房地产资料.docx
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房地产资料
房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:
1）选址定点;
2）规划总图审查及确定规划设计条件;
3）初步设计及施工图审查;
4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范
围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保
局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相
关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行
审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核
发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计
文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专
业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设
单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确
定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施
工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设
总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、
商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。
此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进
行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验
收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安
消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出
具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
1）申请书；
企业营业执照；用地证明文件或者土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；
施工许可证；
房屋测绘成果；根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。
各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
房地产开发房地产项目开发流程图
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制
项目建议书
立项报告
函至规划局
划局会签返计委
文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
向计委申报
计委
计委下
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”
进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
对可研批复，两委会签，即下达规划
设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局法征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果
报市房管局
政府下文批地
据此到地政部门办理
准书,评估项目建设用地地价
口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证
按规划设计条件征询意
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房
规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证
委托进行规划方案设计
迁会及拆迁安置
平，领取房地产开发手册
规划局审方案提出意见1.到园木局申
请伐树许可证
供电局运行班协商
修改后送首规委审图
2.了解线路情况与
方案
上下水改路由
申请用电报表，做正式
出市政会议纪要供电方案，申请临时施工
用电，委托施工。
进行
个体设计（大公共建筑首规委审查）
开节能证明
到税务局取税单
持年度计划、税单到区计、经委领
审批表
许可证
投资许可证登记卡，登记并取得许可证
建委、物价局下文批价
“房地产销售管理系统
到市政部门盖章，证明市政条件落
四源费缴纳
到开发办市政处核实任务
开发办工程处同意
招标
填招标申请书并到市招标办登记
招标办看现场
运用“投资项目概预算系统”
编制标底
招标办审查标底
开标会
定合同，写评标报
告，发中标通知书
招标办
盖早同意
施工单位
质量总站受理
市统计局
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
建委工程处同意开工，
理开工许可证
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
到热力
自建锅1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
公司报
炉房）
报装
1.到自来
水业务
1.
行施工
科报装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.
委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、
路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
施工及
炉房
4.看现场
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
3.到劳动
管网所办固
3.规划设
局报装
定资产转移
4.环保局
手续及通气
4.竣工验
审查消
手续
设备
液化气公司
5.竣工验收
办各户通气
手续
9.通气
全部工程竣工
四方验收、检验单签字盖章
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
出库分配及销售、办理产权证
运用“房地产物业管
理系统”，进入物业管理阶段
《房地产开发房地产项目开发流程图》
房地产开发成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品
的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和
管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、
转让开发产品而发生的销售费用。
构成核算核算程序成本控制意义措施
编辑本段构成
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年
限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土
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房地产开发成本
地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地
率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;
也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地
正得到。
2.
土地征用及拆迁安置补偿费
土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依
据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使
原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补
3.
前期工程费。
前期工程费主要包括:
房地产开发成本
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按
项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程
费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费
用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装
工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究
阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、
供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常
采用单位指标估算法来计算。
内公共配套设施发生的支
房地产开发成本
出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项
目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述之和为基数，按3%—5%计算。
8开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过
在一
程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估算。
编辑本段核算
1、成本归集对象。
房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样.首先
应该确定成本归集对象，即成本核算单位。
对于小规模的开发,
模的开发，如街坊改造或小区开发，就必
诡卜PC
房地产开发成本
须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十
几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定
比如
便于
成本归集对象的主要依据。
对大的开发项目应该适当分块,
将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,
2、成本项目的设立
定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下,
根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明
发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。
如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。
而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。
按现行房地产开发企
房地产开发成本
业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。
特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。
前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4、项目的竣工决算。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和
单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。
可是现在
房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。
因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。
而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计
划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都
会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
如何解决这个问题，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。
由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
编辑本段核算程序
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房
序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同
的。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比
本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就
必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，成本
核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设
品房却是陆续完工出售的，这样做势
房地产开发成本
必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。
本文以为：
应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进
行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成
本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集
在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
⑶将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途
一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。
而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户:
（1）“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建
地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用
房地产开发成本
借方余
，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。
额反映未完开发项目的实际成本。
本账户应按开发成本的种类,
如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
⑵“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护周转房摊销等。
本账户借方登记
贷方
企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,
户无余额。
本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置
明细账户。
间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说，有悖
于会计的配比性原则。
该原则要求：
企业的各项收入和与其相关
比如,
联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。
特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记
“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成
本结转进入有关账户。
产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和
单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。
可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且
（不影
涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久
项目决算。
如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费
按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。
所以对
于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。
编辑本「成本控制意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
中国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。
根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。
开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。
从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
40%
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。
十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于
的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项
目了。
早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多
無疇
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房地产开发成本
处于粗放式经营管理状态。
随着国家逐步加强了对房地产业的规
第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞
挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集
约化经营管理的发展道路。
国家加强了金融市场的宏观调控,对
市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠
杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄
世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下,
才有可
好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势,
能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。
节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。
从微观上讲,对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
编辑本段措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程
中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。
可行性研究对于一个房
地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入
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房地产开发成本
就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非
常危险的。
房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈
必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利
润和风险，这也是管理会计的重要内容。
可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上
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