前期物业管理协议与开发商.docx
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前期物业管理协议与开发商
前期物业服务合同
合同编号
委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）
单位名称：
法定代表人：
住所地：
联系电话：
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）
单位名称：
资质等级：
证书编号：
法定代表人：
住所地：
联系电话：
甲方通过协议（招投标/协议）方式将（物业名称）委托乙方实行前期物业管理。
为保障本物业的正常运行，现根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。
第一条物业基本情况：
物业名称：
物业类型：
座落位置：
区街道号
物业管理区域四至范围：
东至
南至
西至
北至
物业占地面积平方米，总建筑面积平方米,其中，住宅平方米，非营业性公建平方米，营业性公建平方米，公益性公建平方米，其他平方米。
分期建设的项目，首期竣工交付时间为年月日，首期建设情况：
总建筑面积平方米，其中，住宅平方米，非营业性公建平方米，营业性公建平方米，公益性公建平方米，其他平方米。
其他分期建设计划：
分期建设项目在后期开发中规划方案或指标如有变更，甲方应书面告知乙方。
如果涉及本合同条款的变更，甲乙双方应作出书面记录并备案。
项目的相关设施设备发生变更，甲方应经乙方同意后，甲乙双方对有关情况作出书面记录并备案。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二。
）
第二条在本物业建设阶段，乙方前期介入提供的服务内容有：
1、
2、
3、
甲方于（具体时间）付给乙方元的前期介入管理费。
第三条在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作。
乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理（物业共用部位明细见附件三，物业共用设施设备明细见附件四）；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理；
（七）其他物业管理服务事项。
（具体的物业管理服务质量标准见附件五）。
第四条乙方应当在《前期物业管理服务协议》中与物业买受人约定上述物业管理服务质量标准。
第五条甲方应在售楼现场将本合同、《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》等内容进行公示。
甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应包含前期物业管理单位的名称、前期物业管理收费标准、起始交费时间等内容，并要求物业买受人承诺在签订《商品房买卖合同》的同时，与乙方签订《前期物业管理服务协议》，并要求物业买受人对遵守《业主临时公约》作出书面承诺。
第六条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。
住宅：
元/平方米/月（包含电梯电费及二次加压供水等公共能耗及公共用水费用等）；
商业用房：
元/平方米/月（电梯电费及二次加压供水等公共能耗及公共用水费用另行分摊）；
露天车位：
元/平方米/月（小型车）；
车库车位：
元/平方米/月（仅为物业服务费不含租金）；
甲方提供停车场的清洁、养护和维修服务并按上述标准收取停车物业服务费，但不收取车辆保管费也不承担车辆及车内财物保管责任；
住宅改做办公楼用途的，管理费在上述标准的基础上每平方米增加元；
住宅改做商业用途的，管理费在上述标准的基础上每平方米增加1.0元。
上述收费标准如有调整，按政府有关规定执行。
第七条物业电梯电费及二次加压供水等公共能耗及公共用水费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳（住宅不再另行分摊此项费用，均包含在元/平方米/月的物业管理费中）。
其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按元/平方米/月的标准向乙方交纳，二次供水加压费据实分摊，不足部分由甲方补足。
政府对此有规定的，按规定执行。
第八条本区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务。
政府对此有规定的，按规定执行。
第九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方全额交纳。
第十条乙方每年次向全体业主公布物业服务费用、设施设备运行费用和非营业性公建的收支情况；甲方参与支付上述费用的，甲方可以向乙方了解物业服务费用和设施设备运行费用的收支情况。
第十一条本物业管理区域内的属于全体业主所有的非营业性公建统一委托乙方经营管理，乙方取得的经营收益按《江苏省物业管理条例》的规定执行。
非营业性公建在前期物业管理阶段不得改变用途。
第十二条乙方承接物业前，甲方配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
经查验，甲乙双方以书面形式确认存在问题，甲方在物业正式交付前解决上述存在问题。
第十三条甲方于物业交付前（七天/十天/三十天），向乙方提供能够直接投入使用的物业管理服务用房，并配置物业管理所需的必要用品，所有权归属于全体业主，前期管理阶段由乙方使用。
乙方在物业交接后两个月内将购置用品清单交甲方备案。
物业管理服务用房建筑面积平方米，其中：
办公用房平方米，位于；其他平方米，位于。
第十四条物业管理服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第十五条甲方将符合交付使用条件的物业移交给乙方管理，并与乙方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、本物业及设施设备维修保养单位的联系方式；
5、本物业的业主资料和产权资料明细。
本物业不符合交付使用条件，乙方有权拒绝接收。
第十六条物业交付前，甲方应配合乙方制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并检查督促乙方对管理制度的执行情况。
乙方根据本合同以及《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等约定以及本区域管理制度提供管理服务时，甲方、业主和使用人应给予配合。
第十七条乙方可采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等必要措施，制止甲方、业主、物业使用人违反《前期物业管理服务协议》、《临时业主公约》以及本区域管理制度的行为。
第十八条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
甲方对装饰装修事项有特殊要求的，应当与物业买受人在《商品房买卖合同》中约定，同时，在乙方与物业买受人签订《前期物业管理服务协议》时应予约定。
第十九条物业交付使用后，甲方应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
保修期内，甲乙双方按以下第种方式操作：
（一）甲方委托乙方维修，按以下约定操作：
1、为了确保属于甲方保修期限和保修范围的物业保修工作的顺利进行，甲方授予乙方对施工单位保修质量的监督权力：
所有施工单位的保修质量由乙方进行最后验收签字确认，甲方凭乙方签字确认合格的书面材料才支付施工单位的质量保修款。
2、根据国家规定属于甲方保修范围内的业主/物业使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，在保修期内，由甲方授权乙方通知施工单位及时维修养护，费用由施工单位承担。
如施工单位维修在保修协议规定的时间内不及时维修，乙方可书面请示甲方，经甲方签字同意，乙方有权自行维修或委托其他专业公司维修，有关费用从施工单位的质量保证金中支出。
甲方有权对乙方安排维修的质量和费用标准进行审核监督。
保修期满后的维修、养护由业主/物业使用人自行承担。
3、根据国家规定属于甲方保修范围内的房屋共用部位共用设备和公共设施的维修、养护，在保修期内，由甲方授权乙方通知施工单位维修养护，费用由施工单位承担。
如施工单位维修在保修协议规定的时间内不及时维修，乙方有权自行维修或委托其他专业公司维修，维修费用从施工单位的质量保证金中支出。
保修期满后的维修、养护与更新改造按照相关法律法规执行。
（二）甲方不委托乙方维修，按以下方式操作：
1、
2、
3、
第二十条由于甲方原因，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方承担赔偿责任。
第二十一条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。
第二十二条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。
第二十三条乙方违反本合同约定和政府收费方面的规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额万分之五的标准支付违约金。
第二十四条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、除上述条款外，其他不可归责于乙方的事由。
第二十五条本合同期限自年月日起至业主大会选聘物业管理企业止。
第二十六条其他约定事项：
1、
2、
3、
4、
5、
第二十七条本合同终止时，乙方应将非营业性公建、物业管理相关资料、办公用品等属于全体业主所有的财物及时完整地交给业主委员会。
第二十八条本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，本合同连同附件共页，一式份，甲、乙双方各执份，具有同等法律效力。
第二十九条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式处理：
1、向常州市仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
甲方（签章）法定代表人：
乙方（签章）法定代表人：
签订时间：
年月日
备案部门（签章）
备案时间：
年月日
附件一：
规划平面图
附件二：
物业构成明细
附件三：
物业共用部位明细
附件四：
物业共用设施设备明细
附件五：
物业管理服务质量标准
附件一：
规划平面图
附件二：
物业构成明细
类型
幢数
单元数
套数
建筑面积
（平方米）
备注
高层住宅
小高层住宅
多层住宅
别墅
商业物业
办公楼
工业厂房
会所
车库
其他物业
合计
附件三：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、门卫；
10、；
11、。
附件四：
物业共用设施设备明细
1、绿地平方米；
2、道路平方米；
3、污水井个；
4、雨水井个；
6、垃圾房（桶）个；
7、水泵个；
8、水箱个；
9、电梯部；
10、信报箱个；
11、消防设施；
12、公共照明设施；
13、监控设施；
14、露天停车场个平方米；
15、室内停车场个平方米；
16、共用设施设备用房平方米；
17、物业管理用房平方米；
18、会所个平方米；
19、
20、
附件五：
物业管理服务质量标准
（一）公共事务管理
服务内容
服务标准
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）建立规章制度与服务标准；
（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。
（10）向业主宣传物业方面的法律法规；
（11）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
（12）业主（使用人）装修前按规定审查业主（使用人）的装修方案；
（13）每日巡查装修施工情况；
（14）对装修中的违法行为及时劝阻。
（15）举行社区文化活动
（16）其他内容：
（1）每
（1）个月向委托方报告一次计划实施情况；
（2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；
（4）按有关部门及政策、法规要求执行；
（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；
（6）内容合法，手续完备；
（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；
（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；
（9）每（3）个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施
（10）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；
（11）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；
（12）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；
（13）在装修前期每日巡查
（2）次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；
（14）经三次通知和劝阻仍不改正的，（3）日内向有关主管部门报告。
（15）小区常年开展多种社区文化活动（6种以上）。
（二）物业管理区域秩序维护
内容
项目
服务内容
服务标准
1.主出入口
安全护卫人员主出入口24小时值班
制定值班制度，主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
2.次出入口值班
安全护卫人员16小时值班。
制定值班制度；次出入口16小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
3.区域巡逻
安全护卫人员在小区范围内24小时巡视
（1）制定巡视制度；白天巡逻次数不少于（3）次，夜间巡逻次数不少于
（2）次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人。
（2）对小区主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已经违章车辆发告示，处理小区交通堵塞事项，定期巡视消防状况。
4.小区中央监控
安全护卫人员24小时对监控设备进行监控
24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近安保人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
5.车辆管理
车辆管理人员24小时对车辆进行管理
制定车辆管理制度，小区内设有明显的交通标志，停车库有专人管理，建立车辆停放管理台帐，维持交通秩序，发现有偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。
内容
项目
服务内容
服务标准
1.供配电系统
（1）保持配电房清洁卫生；
（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；
（2）检查变压器电压、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；
（2）每日检查一次；
（3）委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；
（3）每2年测试、试验1次；
（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；
（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；
（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；
（4）每年进行2次；
（5）限电、停电至少提前三日通知业主（使用人）；
（6）每年检测1次；
（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；
（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；
（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；
（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
（9）每月检测1次；
（10）填写运行记录，建档备查。
（10）每日填写运行记录新式归档备查。
（三）公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养
2.道路系统
（1）车行道路路况检查与维护；
（2）道板路面与人行通道检查与维护；
（1）每日巡检路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，侧石无明显破损；如有，进行维护；
（2）每日巡检路面无明显坑洼、破损、道板缺失；如有，进行维护；
（3）交通标志的检查与维护。
（3）每日巡检交通标志、标线与交通设施齐全、完好。
如有，进行维护；
3.给水系统
（1）检查与维护水池（箱）及部件；
（1）每日检查
（1）次水池（箱）入水孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；
（2）检查与维护压力容器及部件；
（2）每日检查容器密封及压力表，无渗漏等
（3）饮用水水质检验；
（3）饮用水水池（箱）每（6）个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用，消杀。
（4）水泵维护及检查；
（4）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每
（1）个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动
（1）次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部定期加油，保持润滑灵活。
楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；
（5）给水管网维护。
（5）每年对明装给水管道进行
（1）次全面检查维修，冬季做好防护工作。
明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。
4.建筑本体公共部位
检查保养及维修
每（6）个月全面检查一次，发现公共部位有渗漏、损坏等及时修复，保证房屋的完好率
5.排水系统
雨污水管网检查与维护,
（污水管网指房屋本体部位）
楼顶每
（1）个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；每周清扫
（1）次排水明沟内的泥沙纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；
6.智能化系统
（1）对监控系统定期进行检查与维护
每月
（1）次，保持系统状态良好，工作正常。
（2）对周界报警系统定期进行检查与维护
每月
（1）次，保持系统状态良好，工作正常。
（3）巡更系统定期进行检查与维护
每月
（1）次，保持系统状态良好，工作正常。
（4）单元对讲系统定期进行检查与维护
每月
（1）次，保持系统状态良好，工作正常。
（5）家居安防系统定期进行检查与维护
每月
（1）次，保持系统状态良好，工作正常。
（6）综合布线系统定期进行检查与维护
每月
（1）次，保持系统状态良好，工作正常。
7.消防系统
（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；
（1）每月
（1）次检查与维护，保证设备24小时正常运转；
（2）检测消防管网水压；
（2）每月检测
（1）次，发现压力不够，马上检修排除故障；
（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；
（3）每年演习
（1）次；
（4）消防监控室保持清洁；
（4）每周至少保洁
（1）次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
（5）填写巡查工作记录，建档备查。
（5）每日填写工作记录。
8.照明系统
（1）路灯检查与维护；
（1）路灯每（3）个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；
（2）楼道灯检查与维护。
（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。
（3）景观灯检查与维护。
景观灯每（3）个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。
9.避雷系统
房屋避雷接地系统检查维护。
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐败蚀、松脱等及时更换或紧固。
10.油漆粉饰
（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；
（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆（）次；
（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰（）次；
（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。
（3）每年作局部清洗、粉饰（）次。
11.建筑小品养护服务
假山、亭、廊、雕塑、等建筑小品及健身器材的检查与维护。
每日保洁
（1）次，每周检查
（1）次。
每年油漆更新
（1）次。
12.喷泉
喷泉系统运行与维护
每周检查水泵、喷嘴，水压、阀门，保持完好。
13.电子广告牌
电子广告牌运行与维护
每日目检电子显示屏有无漏点，散热情况是否良好；每周检查显示屏控制主机、接口、散热器运行正常。
14.公共音响
公共音响的运行与维护
每周检测公共音响外壳完好，无锈蚀、无失真，功放、CD机、卡座运行正常，保持系统正常运作。
15.草坪喷淋系统
草坪喷淋系统运行与维护
每周对喷淋头调节，总阀门维护。
16.道闸、伸缩门
（1）道闸的维护
（1）每（月）检测道闸
（1）次；每月对道闸润滑保养
（1）次；
（2）伸缩门的维护
（2）每（月）检测伸缩门控制系统
（1）次；每月对伸缩门润紧固、调整
（1）次。
（四）保洁服务
内容
项目
服务内容
服务标准
1.保洁混凝土、沥青路面，外山墙等
小区道路，每日清扫（3）次，包括：
主干道、人行道、宅前后道路、停车位、露天健身场地、休闲场地、通道、廊道、雨水井入水口、建筑小品、外山墙面等。
制定保洁制度。
小区道路清扫标准：
无纸屑、无果壳、无烟头、无其它垃圾，及时反映道路、侧石、道板等缺损破坏情况，外山墙无乱涂乱画，将清扫垃圾运到指定地点。
2.巡查混凝土、沥青路面等
小区道路，巡查范围同上，定时巡查，
制定保洁巡回制度。
巡回检查维持保洁小区道路，无纸屑、无
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