关于房地产存量市场状况的调研报告.docx

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关于房地产存量市场状况的调研报告

关于房地产存量市场状况的调研报告

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。

房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。

结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。

近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。

特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。

二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。

一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。

其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。

二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。

目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。

因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

1.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。

由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2.二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。

然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人（借款人）自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。

如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。

在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。

一旦利润到手，他们便销声匿迹。

而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。

所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。

然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、解决问题的对策和建议

（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。

笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：

1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。

2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。

3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。

对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

（四）建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。

有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。

严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。

二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。

刑事诉讼中需解决问题调研报告

随着司法改革的进程不断深入，司法观念有了重大的变化，从把打击犯罪作为刑事司法制度的基本价值定位的一元片面的价值观转向加强对犯罪嫌疑人和被告人权利的保护的多元平衡的价值观，从偏重实体的公正观转向重视程序的公正观，从侦查中心的司法观转向审判中心的司法观，从查明事实的办案观转向证明事实的办案观，从偏重证明力的自然证据观转向强调可采性的社会证据观。

上述这些转变必然带来刑事诉讼过程中的一些变化，因此在司法实践中下列一些问题需要解决。

　一、证据采信问题

　1、非法证据的排除问题

　所谓违法证据就是以暴力、胁迫、利诱、欺诈、违法羁押等不正当方法取得被告人供述、被害人陈述、证人证言等言词证据和以违反法定程序的方法取得实物证据。

所谓违法证据排除，主要是指在刑事诉讼中应当排除上述那些通过非法途径获取的证据。

　现代任何国家的刑事诉讼法都禁止以违反法律的方式获取证据，然而对非法获得的证据能否获得证据能力，成为定案根据，却既有共识，又有不同的意见和相异的处置。

　美国是实行非法物证排除规则的主要国家。

它通过一系列判例确定通过违法的、无根据的搜查和没收所获得的证据，以及通过违法收集的证据发现、收集的证据（派生证据）均应排除。

　英国、德国和法国等西方国家与美国的态度有区别，这些国家并不一般地排斥违法取得的物证。

而是注意违法的严重程度以及排除违法证据对国家利益的损害程度，进行利益权衡，同时赋予法官一定程度的对于证据取舍的自由裁量权。

　在我国学术界存在以下几种观点：

　第一，主张把“非法取证行为”与“非法取得的证据”相区别，对于非法取证行为，可以采取行政手段进行处理，情节恶劣后果严重触犯刑法的，可以依照刑法追究刑事责任，但不能仅因手段非法而否定“客观事实”的证据价值。

　第二，主张将非法获取的证据加以排除，认为凡是以违反诉讼程序的方法获得的证据，即使查证属实，也不能作为定案的根据。

　第三，主张排除非法取证行为直接获得的证据，但可以以这些证据为线索，根据这一线索依合法的程序重新取证，即允许采纳所谓“毒树上的果实”为定案的根据。

　我们认为，排除非法证据规则的意义在于在刑事诉讼中遏止非法取证的行为，而非法取证行为的动机是获取证据，只有针对这一动机消除非法取证行为的利益性，才能有效地消除非法取证行为。

因此，第一和第三种观点不能取消非法取证的动机，也就难以遏制非法取证的行为。

　2、瑕疵证据的完善问题

　这里所说的瑕疵证据是指存在残缺因素可以通过补证弥补缺陷的证据，如证明被告人身份的证据，只有其身份证而没有其户籍地公安机关的证明，或者价格鉴定结论的依据不充分，没有被害人提供的物品购买发票等。

身份证本身是公安机关核发给公民的证明其身份的合法有效的证件，但是现在社会上伪造身份证的情况大量存在，有些人为了违法犯罪，有些人因为年龄不到而想提前领取身份证，有些人为了一定的目的，都存在使用伪造的身份证的情况。

在这种情况下，就必须对被告人的身份证做一个鉴定，认定它系公安机关核发的真实有效证件，这样才能作为确定其身份的依据。

有些盗窃案件中，犯罪嫌疑人和被害人对失窃物品的描述是一致的，但是被害人提供不出原始的购买发票，价格鉴定结论仅依据被害人陈述提供的购买时间、品种、型号等而作出，这样的证据存在瑕疵，应当对被害人的陈述补充相应的证据，证实其陈述的真实性（如同事的证言、有关部门登记资料等），使之形成证据锁链，才能采信。

对于被告人和被害人都认可，但确实无法提供鉴定详细依据的，可以只认定其犯罪事实而不计盗窃金额。

　二、出庭作证问题

　1、证人出庭作证问题

　在刑事诉讼过程中，证人证言是最普遍、最大量、非常重要的一种证据，法院判决往往就是建立在这些证言的基础上，刑诉法第四十八条规定：

“凡是知道案件情况的人，都有作证的义务”。

在侦查阶段和审查起诉阶段，书面的证人证言是不可或缺的，也是比较容易取得的。

同样在庭审阶段，证人也应当到庭作证，特别是被告人对证人证言提出异议，或者辩护人取得的证人证言与公诉方提供的证人证言有矛盾之处时。

但是在目前的刑事审判中，证人出庭率很低，绝大多数证人都不到法庭作证，即使法院发出出庭通知也弃之不顾，在出现矛盾时，往往考法官的“自由心证”来决定取舍。

　笔者认为造成证人不出庭的原因有：

（一）、我国法律中没有强制证人出庭作证的规定，证人是否出庭作证完全可以自由决定，如果接到法院的传票而不出庭的，也没有什么处罚措施。

在以往还可以通过单位等途径“强制”证人出庭作证，但是在如今市场经济的形势下，人口的流动性大，很多

证人并没有一个单位或组织可以约束，更增加了其作证的自由度。

（二）、与案件有关的证人，往往与被告人有某种联系，特别是在经济犯罪案件中，这些证人慑于侦查和公诉机关的威力，作出了相关的证言。

在辩护人取证时，碍于情面他可能会作出完全相反的证言。

当到达庭审阶段，在“当面对质”的情况下，证人明显“得罪”哪一方对他来说都是不利的，因此他选择“逃避”，不愿出庭。

　（三）、我国法律没有对证人出庭作出相应的、必要的人身和经济保证。

证人不能以此要求单位给自己带薪假期，也没有哪个部门可以为他报销交通费，万一路上出了意外，不能作为工伤处理，受到报复打击也不能成为见义勇为的英雄，因此证人不愿浪费时间、金钱、精力来出庭作证。

　证人不出庭的情况下，要有效定罪，必然就会大量采用庭前尤其是侦查阶段警察制作的书面证言，这种不加限制地使用书面证言的情况，违背了现代诉讼制度最基本的要求。

现代审判制度要求对证言“真实性的情况保障”，即证言笔录本身不能证明自己的可靠性，而必须以其他方式对其可靠性作出证明。

在我国刑事诉讼中，对这种“真实性的情况保障”未作任何规定。

不仅重大和特别严重的案件可以凭一般的书面证言定案，而且双方有原则分歧，内容很不确定的证人笔录，也可以交由法官自由取舍，使其作为定案根据。

应当看到，依靠没有真实性保障的书面证言，十分容易形成错误的判定，因为书面证词的可靠性没有被交叉询问所检验，不能排除书面证词和证言笔录伪造或变造的可能，或者取证人断章取义，证人出于对取证人的信任没有阅读就签字而造成证言不真实的情况。

　针对上述情况，我们有必要制定相关的法律规定来强制和保障证人出庭作证。

　2、警察出庭作证问题

　我国的警察一般不到法庭作证，尤其是他们不会应辩护方的要求到庭作证，即使警察出具书面证言，常常也不是警察的证词，而是以办案单位的名义出具的证明材料，有单位印章而无证人落款。

例如“关于被告人某某投案情况的证明”、“关于审讯情况的证明”等。

但是对作为证明对象的案件中的某些实体问题和程序问题，需要警察来证明，在有些情况下，他们的证人作用是必不可少和不可替代的。

例如，关于被告人投案的情况，以及关于侦查过程中的有关情况，如物证搜集、口供获得的过程与方法等。

特别是被告人辩解存在“刑讯逼供”现象的情况下，为了排除非法证据的需要，警察应当到庭作证，而不是由办案单位出具一份“不存在刑讯逼供情况”的证明材料。

警察在侦查阶段调查取证和在法庭上作证，是两个完全不同的角色，此时他没有了作为警察的强制性力量和国家机器的威慑力，是与被告人同等地位的证人，当他面对庄严的法庭宣誓后，他必须依法如实作证，此时的他仅以个人名义向法庭作证。

只有经过法庭质证，排除了存在非法取证行为和非法取得的证据，法庭才能采信。

　3、鉴定人员出庭作证问题

　我国刑事诉讼法对鉴定人的权利义务规定不够合理，其出庭作证、公开鉴定过程的义务因受人身保护权利而被忽略。

在实践中，鉴定人几乎不出庭接受质证，只是由公诉机关在法庭上宣读鉴定结论，而且由于司法鉴定是一项涉及多门科学的专门工作，属于以科学技术手段核实证据的一种诉讼活动，其涉及到案件事实中的很多信息，不具有相关专业知识的人员难以提出辩驳意见，加上从事司法工作人员往往缺乏此方面知识，若在庭审过程中，被告人、辩护人和被害人、代理人提出反对意见，经常因无证据而不被法院采纳。

这就需要具有相关专门知识的人员来对鉴定结论提出见解，然而我国刑事诉讼法并无明确案件当事人可聘请具备鉴定知识的人出庭对鉴定结论质询，法院也不能强制要求鉴定人员出庭对其作出的鉴定结论予以解释,给予法官在审理案件时综合意见，这样辩方和被害人的诉讼权利得不到充分保护。

　针对这种情况，我们应明确鉴定人的权利义务，理顺鉴定程序。

必须明确鉴定人要出庭作证，在法庭上公布自己的鉴定过程及结论，接受法官和控辩双方对其陈述质询。

同时规定鉴定人享有独立鉴定权、了解案情权、参与诉讼权、人身受保护权、获得报酬权等权利，承担拒绝鉴定、超期鉴定、错误鉴定、拒绝出庭作证等应接受不利法律后果的义务。

　刑事诉讼不仅要打击犯罪，同时要注意保护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益，观念的转变最终要落实到行动上，只有解决好上述问题，才能更好地实现刑法目的。

2018年上半年，林口县水务局在县委、县政府的的正确领导下，在省、市水务部门的大力支持和精心指导下，坚持以科学发展观为指导，积极践行可持续发展治水思路，围绕“一河两库六流域治理，两灌四站五十村建设”工作目标，扎实有效地开展工作，经过全局上下共同努力，各项工作均取得了较好的成绩。

现将上半年工作总结和下半年工作计划汇报如下：

一、上半年主要工作完成情况

1、防汛备汛有序开展。

今年以来，我县切实贯彻“安

2、水土保持生态建设全面推进。

林口县是黑龙江省水

3、防洪体系不断加强。

牛心水库除险加固工程与2018

年4月28日正式开工建设。

工程总投资701.62万元，总工程量12万ｍ3，其中：

土方9.72万ｍ3、石方2.1万ｍ3、砼0.18万ｍ3，工程已于5月26日全部完工，待省厅验收后，即可交付使用；中山阳水库除险加固工程已于5月28日开工建设，工程总投资347.64万元，总工程量2.49万ｍ3，其中：

土方1.41万ｍ3、石方0.89万ｍ3、砼方0.19万ｍ3，目前已完成投资20万元，完成工程总量5.7%；万寿水库除险加固工程计划同中山阳水库除险加固工程同时开工，但由于开工前中标施工单位发生安全事故，所以我局向省市水务部门提出申请，更换施工队伍，由竞标第二顺位施工单位进行施工，工程已于6月1日开工建设，工程总投资369.62万元，工程总工程量4.73万ｍ3，其中：

土方3.49万ｍ3、石方0.99万ｍ3、砼方0.25万ｍ3，目前已完成投资30万元，完成工程总量8.1%。

以上两座水库除险加固工程预计2018年11末完工并交付使用。

沿河景观带河滨公园二期工程是提升城市品味，扩展城市发展空间，改善中心区域与铁北城区联系，加快镇西、铁北棚户区改造的综合性工程，我局计划在一期工程的基础上再修建护岸600延长米、拦河翻板闸一座。

目前，该项目的初设已得到省水利厅批复，招投标工作也已完成，工程已于5月20日开工建设，现已完成投资60万元，完成工程总量的10％，工程预计10月底完工并交付使用。