年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇.docx

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年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇

2006年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇

一、一、              房地产市场宏观环境分析

1.1.    全市房地产市场宏观开发情况

⏹⏹       工业

1-11月份，全市规模以上工业累计完成增加值672.48亿元，同比增长25.4%。

企业产销衔接情况稳定，实现产销率96.2%。

从轻重工业看，重工业完成工业增加值405.89亿元，增长27.4%；轻工业完成工业增加值266.59亿元，增长22.6%，重工业发展快于轻工业4.8个百分点。

从经济类型看，国有及国有控股经济完成176.32亿元，增长14.8%；股份制经济完成389.41亿元，增长27.3%；“三资”企业完成91.76亿元，增长20.9%。

⏹⏹       投资

1-11月份，全市完成固定资产投资1638.86亿元，同比增长32.2%。

其中基本建设投资761.52亿元，增长36.8%；更新改造投资327.03亿元，增长23.6%。

⏹⏹       消费

1-11月份,全市实现社会消费品零售总额1050.34亿元，增长14.8%；其中住宿与餐饮业191.22亿元，增长15.7%。

按经济类型分，国有经济52.88亿元，增长5.1%；私营个体经济507.65亿元，增长14.7%；外商及港澳台经济118.06亿元，增长19.4%；股份制及其他经济287.37亿元，增长17.8%。

1-11月份，我市居民消费价格指数为101.8。

⏹⏹       金融

截止11月末，全市金融机构各项存款余额5353亿元，同比增长21.8%，其中全市储蓄存款余额2368亿元，增长17.2%；金融机构各项贷款余额达到3558亿元，同比增长17.1%；其中，个人住房贷款余额达到512亿元，增长32.1%。

⏹⏹       居民收入

1-11月份，全市城市居民人均可支配收入11497元，同比增长12.2%，比去年同期提高2.3个百分点。

城市居民人均消费性支出9045元，同比增长12.6%，其中食品3179元，同比增长2.7%，交通和通讯1308元，同比增长16.0%，教育文化娱乐服务1278元，同比增长13.7%。

2.2.    成都市全年商品房宏观市场情况

⏹⏹       全市商品房供求总量大副增长，供应面积首次突破2000万平米

今年1-11月，全市供应商品房2029.03万平米，增长29.4%，供应面积首次突破2000万平米规模；成交商品房1755.25万平米，同比增长19.4%，总体市场呈现供销两旺势头。

同期五城区供应商品房1030.57万平米，增长27.1%，成交商品房872.31万平米，增长19.4%。

⏹⏹       全市商品房市场供求关系得到缓解

1-11月，全市商品房当期供销比为1.16。

同期，五城区商品房当期供销比为1.18。

无论是全市还是五城区，供应量均大于销售量，供销比不断增大，供求紧张关系已得到缓解。

⏹⏹       五城区商品房分物业类型供求情况

1-11月，五城区累计供应新建商品房1030.57万平米，其中供应住宅物业777.73万平米，供应占比为75.5%；供应商业物业84.34万平米，供应量比去年同期下降，供应占比为8.2%，同比大幅增长，供应占比为4.9%。

同期，五城区累计成交商品房872.31万平米，其中成交住宅744.10万平米，成交比为85.35%；成交商业物业68.53万平米，成交占比为7.9%；成交办公用房28.37万平米，成交占比为3.4%。

二、二、              国家宏观政策

1.1.    《房地产抵押估价指导意见》

1月24日，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》出台，于2006年3月1日起施行。

与以往的规范性文件、技术标准相比，《意见》明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系；明确了房地产抵押估价的原则；明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析；明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。

对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。

点评:

《意见》的出台，进一步完善了房地产估价技术标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力。

可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。

起到规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险的作用。

2.2.    《关于制止违规集资合作建房的通知》

8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。

通知要求，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。

其目的在于防止他们“超标准为本单位职工牟取住房利益”——不到市场价一半。

集资房的入市，无疑对分享商品房暴利（价格超过集资房一半）的开发商、地方政府、有关部门等相关利益集团的利益，构成了威胁。

点评:

造价低廉的集资房流入市场，把处于垄断状态的房地产市场撕开了一个缺口，在客观上对平抑房价是有一定帮助的。

一旦叫停，有可能对房地产市场造成三个方面的影响：

其一，减少了房地产市场中的房源供应渠道，等于在事实上强化了开发商的垄断地位，房价更容易为开发商等利益主体所左右。

其二，单位集资建的房，并非都入市交易，相当一部分是自住的，一旦集资建房叫停，将把部分需求者逼向市场，使他们被迫从开发商手中买房，这将加剧买房人之间的竞争，形成推动房价上涨的一支重要力量。

其三，通过单位集资建房，人们有了一个看得见的参照，可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少——在信息不对称的房地产市场，这个信息显得非常重要。

而且，由于集资建房的价格真实存在着，开发商等相关利益集团在抬高房价时，多少会有所顾忌，他们不敢走得太远。

倘若叫停单位集资建房，个人集资建房又由于种种原因发展不起来，房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控，变得更加不透明，相关利益集团很容易浑水摸鱼，伺机推动房价上涨。

三、三、              市政发展动态

1.1.    地铁1号线一期2007年5月完成建设

成都地铁1号线一期工程南三环地铁站已于2月25日开始地铁站点基坑的挖掘工作，这是成都地铁中第三个开始施工的地铁站。

同时，与该地铁站相连接的两段地铁隧道目前也正在进行挖掘施工，2006年5月，该地铁站及两侧的地铁隧道就将完成挖掘工作，开始主体施工，并在2007年5月完成建设。

成都地铁1号线初期建设线路，北起红花堰，南至孵化园，全长15.998km，全部为地下线，共设15座地下车站，并与规划5、6、4、2、3、7号线及6号线支线分别在火车北站、人民北路站、骡马市站、天府广场、省体育馆、火车南站及新益州站换乘。

预计2008年底全线土建工程完工，2010年建成试运营。

成都计划5年内建成全长15.9公里的地铁1号线一期工程。

点评:

按照设计，成都地铁最高行驶速度为80公里/小时，最大客流量为每天100万人次。

高峰每小时单向最大断面客流量为4.1万人次；远期全日客流量（2030年）为100万人次。

据成都地铁一期工程初步规划，运行时间为早上5：

00至晚上11：

00，全日营业时间共计18小时。

全线建成后，初期可形成的最大客运能力为全日客流31万人次，从而减少地面交通压力，较大程度的缓解沿线区域交通紧张矛盾，改善居民出行条件和乘车环境。

地铁线横贯南北，成为联系成都经济的桥梁。

2.2.    物业大鳄世邦魏理仕登陆成都

1月22日，又一家国际物业顾问公司世邦魏理仕宣布在成都设立办事处，以进一步扩大其在中国的业务规模。

从2005年7月中旬高力国际到年底仲量联行的落户，再到世邦魏理仕的进入，半年时间内，已连续有三家国际物业大鳄将触角伸到成都，反映出成都房地产尤其是商业地产市场的巨大潜力。

点评：

借助办事处的成立，世邦魏理仕的触角成功伸入成都市场。

高力国际、仲量联行与世邦魏理仕的相继进入，加之戴德梁行、宏腾国际等先入者，成都的物管业由此进入了一个激烈的竞争时代。

虽然跨国公司纷纷进入成都，但随着高档写字楼等商业地产项目不断崛起，成都的物业管理市场仍然有着巨大的发展空间和潜力，对外资物管大鳄的吸引力，在很长一段时间内都不会消失。

3.3.    公务员掀起“南迁潮”

由于不少机关事业单位将南迁，而单位能够解决的住房数量又极其有限，因此大量的住房需要通过市场途径解决，这是公务员和事业单位职工首选在城南置业的真正原因。

为了解决单位员工的住房问题，计划将办公地点搬迁到城南的部分机关企业开始在这里大量团购住房。

多家单位团购住宅数量至少都在100套以上。

目前已有单位愿意整栋购置其在城南开发的高层电梯公寓项目。

点评:

尽管目前即将迁到城南办公的机关事业单位和国有企业在城南也有单位集资建房计划，但供应缺口仍然很大，这需要通过市场途径来解决他们的住房问题。

从总体上看城南住宅供应量仍然很充足，短时间内城南会出现住宅供不应求的局面。

天府长城二期嘉南地,世纪城天鹅湖,蓝光凯丽滨江,远大地产等城南的项目接待量比以前增加很多。

其中,公务员和事业单位的职工占了很大比例,直接因素就是城南副中心建设的提速，住宅需求在近段时间出现了井喷。

住宅项目以单位团购方式销售，开发利润会受到一定影响，对企业品牌宣传也没有益处。

因此开发商对团购客户的态度比较谨慎。

四、四、              土地市场政策

1.1.    《国有土地使用权出让合同补充协议》

国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿。

在该征求意见稿中，一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让新方式7月正式执行日。

但国土资源部强调，“勾地”绝不会突破“831”以后既有的国有土地使用权交易原则。

所谓“勾地”，是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

“勾地”实际上来自于香港的土地批租制度。

香港的“勾地”是在暂停正常“卖地”的前提下执行，“勾地”的前提是单位或个人承诺愿意支付的土地价格，且该价格得到政府主管部门的认可，但须通过“招标、拍卖、挂牌”的方式出让。

只是在无人应价的情况下，“勾地”成功者以“勾地价”将土地买入。

点评：

　　“勾地”制度是被认为是规避流拍风险、让土地价格保持稳定的有效手段。

因为实行“勾地”政策后，由于勾地成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入，这使得政府可以防止土地贱买或是流拍情况的产生。

但就目前情况来看，土地流拍一般是因为地块位置不好或达不到开发商的要求，因此“勾地制”对土地流拍所起的作用并不大。

但如果出于防止土地被“贱拍”，可能比较有效。

但从市场发展的角度看，“勾地制”会加剧开发商之间的优胜劣汰，政府部门应该避免利用政策来控制市场情况的出现，而应该让市场自身进行调控。

2.2.    四川省国土资源厅用地“新政”

为落实工业强省战略，省国土资源厅出台系列“新政”降低工业用地门槛。

推行土地年租制，鼓励工业企业采取租赁方式使用国有土地，逐年缴纳租赁金，只是降低工业用地门槛的方法之一。

对省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业和外商投资企业，都可以作价出资、入股的方式配置国有土地。

利用现有存量土地，鼓励需要搬迁改造的工业企业进入工业集中区（园区），原企业以出让方式取得土地的增值部分，可按企业投资规模大小给予部分或全部返还。

对符合国家产业政策的鼓励发展的产业项目和优势企业的扩建，允许采用协议出让的方式供地，地价可按土地取得成本或基准地价的70%确定。

对重大工业项目，可启动工业用地地价成本补贴机制。

可见，土地集约化程度越来越高，土地利用向工业倾斜。

对新上工业项目，必须进入工业集中区，同时实现集约用地的目标。

点评：

工业用地政策的改革，将统筹考虑全省土地利用总体规划的修编，为全省工业战略性发展预留空间，促进优势产业和特色经济的形成。

原企业以出让方式取得土地的增值部分，可按企业投资规模的大小给予部分或全部返还。

鼓励了需要搬迁改造的工业企业进入工业园区。

每年从经营性用地的土地出让金等收益中，提取工业用地地价成本调节资金，设立专与此同时，工业项目用地将受到严格的规账核算，专项用于调节补贴工业项目用地的地价成本，支持了工业园区和产业集群的发展。

工业项目用地不得擅自改变土地用途，以此确保工业用地真正是在工业发展中发挥作用。

3.3.    成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地

7月，城南新区推出200多亩住宅用地，还有与九龙仓城南地块相邻的两宗商业用地，以及高新西区起步园区的一宗商业用地即将推出。

一块位于南部副中心总部办公区（高新区原仁和村6组、和平村12组）。

一块位于南部副中心总部办公区（高新区原永安村7组、仁和村6组）。

点评:

自从锦绣花园、中华园、锦官新城等高档楼盘在城南开发，城南就注定了“南富”的地位，目前已形成如玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区。

在政府向南发展的带动下，再加之人南延线的通车，为城南房产开发带来了新的契机，地铁1号线的即将建设，和黄地块的即将动工，将掀起城南房产开发的又一高潮。

在城市向东向南总体发展的规划指导下，未来数年，成都斥资数百亿元将“国际城南”打造为以商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高标准、高规格的城市新中心。

美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆已在城南落户，数十家世界500强企业的成都分公司及办事处也在城南“入户”，五星级酒店、甲级写字楼、高档娱乐会所、高尔夫球场、西餐厅、各国美食、名店街等逐渐建成，不但提升着城南的整体形象，也吸引更多的人在城南消费。

4.4.    《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》

2006年8月1日起,国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》实施，其目的在于直接在土地出让环节稳定房价。

新《规范》规定，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接成为土地出让方案的重要内容，只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。

　点评:

　只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地，所以，为了保证一定的利润，房地产企业必然要在销售价格上做文章。

以毛坯的形式来交楼是一个最简单的办法。

发展商在拿地时的报价也就可以相应降低，如果消费者想买到带装修的住房，可选择出钱买装修套餐。

现在做建筑设计的人都会保留一定的安全系数以保证建筑主体结构的安全，但若为了降低报价来增加拿地时的竞争力，就不排除有人会自动地降低这些安全标准，这样做的后果比较严重，说不定会导致建筑的质量事故。

精致品质的大户型未来的生存空间可能会越来越小。

五、五、              二手房市场政策

1.1.    税务部门将加强房产税收管理

1月17日，国家税务总局副局长王力在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，按照《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的收入，减去财产原值和合理费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20％。

2006年，税务部门将会同有关部门，进一步贯彻落实国家关于房地产的各项税收政策，进一步加强房地产税收征管。

现行的房地产交易中个人所得税的缴纳，对普通住房给予了一些优惠政策。

比如，对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，符合规定的可以免交个人所得税。

同时，对于个人出售住满5年惟一的生活用房，在出售时免个人所得税。

点评：

虽然目前成都还没有开征这个税种，但是在房价持续上涨和限制投资性和投机性住房的大环境下，成都开征该税种是个必然趋势。

而20％的个税的开征，可能会导致二手房交易量的巨幅下滑，靠赚取佣金生存的二手房中介企业将受到的极大影响。

此外，二手房交易的下滑将直接带来新商品房销售的困难，“旧的不去，新的不来”，升级换代型的住房需求将被抑制，同时投资型需求也将退出市场，房地产市场有可能进入冬天。

2.2.    工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估

2月13日工行四川省分行开始在成都和绵阳试点开办直客式个人住房贷款业务，取消了强制房贷险。

并且此次工行直客式贷款试点将二手房也包含进来，同样享受9折利率，而且房龄在5年内的不需要评估。

去年各大银行陆续推出直客式贷款后一直迟迟未动的工行，如今突然发力，加之几天前光大银行固定房贷利率的推出，房贷的政策变得更宽松。

点评：

经过一轮宏观调控，2005年房地产开发贷款增幅不断下降，个人按揭贷款也相应减少。

随着狗年的到来，银行正在逐步走出对房贷等个人消费信贷业务收紧的阶段，2006年房地产贷款有可能比去年放宽，包括房地产开发贷款和个人住房按揭贷款。

光大银行与工行一周来相继出台的房贷新政，已初露端倪。

不过，目前房地产市场尚没有调整到位，整体上看国家仍然会延续去年的调控政策，房贷中的风险仍不可忽视。

3.3.    《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》

8月1日起，《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》正式强制执行。

通知要求：

对能如实提供上次购房发票以及相关合理费用凭证的，按房屋转让所得征收20%的个税，反之，则按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局在住房转让收入.1%-3%的幅度内确定。

许多城市均选择了1%的税率，然而四川选择了3%。

点评:

成都在进行二手房交易的时候，大部分是按照指导价申报,指导价要比实际的成交价格低得多，按照这个价格来进行核定纳税的话，从实际的购房客户增加的成本来讲，成都相比其他城市，3%的税赋不是很重，对大部分通过购买商品房来出售的人，影响不大。

税收实际上是构成交易成本的一部分，这笔费用总要有一方要承担，作为卖方来讲，他要把这个所得税转嫁到房价中去。

4.4.    成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮

6月1日，9部委房产关于5年内转让二手房全额征收5%的营业税新政开始实施后，近两个月来成都二手房交易像全国很多城市一样，成交量大幅减少。

自从国家税务总局发布了征收个人二手房转让所得税的最新通知之后，二手房交易冷清的局面突然被打破。

最新通知表示从8月1日起，在二手房转让时，个人所得税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，并与办理房产证挂钩。

这意味着二手房转让将开始强制征收个人所得税，税率为20%。

为规避国税总局此项新税收政策所带来的影响，成都二手房昨日迎来了又一轮抛售潮。

从7月27号开始成都市每日二手房过户量都远远超过近两个月来二手房的平均交易量。

点评：

对房地产转让征收个人所得税，将抑制二手房需求量，使得拆迁被动需求、城市化进程中购房需求、改善居住条件需求全部涌向一手房市场，加上90平米以下房源占70%以上，诸多政策综合很有可能导致120平米以上房源价格上涨。

另外对于政策的操作性，二手房转让环节对增值部分的认定比较困难。

没有统一的认定标准，因此难度很大，收取税费不现实。

其次，二手房的交易环节征收过高税费，将有可能促使房主将房屋出售转变为出租，房源的紧俏会直接影响交易价格，成本增加最终会落在消费者的头上。

六、六、              针对开发商的政策

1.1.    第七届中国西部国际博览会圆满闭幕

5月28日，第七届中国西部国际博览会圆满闭幕，本次盛会共签订招商引资项目合同263个，折合人民币369.95亿元，其中，引进省外、境外资金折合人民币323.34亿元；贸易合同金额折合人民币127.6亿元，其中，省外、境外资金折合人民币42.5亿元；展览现场成交人民币3.75亿元。

吸引了来自53个国家和地区的103个代表团，正式代表达3000多人，展览面积达8000平方米，来自国际经济组织和美国、俄罗斯、德国等的展览面积创西博会历史之最。

点评：

和前六届相比，本届西博会规模更大、档次更高，参展参会客商更多，影响更广泛，参会人数和规模都大大超过往届。

区域合作是本届西博会的一大特色。

通过不同理念的碰撞，使东西部经贸发展观念进一步融合，为鼓励我省企业在对外开放的同时加强对内开放创造了更加有利的条件。

招商引资仍然是西博会的主题。

国际商务组织与我省经贸组织还围绕进一步为双方企业交流实现便捷贸易和提供服务进行了广泛洽谈，并达成了相互沟通、交流信息、密切合作的协议。

四川企业也主动出击，广交海内外朋友，建立起了新的外经贸渠道。

2.2.    建设部“限外”新政即将发布

“限外”新政在市场准入、开发经营以及境外机构、个人购买房产等三大领域做了明确规定。

在市场准入方面，要求外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业；其中投资总额超过（含）1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

在购房方面，规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构（房企除外）和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；购买必须采取实名制。

点评:

有一些经济学家对外资担心，认为应该出台政策不允许外资进入中国房地产，事实上，与我们国家每年1万多亿人民币的成交额相比，外资所占的比例是非常小的，而且还主要集中在几个特大型城市，如北京和上海。

从国外的情况来看，发达国家几乎没有一个国家和地区是限制外国人来购房的，日本、美国、新加坡、中国香港、法国、英国等等，而那些限制外国人购房的都是落后国家。

在这些高度发展的国际化都市中，外资和外国人要是去购买他们的房子，政府和的人们都是非常高兴的，这也是一个城市国际化的象征。

一个封闭的城市是不会有外资、外国人去购买房子的，这样的城市也一定是落后的城市。

3.3.    成都顶级写字楼市场论坛召开

8月29日下午，围绕成都顶级写字楼市场的崛起和未来发展进行一次论坛，将针对成都高端写字楼市场的各个环节全面展开。

著名城市经济学专家牛凤瑞结合成都经济发展迫切要求顶级写字楼崛起的现状，对成都的竞争力进行全面分析，同时阐释经济发展对商务的要求。

国际建筑设计大师黄伟选择了以国际顶级商务楼的设计趋势及理念为切入点，运用案例，为大家指明顶级写字楼的国际化设计理念、潮流、标准。

业内资深人士从外资企业对写字楼的要求、顶级写字楼供需分析、顶级写字楼的物业管理等方面进行全面精辟的概括。

点评：

2006年外资加入中国写字楼市场以来，写字楼市场处于起步发展阶段。

整个写字楼的成熟有两个标准，一个是总体价格平稳上升，一个是顶级写字楼需求旺盛。

成都应该是开始步入这个阶段，而外资大面积购买，也标志着顶级商务楼的崛起，包括外资购买写字楼的决策，表现出对这个区域和个城市的价格的信心，从而带动成都写字楼市场步入成熟。

七、七、              针对消费者的政策

1.1.    光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金

光大银行1月23日宣布，为满足市场需求，该行决定将固定利率房贷的开办区域扩大到所辖全国分支机构，并率先将业务范围扩大到商业用房贷款和二手房贷款。

光大此次推出的“固定利率商业用房贷款”分5年以下（含）和5年以上至10年（含）两个品种，利率分别为5.94%和6.18%。

此外，出于阻止可能发生的大规模提前“还贷潮”，光大将对申请办理固定利率房贷1年内提前还款的个人收取数量为“提前还款金额×3%”的违约金，对贷款存续期超出1年的提前还款人则不收取相关费用。

点评：

目前各家银行执行的房贷浮动利率（5年