某小区建设项目可行性报告.docx

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某小区建设项目可行性报告

1.0总论-1-

1.1项目背景-1-

1.1.1项目名称-1-

1.1.2项目承办单位-1-

1.1.3企业性质-1-

1.1.4项目承办单位简介-1-

1.1.5项目建设由来-1-

1.1.6可研报告的编制依据-2-

1.2项目概况-2-

1.2.1项目拟建地点-2-

1.2.2地理位置条件-2-

1.2.3交通、通信条件-2-

1.2.4项目开发宗旨、开发规模-3-

1.2.5主要建设条件-3-

1.2.6项目建设投资及资金来源-5-

1.2.7综合技术经济指标-6-

2.0市场预测-7-

2.1市场需求分析-7-

2.1.1我国宏观商品住宅需求分析-7-

2.1.2***市商品住宅市场需求分析-8-

2.2市场供应分析-9-

2.2.1我国宏观商品住宅供应分析-9-

2.2.2***市商品住宅供应分析-11-

2.2.3我国城镇住宅建设现状-12-

3.0项目选址与投资环境分析-14-

3.1场地位置现状-14-

3.1.1地点-14-

3.1.2场址土地权属面积-14-

3.1.3土地现状-14-

3.2开发对象的基本概况-14-

4.0开发方案的分析与选择-15-

4.1小区规划-15-

4.1.1小区规划原则-15-

4.1.2小区的组成-15-

4.2小区建筑规划布局-15-

4.2.1建筑规划布局-15-

4.2.2公共建筑规划布局-16-

4.2.3小区道路规划-16-

4.2.4小区竖向规划-16-

4.3住宅设计-16-

4.3.1住宅类型-16-

4.3.2住宅基本要求-16-

4.3.3建筑面积分配-17-

5.0建筑方案-18-

5.1设计依据及要求-18-

5.1.1设计依据-18-

5.1.2设计要求-18-

5.2设计内容-19-

5.2.1工程概况-19-

5.2.2建筑设计-19-

5.2.3建筑防火设计-20-

5.3环境保护-20-

5.3.1绿化-20-

5.3.2日照-20-

6.0结构方案-21-

6.1设计依据-21-

6.2结构设计-22-

7.0公辅配套设施-24-

7.1给排水工程-24-

7.1.1设计依据-24-

7.1.2设计范围-24-

7.1.3给排水现状-24-

7.1.4给水-24-

7.1.5排水-25-

7.2强电-25-

7.2.1设计依据-25-

7.2.2设计范围-26-

7.2.3供配电系统-26-

7.2.4建筑物防雷-27-

7.3弱电-27-

7.3.1设计依据-27-

7.3.2设计范围-28-

7.3.3有线电视系统-28-

7.3.4电话配线系统-29-

7.3.5安全监视与消防控制-29-

7.3.6电阻及接地-29-

7.4消防-29-

7.4.1设计依据-29-

7.4.2设计内容及原则-30-

7.4.3消防系统-30-

7.5供暖-32-

7.5.1设计依据-32-

7.5.2设计内容-32-

7.5.3环境保护-33-

8.0建筑节能-34-

8.1设计依据-34-

8.2采用的节能技术-34-

9.0环境影响评价-35-

9.1概况-35-

9.2法律法规-35-

9.2.1法律、法规-35-

9.2.2技术规范-35-

9.2.3技术文件-35-

9.2.4评价标准-36-

9.3环境影响分析评价-36-

9.3.1评价范围-36-

9.3.2环境影响分析-36-

9.3.3环境保护措施-38-

9.3.4结论及建议-40-

10.0安全卫生与消防-41-

10.1危害因素及危害程度分析-41-

10.1.1主要隐患部位-41-

10.1.2有害物质种类及危害性分析-41-

10.2安全措施-41-

10.3卫生措施-42-

10.3.1粉尘及其控制措施-42-

10.3.2防噪声-42-

10.4消防措施-43-

11.0工程进度及建设管理-44-

11.1工程进度安排-44-

11.2建设管理-44-

12.0开发成本及项目投资估算-50-

12.1估算依据与说明-50-

12.1.1投资估算依据-50-

12.1.2工程量依据-50-

12.1.3投资估算方法-50-

12.2投资估算-50-

12.3资金来源-51-

13.0项目财务评价-52-

13.1计算方法及原则-52-

13.2基础数据估算依据-52-

13.2.1销售价格-52-

13.2.2计算期选取-52-

13.2.3财务基准收益率设定-52-

13.2.4销售收入估算-52-

13.2.5经营税金及附加估算-53-

13.2.6利润总额的估算-53-

13.2.7所得税的估算-53-

13.2.8税后利润-53-

13.2.9各项计提-53-

13.3财务盈利能力分析-53-

13.3.1静态指标分析-53-

13.3.2动态指标分析-53-

13.4单因素分析-54-

13.5风险类型及防范措施-55-

13.5.1风险类型-55-

13.5.2风险控制-56-

14.0结论与建议-57-

14.1结论-57-

14.2建议-57-

附表：

投资计划与资金筹措-59-

商品房销售收入与经营税金及附加估算表-60-

损益表-61-

资金来源与运用表-62-

全部投资现金流量表-63-

附图：

场区总平面布置图

勘测定界图

1.0总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

*********小区建设项目

1.1.2项目承办单位

******

1.1.3企业性质

企业性质：

有限责任公司

1.1.4项目承办单位简介

******自成立之初就以争创房地产龙头企业，建设精品楼盘为目标，以求实、创新、高效、发展、精益求精为经营宗旨，运用科学的管理办法，全新的经营理念，优秀的人才，在鞍山众多房地产开发企业中打造出了自己的天空。

近些年来承担了多处知名的开发和建设项目，受到各方面的好评，荣获中国品牌网之精英品牌强力推广资格。

目前，该公司已成为知名的房地产开发企业，实力较为雄厚，对于楼盘的开发、建设及销售经验丰富，是***地区房地产开发的领军企业。

1.1.5项目建设由来

住宅楼不仅体现了城市文明，为优化住区环境提供可能，也可促进小城镇建设逐步走向规范化、科学化和功能分区化，是小城镇现代化建设的必由之路，而且节约土地、减少污染，便于统一管理，并能真正提高小城镇居民的生活质量，使其真正能够实现享受城市生活的愿望。

为了改善***市***镇居民的居住条件，******拟决定在***市***镇***中学南侧地块二开发建设商品住宅楼。

本项目的建设，将给***市***镇带来更大的发展空间，同时也使小城镇建设上一个新的台阶，对于***市***镇的经济发展起到一定的促进作用。

1.1.6可研报告的编制依据

◆《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号；

◆与委托方商定的建设总体思路和工程内容；

◆委托方提供的企业基础资料；

◆***市城乡规划局、***市规划设计院提供的规划图；

◆国家有关房地产开发有关法律法规及政策。

1.2项目概况

1.2.1项目拟建地点

***市***镇***中学南侧地块二。

1.2.2地理位置条件

***镇，位于***东南部。

全镇24个村，人口3．8万，总面积100平方公里。

全镇属于半平原半丘陵地形，大盘公路、海英公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。

1.2.3交通、通信条件

***镇，位于***东南部，大盘公路、海英公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。

1.2.4项目开发宗旨、开发规模

1.开发宗旨

住宅设计的宗旨是遵循"以人为本",创造舒适与健康的居住环境。

2.开发规模

（1）建设总用地面积为7892m2。

（2）项目总建筑面积为12577m2。

其中：

a.住宅建筑面积为10283m2。

b.商业门市面积为1452m2。

c.仓库面积为612m2。

d.社区用房面积为150m2。

e.物业用房面积为80m2。

1.2.5主要建设条件

（1）技术条件：

***及周边城市的建筑技术成熟，施工队伍技术水平也可以胜任本次工程建设。

（2）运输、供电、供水条件：

宗地周边公用设施齐全，交通便捷，施工期间交通、供水、供电等条件可以保障工程进度。

（3）外部协作条件：

项目已经列入***市发展规划，外部协作条件良好，将积极配合本次建设项目顺利进行。

（4）工程项目所在地气象条件

a.气温

***市属暖温带、半湿润大陆季风气候，四季分明，气候变化明显，具有夏季炎热多雨、冬季寒冷干燥的特征。

年平均气温为8.4℃。

最热月份为7月，月平均气温24.6℃；最冷月份为1月，月平均气温—11.2℃，年最高温差36.8℃。

年平均最低气温，山区7.4℃；平原8.4℃；沿河8.5℃。

b.日照

***地区年平均日照为2663小时。

农作物生长季节（4—9月）为1475.6小时，占全年总日照时数的55.41％，其中5月份为峰值月，日照时数280.1小时；12月日照时数最少，只有177.2小时。

日照时数年际变化较大，最多年份与最少年份相差427.2小时。

日照数地域差异不大，山区略高于沿河地区。

c.结冻、解冻期

***市土壤开始结冻的最早日期为10月16日，稳定结冻日期为11月26日；最晚解冻日期为3月26日，稳定解冻日期在3月11日左右；平均冻深1—1.2米。

d.相对湿度

全市多年平均相对湿度为66％。

8月份最大，5月份最小。

相对湿度多年平均是1月65％，2月61％，3月57％，4月54％，5月53％，6月66％，7月79％，8月81％，9月73％，10月68％，11月66％，12月66％。

e.降水量

***市年均降水量691.3mm，季节降水分布不均。

冬季（12月—次年2月）为21.4mm，占全年的3.10％；春季（3—5月）为104.2毫米占全年的15.07％；秋季（9—11月）为127.5mm，占全年的18.44％；夏季（6—8月）为438.2mm，占全年的63.39％。

降水高峰出现在8月份，月降水量平均为190.9mm，比冬、春两季降水总量还多65.3mm。

f.蒸发量

***市多年平均蒸发量为1767mm。

5—6月份蒸发量最大，约598.5mm，占全年蒸发量的33.87％，常出现旱象。

地区间蒸发量不等，由东南向西北递增，东部低山丘陵地区约1450mm，西北部沿河地区约1750mm。

g.风向

冬季多北风及西北风，最大风速18米秒；春夏季多南风及东南风，最大风速20米秒。

1.2.6项目建设投资及资金来源

（1）项目投入总资金

项目建设投资2749.69万元，其中，开发成本2641.54万元。

详见“项目开发建设投资估算表”

（2）资金来源

本项目建设资金来源：

项目总投资2749.69万元，全部由企业自筹。

1.2.7综合技术经济指标

综合技术经济指标表

序号

项目

单位

数值

备注

总用地面积

7892

总建筑面积

12577

2.1

住宅建筑面积

10283

2.2

商业门点面积

1452

2.3

仓库

612

2.4

物业及社区用房

230

其中物业用100m2

建筑系数

30%

容积率

1.6

绿化率

30%

绿化用地面积

2367.3

道路、广场面积

3155.4

项目投入总资金

万元

2749.69

自筹

万元

2749.69

银行贷款

万元

收入、税金及利润估算

11.1

销售收入

万元

4125

期末

11.2

总成本

万元

2749.69

期末

11.3

经营税金及附加

万元

311.67

期末

11.4

增值税

万元

80.67

期末

11.5

利润总额

万元

1063.65

期末

11.6

所得税

万元

265.91

期末

11.7

税后利润

万元

797.74

期末

税后财务指标

全部投资

12.1

财务内部收益率

12.2

财务净现值

万元

482.18

投资利润率

期末

投资利税率

期末

2.0市场预测

2.1市场需求分析

2.1.1我国宏观商品住宅需求分析

我们从我国城镇居民人均住宅建筑面积变化趋势及我国城市化进程带动城镇人口变化对商品住宅需求的影响两方面进行预测。

我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年的周期性波动现象，其中1985年是改革开放之后的第一个波峰，1993年达到周期性波动的波谷，2005年是达到新的波峰，此后进入周期性下降阶段，预计到2013年达到新一轮周期的波谷。

从发展趋势看，1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势，分别从1994年的3.87%和4.26%递增到2004年的5.57%和5.31%。

我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重不断提高，从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。

随着城市化程度的持续提高，城镇人口持续增加，2010年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。

按收入约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国城镇住宅建筑面积从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。

近年来，中国经济继续保持9.5%的GDP高速增长，但也出现了一些结构性的投资过热。

为此，国家开始了宏观调控，土地政策，金融政策不断收紧，而以上海为代表的部分城市，出现了房价增长过快，投资性购房比例过高的迹象。

这都使得社会对房地产行业能否获得可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧。

我们认为，消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。

政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。

住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。

决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性，人口结构和居住形态的变迁。

经过20多年的发展，我国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。

未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。

而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。

有关的研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。

由于人口增长，家庭规模小型化和人口老龄化，预计到2013年全国城镇居民人均住宅建筑面积将达到28平方米，全国住宅需求量每年将达到9.27亿平方米。

基于以上分析我们可以得出结论，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。

2.1.2***市商品住宅市场需求分析

1975年2月4日的***大地震给***工农业生产和群众生活造成了极大的损失。

全县原有房屋1294．4万平方米，震损了1116．6万平方米（55．82万间），占房屋总面积的85％，地震后，***开始了新一轮的城市建设。

三十年来累计投资三十余亿元用于居民住宅建设，截止2004年，***市区住宅建筑面积为910万平方米，其中80％为砖混结构、20％为框架结构，并建成具有一定规模的住宅小区28个，人均居住面积为16.2平方米，极大地改善了百姓的住宅条件。

但与鞍山地区人均住宅面积为20.7平方米相比，***市排在鞍山地区的下游，如果与全省及全国水平相比较差距就更为明显。

因此，***市的房地产行业具有相当大的发展空间。

***市人口约为110万人，近年来在计划生育政策控制下，人口总数基本保持不变，受外来常住人口的影响略有增加。

但随着经济的逐步发展和人均可支配收入增长的影响，***市人民对住宅的需求量也稳步增加。

按照人均住宅建筑面积年增加5％（按国内平均水平保守）计算，为0.8平方米人，则“十二五”期间每年商品住宅的需求量为44万平方米。

2.2市场供应分析

2.2.1我国宏观商品住宅供应分析

住宅投资是我国房地产开发投资的主体。

从房地产投资完成额的增长态势看，1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。

1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在21%以上，年均增速高达27.53%。

与住宅投资的持续快速增长相对应，1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。

改革开放以来，我国商品住宅投资的增长率一直高于全社会固定资产投资增长率，但从2000年以后，这个差距逐步减少，其中，2005年受到宏观调控的影响，商品住宅投资的增长率低于全社会固定资产投资增长率，见下表：

2001～2005年投资增长率

单位：

％

年份

全社会固资投资

商品住宅投资

2001年

13.7

25.3

2002年

17.4

21.9

2003年

28.4

29.7

2004年

25.8

25.3

2005年

27.2

19.6

可见，由于商品住宅投资增长率相对全社会固定资产投资增长率差距的缩小，也是影响2004年以来全国性的住宅价格上涨的一个重要因素。

从我国商品住宅的供应情况来看，近年来施工面积及竣工面积均高速增长。

2006年和2007年全国及***省房地开发企业（单位）房屋施工、竣工面积和商品房销售面积统计见下表：

2006年和2007年统计表

单位：

万平方米

房屋施工面积

房屋竣工面积

商品房销售面积

地区

2006年

2007年

2006年

2007年

2006年

2007年

全国总计

（***）

194786.4

（8578.8）

235881.6

（5272.8）

55830.9

（1332.8）

58235.9

（1834.0）

61857.1

（1429.0）

76192.7

（2087.4）

2007-2008年中国商品房竣工面积变化如下图所示：

2007-2008年中国商品房竣工面积变化（万平方米）

可见，我国商品住宅供应量虽有较大幅度增长，但累计竣工面积，相对9.27亿平方米的商品住宅需求量，尚有一定缺口。

2.2.2***市商品住宅供应分析

目前受宏观调控的影响以及土地整理力度的加大，一线城市的土地供应，尤其是市中心土地供应速度必将放缓，这也许会直接导致这些城市中心区域的房价长久稳定。

相比之下，二线城市新开工面积普遍上升。

中房指数研究院报告显示，除武汉等少部分城市新开工面积有20％以上的下降幅度外，大多数二线城市的房地产开发高歌猛进，正在向三线城市扩展。

另外，住房结构方面，一线城市90平方米以下的小户型占比开始呈现上升趋势，但升幅仅在几个百分点左右。

预测这个趋势也将继续向二三线城市发展。

自2003年以来，莲花园、碧源花园、茂泽园、雅圣花园、嘉和阳光苑、百汇香山、河滨花园等小区的推出，形成了***房地产的基本模式，使得物业服务和小区绿化成为居民购房的主要条件之一。

近年***市的房地产开发产业成绩更加突出，如下表：

2010-2013年房地产开发项目列举表

名称

地点

建筑面积

备注

***市区

5万m2

***市区

3万m2

***市区

21万m2

开发区

7万m2

开发区

7万m2

***市区

6万m2

***市区

13万m2

***市区

20万m2

***市区

11万m2

***市区

12万m2

开发区

10万m2

2.2.3我国城镇住宅建设现状

我国十分重视小城镇规划的编制，从提出编制城镇规划，全国各地普遍开展这一工作以来，至2000年底，全国累计编制小城镇规划38538个，占总数的84％，89％的建制镇调整完善了总体规划，为住宅统一综合开发提供依据和奠定了良好的基础。

同时，从2000年至2008年，农民住宅建设投资总额达13709亿元，累计竣工住房88亿平方米，每年建房户都在600万—900万户之间，农民人均建筑面积也由2000年的17平方米增至2008年的22.62平方米。

现实的需要和潜在的巨大市场，为小城镇住区建设和发展提供了现实可能。

更由于小城镇统一综合开发的诸多优越性，不仅使小城镇住宅业发展前景看好，也更使小城镇建设成为自身经济增长的一个新亮点。

自改革开放以来，***镇以市场为导向，充分实施区域经济发展战略，实行资源配置市场化，投资主体社会化，经营主体能人化的战略方针。

1996的就进入“***省农村经济发展百强镇”行列，多年连续被鞍山、***市评为先进镇。

2003年全镇社会总产值达到45.56亿元，税收实现2816万元，财政上解1345.9万元，镇本级财政收入实现1276.6万元，固定资产投入实现2.03亿元，出口创汇完成2400万美元，农民人均收入达4580元，在***市经济工作位次再度前移名列第5位。

随着党的富民政策和各项发展农村经济建设优惠政策的提出，***镇人民富裕起来了，改善居住条件成为了不少农民的愿望。

此项目的建设可以满足镇区人民改善居住条件的愿望，对于规范镇区建设，发展经济起到一定作用。

3.0项目选址与投资环境分析

3.1场地位置现状

3.1.1地点

***市***镇***中学南侧地块二。

3.1.2场址土地权属面积

土地属于***镇东***村，总面积为7892m2，土地类型为商业用地。

3.1.3土地现状

本项目用地现状为空地。

3.2开发对象的基本概况

改革开放后，***人不断深化改革开放，牢固坚持以经济建设为中心，使这里的自然、地理、资源优势集中转化为经是增长优势，经济和社会发展势如破竹、如日中天，各类企业厂点和个体经营户星罗棋布、遍地开花，达300余家，开成了耐火材料、建筑材料

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