资产评估计算题.docx
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资产评估计算题
资产评估计算题
综合计算题
一.被评估设备购建于2003年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。
2006年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2007年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：
1．该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2003年至2007年定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；
2．经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75％的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用率可以达到设计要求的80％。
3．与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。
所得税税率为25％，折现率为12％.
4．由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。
要求：
根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2007年12月30日）。
（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）
[答案]
（1）被估设备重置成本=100×（120%÷105%）+10×（120%÷115%）＝124.4（万元）
（2）计算被评估设备实体性贬值率
2003年12月购入部分的实体性贬值率：
4*60%/（4*60%+8×75%）=28.57%
2006年12月购入部分的实体性贬值率：
1*60%/（1*60%+8×75%）=9.09%
2003年12月购入部分的重置成本：
100×（120%÷105%）=114
2006年12月购入部分的重置成本：
10×（120%÷115%）=10.4
被评估设备实体性贬值率=（114/124.4）×28.57%+（10.4/124.4）×9.09%=26.94%
（3）被评估设备的功能性贬值＝（5-3）×2×（1-33%）×｛〔1-（1+12%）-5〕/12%｝
＝2.68×3.6048＝9.66（万元）
【注意】这里剩余年限应该按照国家规定的报废年限计算。
（4）计算经济性贬值
①由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以
2003年12月购入部分的贬值率：
4*60%/（4*60%+5×75%）=39%
2006年12月购入部分的贬值率：
1*60%/（1*60%+5×75%）=13.79%
贬值率＝（114/124.4）×39%+（10.4/124.4）×13.79%=36.89%
由此引起的经济性贬值率为：
36.89%-26.94%=9.95%
经济性贬值为：
124.4×9.95%=12.38（万元）
②5年内报废，但是使用率不足引起的经济性贬值=124.4×（1-0.750.7）=22.69（万元）
③经济性贬值合计=12.38+22.69=35.07万元
（5）计算评估值
评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.4×（1－26.94%）—9.66—35.07=46.16（万元）
二.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60％。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1－2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60％，第二年投入所需资金的40％，各年投资均匀投入；
3.专业费用为建筑费用的10％，资金投入方式与建筑费用相同；
4.预计大厦建成后即可出租，其中1－2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100％，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10％；
5.管理费用为租金的5％，税金为租金的17.5％，保险费为建筑费及专业费用的0.1％，维修费用为建筑费用的1％，年贷款利率为5％，复利计息；
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25％；
7.房地产综合资本化率为8％；
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：
评估结果保留两位小数）。
解析：
1-2层建筑面积：
3000×2=6000（平方米）
3-5层建筑面积：
1900×3=5700（平方米）
6层以上建筑面积：
5000×5-6000-0.57=13300（平方米）
年总收入=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75（万元）
年总费用=2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27
年利润=1983.48（万元）
大厦价值=1983.48/8%×（1-1/（1+8%）37）=23355.83（万元）
建筑费用=3000×2.5=7500（万元）
专业费用=7500×10%=750万元
开发商利润=（7500+750+500+地价）×25%
地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。
利息=0.1576×地价+522.2
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
求解得地价为8451.3
三.注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：
1、该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业
地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5％。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
2、当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2％。
3、该被评估房地产，2005年1月订约，整幢出租月租金收入为27万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22％，房产税按租金收入的12％计算，管理费以年租金的3％计算；
4、各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5％计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
5、假设建筑物的资本化率为10％，土地资本化率为8％。
6、该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
7、计算房屋净收益的时候，假设房屋收益年期为无限年期。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
[答案]
（1）房屋的重置成本=3000*510*（1+2%）6=1723028.5元
（2）计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限=1723028×（1-5%）/35=46767.92（元）
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6
=1723028-46767.92×6=1442420.5元
（3）计算房地产总收入：
年租金总收入=1000×78%×510=397800（元）
（4）计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为=397800×12%=47736（元）
②管理费以年租金的3%计算：
397800×3%=11934（元）
③修缮费以房屋现值的1.5%计算:
1442420.5×1.5%=21636.3（元）
④保险费以房屋现值的3‰计算：
1442420.5×3‰=4327.26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：
2×360=720（元）
⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）
（5）计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44（元）
（6）求取土地纯收益
①房屋年净收益为：
1442420.5/（P/A.10%.29）=1442420.5/9.3696=153946.86（元）
②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益=311446.44-153946.86=157499.58（元）
（7）求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：
40-7=33年
土地总价=157499.58×〔1-（1+8%）-33〕/8%=157499.58×11.5139=1813434.41（元）
土地单价=1813434.41÷360=5037.32（元）
四、评估某企业一套自制非标设备。
该设备购建于1998年12月，评估基准日为2008年12月30日。
根据设计图纸，该设备的主材为钢材，耗量共15吨，钢材利用率90％，评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨，主要外购件不含税费用为55000元，加工工程中发生人工费5000元，冷加工费为30000元，热加工费按钢材耗量净重每公斤2元，其他费用为主材费的15％。
成本利润率为15％，设计费率为14％，产量1台，增值税税率为17％，城市维护建设税税率7％，教育费附加费率3％。
另外，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用10年。
与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每年多耗电500度，每度电0.5元，该企业所得税率为33％，该企业所在行业平均投资收益率为10％.
要求：
（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额；
（3）计算该设备的评估值。
答案：
（1）计算该设备的重置成本=（Cm1÷主材费利用率÷Km+Cm2）×（1+Kp）×（1+Kt）×（1+Kd/n）
＝（15×3850÷55%+55000）×（1+18.7%）×（1+15%）×（1+14%）＝248985.12（元）
（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额
设备成新率＝10/（10+10）＝50%
功能性贬值额＝500×0.5×（1-33%）×｛［1-（1+10%）-10］/10%｝＝167.5×6.1446＝1029.22（元）。
（3）计算该设备的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值＝248985.12×（1-50%）－1029.22＝123463.34（元）。
五、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
＋2%
1.0
38
－1%
B
700
2000.8.1
＋7%
0
1.1
30
－2%
C
730
2002.8.1
0
－3%
1.4
38
－1%
D
730
2003.8.1
－5%
＋3%
1.0
35
＋8%
上表中成交价的单位为：
元/平方米，该城市地价指数如下表：
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
该类土地的折现率为8％。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
（1）为什么要进行交易情况修正？
（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？
（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）
答案:
（1）因为可比案例价格是个别价格，应该修正到正常交易情况下的价格。
（2）B是收购邻近房地产。
D急于出售。
（3）案例修正计算
A．
B．
C
D
（4）评估结果
答案一案例C的值为异常值，应予剔除。
其它结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地C的评估结果为：
（714+717+703）÷3=711（元/平方米）
答案二（714+717+809+703）÷4=736
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