—150元/㎡·月，如新裕丰、崇左百货大楼；
2.市中心商场二楼租金基本在50—70元/㎡之间，商铺空置率低；三楼租金在40—60元/㎡·月之间，有一定商铺空置；
3.江南菜市场摊位租金基本在300—800元/位，市场临街铺（沿山路）租金可达100—120元/㎡；
4.新西洋超市由于不临街，进深太长，没有大型停车场，整体商业氛围较差，租金较低，在30—35元/㎡；
5.东盟时代广场1F租金在70—100元/㎡·月，2F：
40—50元/㎡·月，二楼有一定商铺空置；
6.各大商场中，每年递增一般在5%内，租期以一年签订为主。
各大商场租金整体较低，租金最高为新裕丰商场，从各大商场出租情况来看，一楼出租率高，二楼以上商铺有一定的空置。
（三）商铺销售价格情况
目前崇左市有商铺销售均在新城区，商铺销售情况如下：
1.商铺销售价格：
1、2层连体销售（110—150㎡）6000—7000元/㎡；
底层临街铺8000—9000元/㎡（较少）；9000—15000元/㎡（居多）；15000—20000元/㎡（较少）（君临天下）
2.租金：
20—40元/㎡·月
3.客商购买群体：
本地、外省（湖南、湖北）、周边县份
4.经营状况：
处于起步经营阶段，有铺无市。
综上所述：
崇左市商铺租金水平整体较低，因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大，新城区目前租金价格也较便宜，因此导致了商铺的整体销售价格也较低。
四、各商场经营状况
名称
建筑面积
业态
装修档次
人流量（5min）
层数
总面积
单层面积
新裕丰
4层
2万㎡
5000㎡
1F：
名坊店；2F百家惠超市；3F服装；4F网吧、箱包、服装
较好
一台扶手梯
早：
20人
中：
50人
晚：
80人
新西洋
1层
2000㎡
超市、肯麦基
一般
早：
5人
中：
10人
晚：
30人
崇左百货大楼
3层
2400㎡
800㎡
1F：
服装、药店、皮包、珠宝、化妆品；2F服装；3F陶瓷；
一般
早：
10人
中：
20人
晚：
40人
东盟时代广场
2层
8000㎡
4000㎡
1F：
品牌服装、药店、2F：
超市、摄影
一般
一台扶手梯
早：
10人
中：
15人
晚：
30人
江南市场
大棚（7000㎡）
五金、青菜、肉类、超市、药店、低档服装等
差
——
描述：
1.新裕丰凭借的良好地理优势（市中心地段），较好的商场规划，聚集着良好的商业氛围（以百家惠超市为主），形成崇左目前最大的商业中心，周边商业有新西洋超市、百货大楼均落户其商圈内。
2.各商场中，人流量最多为新裕丰商场，最高可达80人/5min，人流从新民路及江南路向该商场汇聚，商场以较为完善的配套、宽敞舒适的购物环境、齐全的商品种类吸引消费者；其他各商场人流量整体偏低，主要受到商业规划及位置影响。
3.各商场无整体商业管理，无统一招商运营管理，经营理念落后，服务水平及消费环境离城市感较远。
4.百货大楼整体规划布局不理想，不利于客流量，业态布局单一，商业体量不大，多为服装类，商业氛围一般。
5.新西洋超市不临近城市主干道（进深长），停车位少，整体规划不理想，限制客流量，对拉动商业运营有一定限制性。
6.江南市场是崇左市主要菜市场，每天人流量较大，但整体商业档次低，衣服15—30元/件，环境脏、乱、差，未能很好地聚集客流量。
7.东盟时代广场商业规划不理想，未能很好地带动客流，对拉动商业运营有一定限制性。
综上所述，崇左市各商场经营业态单一，体量小，商业规划布局不理想，多以自主经营，无统一商业经营管理，经营理念有待提升，服务水平、消费环境更是离城市感较远。
五、市场调研总结
1.崇左市整体各大商业网点经营档次较低，业态混杂，初级成行成市，但商业不连贯，铺面陈旧，多以天地楼商铺为主。
2.商业业态多以低端为主，以满足日常生活消费为主，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，主要表现在KTV、咖啡厅、餐饮类、服装类等行业档次低，各类业态布局分散，无核心一站式商圈，消费需求正逐向都市消费；
3.因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大，市中心商圈最高最近可到180元/㎡·月，最低20元/㎡·月。
4.目前商业多为自主经营，无统一管理、经营理念有待提升，服务水平、消费环境更是离城市感较远。
需通过商业管理统一招商运营、统一管理、统一推广方可突破现商业现状，将商圈商业价值展现最大化，满足消费者各类需求。
综上所述，目前崇左市商业以满足日常生活消费为主，业态多以低端为主，
崇左市已呈现城市规模，但不能满足消费者消费需求，缺乏一站式生活购物、娱乐、办公商业综合体，消费需求正逐向都市消费。
第二部分【东盟时代广场】未售商业营销计划
一、背景
（1）天时
1.经调研得知，目前崇左市商业格局凌乱，主要表现在：
各大商业网点经营档次较低（以满足人们日常生活为主），业态混杂，初级成行成市，但商业不连贯，铺面陈旧，多以天地楼底商为主。
2.目前崇左市休闲、娱乐、餐饮、购物类商业档次低端，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，主要表现在KTV、咖啡厅、餐饮类、服装类等行业档次低，各类业态布局分散，无集中式消费场所，消费者的消费力得不到充分释放及挖掘
3.各商圈以自主经营居多，满足日常生活消费为主，无统一管理，经营理念有待提升，服务水平、消费环境更是离城市感较远。
4.崇左市从2003年挂牌成立至今，已初具城市规模，随着城市的发展，商务往来需求会更高，但由于商业布局凌乱、商业档次低，无法满足城市发展商业需求，同时也无法体现城市气息，城市发展需要商业业态更加综合、档次更高消费中心出现。
（2）地利
1.项目位于崇左市商业中心圈（江南区），比邻江北新区，是老城区与江北新区商圈交汇点，随着江北新区的开发，未来将成为两个区域的中心结合点，既为目前商业的核心商圈内，未来更是城市商圈的核心点，具备超高的商业价值，具有良好升值空间。
2.项目位于江南区与江北区（太平镇）交接点，是两区人流、车流必经之道，咽喉之地，商机无限，拥有优越的城市资源。
3.项目所在区域周边政府各行政部门林立、学校、医院、市场等城市配套成熟完善，同时项目位于新民路、太平路交汇处，拥有良好的交通网络，可谓本项目拥有得天独厚的城市资源，成为城市资源高度集中点。
4.目前崇左市最好、最高档的酒店为本项目左江酒店，同时，本项目已是崇左市商住地标建筑，一期商业已处于经营状态，在市场上有良好的认知基础，为后期提升商业价值奠定良好的基础。
综上所述，本项目拥有优越的地段优势，占据城市核心资源（商业资源、交通资源、地理资源），
项目商业体量大，同时目前已拥有星级酒店，有条件做成集生活、购物、休闲娱乐、办公为一体一站式商业综合体。
（3）人和
1.从目前崇左市商业格局来看，城市缺乏集生活、购物、休闲、娱乐、办公为一体的一站式商业综合体，随着城市的发展，人们生活水平的提高，消费者对一站式商业消费综合体需求越来越突显。
2.本项目体量大，一、二期商业体量达到4万㎡以上，整个商业体量可谓目前崇左市最大的商业体量，同时拥有星级酒店，成为集酒店、商务、休闲、购物于一体必备条件。
综上所述，崇左市各商业网点经营档次较低，同时各商业网点规划布局不理想，没有形成一站式商业中心，对消费者而言，无法满足市场的消费需求，存在市场消费空白点，而本项目是连接江南区与江北区重要咽喉之地、崇左的商业核心地段，同时项目在当地已是商住地标性建筑，以及本项目拥有良好的硬件基础设施，有机会打造满足城市需求的一站式商业综合体，填补市场空白点，满足人们对消费的需求，因此我公司认为在短期内消化本项目一期剩余产品，需对一站式商业综合体进行概念包装，同时快速启动各项营销工作，直攻意向客商群体，完成短期营销目标。
二、项目定位
（1）项目案名包装
由于本项目目前在市场上已有一定的知名度，同时，由于本项目外立面的包装、LED发光字体、楼高等优势，在当地已然成为地标性建筑物，因此我公司建议在推广案名上不做调整，仅在销售时加上销售物业即可，即为：
东盟时代广场·商业街区震撼发售
（2）产品定位
根据我司对市场调研得知，目前市场整体商业档次低，缺乏集生活、购物、休闲娱乐、酒店办公为一体的商业中心，随着城市化进程的发展，人们对消费环境良好、消费档次高的商品、满足一站式消费的需求，而目前市场商业消费市场无法得到满足，结合项目商业体量大（一期、二期）、地理位置好（江南区与江北区交汇咽喉之地）、交通便捷、硬件条件好等各项优势，因此建议项目的产品定位为：
满足人们购物、休闲、娱乐、办公、商务需求为一体的商业综合体
（3）项目市场定位
从本项目的产品地位可以看出，本项目的出现将成为集购物、休闲、娱乐、办公、商务需求为一体的项目，而市场上仍有其他项目亦为综合体的项目，我公司认为应抢占市场先机，在市场定位上首先提出综合体概念，同时所提出市场定位又能突显出本项目的独一无二的地理位置优势，因此建议项目市场定位为：
崇左商脉·一站式生活城
解读：
崇左商脉：
体现出本项目的中心地理位置，同时该位置还是崇左市目前的商业核心地段，成熟的商业氛围，拥有更好的商业前景。
一站式：
代表本项目业态全，吃、喝、玩、乐、购物、商务办公等一应俱全，从基本的生活需求到更高层次的享受需求均能在本项目消费。
生活城：
项目集居住、购物、娱乐、商住、办公、餐饮为一体，可以满足人们生活、购物、工作、休闲娱乐的需求，项目的商业及住宅可以满足人们日常生活需求，在项目即能实现各种需求，形成一个比较完善的“生活城”。
（4）经营档次定位
就目前整个市场所在运作的商业体而言，表现出来的状况为商业运营管理水平低、服务水平差、消费环境差等，因此我公司建议本项目的经营档次为：
统一包装、招商、运营管理的中高端商业综合体
解读：
统一包装：
意味着本项目对外展示的形象统一性，而且能更好的衬托出本项目的档次，吸引更多的消费者至本项目，保证经营旺场、保证投资者的收益。
统一招商：
只有统一的招商，才能做到业态的互补，满足消费者的多样化需求，同时不同业态的组合能保证本项目的整体租金水平，才能保证投资者的投资收益。
统一运营管理：
好的商业项目，单靠好的规划、好的招商还不能保证项目后期的旺场，而好的运营管理团队是旺场的良好保证，同时也是提高良好服务水平的保证，吸引更多的消费者。
中高端商业综合体：
市场上目前商场的消费环境，普遍存在消费档次低、装修环境差等弊端，良好的消费档次、消费环境是客户再次愿意回头消费的保证，也是人们消费向往的地方，能更好的保证项目投资收益。
（5）销售客户定位
项目商场商家、业主、本地各商圈主力商家、周边县市客户及外地投资客
说明：
1、项目商场商家最能直接感受到项目商业价值，同时通过项目整体商业包装后，更能增强其群体购买信心；
2、项目业主对地段、项目商住布局认可度较高，同时对项目商业价值也能直观感受，通过在后期项目整体商业包装后，攻打其群体；
3、本地各商圈主力商家对商业价值敏度高，对崇左整体商业格局比较清晰，通过在后期项目整体商业包装，打造都市商业综合体，对挖掘此客户群体有很大利好作用；
4、由于崇左是新成立市级城市，对吸纳周边市县客商及外地投资客有较好的基础，通过在后期项目整体商业包装后，打造都市商业综合体后，对挖掘此客户群体有很大利好作用；
（6）业态定位
通过我司对市场调研，市场尚未出现集生活、购物、休闲娱乐、酒店办公为一体的商业中心，属于零散分布、消费档次低、服务水平差等，结合项目整体定位，我司建议一期、二期商业业态整体定位为：
满足人们物质生活需求到精神享受需求为一体的多种业态组合
通过我公司对市场的调研，针对目前市场商业消费零散分布、消费档次低的情况，我公司建议本项目的经营业态为：
1、一期：
日常生活购物超市
1F：
于一楼专门设立一个区域为IT产品，做成崇左市数码城，与现有的名坊店形成以购物为主的室内商业步行街；
2F：
超市
2、二期：
商业综合体楼
1F
2F
3F
4F
5F
6、7F
8F
9F
室内步行街：
精品、饰品（钟表、化妆品等）
潮男潮女精品服饰、鞋、箱、包
茶馆、咖啡、休闲餐饮
量贩式KTV
电影院、电玩城、网络会所
多功能厅（能容纳50人、100人、200人各一个）
体育用材及场所、健身
备注说明：
从上表可以看出，本项目所包含的业态相对较全，同时各类业态之间能互补，形成购物、休闲、娱乐、餐饮、办公等多种业态，更能凸显本项目的定位。
三、营销目标
根据开发公司拟定项目总体营销目标，为能更好地配合完成既定营销目标，我司特对营销目标进行分解，详情如下：
1.总体营销目标：
50天完成2000万现金回款、80天完成8000万销售任务
2.目标分解：
时间
实现现金收益目标
实现销售额收益目标
备注说明
6.1—6.25
500万元
1000万元
项目工作筹备及自然销售
6．25—7.20
1500万元
3000万元
销售强销期
7.20—8.20
2000万元
4000万元
销售冲刺期
合计
4000万元
8000万元
——
以上目标安排仅供参考，具体以实际销售情况为准。
四、营销策略
为了更好运营和销售本项目，我公司认为本项目需要三个阶段为实现本项目的最终旺场，分别为：
第一阶段：
一期剩余货量的销售
第二阶段：
二期产品销售
第三阶段：
项目的整体运营管理
本阶段主要的营销任务为销售一期剩余产品，加快回款，为二期开发做好资金供给的铺垫，同时借助一期商业营销提升开发公司及项目在市场认知度，为二期商业营销运营奠定良好的基础，根据我公司对项目整体定位，特提出以下项目营销策略：
通过项目整体商业包装，以二期商业推广、商业活动造势，一期包装运营旺场，提升及营造未来的旺场氛围，塑造项目未来高升值空间，提升预期价格，再利用一期价格较低方式吸引市场抢购，促进一期商业销售。
策略解读：
1、充分挖掘一期现有商家，给予现有商家足够的优惠政策，包括销售政策及招商政策，鼓励已进驻的商家购买本项目商铺。
2、对一期商场进行包装，包括外围的广告位包装、沿路商业氛围包装等，提升商场消费氛围，营造良好的消费环境，吸引更多的客户到项目消费，提升本项目的知名度。
3、针对一期现有商业业态设计消费导刊，对市场进行消费引导及扩大商场的影响力和知名度，让更多消费者了解本项目，进而到本项目消费，提高商家的盈利额，提升商家信心，为销售做好铺垫作用。
4、与一期商家开展系列性商业活动，配合商家做旺本项目，带动更多的消费者到本商场消费，同时，借助商业活动促进更多的客户了解本项目，带动一期销售。
5、针对崇左市各种业态类型的商家开展二期商业
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