14年弋阳楼市份市场分析报告 1.docx
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14年弋阳楼市份市场分析报告1
14年***六月份楼市
【市场分析报告】
一、主要竞争楼盘一览表
指标
项目
预售时间
建筑规模
建筑
形态
栋数
套数
已售套数及预测
主力户型
房管局公示
均价
销售
进度
城南
乐江首府
2011-06-21
2011-06-24
约2万（㎡）
多层
1#、2#、3#
114
目前仅余2套尾房
--
2800
尾房
广和.明月苑
2013/1/30
约5万（㎡）
多层
7#、8#、9#、10#、11#、12#、
210
至本月已售186套，剩余24套
两房：
88.29㎡-92.79㎡
小三房：
108.33㎡-118.35㎡
大三房：
123.81㎡-126.79㎡
4500
二期
鑫城嘉园
2014/5/19
约8.5万（㎡）
多层、小高层、高层
17#、18#、20#
123
至本月已售17套，剩余106套
小三房：
105.08㎡-119.57㎡大三房：
121.1㎡-131.08㎡
5300
二期加推
康馨苑
2011/12/30
约3.5万（㎡）
高层
1#、2#
289
至本月已售229套，剩余60套
两房：
92.14㎡-92.18㎡三房：
122.56㎡-138.69㎡
4500
没有分期
怡景苑
2012/9/13
约10万（㎡）
多层
--
--
目前仅余11套尾房
--
4758
尾房
弋阳府东雅苑小区
2012/12/26
约4万（㎡）
XX文库-让每个人平等地提升自我多层、小高层
1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#
290
至本月已售44套，剩余159套
两房：
82.03㎡-92.46㎡
小三房：
106.9㎡-118.96㎡
大三房：
121.28㎡-133.12㎡
2900
一期
玫瑰园商住小区
2014/1/14
约7万（㎡）
小高层、高层
1#、2#、3#、4#
238
至本月已售87套，剩余151套
两房：
90.41㎡-95.38㎡三房：
119.92-㎡-132.2㎡
4688
一期
【小结】
从14年的***市场来看，城南只有玫瑰园商住小区新推出238套房源，销售半年来，以87套成交房源“惨淡”收场外；然而鑫城嘉园推出的123套新房源，截止到目前更是以17套成交房源“惨败”收场。
都预示着今年弋阳市场格外“寒冷”。
另者，城北（老城区）的中心正在向城南转移，***楼市也在想城南集中，根据***市场环境可知，随着城南新区的不断加快建设，新区未来的竞争将更加剧烈。
同时，目前城南作为房地产发展的云基地，未来存在着诸多不确定性的变化及危机,快速去货才能抢占市场先机。
二、6月房管局当月成交量与价格排行
项目名称
套数
面积
均价（元/㎡）
鑫城嘉园
11
1092.41
4280.1
乐江首府
11
1321.6
3334.64
桂花园二期
10
1245.57
3664.07
华晨国际
9
1119.41
4903.48
玫瑰园商住小区
5
578.7
4238.73
康馨苑
4
533.38
4537.29
怡景苑
2
225.64
4757.02
弋阳府东雅苑小区
1
125.38
4184.08
【小结】
从整个6月份的成交量数据来看，与上月相比，本月成交量有所上升，销售最好的是鑫城嘉园11套，该楼盘于端午推出百余套新房源，但销售极差，虽然该楼盘在城南已经销售两年，有一定的市场口碑，但在***目前大环境下影响下，成交量也只是“杯水车薪”
其次是乐江首府，该楼盘目前是尾房促销扫尾阶段，其价格也是“低价策略”
从成交量可以看出，受上半年大的环境影响，市场并没有因“端午节”小长假的来临而出现火爆的销售场面；
三、房管局月备案统计
（一）月住宅成交对比
备案（月份）
类别
套数
成交面积（㎡）
均价（元/㎡）
上月备案（5月份）
住宅
20
2418.54
4085.06
本月备案（6月份）
住宅
53
6242.09
4102.24
【小结】
根据房管局的月备案统计情况来看，与上月对比，本月成交量略有所上升；
一则受端午假期的影响，市场相对5月出现了一定的回暖迹象。
二则说明受中考、高考及暑期的到来，部分外地客户回乡，在一定程度上刺激了弋阳楼市成交量。
（二）月商铺成交对比
备案（月份）
类别
套数
成交面积（㎡）
均价（元/㎡）
上月备案（5月份）
商铺
2
98.6
8475.87
本月备案（6月份）
商铺
30
1341.85
6473.79
【小结】
从上表的数据中看出，5月份成交2套，可6月就出现了30套的成交量，但***商铺整体价格很低，说明商铺未来空间还很大。
四、成交走势分析
【小结】
在上图中每月成交量来看，整个市场成交走势呈高低起伏状，除1-2月份春节返乡出现了急剧的高成交量之外，其他月份成交量都在百套以下，在销售旺季的“51、端午、国庆”也是低成交量，也由此说明，弋阳的销售旺季是“年关的返乡潮”；
从今年的1-3月份第一季度和4-6月份第二季度的几个月的成交套数来看，销售量一直都是在呈萎缩状态，整个市场并没有在经过51，端午节而出现高成交量；市场的“过冷”，导致低成交量的延续。
个别项目尽管开发商不断加大促销的力度，可客户买涨不买跌的心理使其观望心理变的更加强烈，从此可见，受大的环境因素的影响，低成交量还将继续延续下去。
五、成交均价走势分析
【小结】
根据每月的价格走势我们发现，***去年市场成交均价在4000以下，然而至今年1月份房价首次突破4000元/平方大关，到目前6月份的4100多元；***房价又上了一个新的台阶，也预示着弋阳房地产将迎来了跨越式的发展又面临着更大的挑战；
从房价涨势来看，从去年8月份3943元/平方到6月份4102元/平方，一年价格上涨在200元/平方左右，平均每月上涨在20元/平方内；这说明***楼市房价始终没有出现急剧的暴涨和暴跌，楼市是健康地。
六、市场成交房型对比分析
【小结】
根据***整个市场的成交户型对比可知，在各房源中，销售最好的为：
105.08-119.57㎡的小三房，占43%，其次为面积：
82.03-95.38㎡的两房，占32%，这两种户型占整个市场销售房源的75%；
根据各个楼盘的户型对比可知，（鑫城嘉园105.08-119.57㎡的小三房）户型销售最好。
这也印证了乡镇客户选择此户型也为刚需所追捧的正真原因。
七、城南主要竞争楼盘来访客户情况对比
每日来访量（组）
每月累积来访量（组）
本月成交套数
成交比例
玫瑰园商住小区
4
120
5
24：
1
鑫城嘉园
5
150
11
13．6：
1
乐江首府
4
120
11
10．9：
1
【小结】
通过市场调研了解到，本月来访客户量最大的是鑫城嘉园，约150组客户，平均每天来访5批，由于该楼盘端午期间加推了百余套部分新房源，吸引了部分客户看房，但成交很不理，只销售了11套，成交比例13.6：
1，从上述来访来看，客源也不足，导致成交受阻。
玫瑰园商住小区作为14年推出的新盘，其市场关注度也不高，本月来访量才120批，成交比例才24：
1，成交极差；
从整个市场的推盘量来看，***在售项目大小楼盘加尾盘也就10个，可售房源也在百套，可以说市场现在“存在一定的真空期”，但市场需求却出现了“供过于求”，这说明***房地产市场存在做诸多的变数和不确定性；再则，受大的环境因素的影响，客户观望情绪加重。
七、***房管局成交量统计分析
年份
总成交（套数）
在售楼盘（数量）
年成交量比例（套数）
月成交比例（套数）
2012
760
12
63.3
5.3
2013
800
11
72.7
6.1
2014至今
411
10
41.1
6.9
【小结】
根据***整个市场调查及房管局备案登记，我们发现***连续3年全“年度”每年销售成交总量在800套上下，过低的成交量，使项目在市场面临着严峻的挑战；
同时根据每年度市场在售楼盘所售房源的平均成交量来看，个个项目每年平均约在60-70套之间；按此市场成交量计算“****”作为城南1000多套的大盘来说，至少销售15年以上才能清盘；
为此，要想避免激烈的竞争，达到快速去货，快速回笼资金，减少后续推盘量的压力，占领市场，避免激烈的市场竞争，建议一期采取低开高走以抢占市场客源为主要目标；只有一期树立了良好的市场口碑，为二期、三期做铺垫，后期的“老带新”才会源源不断的蜂拥而至，才能使****走出市场，赢得市场的认可。
否则要想完成每年几百套的销售目标，无疑是“天方夜谭”。
【鼎峰观点】
从目前的房价来看，市场房价早已突破4000元/平方大关，房地产市场已经进入了快速车道；
从市场调查反映目前本想市场可接受价格在3500-3800元/平方之间。
但通过市场了解，在售户型无任何面积赠送，各个楼盘户型设计一般，也无“亮点”，很难使客户心动，基于本项目产品的多元化，及作为***高端大盘及高性价比来看，市场关注度较高。
根据当前市场环境，要想使项目在要想在市场上形成火爆的销售场面，除了产品本身的优势以外，良好的销售“策略”才能锁定最终客户，挖掘潜在客户，使项目大卖。
那么，全面撒网将是****的重中之重；如：
乡镇推广的全面覆盖、团购、公积金的办理、分期付款、零首付等等，抓住所有渠道的购房客户；****将成为***所有百姓心中的首选，****也将成为***“传奇”。
市场总结
价格分析：
价格已经突破4000元/平方大关，未来面临的市场挑战性很大；
优惠分析：
目前市场个别项目促销力度较以往有所加大，开发商急于出手的心态表现的十分迫缺，但客户关注度并不高，也由此说明，高优惠、高折扣并不一定是高成交量。
竞争对手分析：
业务员专业性不强、销售过于单一，推官与销售脱节，整体素质以之前无很大差别，把握客户能力有所欠缺；
成交户型分析：
户型无任何面积赠送，各个楼盘户型设计一般，也无“亮点”；
市场体量分析：
通过调查，目前城南市场在售项目房源不多，除玫瑰园商住小区及鑫城嘉园百余套房源外，其他项目都已经进入尾房阶段，可以说市场现在“存在一定的真空期”。
政策影响分析：
受大的环境因素的影响，***楼市波动也很明显，随着客户买涨不买跌的心理，市场视乎已经进入“冰点”，客户观望加重。
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