土地估价的五种方法.docx

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土地估价的五种方法

五种土地估价方法的详细讲解

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解

每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法

1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期

2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

（1）每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算

然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

1土地租赁：

土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

**2房地出租：

经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；

3经营性企业：

销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

4生产性企业：

生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的12%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益

***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

在确定的土地净收益的时候，我们先要求出房产净收益。

房产净收益=房产现值*建筑物还原率。

房产现值=重置价*成新度=重置价-折旧总额=重置价-年折旧额*经过年。

（1）这里面就牵扯到了折旧年限的确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值的问题，常考到。

（2）经过年限即建成后到时点。

（3）值得注意的是“房产净收益=房产现值*建筑物还原率。

”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限。

房产折旧体现了年期，所以无需修正。

而后面的土地净收益求出土地价格的时候，用了使用年期，因为土地没有折旧。

4.确定土地还原率有3种方法，1土地收益于价格比率法2安全利率加风险调整值法3投资风险与投资收益率综合排序插入法。

常在选择题中考，其中安全利率加风险调整值法，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。

特别记住是存款利率，后面的各种方法中都是贷款利率。

可以理解成安全的就是国债，国债当然是存款。

然后就是综合还原利率和土地还原利率、房产还原利率的计算，选择题中经常有这样的小计算，不同的收益要选择相应的还原率。

R=（r1L+r2B）/（L+B）

折旧后

R=[r1L+（r2+d）B]/（L+B）

折旧前

5.收益法还有不同的公式，无限期、有限期、等额递增、等比率递增的公式要熟悉，理论方法中的小计算题很常见。

稍复杂一点的是年收益和费用都是等比率增长（或减少）。

我们分别计算，把它们看作是两块都是等比率增长（或减少），然后再收益-费用，就得到结果。

用公式就是：

P=A/（r±s1）-C/（r±s2）

A——总收益，C——总费用

S1——总收益递增或递减比率

S2——总费用递增或递减比率

递增时取“—”，递减时取“＋”

要牢记公式V=a/r[1-1/（1+r）n]

V=a/r+b/r2，可以这样理解，前面是正常的，后面是增长的就除一个r2，V=a/（r-s）这个就是等比率增长了，收入增加风险减少了，所以还原率就要减。

一般都是无限年期的。

收益法计算年总费用的时候，就是根据题目给的一项项计算，尤其注意每一项的基数是根据重置价，还是年租金，是否考虑空置，审题要细，一定要单项来求，这样做对一项得一项的分，千万别列长公式自己都乱。

二，然后比较法

常用，在任何方法中几乎都可以揉进去。

小的修正比比皆是，概括成一句话，“A比B，就是B为100，待估的永远在分子上”

1.收集案例，剔出案例没什么。

要用途、年期什么的，这也就考小选择，但往年综合计算题中也有2次考到了选择比较案例。

2.建立价格可比基础，比较重要我们常常忽略。

要统一：

付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。

常见的就是看看亩、平方米呀，总价，单价，楼面地价，等等，要统一。

3.交易情况修正，一般很少见。

4.期日修正容易把环比定基增长揉进来，要分清段，数对月数。

5.区域因素个别因素修正没什么。

在历年考题中关于市场比较法的解析，它编制了交易日期指数表、区域、个别因素修正指数表、年期修正表，这个方法很好，条理清晰，不会乱。

6.年期修正的公式也常用到，要熟练。

7.市场比较法的结果叫比准价格，确定方法有4种。

①简单算数平均法②加权算术平均法③中位数法④众数法。

市场法也就是难在修正上了，谁在上面，谁是100，其它没什么的。

三，成本法

成本法近两年也常见到

1.就要把单位统一，1万元/亩=15元/平米，1亿元／平方公里=100元/平方米。

2.关于土地取得费，是客观的。

有3种情况，各自内容不同。

（1）征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

（2）城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

（3）从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。

这点在选择题中经常考。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

就要跟法规结合，看补偿的标准，土地取得费是6-10倍，开发费是4-6倍，安置补助费最高15，土地取得费与安置补助费最高30倍。

安置补偿的人口等计算都是常规的，在法律基础中的。

3.确定土地开发费，要按平均程度下的客观费用，计算开发费包括了宗地红线内外，还有是指南上册328页提到的以受益程度的分摊问题，分摊费用=受益程度*设施总费用。

要注意是几通一平，及对应的开发费。

曾经有道真题考到这点。

4.下面就是成本法中最容易出错的地方——利息计算

首先要明确计息期。

5.3.6 确定土地开发利息

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过一年，利息按复利计算。

土地取得费和税费的计息期是全期。

开发费有两种方式，一种是全额半期，一种是半额全期。

超过1年就复利。

5.确定各项税费

征地过程中发生的税费一般有:

（1）占用耕地的耕地占用税；

（2）占用耕地的耕地开垦费；

（3）占用菜地的新菜地开发建设基金；

（4）征地管理费；

（5）政府规定的教育基金及其它有关税费。

房屋拆迁过程中发生的税费一般有:

（1）房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；

（2）政府规定的其它有关税费。

关于税费，知道2种情况下对应什么税就行，常在选择中考。

**“另外如果开发费是以当年收取的基准设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般需要在土地开发前一次性支付，因此，这部分开发费的计息期也是整个开发期。

（比较特殊）”“土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率（考选择）”

成本法要记住的一句话“利息不计利润，利润不计利息”。

计息基础错误、计息期错误，利润基础错误是常见的改错内容。

计息基础包括:

土地取得费、土地开发费、税费。

6.土地增值收益，是成本法中比较重要的地方。

投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率

土地增值：

是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

常用公式"土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益率"其中的（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）叫做土地成本价格。

当土地增值收益是出让金形式时，成本价格要单独年期修正。

如果增值收益给的是增值率则土地价格=成本价*（1+增值率）然后整体修正年期。

要看增值收益是否有年期，然后针对修正，一般出让金都是最高年期的。

如果划拨土地，就修正到该用途最高年期，并且减去出让金。

（这考的是不同权利土地价格评估）

这里指增值收益没有年期的限制，就跟开发费一样。

有年期的增值收益一般都以出让金的形式给出。

7.实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余年限不一致，必须进行年期修正。

要注意3种情况的年期修正，是否进行年期修正要具体分析:

A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

这点历年必考，在综合题中也有出现。

成本法还可以参照指南上册330页。

成本法是我们唯一可以想做多少年就做多少年的方法，所以要注意年期修正。

出让土地就是剩余年期修正。

划拨就是最高年限修正，还要注意扣除出让金。

8.还有一个可出让面积的问题。

可出让土地的平均单价=土地总平均单价*总土地面积/可出让土地的面积（这个公式要会，理论中考选择小计算题。

）

四.剩余法

剩余法是综合计算中常出现的方法，可以和其它3种方法结合。

这样的综合计算题曾经有过3道。

程序：

（1）调查待估宗地的基本情况；

（2）确定待估宗地的最有效利用方式；

（3）估计开发建设周期和投资进度安排；

（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

（5）估算开发成本和开发商合理利润；

（6）确定待估宗地的土地价格。

基本公式:

地价=房地开发总价值-开发成本-利润

剩余法：

又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

1.剩余法的前提要确定最有效利用方式，剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。

允许运用于以下情形：

（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；

（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。

2.确定开发周期和投资进度安排，就是好好审题，要划清取得土地时间、开工时间、售出时间、估价时点。

指南上册的341页，开发建设周期是指从取得土地使用权直到全部售出或出租完毕的这个阶段，可分为三个阶段：

①规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）②工程建设期（自开工建设至建设竣工）③空置或租售期（自竣工至销售完毕）。

确定合理的周期，关系到后面的计息期，这是剩余法的难点和重点。

在00年实务第1题是一个经典的题。

近几年都考在“规划设计和工程预算期”，也许以后会在“空置或租售期（自竣工至销售完毕）做文章”。

**成本法和剩余法的开发期的区别：

成本法就是一个客观开发期，不考虑土地取得到开发的时间。

剩余法是开发建设周期，分为三段。

“成本法计息期简单只有一段，剩余法复杂三段都要考虑”。

这个投资进度安排，要根据题目的要求“例如第一年45%，第二年55%”，来计算开发费用的利息。

3.估算不动产总价值没什么，主要是比较法和收益法的应用。

有可能分不同的用途例如底商、写字楼，部分出租、出售，或者有部分自用。

要根据不同情况分别计算。

自用部分也应该有虚拟收益，这是考点，有道真题中考过。

4.确定开发成本所有的月费用收益都要换算成年的，考虑空置等等，同收益法。

在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

**在剩余法中，有两个税费。

一个是购地税，发生在取得土地时。

一个是销售税，发生在销售期。

购地税属于投入成本，要和土地取得费一起计息。

如果给的是投资利润率，这部分也是要计息的。

为了避免出错，我们计算的时候通常都是把（地价+购地税费）一起作为未知数，最后的时候再剥离出购地税费，得到单纯的地价。

以前的真题中也常考这点。

曾经有道真题，分期付地价（开工时仅付地价的40%），但不要考虑，我们要客观的估价，地价还是要整个计息。

购地税费一般都是地价的%，再说销售税费，一般都是按照不动产总价值的%。

建造费、管理费没什么，就按题目一项一项的做，一定要单独列出来，这样可以得分。

5.利息的计算是关键，易错。

基数、计息期，要注意。

地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。

销售税费不计利息，一般也不计利润。

利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。

折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。

这里是贷款利率。

也许题目中给的时存款利率或贷款利率，要正确选择。

6.关于利润的计算。

剩余法和成本法不同。

剩余法分为投资利润率和开发利润率。

要看给的利润率对应基数是什么。

投资利润率一般基数包括了前面的各项内容，通常会有地价在里面，（曾经有道真题投资利润率的基数仅是建造费，简化了计算，所以要特别注意审题，避免无用功）。

开发利润率，就很简单了仅根据开发总价值（不动产总价）的%得出来。

在我们用剩余法求地价的时候，如果是投资利润率，可能等式的左侧有地价，右侧的利息、利润中也含有地价未知数。

而用开发利润率，就简单了，等式右侧只有利息项有未知数。

剩余法一般用于求地价，特别注意要剥离购地的税费。

求出来的也一般都是总价。

最后要再根据题目要求计算出单价。

还可以用来确定利润率，或者容积率。

在真题中有一道是98年取得土地，99年开发，2年开发期，00年贷款。

如果建成后售完。

估价时点是00年，地价计息期3年，开发费分期投入。

最后得到的地价要进行年期修正，修到48年期。

而房产的收益期只有47年。

基准地价系数修正法、成本法、剩余法都要注意最后的年期修正。

剩余法是比较复杂的方法，其中可以结合其他方法。

明白剩余法的基本原理就不会混淆了。

五.基准地价系数修正法

基本公式

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。

其基本公式如下：

V＝V1b×（1±∑Ki）×Kj（58）

式中：

V：

土地价格

V1b：

某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ｋi：

宗地地价修正系数

Kj：

估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

基准地价系数修正法在综合计算题中几乎没有考到过，但报告改错中常见，问答题中也常出现，所以要了解其程序、收集资料、适用范围。

程序

a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

适用范围:

（1）适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正系统成果的城镇中的土地估价；

（2）是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速评估多宗土地；

（3）估价精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关

这个方法要注意日期修正、开发程度修正、容积率修正、年期修正。

基准地价系数修正法在理论的选择中有很多小计算，不难。

04年有一道情景题中连续几道选择。

在报告改错中，该方法常见错误有：

1、未明确基准地价的内涵（如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等）；

2、容积率对应的容积率修正系数选择错误；

3、划拨土地的使用年限和基准地价年限一致，无需修正，结果却修正了；

4、期日修正系数有误。

未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况；

5、计算结果有误；

在估价结果确定中，规程要求，如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

这点会在改错中考。

基准地价系数修正法也求出来的是单价。

剩余法、收益法一般都是总价

收益法一般都是总价

市场比较法一般是单价，但要注意是土地单价还是楼面地价，要换算。

收益法求出来的是收益价格

成本法可以单价也可以总价，根据题目条件，单价居多，主要把给的条件换算。