深圳地产市场走势分析.docx

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深圳地产市场走势分析

2005年深圳地产市场走势分析

市场是一部运算精准的机器，以自己独特的法则不停地运转着，看似纷繁复杂，却也有章可循。

对于地产而言，政策、土地、资金、人才，这些看似沉重的话题，其实也可以举重若轻地以加减法简单地归纳。

纵观2005年的深圳楼市，一方面品牌房企融资手段更加多样，土地供应量小幅增加，三级市场交易量猛增，进行着生动的加法运算；另一个方面，在市场供求关系、人才、中小房企的市场份额所表现出的却是减法迹象。

这一加一减之间，演绎出的是2005年深圳地产的别样风景。

　　房企求“财”若渴融资渠道拓宽

　　业界人士认为，在房地产市场的发展中，资本的重要性已经上升到第一位，而土地则退居到第二。

市场的发展期待新的融资渠道和金融产品。

　　尽管宏观调控对于房企贷款更加严格，对于运营良好的房地产企业来讲，融资根本不成问题。

有业界人士表示只要项目好，企业知名度高，根本不用担心资金问题。

而知名地产研究人士半求则说了一个非常有趣的现象：

在深圳一些知名房企旁边，都会有几家基金公司分布一侧。

这些基金一般只要求5％左右的回报，对于平均利润率达到20％的房企来讲根本不高。

　　尽管多家公司表示好公司融资不成问题，但是现在越来越多的公司走向全国扩张之路，依现在的土地政策，许多城市都要求一次性付清地价。

要扩张，就要钱，这也是资本显得越来越重要的根本原因。

　　正是看到了资本的重要性，百仕达地产副总经理罗雷在接受本报记者采访时说：

“据我所知，世界500强企业没有一家单纯以房地产开发为主业的公司。

百仕达在将来不排除以非开发商的身份进入地产业，比如投资商。

”益田地产常务副总黎志强对房地产金融市场颇有研究。

据他介绍，国外房地产的资金来源较多，银行、信托、基金、机构、债券、股市等都是主要渠道。

在这些大渠道里又可以几十个小的融资渠道。

　　但是国家对于房地产金融这一块还没有真正放开。

以房地产信托产品来看，政策只允许200份上限为2个亿。

这也是百仕达地产发行红树西岸的信托产品时只选择了200份总额1.6亿的根本原因。

据了解，在红树西岸之后，中信等房企也相继发行了高额度的信托产品。

业界人士认为将有越来越多的企业会关注房地产信托这一融资渠道。

　　目前上海、北京传出国际资本介入房地产市场的新闻。

但是多名资深业界人士认为国际基金进入国内房地产业也会受限，在短时间内不可能成为融资主渠道之一。

对于基金来说，逐利性是其根本特点。

在国际市场，一个基金经理可能会同时操持10个项目。

但是现在国际基金进入房地产市场只能以项目制进行运作，这对于一向“快进快出”的国际资本来讲显然不适应。

另一方面，国际基金对于房企的管理和项目素质要求比较高。

如果这两者达不到要求，基金也不会轻易投资。

　　业界人士认为只有通过相关的产业投资基金法，房地产企业的融资渠道才会更多，房地产市场的资本运作才能更规范。

　　土地供应平稳略有小幅上调

　　年初，深圳市国土资源和房产管理局在其召开的房地产企业座谈会上通报了今年土地供应计划方案，2005年将继续实施土地供应总量控制，商品住宅用地出让与去年基本持平。

局长陈玉堂表示，在充分保障产业用地和市政配套用地的前提下，争取2005年商品住宅用地供给计划在去年的基础上做小幅上调。

　　据悉，2005年土地供应方面将有四大特色，一是贯彻节约和集约利用土地的方针，继续实施土地供应总量控制；二是坚持可持续发展原则，优先安排产业用地；三是体现“以人为本”理念，确保市政及公共设施用地需求；四是商品住宅用地与去年计划比较基本持平。

　　深圳市房地产研究所王锋博士在接受采访时表示，针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在2005年制定土地使用权出让计划时，已考虑适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。

他还认为，应从总量上适当增加，在2005年的土地使用权出让计划中增加约0.5平方公里的房地产用地，使全年房地产用地供应达到1.5平方公里左右，以满足今明两年市场对房地产的需求，避免房地产供应链条断裂。

　　深圳中原地产有关分析也认为，深圳已连续3年实行紧缩政策。

这3年当中，每年的土地供应量都控制在1平方公里左右。

近年商品房市场出现供不应求的现象，地价、房价也因此大幅度上涨，不利于房地产市场的健康发展。

预计政府一方面会加快推进城市化，加强土地储备量，另一方面也会逐步放宽土地供应，以适应经济发展的需要，满足市场的需求。

另据中原地产统计，2004年深圳土地市场共有44宗土地成交，总交易面积达到近232万平方米。

引人关注的是，2004年福田、罗湖、南山新增商品住宅用地供应为零。

全年关外土地交易占宗地交易面积的91％，占宗地交易宗数的68％，尤其是下半年，拍卖土地中基本都集中于关外。

　　三级市场升温成交直逼新楼

　　“2005年深圳二手房与新房交易面积差距逐步缩小。

预计今年二手房交易面积将突破800万平方米，与一手楼的比值将接近1：

1。

但随着基数的加大，三级市场交易面积增长幅度走势趋向平稳。

”深圳中原地产三级市场负责人王楚坤在他的一份三级市场发展报告中这样预测。

　　近年，二手楼的成交比例逐年提高，目前的二手房大都在上世纪90年代后期建设完成的，房屋的各项设施能够符合目前众多置业者的需求。

随着房地产存量的释放，二手房交易将逐渐成为房地产市场的主流。

　　2004年，深圳三级市场继续保持稳步发展。

据统计，三级市场交易面积达650万平方米，同比增长约30.8％，与新房交易面积差距进一步缩小，比值约为0.79：

1；交易宗数约为54193宗，同比增长29％。

中原地产报告数字显示，2004年深圳二手房的交易价格小幅上涨，全年价格上升了3％。

2005年，随着规划、配套的进一步完善，预计二手楼的价格将保持上升的势头。

并且今年三级市场入市的楼盘将以近几年销售的房屋为主，楼龄不长，质量上乘，价格必定会有所抬升。

　　中信证券研究员王德勇认为，二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到三级市场。

至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在新房市场的现象将会改观。

而近几年的成交数据显示，二手房一直处于需求强盛的态势，房屋的质量也越来越好，一些楼龄不长、且吃尽市场利好政策、又或是极具自身优势的楼盘，如地铁物业，关外成熟社区物业等，其二手房的价格一般都会有所升值。

　　2005年，中介公司的“圈地运动”将愈演愈烈，圈地的重点将由成熟区域转向未成熟区域，关外将是重中之重。

2005年，三级市场的竞争将更加激烈。

地铺数量超过100间的中介公司将会在深圳出现。

深圳中原地产有关人士曾表示要在今年使其现有的地铺数量增加一倍。

2004年年底大规模地进驻深圳的天津顺驰置业也计划将地铺数量增至60家。

据有传言广州的满堂红地产也意欲在今年将地铺开到深圳。

　　目前，据中原地产统计，深圳市的地产中介机构总共有420家。

中介地铺的数量增长迅速，已达到2000家左右。

其中拥有5间以上地铺的中介公司约有80家。

中原地产、世华地产、中联地产的地铺，目前均已超过50间，美联物业、中天置业也有40多间。

大型的中介公司，为增强竞争力，将会进一步提高服务水准，并着力打造品牌形象。

　　供需矛盾减缓市场稳步发展

　　2004年，我市出台了一系列盘活楼市存量的政策，如加快各类闲置土地和“烂尾楼”、妥善处理到期房地和历史遗留问题的房产办证、积极推进“城中村”改造等。

这些措施在2005年的推进实施不仅会进一步改善城市面貌，也能够在全市新增房地产用地供应紧缩而市场需求持续旺盛的前提下，有效的增加房地产供应，有效解决日益尖锐的市场供求矛盾。

　　房地产研究人士认为，由于目前政府控制土地市场的渠道是有限的，在隐性土地市场上，大量的企业用地、农村集体土地等存量土地都在伺机而动，合作建房、城中村改造等产生的新增住房数量不可忽视，这些力量也在一定程度上缓解了供需矛盾，满足不断增长的居住生活需求。

　　深圳市房地产研究所王峰博士分析认为，未来深圳房地产市场供应所依赖的土地资源，主要来自于存量土地的进一步盘活。

深圳人口增长迅速，每年外来人口保持约30~40万人的增长速度；同时，市民人均收入水平不断提高，人民改善居住质量的愿望较为强烈，这些因素促进了市场需求的持续增长。

据估计，今后两年，深圳每年房地产市场将保持1400~1500万平方米的需求规模。

　　此外，鉴于近两年住宅开发用地供应规模控制在300公顷以内（含100公顷增量土地供应和200公顷存量土地盘活），预计今后每年新建住宅的实际供应总量能够达到900万平方米。

考虑近两年每年约600~800万可供应市场的存量商品住宅，预计今后每年住宅总供给达到1500~1700万平方米。

根据上述分析，供给充足且有一定富余，一定程度上保证了住宅市场的供求均衡。

但长远来看，深圳土地资源日益紧缺，每年新增房地产用地仅保持100公顷，而随着特区内存量土地的不断消化，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，供需矛盾问题不容乐观。

　　房企做大做强人才“断档”之忧

　　随着房地产市场的升温，越来越多的深圳房企不仅关注于本土市场，也开始将目光投向北方。

伴随深军北伐热潮的是一大批房地产人才的北上。

企业快速扩张，市场期待帅才，期待管理型人才。

另外伴随着企业的发展与壮大，市场对于营销策划人才以及专业枝术人员也提出了较高的要求。

　　翻开万科、招商、金地的年报，我们不难发现这些上市公司的利润有一大部分是在深圳以外的城市实现的。

而深圳本地中介代理行业的产值则约有八成左右是在外地实现的。

知名地产研究人士半求称，在与多家地产公司老总交流对人才问题的看法，发现对于这些企业来说，土地和资金都不用担心，最重要的问题则是缺少将才。

公司进入外地市场，却常常找不到合适的、可以统率公司的将才。

　　北上企业在扩张过程中遇到的另一个问题就是人才的职业素养不够高。

由于当地市场化的程度不够高，员工的竞争意识不够强。

从2005年初开始的地产人才流动中，地产营销策划人才占了较大比重。

具体到地产营销策划人才，在去年大手笔推出“毕加索画展”的百仕达地产副总经理罗雷认为行业期待那些“眼高手低”的人才。

所谓“眼高”是指真正有创意、有高度的想法；而“手低”则指将创意实现的执行能力、沟通能力等。

地产营销策划人员不能天马行空只想点子，但是却连一份普通的策划文案都写不好。

　　相对于一直走在前台的地产营销人才，专业的建筑设计人才一直很少进入媒介的视野。

但事实上对于房地产业来说，专业水准很高的建筑设计人才是保证建筑质量、保证行业创新的根本前提。

鸿荣源地产总经理杨江认为，适度的人才流动会对企业有促进。

行业与市场正在成熟中，相应的人才管理制度会在摸索过程中完善，会形成一种良性的运作机制。

　　中小房企吃紧市场份额下降

　　在目前银行融资仍是主渠道的情况下，要么做大做强，否则只能出局。

从总体来看，中小企业所占的市场份额正在缩小，而房企巨头的影响力越来越大。

　　据了解，去年以来银行开始从几个指标对房企进行评估，比如企业的信用评级、负债率、自有资金比率等，并因此决定是否贷款或者贷多少款。

如果几家房企同时要求贷款，那些运转良好、负债率较低的公司往往排名会比较靠前。

这就是业界所称的银行“扶强汰弱”新政。

　　2004年万科获得农业银行30亿元授信额度，正是农行“积极拓展优质客户，加大劣质客户退出力度，确保房地产信贷业务持续平稳快速发展”选择的结果。

　　受到银行青睐的另一类公司就是那些背靠大集团的房企。

这些企业或许规模不大，在地产业中名气不大，但是由于所在集团资金实力雄厚，银行风险不大而受青睐。

曾有业界人士比喻银行“势利”，指银行在企业运转良好时会锦上添花；而在企业运作不畅时则会转身就走。

市场经济之下，不仅银行“势利”，其他资本力量也是如此。

资本的逐利性本来就是市场的自然法则。

　　目前国际资本进入房地产业已经成为一个热门话题，但是国际资本在选择投资对象时同样只会选择那些信用等级较高的企业，或者手中项目非常好的企业。

比如著名的国际投行摩根斯坦利与万科合作开发其成都项目；与金地合作打包银行不良资产。

而名不见经传的公司根本就没有机会与国际投行合作经营。

　　在如此融资环境下，地产企业界开始出现强者越强、弱者越弱、两极分化的趋势。

大企业在市场的影响力越来越大。

2004年，在深圳市场销售额前十位的公司市场份额已经占到20％。

资深业界人士认为企业信用良好的公司将凭借强大的品牌号召力、大面积的土地储备、雄厚的资金实力在市场上呼风唤雨，最终会出现由几个寡头影响和控制的局面。

　　而在全国，房企追求做大、兼并中小企的势头已经出现。

日前万科日前与上海中桥基建（中桥）签署股权受让协议，以18.5亿元人民币（下同）购入中桥上海南都（70％）、苏州南都（49％）和浙江南都（20％）股权，实现其长三角区域扩张战略。

据本报记者所知，日前不少深圳房企巨头正在考虑以多种形式进入内地其他城市。

业界人士预计，兼并那些手里有地的公司、或者直接购买手中有项目的公司将是日后不少大企业进入异地市场的形式。

　　当然在目前的市场环境下，中小企业也不是一点生机都没有。

细数2004年深圳排名前十位的公司，不难发现其中有些正是从小企业一点点做大的。

对于不少房地产公司来说，往往正是一些公司在扩大和做大过程中内部管理跟不上，导致最终出局。