国泰阳光老年颐养院建设项目可行性研究报告书.docx
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国泰阳光老年颐养院建设项目可行性研究报告书
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
国泰阳光老年颐养院建设项目
2、承办单位概况
单位名称：
XX市国泰阳光老年服务有限责任公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
人民币5,000万元
单位住所：
XX市高新技术开发区
业务范围：
服务老年人群（仅限筹建）
法定代表人：
建设单位简介：
XX市国泰阳光老年服务有限责任公司成立于2011年1月12日，注册资金5000万元，其中XX市国有资产投资公司投资2550万元，控股51%，XX职业技术学院以现有划拨土地及已投资金额共2450万元入股，占股份的49%。
公司位于XX市南面的北港乡奇家村，东离XX市区1.9公里，北距京珠高速公路XX连接线2公里，二面临水，一面傍山，地理位置十分理想。
占地面积113亩，建筑面积3.6万平米，拥有床位1000个，总投资一个亿。
XX市国泰阳光老年服务有限责任公司致力于服务老年人群，通过老年护理实训中心项目的建设，重视和加强养老事业，更好的促进社会和谐发展。
根据目前工作开展需要，公司成立了综合部、工程部和财务部，公司现有工作人员11名。
3、可行性研究报告编制依据
《中国老龄事业发展“十一五”规划》；
《XX省护理事业发展规划纲要（2005-2010年）》；
《关于加快发展养老服务业的意见》；
《教育部办公厅、卫生部办公厅关于确定职业院校开展护理专业领域技能型紧缺人才培养培训工作的通知》（教职成厅[2003]3号）；
《关于加强卫生职业教育的指导意见》；
《XX市人民政府关于深化投资体制改革的实施意见》（岳政发[2007]23号）；
《关于XX市国泰阳光老年服务有限责任公司组建有关问题的会议纪要》（岳府阅[2010]156号）；
国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；
国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
国家有关建筑工程设计规范和标准；
业主提供的与项目有关的基础资料。
4、编制范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
本报告编制范围包括：
⑴论述项目建设的必要性和意义；⑵通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；⑶根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；⑷对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；⑸对投资估算、资金筹措进行定量分析；⑹提出可行性研究结论和建议。
5、拟建地点
XX市国泰阳光老年颐养院建设项目用地位于XX市羊角山区境内。
用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为2-4层的私人住宅区。
如图1-1所示：
图1-1项目区位图
6、主要建设条件
土地概况：
本项目建设土地位于XX市区南面的北港乡奇家村，用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为2-4层的私人住宅区，环境优美、宁静，是老年人的颐养圣地。
附着物：
本项目已于2010年完成三通一平，目前正在建设过程中，已完成5#楼和8#楼的主体施工，建筑面积为17000m²。
交通运输：
项目位于XX市XX区奇家村，被城市主干道围合，交通未有特别管制，因此，交通运输无障碍。
环保噪音与灰尘：
项目周边近距离居民较少，场地空间开阔，加之项目采用商品砼，现场无大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。
项目建设资金落实：
自有资金共计5000万元，项目建设尚有5000万元资金缺口，正处于融资落实中。
1.2.项目预期目标
本项目建设完成后将达到总用地面积75523.5m²，总建筑面积37160m²，建筑物占地面积15000m²，总投资10000万元，设计床位1200张的建设规模。
项目建成集颐养、医疗、保健、娱乐、康复为一体的老年颐养院基地，既使项目投资获得了稳定的经济效益，又满足了XX市及周边地区日益增长的养老需求，且从根本上解决了学院老年护理专业无实训基地的突出矛盾。
1.3.主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
m²
75523.5
2
总建筑面积
m²
37160
3
建筑物基底面积
m²
15000
4
建筑层数
层
其中：
教学楼
层
6
1号实训楼
层
4
2号实训楼
4
3号实训楼
2
4号实训楼
4
5号实训楼
4
辅助楼
5
5
容积率
0.64
6
建筑密度
%
19.86
7
绿地率
%
66.20
8
总投资估算
万元
10000
其中：
工程费用
万元
8673.48
工程建设其他费
万元
656.04
基本预备费
万元
466.48
建设期利息
万元
204
9
项目实施期
月
19
2010.5-2011.11
10
财务评价
10.1
项目营业收入
万元
29012.16
计算期内
10.2
政府补贴收入
万元
13536
计算期内
10.3
总成本费用
万元
19286.49
计算期内
10.4
利润总额
万元
23261.67
计算期内
10.5
营业税金及附加
万元
0
计算期内
10.6
所得税
万元
0
计算期内
10.7
净利润
万元
23261.67
计算期内
10.8
项目投资回收期
年
4.95
含建设期
10.9
财务内部收益率
%
21.23
10.10
财务净现值
万元
4145.51
ic=12%
第2章项目建设背景与必要性
2.1.项目背景
1、XX市概况
XX市位于XX省东北部，地处东经112°18′～114°9′，北纬28°25′～29°51′之间。
XX市现有行政区域包括四区、四县、二市，东邻。
。
。
。
。
。
，北接。
。
。
。
。
。
，土地面积15019.2平方公里，占全省土地面积的7.08%。
XX是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有XX楼、屈子祠等名胜古迹193处。
XX是XX唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，XX地处一湖（洞庭湖）、两原（洞庭湖平原、江汉平原）、三线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。
京广铁路纵贯境内三县（市）、二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。
XX是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。
XX有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。
XX市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富。
XX市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为国家及省级卫生城市。
经济增速持续加快。
据第二次全国经济普查资料修订及2010年各项数据初步核算，全市地区生产总值1491亿元，年增长14.1%，财政总收入跨上百亿台阶，达到139.6亿元，年均增长27.5%。
社会消费品零售总额达到513亿元，年均增长19%。
累计完成全社会固定资产投资2400亿元，年均增长34.1%。
规模工业增加值达到740亿元，年均增长19.4%。
农业生产连年丰收，粮食总产稳定在320万吨左右，水产品总产量保持全省第一。
结构调整取得实质性进展。
2010年与2005年相比，二产业对经济增长贡献率提高10.2个百分点，达到69.1%。
财政总收入占GDP比重提高2.9个百分点，达到9.4%。
税收占财政总收入比重提高9.6个百分点，达到84.2%。
地方工业增加值占全部工业增加值比重提高15个百分点，达到76.6%。
园区工业增加值占全市规模工业增加值比重提高31.6个百分点，达到43.9%。
非公经济占GDP比重提高15.3个百分点，达到57.5%。
城镇化率提高8.1个百分点，达到48.1%。
全市万元GDP能耗累计下降21%，主要污染物总量累计减排6%。
三次产业结构由20:
46.4:
33.6调整为13.3:
53.6:
33.1。
人口总量低速增长。
2010年年末总人口为548.34万人，常住人口519.56万人，人口自然增长率6.4‰，其中城镇人口256.07万人，城镇化率46.7%，比上年提高1.2个百分点。
居民收入继续提高。
且农村居民收入增幅高于城镇。
2010年全市城镇居民人均可支配收入17312元，同比增长10.4%；农民人均纯收入5988元，增长12.2%。
农民收入增速超过城镇居民收入增速1.8个百分点。
2、项目提出的理由
近几年来，中国社会老龄化趋势日益明显，也引起了各有关方面的关注。
国务院新闻办公室2006年12月12日发表了《中国老龄事业的发展》白皮书。
自1999年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。
截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。
中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。
根据联合国最新的人口数据预测，2011年以后的40年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势。
到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2051年达到最大值4.37亿，之后将一直维持在三四亿的规模，直到2100年总量仍高达3.18亿，占总人口的31.09％，“人口老龄化将伴随21世纪始终”。
我国现在虽然还处于劳动力黄金时期，但60岁以上人口超过14%，65岁以上人口超过10%，按照国际社会标准，已经跨进了老龄化社会的门槛。
按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：
1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。
同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。
随着多年来生育水平的下降和人们健康水平的提高，未来几年XX市人口老龄化进程将进一步加快。
一方面，老年人口规模迅速扩大，另一方面老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。
社会经济迅速向前发展，推动了XX各项事业的全面进步，构建和谐社会、体现人文关怀逐步成为社会文明的主题和方向，积极应对老年社会的到来，充分满足老龄人群养心、养身的需求，已提到政府的议事日程上，向老年人提供颐养、医疗、保健、娱乐、康复的全程服务，给他们营造一个人生第二个春天的社区，使老年人能够安度晚年，是政府的职责，也是全社会的责任。
为更好的促进和加强XX市养老事业的发展，构建以人为本的和谐社会，XX市国资委与XX职业技术学院于2011年1月12日分别以51%与49%的股份共同出资成立了国泰阳光老年服务有限公司，拟开发建设一个集颐养、医疗、保健、娱乐、康复为一体的老年护理实训基地。
股东之一的XX职业技术学院作为湘北地区唯一一所培养高级护理人才的高级职院，以为社会培养实用型人才为已任，学院决策层敏锐地捕捉到老龄服务产业是极具市场潜力的“朝阳产业”，由此带动的老年护理专业将有十分广泛需求，学院依托多年精心打造的护理专业教育品牌优势，决定将护理专业进一步拓展、延伸、做大、做优，制定了“优势优先、重点突破”的发展战略，持续加大护理专业的师资、设施等教育资源的投入，目前，全院在校护理专业学生4466人，其中老年护理方向的1300多人，各项理论教学开展的井然有序。
另外一方面，市国资委拥有较强的投融资能力和管理能力，并优先享受一系列国家优惠政策。
鉴于目前XX社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，这极大地影响了XX市养老事业的发展。
国泰阳光老年颐养院项目投入运营后，定能从根本上改变这一不利局面，充分满足XX市及周边地区日益增长的养老需求，使入住的老年人真正享受到正常的生活情趣，从而取得良好的社会效益和广泛的社会效应。
同时，通过老年人的入住，从床位费、餐饮费、医疗费及护理人员实训费等方面又能给XX市国泰阳光老年服务有限公司带来稳定可观的经济效益，为公司的可持续发展奠定基础。
社会的需要，政策的扶持，人民的期盼，公司的发展，XX市国泰阳光老年颐养院项目正是在这样的背景下提出的。
2.2.项目建设的必要性
1、是推动社会福利事业发展的需要
XX市养老服务业建设滞后。
一是按国际通用标准来看。
按国际通用标准，老年人床位要达到老年人5-10%才能满足要求，如按5%计算，XX市需要基本老年床位43000多张；二是从全国老人床位平均率来看。
目前全国老年床位率在2%左右，也就是说XX市要达全国平均水平，需老年床位17000多张，而该市目前老年床位只有5000张，不足全国平均数的三分之一；三是从养老机构结构上看。
北京、大连、青岛老年公寓公办与民营的比例是3：
7，而XX市养老机构主要靠民政部门的敬老院、光荣院、福利院、康复医院支撑，民营老年公寓是空白，养老服务已成为一个严重的社会问题。
XX市国泰阳光老年颐养院项目建成后，可满足1200位老人的入住要求，在很大的程度上缓解了XX市老年床位紧张的局面。
建立“疗养式养老公寓”，实现老有所养，为XX市养老机构注入了新鲜的元素，使老年人“老有所养”得到真正的体现，进一步推动老年人社会福利事业的健康发展。
2、是推进XX职业技术学院护理专业发展的需要
随着科技的进步、社会的发展，人类的生存条件不断得到改善，人均寿命较过去50年明显延长，导致老龄化人口不断增长。
然而，人口老龄化带来的一系列医疗保障、生活照料、社会心理适应等健康相关问题，给家庭、社会、国家造成很大的压力。
WHO（世界卫生组织）提出医学研究的目的不仅仅是延长生命，还应给生命以活力和质量。
因此，实现健康老龄化是已经成为世界各国老年在健康领域的奋斗目标，而在实现健康老龄化的过程中，护理工作占据着举足轻重的作用，而专业的护理需要通过护理职业教育来实现。
目前，XX职业技术学院已经对XX市老年人的健康状况、自理能力、社会适应力、心理状况及其相关因素进行了调查研究，通过拟建老年护理实训中心，专门开展老年护理职业教育，有的放矢的指导学生积极有效地开展包括老年人健康教育、老年人保健、老年人心理及老年疾病的护理工作，对促进该校护理专业发展有着积极的重要意义。
3、是培养“实用型”老年护理人才的需要
老年护理的专业人才严重缺乏，是摆在全社会面前亟待解决和筹划的一个问题。
据统计，XX市共有护理人员3538人，而该市目前老年床位却有5000张，护理人员/床位比为1.0：
1.3，但这些护理人员并不是所有的都从事老年护理工作。
以上这些统计实际上还只是一种量化的数据结果，实际的情况更不令人乐观。
像XX市老年护理床位尽管有5000张，但床位爆满、供不应求，护理工作极为繁忙。
更加令人担忧的是，从事老年护理工作的护士，都是由原有的一般护士转型而来，人员数量少，专业性弱，针对性差。
除此之外，绝大多数是还没有经过专门的老年护理教育培训，没有准入资质的外来打工人员（即通常称为医院护工），难以达到高标准的专业护理要求。
由此可见，老年护理的医护配置是一个亟待解决的问题，而老年护理人才的培养也是一个刻不容缓的社会问题，国泰阳光老年颐养院项目的建设，为培养专业的老年护理人才搭建了可靠的平台。
第3章市场需求分析
21世纪是人口老龄化的时代，1999年中国进入了老龄社会，是未富先老、较早进入老龄化社会的发展中国家之一。
中国是世界上老年人口最多的国家，据有关资料报导，2008中国60岁以上的老人1．53亿，占全球老龄人口总量的五分之一。
3.1.XX省养老需求
据统计，截止到2010年底，XX省60岁以上的老年人已达1000万，占总人口的14.4%，年均增速3.8%，超出全国平均水平。
预计未来10年，全省老年人口年增长率将超过4%，2015年将达到1270万，约占总人口的17%，2020年或超过1500万。
除了老龄化发展速度加快以外，我省人口老龄化还表现出高龄化、家庭空巢化和失能、半失能比例高的态势。
据悉， 1996年全省80岁以上高龄老人约59.25万，由于生活水平的提高和医疗条件的改善，2010年底，80岁以上高龄老人超过110万；到2015年底，高龄老人将超过150万，约占老年人口数的12%，高龄老人增速超过人口老龄化的速度。
随着我国经济社会日益发展，空巢家庭现象日趋严重，到2010年底，全省城乡空巢家庭已经超过55%，在长沙等大中城市已达到70%；未来5年，空巢化趋势将进一步凸显，特别是随着农村剩余劳动力的输出，农村家庭空巢化趋势将越来越明显。
我省80岁以上高龄老人中，多数人逐步进入半自理或不能自理状态。
据统计，2010年底，全省有失能半失能老人约200万，占老年人口总数的20%，他们不同程度地需要护理照料服务，随着人口老龄化不断加速，这个数据在不断增加。
由于我省老年人口基数大，未来5年，我省人口老龄化程度将稳定在全国前十位，全省老年人口和高龄老人的增长速度、家庭空巢率和失能半失能老人比例均高于全国水平。
然而与老龄化社会不相适应的是，XX省养老服务体系建设严重滞后。
一方面，社区社会化服务水平低，不能满足居家养老服务需要。
全省目前城市社区居家养老服务中心（站）490个，仅占社区总数的10.8%；乡镇综合性老年福利中心示范点380个，只占乡镇总数的17.6%，而且居家养老服务发展不平衡，专业化程度不高。
另一方面，养老服务机构的建设滞后。
目前，全省各类养老机构的总床位数12.2万张，老年人床位占有率1.22%，低于全国平均水平1.59%。
一些公办养老机构服务意识不强、管理方式僵化，服务质量和水平难以通过市场竞争得到提高。
民办养老机构数量少、规模小、功能单一，各地扶持力度不足，无法与公办养老机构实现公平竞争。
3.2.XX市养老需求
统计数据显示，截止到2010年底，XX市目前60岁以上老年人口将近90万，老龄化水平为16.59%，超过全国老龄化水平4.59个百分点。
迅猛而来的老龄化社会，一方面挑战社会保障体系的应对能力，另一方面也在挑战现行的家庭养老方式，挑战老年产业的服务能力。
现在的老年人，文化水平和综合素质不断提高，他们在对物质消费品需求不断增大的同时，对精神文化方面的需求也在不断增大和提高，他们渴望得到更多的精神关爱，渴望参与更多的社会活动和适合老年人文化娱乐健身活动。
然而，目前XX市的养老服务业建设也是相对滞后的。
这主要表现在以下三个方面：
一是按国际通用标准来看。
按国际通用标准，老年人床位要达到老年人5-10%才能满足要求，如按5%计算，XX市需要基本老年床位40000多张；二是从全国老人床位平均率来看。
目前全国老年床位率在2%左右，也就是说XX市要达全国平均水平，需老年床位17000多张，而该市目前老年床位只有5000张，不足全国平均数的三分之一；三是从养老机构结构上看。
北京、大连、青岛老年公寓公办与民营的比例是3：
7，而XX市养老机构主要靠民政部门的敬老院、光荣院、福利院、康复医院支撑，民营老年公寓是空白，养老服务已成为一个严重的社会问题。
XX市国泰阳光老年颐养院项目建成后，可满足1200位老人的入住要求，将在很大的程度上缓解XX市老年床位紧张的局面。
届时，每位老人的年入住成本约为2000元/月（含床位、餐饮、医疗等方面，详见第十三章）。
而据抽样调查资料显示， XX省60岁以上老年人口中，依靠家庭成员供养的占54.1%，依靠个人劳动收入的占27%，有离退休养老金收入的占14.8%（见图3-1）。
图3-1XX省老年人生活来源构成
据调查，目前XX市离退休老人的平均退休工资约为1500元/月，按图3-1可知，这部分退休工资仅为老年人生活来源的14.8%，这就充分说明了入住本项目颐养院的老年人是完全有能力支付2000元/月的养老服务费用的。
综上所述，老龄化的不断加剧和综合养老机构的缺位之间的矛盾使得XX市存在很大的养老服务市场需求，为早日解决这一燃眉之急，本项目的建设是刻不容缓的。
第4章建设规模与功能分布
4.1.建设规模
本项目总用地面积为75523.5m²，总建筑面积37160m²，总投资10000万元，设计床位1200张，实施期为19个月。
建设内容主要包括实训楼、教学楼、辅助楼、门卫、园林绿化及其它的配套设施。
4.2.项目概况现状
本项目总建筑面积37160m²，总占地面积15000m²，主要建筑物有教学楼、1-7号实训楼、辅助楼、门卫，其中教学楼、1-5号实训楼、辅助楼的功能分布如下：
⑴教学楼
一层：
建筑面积2773m²
包括超市、门厅、后勤办公室、体检中心、理疗康复室、医务室、财务室、女化妆室、男化妆室、家具库、消防控制室（电视监控广播室）、配电室、库房、厨房、大餐厅、小餐厅、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。
二层：
建筑面积2105m²
包括综合阅览室、杂志阅览室、图书库、门厅、展览廊、办公室、会议室、管理室、棋牌室、库房、乒乓球室、休息室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。
三层：
建筑面积2181m²
包括教室、教师办公室、课间休息厅、手工制作室、档案室、书画室、电脑房、管理室、咨询室、员工休息室、教师休息室、外籍教师办公室、外籍教师休息室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。
四层：
建筑面积2181m²
包括唱歌室、教师办公室、课间休息厅、器乐室、舞蹈室、健身房、管理室、咨询室、辅导室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。
五层：
建筑面积1611m²
包括维修室、杂物间、门厅、管理室、咨询室、基督宗教信仰室、学术交流室、佛教宗教信仰室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。
六层：
建筑面积207m²
包括杂物间、电梯机房、值班（广播）室、休息室、楼梯间、走廊。
⑵实训楼
①1号实训楼
一层：
建筑面积1215m²
包括看护值班室、库房、客房（含阳台）、门厅、走廊、楼梯间、电梯间。
二～四层：
每层建筑面积1215m²
包括看护值班室、库房、客房（含阳台）、前厅、走廊、楼梯间、电梯间。
②2号实训楼
共四层，每层建筑面积803m²，包括门厅、客房（含厕所、阳台）、库房、护理室、休闲区、走廊、楼梯间、电梯间。
③3号实训楼
3号实训楼共有2栋，每栋建筑面积526m²
每栋一层：
建筑面积298m²
包括餐厅、厨房、工人房、客厅、客房（含阳台、厕所）、门厅、衣帽间、警卫室、临时会议室、厕所、车库、走廊、楼梯间。
二层：
建筑面积228m²
包括厨房、首长卧室（含书房、厕所）、卧室、客房（含阳台、厕所）、厕所、走廊、楼梯间。
④4号实训楼
共四层，每层建筑面积1170m²，包括门厅、库房、卧室、走廊、楼梯间、电梯间。
⑤5号实训楼
一层：
建筑面积2546m²
包括门厅、值班室、休息室、客房、活动室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。
二～四层：
每层建筑面积2546m²
包括活动厅、值班室、休息室、客房、活动
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