房产政务服务中心岗位技能竞赛题.docx

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房产政务服务中心岗位技能竞赛题

房产政务服务中心岗位技能竞赛题

（物业管理）

一、单项选择题

1、一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30％时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。

A、10%B、20%C、30%D、40%

2、盐城市物业管理项目经理考核记分采取累计18分制。

A、15B、18C、19D、20

3、集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

A、千分之二B、千分之三C、千分之四D、千分之五

4、物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

A、6个月B、9个月C、12个月D、18个月

5、业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。

物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

A、50%B、60%C、70%D、80%

6、物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

A、一年B、两年C、三年D、四年

7、业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。

A、60%6个月三B、70%一年五

C、80%一年五D、90%6个月三

8、维修资金由代管部门管理的，维修资金自存入银行专户之日起计息，当年交存和使用的按照银行活期利率结息；上年结转的，按银行一年期定期存款利率结息。

A、3个月定期B、6个月定期

C、一年期定期D、三年期定期

9、应急单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主、业主委员会同意，委托区住建部门或者属地街道办事处采取审核结算并公示。

应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的，从其约定。

A、3000B、4000C、5000D、7000

10、对登记的物业管理投诉矛盾纠纷，实行限时办结制度，一般投诉矛盾3个工作日内办结，复杂投诉矛盾7个工作日内办结。

A、25B、35C、37D、57

二、多项选择题

1、物业管理企业划分为（     acd      ）。

A、管理型 B、分散型  C、综合型   D、专业型

2、物业管理成本构成包括（     abc      ）。

A、营业成本B、期间费用

C、经营管理费用D、制造费用

3、专业经营设施设备包括（abcd）等设施设备及相关管线。

A、变（配）电 B、二次供水  C、燃气调压 D、供热

4、维修资金管理实行专户存储、分账核算，一个物业管理区域应分别设立（abcd）。

A、总账 B、业主分户账  C、专项分账 D、统筹分账

5、投诉一般包括（abcd）等方式。

A、电话 B、个人亲临 C、委托他人 D、书信投送意见箱

6、物业服务收费定价形式：

（   ad   ）。

A、政府指导价B、物业公司自己定价 

C、政府定价       D、市场调节价

7、物业服务的收费原则有：

（a）原则、（c）原则、收费与服务水平相适应原则。

A、合理 B、公平  C、公开   D、公正

8、物业查验的方式：

（abc）试验查验。

A、观感查验 B、使用查验 C、检测查验 D、彻底查验

9、房屋专项维修资金的使用，应当（ab）、受益人和负担人相一致的原则。

A、方便快捷 B、公开透明 C、公平公正 D、程序正当

10、物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、（abc）等内容进行约定。

A、服务标准B、物业管理用房C、合同期限D、违约责任

三、判断题

1、评标委员会的人数一般为3人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。

（X）

2、物业公共服务收费按房屋公共建筑面积计算。

（X）

3、新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）。

4、为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对业主收取不超过1000元/户的装修保证金。

（X）

5、房屋专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

（X）

6、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

7、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满一个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

（X）

8、业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三年。

（X）

9、物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托代收有关费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

10、前期物业管理是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。

（X）

四、填空题

1、物业管理企业代表有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业“税目中的“代理”业务，不计征营业税。

2、建筑面积由套内建筑使用面积、分摊的共有建筑面积组成。

3、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）文件规定，在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年。

4、业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

6、 新建住宅小区项目在前期物业管理中标备案前，其物业服务单位应按总规划建筑面积每平方米0.5元的标准（超过30万平方米的，按30万平方米计算），向项目所在地县（市、区）物业管理主管部门交纳物业服务履约保证金。

7、新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房。

8、业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

9、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

10、在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

五、简答题

1、简述房屋专项维修资金使用分摊方式。

答：

房屋专项维修资金使用从维修涉及范围内共有或者共用关系的业主交存的分户账中按照专有面积分摊列支。

其中涉及未售出的空置商品房，由建设单位按空置房屋专有面积分摊。

2、房产开发单位领取维修资金专用票据需要携带哪些材料？

答：

所需材料：

①单位介绍信②领取人身份证原件、复印件③会计人员会计从业资格证原件、复印件④预售许可证原件、复印件

3、房产开发单位代收资金后，汇缴资金有无时效规定，相关规定内容是什么？

答：

根据市房管局《关于进一步加强住宅专项维修资金归集管理工作的通知》（盐房管[2008]71号）规定：

“各售房单位在收款之日起30日内将收取的住宅专项维修资金足额缴交至市房产管理局指定的维修资金专用账户。

超过30日交存的，需将相应利息一并缴存至专户（按一年定期存款利率计算）”。

4、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？

答：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

5、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？

答：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

六、论述题

1、房屋专项维修资金使用申请流程？

答：

（一）有物业服务企业的，业主委员会可委托物业服务企业根据维修、更新和改造项目的实际提出《维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》；没有物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主提出《使用方案》。

（二）《使用方案》向维修资金分摊范围内的业主公示5个工作日。

（三）业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主持相关材料，向区住建部门申请列支。

（四）区住建部门应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核。

符合规定的，予以核准，并书面告知物管中心；不符合规定的，出具不予维修通知书。

（五）工程竣工验收合格后，业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主应当将工程决算、分摊明细向维修资金分摊范围内的业主公示5个工作日。

（六）业主委员会、受托的物业服务企业或者相关业主持相关材料向区住建部门申请办理工程结算。

（七）物管中心根据区住建部门出具的同意支取维修资金书面意见，2个工作日内按规定办理款项的划转手续。

2、小区商品住宅屋面出现渗漏等情况，需维修时，应由谁负责？

答：

根据国家住建部《房屋建筑工程质量保修办法》（部令第80号）规定，屋面防渗漏保修期为5年。

在保修期内，相关工程质量问题应由开发建设单位负责，可直接向开发建设单位提出维修。

如建设单位不予维修，可直接向建设行政主管部门反映。

如果超过规定保修期限的，根据省条例规定，房屋专有部分的维修责任应由业主自行承担，共用部分的维修责任应该由共有的业主共同承担。

3、小区业主委员会或开发单位出售地下人防车位，与业主签订地下人防车位使用权转让协议，是否合法？

答：

所签协议不合法。

根据2013年5月1日施行的《江苏省物业管理条例》规定，依法配建的人民防空工程平时用作停车位的（即地下人防车位），出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

七、实务题

1、某业主卫生间的地漏返水，卧室及走廊地面铺垫的复合地板全部被污水浸泡，物业公司赶到现场后，疏通过程中发现，阻塞部位在该房屋与楼下相连的主污水管处，阻塞物为水泥等装修垃圾。

业主因为损失较大起诉要求赔偿，你认为此案法院将如何认定责任？

从总结经验角度看，你认为今后管理中应采取什么措施力争获得此类案件的免责。

答：

A、法院认为物业公司虽无直接侵权责任，但须承担疏于管理的违约责任；B、物业管理者应采取以下措施争取免责：

a充分证明自己及时全面履行了应尽义务；b充分证明事故是第三方责任人造成。

2、2013年7月12日，M小区发生火灾，经了解情况为：

三幢一楼业主李大爷晚上在家煲汤，11点50分左右睡觉前，忘记至厨房关火，导致火苗从厨房窜出。

火势向上蔓延，半小时后引燃厨房挡雨棚并将二楼厨房引燃。

当天监控中心值班安排为赵刚值班，火情发生当时，赵刚因为从监控中发现小区A门有人翻墙，前去查看，待回到监控中心时，火势已经蔓延至二楼，于是立即报警，通知物业服务中心领导组织火情扑救。

次日，二楼业主，汪女士前往物业服务中心，以物业公司管理不当为由，要求赔偿。

请分析，此次事件中，物业公司是否管理不当，如有，请陈述原因。

答：

有管理不当。

《消防控制室通用技术要求》（GA767-2008）明文要求：

消防控制室必须实行每日专人24小时值班，且每班不应少于2人。

该物业公司当晚消防监控中心只有一名员工值班，且当发生异常情况时，该名员工离开监控中心，行使巡逻职责，未能第一时间发现火情，导致扑救延误。

3、王先生购买了蓝天房地产开发公司的蓝天苑住宅大厦。

王先生入住后即按照自己的需求聘请了装修装饰公司对其物业进行装饰装修。

当物业服务企业巡视住宅大厦时发现王先生并没有办理装修装饰申报手续，同时发现装修装饰中拆除了室内的隔墙和部分楼板，另外也发现装修装饰中采用了明火电焊作业，现场材料堆放混乱，到处乱拉乱接临时电线。

物业服务企业在进行装修现场巡视时，发现王先生在该大厦顶楼堆放着大量的钢材。

经了解得知王先生准备利用屋顶坡顶加设钢结构阁楼。

那么，王先生这种行为是否合情合理合法？

属于那些法律、法规范畴才能解决的问题。

答：

不合理。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，搭建阁楼需要经过规划部门的同意，根据《物权法》的规定，屋面属于公共部位，业主的行为需符合国家法律法规的规定，符合管理规约的约定，还需取得其他共有权人的同意。