农村宅基地和集体建设用地确权登记技术方案.docx
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农村宅基地和集体建设用地确权登记技术方案
农村宅基地和集体建设用地
使用权确权登记
技术方案
武汉微目科技有限公司
2016年1月
1、概述
1.1项目概况
农村宅基地属于农村建设的一部分，目前，我国农村存在相当一部分闲置宅基地，这些宅基地的合理规划、利用关系到国家节约用地目标的实现和农村治安状况的改善。
加强农村闲置宅基地管理，节约集约用地，改善农民居住条件，对于促进农村经济社会又好又快发展具有重要意义。
一、农村宅基地的现状及空置原因。
当前农村宅基地现状是：
一是有的农民建新不拆旧，造成土地大量闲置;二是闲置宅基地影响环境卫生。
闲置的废弃房屋由于无人居住，缺乏维护，致使村内环境卫生脏、乱、差，严重影响生活环境和身心健康，影响村容村貌。
三是阻碍了农村经济的发展。
闲置宅基地的存在，使农民居住地分散散乱，农村的村落分布面积过大，村庄外延拉得过长，增加了农村进行水、电、路、通信、公用设施等基础设施统一建设的难度，延缓了农村经济的进一步发展。
这是与中央倡导的建设资源节约型社会的精神相悖的，也是与当前建设社会主义新农村的要求不相适应的。
农村大量宅基地被闲置有以下几个原因：
第一，随着城市化进程加快，大量农村人口从农村迁往城市，如农民外出务工、农转非、子女求学定居城市。
第二，随着经济快速发展，一些村民纷纷从原住房搬到交通便利的地方选址建房，形成“空心村”现象;第三，相关配套措施改革滞后，大量农村空置宅基地得不到有效处理。
二、治理措施及对策。
治理宅基地闲置是一项综合性的社会事业，需要各方面的积极努力和配合。
因此我们要严格按照建设社会主义新农村的标准和要求，科学编制村镇规划，有效控制土地供应，建立和完善置换协调、购新退旧制度法规，征收土地闲置费，调节土地供应，改变摊大饼式的发展模式。
一是编制切合实际的村庄建设规划。
村庄建设规划必须适应建设社会主义新农村的需要，有利于农民物质文化生活水平的提高;必须以保护耕地为前提，防止大量占用耕地。
村庄规划要坚持集约、合理用地的原则，充分利用村内各种闲置地，并根据村庄人口规模、经济发达水平和人均用地等因素确定相应的村庄近期、中期用地规模，村庄规划区之外的农用地实行严格的用途管制。
二是引导农民向中心村镇发展。
有关部门在进行村镇规划时，应结合小康村建设，将农村住宅纳入规划范围，科学设计，有序建房，积极引导农民向集镇化、规模化方向发展，以避免耕地被无端浪费。
三、完善措施，严格执法。
对违法占地建房、乱收费、违法批地、非法买卖宅基地的行为依法从严处理，做到查事与查人相结合，不断规范用地行为。
对拒不执行政策的超占户，必须采用法律和经济手段进行调节，实行有偿使用，才能遏制农村宅基地不断扩大的趋势。
针对那些闲置宅基地比较严重的村，要深入开展宅基地综合整治，实行宅基地新增指标冻结政策，限制村庄规模外延伸展，督促开发利用空闲地。
对班子稳定的村，积极争取列入城乡建设用地增减挂钩项目，推进土地集约节约利用。
四、加强宣传教育。
各级部门要采取多种形式，通过电视、报纸、新闻媒体等，大力宣传《土地管理法》及《农村宅基地管理意见》，使法规深入人心，家喻户晓，增强干群节约土地、依法管地的法律意识，在全社会形成自觉节约用地、依法管地用地的良好氛围。
1.2调查的目的和任务
农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记的目的是按照土地总登记的模式，完成宅基地和集体建设用地使用权的确权登记发证工作。
（1）完成项目所辖范围内的农村宅基地和集体建设用地的地籍调查工作。
按法律程序核定每宗农村宅基地的权属界线，填写地籍调查表，量算面积，测绘宗地图与地籍图。
（2）建立地籍管理信息系统。
按照城镇地籍管理信息系统建设要求，建设地籍管理信息数据库，实现城镇地籍管理信息数字化、科学化、规范化。
1.3工作内容
按照国家统一标准，利用数字测绘、地理信息系统等现代高新技术，完成全域宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证所有相关工作。
（1）农村宅基地、集体建设用地使用权调查
（2）控制测量
（3）地籍测量
（4）数据库建设
（5）数据整合（与第二次土地调查农调成果衔接）。
（6）登记发证
2、已有资料的分析利用
（1）根据项目情况，如果测区已有国家B、C级GPS控制点可作为本次地籍测量的首级控制测量起算数据使用。
（2）如测区有1：
10000、1：
2000影像图、1:
2000线划图可作为本项目控制设计用图及调查工作底图。
（3）测区原有的地籍资料、土地登记资料、规划选址界址点坐标资料、拨地定界资料和行政区域勘界资料，可供本次地籍调查项目参考。
（4）已完成的城镇地籍调查成果，可作为本次调查的参考资料。
（5）第二次土地调查成果（土地权属调查协议书和农村集体土地统计台帐等），可作为本次调查的参考资料。
（6）数据库成果，有第二次土地调查农村土地调查数据库的，可作为本次调查的参考资料。
3、主要作业依据
3.1法律法规
《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
《土地权属争议调查处理办法》（中华人民共和国国土资源部令第17号）
《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土籍字[1995]第26号）
《中华人民共和国土地管理法》；
3.2技术规程
《城镇地籍调查规程》TD/T1001-2012；
《第二次全国土地调查技术规程》GB/T1014-2007；
《土地利用现状分类》GB/T21010-2007；
《城市测量规范》CJJ8-2011；
《全球定位系统城市测量技术规程》CJJ73-2010；
《国家三、四等水准测量规范》（GB12898-2009）
《国家基本比例尺地图图式 第1部分：
1：
5001：
10001：
2000地形图图式》（GB/T20257.1—2007）；
《数字测绘成果质量要求》GB/T17941-2008；
《数字测绘成果质量检查与验收》GB/T18316-2008；
《土地信息数据采集质量控制规则（试行）》国土资源部；
《国家基本比例尺地形图分幅和编号》GB/T13989-92；
《数字地形图系列和基本要求》GB/T18315-2001；
《国土资源信息核心元数据标准》TD/T1016-2007；
《土地基本术语》GBT19231-2003；
3.3政府相关文件
《关于试行〈县（市）土地利用数据库标准〉和〈城镇地籍数据库标准〉的通知》（国土资发[2001]245号文件；
《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）；
《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发〔2010〕28号）；
《关于进一步加快宅基地使用权登记的发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）；
《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）；
《关于农村集体土地确权登记发证若干问题的指导意见》；
《全国土地登记信息指标体系》。
《关于农村集体土地确权登记发证工作专项经费有关事项的通知》冀国土资发【2012】69号
4、主要技术要求
（1）坐标系统
采用“1980西安坐标系”。
3°分带，高斯正形投影。
（2）高程基准
采用“1985国家高程基准”。
（3）比例尺
测区建制镇政府所在地地籍图为1:
500比例尺，建制镇所辖村庄地籍图为1：
2000比例尺，调查的基本单元是宗地。
（4）投影
采用高斯-克吕格投影，投影面为参考椭球面。
（5）土地分类
城镇土地分类执行《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），采用二级分类，其中一级类12个，二级类57个。
（6）计量单位
长度单位采用米（m），面积计算单位采用平方米（m2），面积统计汇总单位采用公顷（hm2）和亩。
5、主要精度指标
5.1界址点精度
界址点精度应满足下表要求表1
级别
界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址间距误差（cm）
中误差
允许误差
一
±5.0
±10.0
二
±7.5
±15.0
三
±10.0
±20.0
注：
明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。
5.2地籍图平面精度
地籍图的基本精度符合下表规定表2
序号
项目
图上误差
mm
图上容许误差mm
备注
1
相邻界址点的间距误差
±0.3
±0.6
荒漠、高山、山地、森林及隐蔽地区等可放宽至1.5倍
2
界址点相对于邻近控制点的点位误差
±0.3
±0.6
3
界址点相对于邻近地物点的间距误差
±0.3
±0.6
4
邻近地物点的间距误差
±0.4
±0.8
5
地物点相对于邻近控制点的点位误差
±0.5
±1.0
5.3高程注记点高程中误差
高程注记点相对于邻近图根点的高程中误差不超过±0.15m。
6、技术路线
6.1技术路线
按照土地总登记的模式及法律程序核定每宗农村宅基地和集体建设用地的权属界线，使用解析测量方法，查清每一宗土地的权属、面积、位置、界址、数量、用途等，建立地籍管理系统信息系统。
在此基础上，完成农村宅基地和集体建设用地进行登记发证工作。
6.2技术流程
地籍调查技术流程图
图1
6.3权属调查程序：
（1）准备工作：
组织准备，宣传工作、试点工作、技术培训、资料收集与踏勘、制定工作方案。
（2）权属调查：
宗地权属状况调查、土地用途及土地坐落调查、地类调查、界址调查、绘制宗地草图、填写地籍调查表、权属调查资料整理归档（权属调查文件资料按地籍子区整理归档）。
（3）检查验收：
对权属调查成果进行100%的自检和互检，会同市国土资源局及有关部门对权属调查成果进行验收。
6.4地籍测量的方法
地籍测量分为两部分：
控制测量和地籍细部测量。
（1）控制测量：
控制测量包括首级控制、加密控制、图根控制。
控制测量使用河北省卫星定位综合服务系统直接布设一、二级加密网。
图根控制采用动态GPS-RTK按导线网形式布设。
（2）地籍细部测量：
采用全野外数字测量法，即使用全站仪野外采集界址点、地形要素等数据，内业使用建库软件进行数据预编处理，最终形成地籍图、宗地图及其它地籍资料。
（3）地籍测量工作流程
图2
6.5地籍信息管理系统建设的技术路线：
在调查区范围内，充分利用已有数据和更新调查数据的基础上，采用数据转换的和更新数据录入的方法。
建立包括土地利用、土地权属、基础地理等内容，集影像、图形、属性和文档于一体的数据库及管理系统。
6.6登记发证
外业复核完成后，依据当事人提出登记申请，按照《土地登记办法》的有关规定进行登记发证。
7、工作底图的制作
调查工作地图采用河北省国土资源厅统一下发的1:
2000比例尺分幅正摄影像图、1:
2000数字线划图，套合第二次农村土地调查的行政界线及镇、村庄的建设用地界线，使用彩色绘图仪喷绘成图。
8、权属调查
对建制镇政府所在地及所辖区内村庄的土地进行调查，查清农村集体建设用地、农村宅基地、建筑占地、空闲地、林地、巷道用地等各类土地分布和利用状况。
获取每宗地的土地位置、界址、权属、面积等信息，编制农村村庄地籍图，建立农村集体建设用地统计台帐，完成农村集体建设用地产权登记工作。
按照地籍信息系统建设有关技术标准和要求，建立地籍管理信息系统，对村庄地籍调查的图形数据、宗地属性以及各种表、卡、册等数据信息进行集中管理，并提供编辑录入、查询统计、日常变更、制图输出、登记发证以及办公流程等管理功能，满足日常业务及管理需求。
8.1使用权调查工作流程
图3宅基地、集体建设用地权属调查工作流程图
8.2使用权调查的要求及基本原则
（1）调查的任务
宅基地使用权、集体建设用地使用权调查的任务是按照权利人申请，根据权源资料对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写地籍调查表，为地籍测量打下基础，为发放证书提供具有法律效力的调查文件和凭证。
（2）确权登记的原则
宅基地确权登记采取现状登记的原则，即对地上有房屋的宅基地才按有关规定进行登记，对空闲的宅基地暂不予以登记。
（3）界线调查
宅基地的界线范围按居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查。
对少批多用的，多用部分在调查表中注明，该部分暂不确权，待后处理。
对批多用少的，按实际使用范围确权。
（4）共用宅基地的确认
两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：
a.经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记。
b.经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记。
c.经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。
（5）村庄公共设施用地
a.现状通道、道路、排水沟等属公共设施用地，不划入各户宅基地范围；规划道路、排水沟等公共设施拟占用地，也不划入各户宅基地范围。
b.村集体办公用房、文化室等公共设施用地，按集体建设用地确权给村集体。
（6）关于“户”的界定
宅基地以户为单位申请登记，户的确定，原则上以公安部门户籍登记为准。
（7）因婚嫁关系的宅基地登记
因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，并按规定申请确权登记。
（8）非农业户口居民在农村宅基地的登记
非农业户口居民原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权，并予以办理宅基地确权登记。
（9）对违法用地的调查
对违法用地只进行调查并做记录，但不予确权登记，国土所及村（居）委会必须做好调查、记录工作。
（10）宅基地权源证明材料
宅基地权源证明是指合法取得宅基地使用权的证明材料。
没有合法宅基地权源证明的，由土地所有权人按户出具宅基地权属来源证明，并经村委会、乡镇人民政府审核确认。
（11）宅基地权属调查的程序
a.接受申请文件：
土地登记申请书及权源证明文件是进行权属调查的依据。
国土资源部门应组织对申请文件核对检查。
b.预编地籍号：
用大比例尺地形图或二次调查航片制做的宗地关系图作为调查工作图，划分调查范围，预编地籍号和宗地号。
c.发放指界通知：
调查人员按照调查计划、工作进度、时间安排，填制指界通知书，通知户主（单位）准时到现场指界。
送达通知应准确可靠，并有签名备查，收取回执。
d.权属调查：
应由本宗地土地使用者和相邻宗地土地使用者现场共同指界，并在地籍调查表上签名盖章。
其结果受法律保护，指界须由户主或法人代表出席，也可委托代理人指界。
指界人应现场出示身份证明，委托书等证明其资格，经界址调查后认定的宗地权属界址点须按规定标定或埋设界址标志物。
有争议时，调查现场不能处理时，按《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定处理。
调查内容包括街坊及宗地编号，户主（单位）名称，界址点位置、编号及权属界线，宗地面积，建筑占地面积，相邻单位。
对涉及多户共用的宗地，还要调查各户共用面积和各户独自使用面积。
权属调查要求：
A.法律程序完备：
调查单元（宗地）应是已提交登记申请书且其权属证明材料经过初审合格。
B.表图填制齐全：
地籍调查的成果主要由表册和图件组成，表册的填写，图件的绘制须按统一表格和图例填制，内容应齐全、清楚。
C.调查记录清楚整齐：
地籍调查的资料是带有法律性的土地档案，必须做到事实记述清楚，记录内容不得随意涂改，划改处须加盖划改人印意，在事实记录或结论意见的文字中结论明确，不得出现推断性词语。
D.数据准确可靠：
调查记录及成果中抄录的各项数据必须准确可靠。
8.3准备工作
8.3.1宣传与动员
充分发挥广播、电视和报纸等新闻媒体的宣传作用，积极宣传农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的目的、意义和重要性；由县政府下达关于开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作通知，县国土资源局联合下辖各乡镇国土所发布开展与调查工作有关的公告。
做到地籍调查工作家喻户晓，积极争取各企、事业单位和人民群众的理解支持与配合。
8.3.2印制表格、购置权属调查工具和用品
印制地籍调查通知书、指界通知书、指界委托书、法人身份证明书、地籍调查表等。
购置笔、纸、尺、钢尺以及野外作业所需的劳动防护用品。
8.3.3学习与培训
权属调查人员必须熟悉有关地籍调查工作的政策法规和技术要求，为此在权属调查工作开始之前，根据省厅及权属调查的有关规定，结合调查区的具体情况，对参加权属调查的作业人员进行培训，使作业人员掌握权属调查的有关政策法规、作业流程以及技术要求等。
8.3.4收集资料
调阅全部地籍档案资料，了解测区内的情况，复印权属调查表及发证附图，有界址点坐标的一并复制，在复印图上标注界线的内、中、外；已发证的宗地用红色签字笔，将批准用地附图统一转绘到工作底图上，并注记地号和单位名称；有用地批文、未领取土地证的宗地用兰色签字笔，将批准用地附图统一转绘到工作底图上，并注记地号和单位名称。
为外业实地调查作好充分的准备。
收集与本次宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记发证项目相关的所有资料，包括：
（l）以二次调查成果为基础，广泛收集一切可以作为确定农村集体土地权利依据的文件资料：
当事人之间依法达成的协议；县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书等。
（2）行政区代码，地籍调查的技术性规程、规范、细则和图式等；
（3）已有的控制测量成果，包括辖区内D、E级GPS点成果表、控制网图、点之记、技术总结等；
（4）第二次土地调查航摄及影像图件、最新的大比例尺地形图；
（5）已有的土地调查成果、土地权属来源材料、已登记发证的地籍档案资料；
（6）土地出让、划拨、处置等用地文件资料；
（7）房屋普查及工业普查中有关土地资料；
（8）标准地名资料；
（9）城建规划资料、图件等。
8.4地籍区、地籍子区的划分及宗地编号
地籍编号以围场县政区为单位，调查区内地籍编号按照河北省承德市围场满族自治县行政区划代码（6位）+地籍区（3位）+地籍子区（3位）+土地权属类型（2位）+宗地号（5位）的编号法。
街坊内的宗地编号用自然数从左至右，从上而下的顺序编排。
8.4.1编码方法
宗地代码结构如下图所示：
图4
第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260）。
第二层次为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。
第三层次为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。
第四层次为土地权属类型，代码为2位。
其中，第一位表示土地所有权类型，用G、J、Z表示，“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地所有权争议；第二位表示宗地特征码，用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示，“A”表示集体土地所有权，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示林地使用权宗地，“F”表示草原使用权宗地，“W”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。
第五层次为宗地号，代码为5位，用00001～99999表示，在相应的宗地特征码后顺序编码。
8.4.2赋码规则
地籍区、地籍子区划定后，其数量和界限尽量保持稳定，原则上不随所依附界限或线性地物的变化而调整。
当未划分地籍子区时，相应的地籍子区编号用“000”表示，在此情况下地籍区也代表地籍子区。
为了保证宗地代码的唯一性，因宗地的权属类型、界址发生变化，宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编，原宗地代码不再使用。
新增宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编。
8.5土地权属状况调查
（1）权利人
权利人名称与其营业执照或身份证等证件记载是否一致，核实单位全称（即该单位公章全称），个人用地则调查户主姓名；调查核实单位性质（行政事业单位填写行政、事业。
企业单位填写国有、集体、私营、外贸、港澳台、联营、股份制、个体或其他（依据国家统计局、国家工商管理总局《关于经济类型划分的暂行规定》）。
个人住宅填写个人）；调查土地使用者通讯地址及联系电话等。
（2）上级主管部门
调查核实与权利人有行政、资产等关系的上级主管部门全称。
（3）法人代表或户主
调查核实权利人单位主要负责人（与“法人代表身份证明书”内一致）或宗地权利人姓名。
（4）土地权属性质
调查核实宗地的权属证明材料，确定宗地的土地权属性质，土地权属性质有四种：
国有土地使用权、集体土地所有权及集体土地使用权和土地他项权利。
（5）土地使用权类型
调查核实宗地的土地使用权类型，土地使用权类型，一般有：
集体土地所有权、集体土地使用权。
按照土地权属来源情况，进行调查核实确定。
（6）查清土地的共有使用权情况：
独自使用权、共有使用权及其分配情况。
（7）土地利用状况调查
1）土地利用类别按宗地的实际使用用途，地类严格依照《土地利用现状分类》GB/T21010-2007确定，调查至二级类；
2）土地利用类别以宗地为单位进行调查，即一宗地调查注记一个主要的利用类别，当批准用途与实际用途不一致时，则在调查表上分别填写；
3）综合使用的楼房，按主要用途进行调查；
4）违法用地和其他块地按其实际利用类别调查；
5）实地不能确定土地利用类别的在建宗地和土地利用类别不明确的其他块地，可归入“未利用地中的其他用地”类别；
8.6界址调查
界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。
8.6.1发送指界通知书
在调查前，以登门送达的方式等工作村逐户发送土地权属调查指界通知书、法人代表身份证明书及委托书给调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执，要求其填好应填项目（用碳素墨水或蓝黑墨水填写），准备权属证明材料及身份证明，约定现场指界的时间，并按时携带有关证件到现场指界。
8.6.2现场指界
（1）根据调查计划，分区、分片公告通知或发送调查指界通知单并签收，通知权利人按时到现场指界。
（2）界址调查必须查清本宗地的座落，界址点、界址线位置，界标类型，以及与四邻宗地的相关位置。
（3）宗地的座落包括地名（村名），地名应采用标准地名。
（4）界址调查时需要搜集的材料及指界人情况：
①单位使用的宗地，由法人代表出席指界，并出具身份证明和法人代表身份证明，同时出具该宗地的权源材料（包括土地使用证、房产证、组织机构代码证、营业执照等）复印件；法人委托他人进行指界的，还需出具委托代理人身份证明及指界委托书；
②个人使用的宗地，由户主出席指界，并出具身份证明或户籍簿，同时出具该宗地的权源材料（包括土地使用证、房产证、转让、继承等协议书和买卖合同等）复印件，无权源材料的宗地，可由居委会出具其合法的证明材料。
如户主不能亲自出席指界的可委托其直系亲属（有行为能力的）出席指界，并提供委托代理人的身份证或户口簿复印件；
③法人代表或户主不能亲自出席指界的可委托代理人出席指界，并提供委托代理人身份证明及指界委托书；
④两个以上土地使用者共同使用的宗地，由共有人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具身份证明和指界委托书。
（5）实地界址认定
①本宗地与邻宗地共用同一界址线的，必须由双方指界人指界认定，并在界址调查表上相互签名（盖章）认可；
②本宗地与邻宗地的界标物必须查清自墙、共墙、借墙、并墙等关系情况；
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