芜湖市商业街市调报告0518.docx
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芜湖市商业街市调报告0518
芜湖市商业街市场调研报告
一、芜湖现有商业街概述
1.芜湖现有商业街类型
芜湖现有商业街物业以住宅配套沿街底商为主，同时也有主题商业街和区域性商业街形态出现，随着城市的发展，室内步行街也将登陆芜湖市场。
目前芜湖商业街物业类型
类型
商铺特征
分布
案例
主题商业街
2-3层建筑，内街式布局
核心商圈或旅游景点
步行街、美食街、小九华商业街、镜街
社区商业街
住宅底层商业，2层为主，少量单层商铺，通常两层同时销售。
散步于各小区沿街道路两侧
融汇锦江、柏庄丽城、新时代商业街、波尔卡大街
区域商业街
3-4层建筑，设计规划前卫时尚
位于或紧邻城市核心区，有成为区域商业中心的潜力的区域
世茂滨江花园
镜湖世纪城
室内步行街
4-5层整体建筑，通道在室内商业环境良好
核心商圈
汇金商业广场
2.芜湖商业街一览
芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺，业主自主经营；近期开发的商铺出现了商业街和商场，提出统一经营管理的运营模式。
芜湖市商铺普遍具有以下几个特征：
Ø在售商铺除了个别项目外供应量都不大
Ø在售商业物业户型面积普遍不大
Ø除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低
Ø租金的高低和项目所处的地段和经营定位有很大的关系
芜湖市商业街一览表
项目
交房
规模
（㎡）
类型
售价
（元/㎡）
主力面积
（㎡）
租金
（元/月/㎡）
投资回报
滨江公园商业街
2009年
19000
区域商业街
14696
80-150
30
8%
融汇中江广场
2006年
100000
主题商业街
14000-28000
30-100
30-45
6%
融汇锦江
2010年
10000
社区商业街
9800
56
22
\
镜街
2008年
50564
主题商业街
21800
100（少数）
\
柏庄丽城
2011年
10000
社区商业街
8634
232
\
\
银湖波尔卡
2008年
15000
社区商业街
7892
30-80
25
\
新时代商业街
2004年
64000
社区商业街
4000
80-160
25-35
\
小九华商业街
2009年
23300
主题商业街
37000
30-166
160
\
3.案例分析
Ø滨江公园商业街（世茂玫瑰坊）
世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造，商业辐射范围广，影响力较大。
位置
滨江大道
规模
40000㎡，其中滨江公园商业街19000㎡
商业类型
区域特色商业街
建筑形态
二层商铺，局部三层或四层
单价
一层、二层23000-25000元/㎡，三层、四层14000元/㎡
户型面积
39.18-440㎡
总价
一层、二层92-1020万，56-610万
销售模式
承诺投资回报，5年，每年8%，前三年折入房价，后二年每年二次，先用后付
运营模式
统一经营管理
租售状况
2008年11月开盘，销售率51%
客户来源
购买的客户主要以世茂滨江花园的业主为主，世茂滨江花园的客户多为芜湖下辖三县，以投资为主
经营业态
餐饮、休闲娱乐
经营状况
利用自身拥有的百货资源以及项目的区位优势，打造集“高档餐饮及娱乐场所”为一体的商业街
Ø融汇中江广场
依托市区成熟地段，打造芜湖首个商业街MALL，但因项目东区运营模式导致坐拥芜湖最好的地段却形不成商业氛围，西区销售之后虽然成立了商业管理公司，仍然无法挽回客户对该项目的信心，虽然在后期招商营运上投资巨大，仍然无济于事。
位置
中和路
规模
100000㎡
商业类型
主题商业街
建筑形态
五层商铺
单价
1层/2.84万元/㎡，2层/2.14万元/㎡，3层/1.1万元/㎡，4层或5层/0.5万元/㎡
户型面积
30-100㎡
销售模式
投资回报率为6%，返租5年
运营模式
东区无经营管理，西区统一经营管理
租售状况
销售率85%，外街出租率90%
客户来源
芜湖本地人购买，自用
经营业态
餐饮、休闲娱乐、服饰、家居体验馆、数码一条街
经营状况
不理想，租金价格相对于周边市场较低，商家勉强维持经营
Ø镜街
镜湖湖滨的镜街&99'soho以近代建筑的江南风格为基础，以后现代主义的建筑风范为提炼，创新地赋予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。
位置
黄山中路与镜湖路交口
规模
50564.48㎡，其中停车场面积约18330㎡
商业类型
主题商业街
建筑形态
二至四层的商铺+SOHO公寓（30层）
单价
21800㎡
销售模式
不承诺投资回报
运营模式
不统一经营管理
租售状况
销售率100%，悠闲美地为租赁租金100元/㎡/月，金街国际会所为开发商自营
客户来源
本地30%，外地70%
经营业态
金融证券、休闲娱乐
经营状况
外街大部分都销售给金融机构、移动通讯作为营业厅，其他由业主自行对外出租，目前进驻商家只有一家休闲餐饮，租金达100元/月/㎡，另外，金街国际（夜总会）为开发商自行经营，经营状况较好；但是整体项目空置率高，内街基本无商家进驻
Ø银湖波尔卡大街
属于社区配套商业街，外街商铺经营比较好，但是由于缺乏“统一规划，统一经营”的思路，目前商业街业态规划凌乱，经营状况不佳，人气不旺。
位置
银湖北路与越秀路路口
规模
建筑面积15000㎡
商业类型
社区配套商业街
建筑形态
两层商业：
外街：
一拖二
内街：
一层二层独立经营
单价
7892元/㎡
户型面积
30-80㎡
总价
23-63万
销售模式
不承诺投资回报
运营模式
不统一经营管理
租售状况
2006.7开盘，销售率100%，出租率60%
客户来源
主要以项目周边的芜湖本地自用客为主，投资客少
经营业态
餐饮、娱乐、宾馆、低档服装店、小卖部、棋牌室、工作室、汽车美容
经营状况
大型餐饮能够辐射周边地区及芜湖市场，其他业态只能辐射到社区周边人口，内街人流量小，业态杂乱，经营状况不佳
Ø新时代商业街
位于城南，初期规划成中山路步行街延伸段，定位以“品牌专卖店”为主，但是由于离步行街较近，业态重复，且无吸引人气的大商家进驻，商业街初期经营状况不佳，后期由于周边住宅项目的兴建，商业街陆续进驻一些装修公司、建材家居、社区超市、餐饮娱乐等业态，形成目前的布局。
位置
弋江区羊毛梗地块
规模
总建筑面积158000㎡，其中商铺面积64000㎡
商业类型
社区型商业街
建筑形态
2层商铺（底商）
单价
4000-5500元/㎡
户型面积
80-160㎡
销售模式
不承诺投资回报，直接销售
运营模式
不统一经营管理
租售状况
2003年开盘
客户来源
购买小区的业主购买
经营业态
家居建材、餐饮、休闲娱乐、家装公司、汽车美容、低档服装
经营状况
餐饮娱乐行业状态良好，其他行业经营状况一般，内街人流量少
Ø小九华商业街
依托市区成熟地段及周边旅游资源，打造安徽古典风格商业街，因定价偏高且建筑设计存在缺陷，销售及内街出租率惨淡。
位置
九华中路和北京中路交叉口
规模
占地面积16765㎡，建筑面积23300㎡
商业类型
主题商业街
建筑形态
三层商业，部分4-5层
单价
38000-50000元/㎡
户型面积
30-166㎡
销售模式
不承诺投资回报，一楼销售，二层以上出租
运营模式
不统一经营管理
租售状况
2007年11月开盘，销售率40%，出租率5%
客户来源
芜湖本地人购买，自用
经营业态
餐饮、休闲娱乐
经营状况
由于商铺总价较高，商铺销售不够理想，外街采用招商方式引进餐饮、休闲娱乐行业带动商业氛围，促进内街销售，但由于不统一经营管理，目前内街无商家进驻
Ø红星美凯龙项目
由上海红星美凯龙和芜湖升辉置业公司联合开发，总投资约3.6亿元,项目案名为芜湖红星美凯龙家居生活广场。
位置
九华北路以东、芜宣高速以南、天门山东路以北地块
规模
占地面积73373㎡，总建筑面积138374㎡
商业类型
商场式专业家居建材市场+城市综合体
建筑形态
建设建筑层数为三层的南、北建材馆各一幢，建筑面积共73303㎡，共有商铺1256个；建筑层数为四层的家居馆一幢，建筑面积共48610㎡，共有商铺306个；地下停车建筑面积16461㎡，停车位593个
销售模式
采取承诺投资回报（具体政策未定）及直接销售（由业主自营）相结合的销售模式
运营模式
统一经营管理
客户来源
目标客户锁定在芜湖市经营家具建材行业的经营户
经营业态
建材馆以家装建材（门窗、木质地板、地砖、瓷砖、洁具、橱柜、卫浴、吊顶、壁纸、涂料、布艺、五金）及家用电器（净水器、灯具、音响、散热器、太阳能等小家电）展销为主；家居馆以现代流行中式家具、红木家具、现代板式家具、欧美家具、实木家具、软体家具、儿童套房、精品时尚家具等展销为主
二、经营户访谈
Ø餐饮行业经营户访谈
访谈对象
杨运海
工作单位
职位
湖南餐谋天下餐饮管理有限公司
安徽地区副总经理/营运总监
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.对绿地在芜湖还有商业项目不知情，只知道住宅项目；
2.目前芜湖市商铺价格普遍都在10000元/㎡，品牌餐饮需求面积都较大，购房总价太高，不考虑购买商铺经营，因为是新的区域，目前在芜湖不占区位优势，购买商铺经营风险较大；
3.对于租赁有一定兴趣，意向面积3000㎡，但是要求商业街有整体规划，如果商业街形不成规模，餐饮市场很难在短时期内做旺，对于餐饮品牌有一定的影响；
4.关注商业街启动时间及租赁政策，需要开发商将餐饮行业物业的环评及消防做到位，经营户和政府部门沟通比较困难的地方希望开发商能够予以帮助；
5.能够尽快提供物业，需要到现场看过物业条件决定是否开店。
访谈对象
后总
工作单位
职位
芜湖庄园江边渔庄总经理
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.目前在芜湖已经有2家店了，一家在美食街，一家在奥体公园，经营状况都不错；
2.不考虑购买商铺经营，餐饮行业本身投资较大，即使购买商铺也不会考虑在内经营，购买并自营的风险较大；
3.对于租赁有一定兴趣，意向面积1500-2000㎡，希望能够像凤凰美食街一样形成餐饮街区，整体商业街要具备餐饮氛围，才能带来人气；
4.目前凤凰美食街的物业条件比较落后，希望我们的商业街可以根据经营需要，多考虑沿街停车位，方便顾客停车；
5.能够有一个较稳定的经营环境，租赁期限不得低于8年，否则很难形成市场，经营户的利益无法保障；
6.关注商业街最终方案确定、启动时间、租赁优惠政策。
Ø娱乐行业经营户访谈
访谈对象
殷建平
工作单位
职位
阿波罗音乐会所总经理
访谈日期
2010.3
访谈内容
1.目前在安徽已经有5家店了，经营状况都不错，自己也在合肥海顿公馆买了住宅，对绿地的总体印象还不错；
2.不考虑购买商铺经营，KTV行业本身投资较大，像3000㎡的高档KTV投资在800万以上，如果购买商铺不会考虑自己经营，风险较大；
3.对租赁有一定兴趣，意向面积2500-3000㎡，从项目整体来看，希望先启动购物中心来带动周边商业氛围，再来运作商业街效果会更好；
4.对于租金要求比较苛刻，目前周边商业氛围较差，希望开发商本着培育市场的原则来运营，心理承受租金价格在10元-15元/㎡/月，后期租金可以适当的递增；
5.关注商业街最终方案确定、启动时间、租赁优惠政策。
Ø家居行业经营户访谈
访谈对象
管莉
工作单位/职位
尚高卫浴芜湖店总经理
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.目前在源丰装饰城经营；
2.对于绿地集团在芜湖的商业项目不是很了解，对周边的大量住宅人群比较认同，同时也提出了镜湖世纪城项目内安置房数量较多，这些群体对于对高品质的品牌家居建材产品需求量不是很大；
3.针对项目初步规划成家居建材市场比较认同，但同时也提出，这样的规划在城东区域必将与红星美凯龙（鸠江区政府对面）、飞马装饰广场（弋江中路）形成竞争，建议开发商从规模、政策、工期上抢占市场，赢得商机；
4.根据最终确定的商业规划方案以及价格，再考虑是否购买商铺自营；
5.个人很看好红星美凯龙项目（鸠江区政府对面以及名流印象），主要是红星美凯龙的品牌在芜湖还是有一定的影响力，对其专业市场管理经验比较看好，如果上述项目开始招商会考虑去那边购买商铺自营。
访谈对象
戴思军
工作单位/职位
樱花吊顶芜湖总代理
总经理
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.对于绿地集团在芜湖的商业项目有一定的了解，对周边的大量住宅人群以及未来的城东市场比较认同；
2.对于将本项目商业街打造成家居建材市场比较认同，但同时也提出需要有专业运作，才能将市场做大，才能在芜湖形成市场；
3.自身是芜湖市工商联装饰建材商会会员，如果方案最终确定，愿意对接芜湖市工商联装饰建材商会，促成双方合作；
4.建议开发商要本着将项目做成“专业化、市场化”的原则，这样无论是对购买商铺经营者还是租赁商铺经营者才有保障；
5.如果项目按照家居建材行业市场的规划，需要加快项目进度，目前红星美凯龙（鸠江区政府对面）、福海家居建材装饰广场（城南奥体对面）、飞马装饰建材广场（弋江中路）都已经开始规划运作，对我们项目必然形成竞争，所以十分关注我们项目的工期。
Ø行业协会人员访谈
访谈对象
吕炎
工作单位/职位
芜湖市工商联装饰建材商会
副秘书长
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.了解绿地在合肥的2个项目，对“绿地”品牌比较认可；
2.个人对于商业街项目的初步规划方案（家居广场）比较认同，看好周边市场及未来城东市场；
3.希望能够与绿地合作，利用商会的专业化市场运作能力以及绿地集团的品牌影响力共同将“市场”在相对短的时间内做成有影响力的项目；
4.至于合作模式，可以考虑购买物业、租赁物业或者租售同步。
希望尽快知道上述几种合作模式的条件和政策，再协商、沟通相应的合作模式；
5.同时也提出了芜湖其他同业态项目对于本项目的竞争，如果要合作，“市场”最好能在2011年1月份可以开业。
三、本项目分析与开发建议
1.本项目商业街概况
商业街技术指标
用地面积
53073㎡
总建筑面积
111907㎡
地上商业面积
41221㎡
地下建筑面积
16208㎡
地上办公面积
54477㎡
容积率
1.80
建筑密度
28.0%
绿化率
25.2%
商业街由3层商铺构成，部分有4层，商业街商业建筑面积为41221㎡，其中：
一层：
商业面积13360㎡+办公面积1274㎡二层商业面积12397㎡+办公面积1343㎡
三层：
商业面积12753㎡+办公面积1343㎡四层商业面积2710㎡+办公面积2971㎡。
另外，与商业街项目相邻有本项目规划的星级酒店、办公产品、购物中心项目。
2.项目周边环境
项目周边目前不具备商业氛围，仅仅靠本项目住宅项目住宅人口作为人流支撑点，但根据芜湖市政府规划，未来项目周边将有大量的新建小区的落成，发展前景良好。
3.项目优劣势分析
Ø优势：
1.项目区域优势：
处于芜湖市三大行政区交界处，并位于芜湖市商务文化中心区核心位置，未来将为项目带来大量人流；
2.项目涵盖业态多：
作为芜湖市少数的城市综合体项目之一，项目规划业态多，能够吸引各类消费群体，另外项目本身的住宅产品是商业发展的基础保证；
3.绿地品牌在芜湖市口碑效应：
大多数市民对镜湖世纪城住宅产品品质认可度较高。
4.绿地品牌在全国的影响力吸引了一批江浙客户的投资眼光。
Ø劣势：
1.由于项目地块处于新老城区的交界处，周边没有商业氛围；
2.芜湖市市民对传统商圈的认可制约着芜湖商业向周边发展；
3.红星美凯龙（九华北路和天门山东路交口）、芜湖旅游商品交易中心（弋江中路，安徽省环宇经济发展有限公司&安徽正元发展有限公司收购原旅游商品交易中心，项目将建成10万余平方米的大型家具、家装材料销售专业市场）、福海装饰建材广场（城南奥体对面）与商业街初步规划必然形成竞争，项目的工期对销售和招商具有重要的影响。
4.项目开发建议
商业街项目以本项目近30000户家庭为市场切入点，辐射城东新建住宅小区，以品牌家居装饰与家装体验为两大主题。
我们结合客户访谈内容提出以下建议：
1.借鉴芜湖同类市场的优点并结合芜湖市场需求，统一规划商业街，以“专业化、市场化”的理念入市，吸引投资者及经营户的眼光；
2.需要把握好工程进度以及入市时间，目前与我项目有竞争的项目均已进入施工及销售前期阶段，合理的入市时间是项目能否成功运作成功的因素之一
3.能够与本地相关行业商会合作，利用商会影响力开展营销推广，一方面在一定程度上解决商铺的销售去化问题，另一方面，利用商会自身运营能力组织营运管理；
5.运营模式解析
目前市场上主流的商铺运营模式
模式
售后返租
返租+回购
直接销售
带租约销售
操作特征
客户购铺同时与开发商签订委托经营管理协议将物业返租给开发商，返租期内由开发商转租统一经营，返租期五到十几年不等；
开发商一次性返数年租金降低首付；
返租期内业主定时从开发商处得到固定的租金回报。
在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的约定年限一般为3-10年；
客户可以选择卖也可以选择不卖。
直接推出销售，不提供任何附加价值及服务。
商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主完成之前开发商和租赁客户未完的租赁合同。
优势分析
快速销售、回笼资金；
分割灵活，客户层面广；
投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感。
增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度。
开发商无商业运营压力；
操作简单。
客户购买时已经有一定的收入保障；
降低客户对项目投资风险的敏感度；
开发商无营运压力。
劣势分析
开发商后期承担压力大；
政策风险。
投资客户对回购的关注转为对品牌的关注。
推出销售行为主动性差，主要靠市场消化。
租金通常低于市场平均租金，对销售有影响。
适用类型
统一经营管理的大型商场产权商铺；
统一经营管理的商业街、专业市场；
有主力店承租，区域商铺的产权分割销售。
开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目。
街铺、小规模社区商铺。
成熟区域的商业项目。
四种模式下主体关系分析表明，仅直接销售模式（模式三）下业主和经营户发生出租关系，其余模式的运营均以商业运营管理公司为核心。
6.芜湖市“商业街类”商业地产项目运营模式
芜湖目前商业街物业以社区型底商及特色主题商铺形态为主，多采用类似住宅的直接销售模式，但随着城市综合体及商场式布局商铺的出现，芜湖市场渐渐出现售后返租模式。
运营模式
产品特征
营销手段
运营管理
案例
直接销售
商业街、沿街住宅底商，以2-3层建筑为主
直接销售，不承诺租赁，不承诺回报率。
不统一经营不统一管理
波卡尔大街、新时代商业街、镜街、小九华商业街
售后返租
商业综合体、
集中式商业街
开发商承诺统一经营，依据项目情况采用不同的回报周期及回报率。
1、承诺5年-10年投资回报，按期回报。
2、承诺一定年限的保底的投资回报。
统一经营统一管理
融汇中江广场（西区）
世茂滨江玫瑰坊商业街
红星美凯龙
7.适合本项目商业街运营模式建议
基于芜湖市场商业街商铺运营的普遍模式及芜湖商业投资市场尚未成熟的现状，从客户接受度、业主自营利润和投资回报三方面考虑，建议采取“模式一”和“模式三”相结合的模式解决商业街的销售去化问题：
模式一：
针对纯投资客户售后返租模式
Ø业主出让了使用和处分权，对租金收益需要实现利益共享；
Ø统一运营和招商管理的基础上，给予投资客固定投资回报率作为保证；
Ø为防止分散产权造成的管理困境，需要在销售时将经营权长期固定。
模式三：
针对有自营需求的客户直接销售模式
Ø根据项目业态定位针对相应的自营客户销售；
Ø面积可根据经营需要适当调整；
Ø统一管理、统一运营是前提保证。
包租期满后，解决产权分散和统一经营的矛盾是保障商业街整体运营和经营户利益的关键，一般采取以下几种方式：
Ø在包租期满后，承诺一个保底的投资回报；
Ø在包租期满后，承诺一个回购的价格；
Ø在包租期满后，承诺给业主一定比例收入的分成；
销售同时，业主须签定承诺书，承诺自营或出租商铺时经营必须符合商业街整体业态规划。
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