物业管理工作汇报.docx

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物业管理工作汇报

xxx物业管理工作汇报

随着我镇住宅小区的逐渐增多，业主的维权意识日渐增强，物业行业发展环境发生了深刻变化，对物业管理工作提出高标准的服务要求，面对行业发展新形势，我镇立足物业行业管理职能，积极创新管理办法，以提升物业服务质量为目标，以加强物业属地化管理为抓手，扎实推进物业领域的监督管理工作，全面宣传物业领域法律法规，积极协调各类物业矛盾纠纷。

一、物业基本情况

目前全镇共有物业在管小区xxx个，建筑面积休XXX万平方米，其中商品房小区XXX个，建筑面积XXXX万平方米，安置房小区XXX个，建筑面积XX万平方米。

无物业小区XXX个，建筑面积XXX万平方米。

全镇已成立业主委员会X个、物业管理委员会X个，共有物业服务企业X家。

二、当前我镇物业管理存在的主要问题

（一）房屋质量问题

部分小区存在一些设计或建设上的缺陷，某些开发商会以审图通过、验收合格并已交付为由，拒绝做一些优化或整改，一些房屋及地下车库渗水没有得到彻底解决，导致业主意见很大，房屋保修及售后遗留问题往往使物业企业成为“替罪羊”，造成物业费难收，从而导致服务下降的恶性循环，制约了物业管理的顺利开展。

（二）违章搭建问题

违章搭建是困挠物业管理的一个难题，别墅区域更是“重灾区”，一些物业企业日常管控不严，导致违章装修、违规搭建屡禁不止。

部分业主擅自拆改承重墙，改变外立面、搭建阳光房，造成物业与业主，业主与业主之间矛盾不断，投诉不断，无形中增加了物业管理的难度。

太湖缘、临湖湾、庄子等别墅小区，由于物业公司对违建“睁只眼、闭只眼”，造成违建情况突出。

镇物管办、社区居委会、城管中队、物业公司多次召开会议研究解决对策，要求各物业公司加强责任感，一方面对已建成的违建出具整改通知书，另一方面加强对业主防违控违的宣传，加大巡查，及时发现，及时制止，及时报告。

（三）各职能部门职能交叉。

根据《江苏省物业管理条例》第六十八条：

“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为”。

小区也是一个小社会，需要各职能部门进小区共同管理。

但由于部分行为涉及多个部门，各职能部门标准不一，执法力度存在差异，职能交叉，处理难度大，小区监管效果打了折扣。

（四）物业企业服务质量不高

物业服务不到位的现象较为常见，部分物业服务企业“重利益、轻服务”倾向严重，存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，一是履约意识差。

物业服务企业为缩减成本，在管服务项目普遍存在人员配置不足的情况，部分物业企业职业素养不够、员工素质良莠不齐，培训不到位，服务达标水平低。

二是共用设施管理不善。

共用设施设备多数存在管理不善的情况，有个别项目甚至存在明显失管，服务偷工减料，设施设备缺乏必要的日常养护。

（五）物业服务费问题

部分业主只要不满意就不交或拖欠物业费，甚至恶意拖欠物业费，由于司法成本高且效率低，通过法律途经并不能有效处理现实物业费拖欠问题，久而久之，服务质量下降，形成恶性循环。

同时，由于物业服务成本逐年上涨，而物业服务费标准往往是一成不变，很多都是维持在几年前的收费标准，与原来签订的合同无法体现出“质价相符”，部分业主不同意上涨物业费，物业公司服务质量打折，导致业主对物业公司不满，物业与业主的矛盾激化。

（六）业主对物业管理权利义务的认识不对称

相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。

只讲权利，不谈义务。

一是部分业主为创收，把房屋改造成群租房，部分住户存在车库住人现象，给物业管理带来困扰和难度。

二是业主侵占绿化用地、楼内公共部位等造成邻里关系紧张。

这种类似的邻里矛盾虽然不多，但占用高层的消防通道等行为还是存在一定的安全隐患，给物业管理带来很大困挠和难度。

（七）业委会（物管会）成立问题

一是部分业主缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，抱着“多一事不如少一事”的心态，不愿参与到业委会（物管会）筹建过程中来。

二是部分业主素质不高，个人动机不纯，与物业企业勾结，存在一定的利益输送，竞选业委会（物管会）委员不足以服众。

三是对业委会（物管会）成员缺乏有效的监管手段。

目前对业委会（物管会）的监管方面的法律依据不健全，现有的法规可操作性又不强，如业委会（物管会）不作为，不认真履职，物管办及社区居委会只能通过约谈做工作等方式进行指导和劝导。

业委会（物管会）成员可以通过卖房、辞职等方式退出业委会（物管会）。

东盛花园物管会成员就发生过集体辞职事情。

四是由于入住率偏低，达不到双过半要求，不具备成立业委会条件。

（八）物业管理人员不足，专业性不强。

根据区政府《印发关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）的通知》要求，乡镇设立物业管理办公室，人员配备不少于3名，具体负责本辖区物业管理工作的指导、协助和监督。

我镇物管办工作人员由综治司法人员兼任，在前期住宅小区不多的情况下尚能满足工作需要，近几年来，随着住宅小区的增多，物业纠纷矛盾突出，人员编制难以适应物业管理岗位的要求，同时工作人员没有经过系统的物业培训，专业理论素养、物业管理经验及应急能力相对缺乏，虽然通过学习掌握了一定的法律知识和专业技能、但是仍然跟不上物业管理迅速发展的需要。

难以有效的对物业服务企业进行专业指导和监管。

（九）物业管理矛盾纠纷问题

近年来，我镇物业管理纠纷呈迅速上升趋势，引起物业管理矛盾的诸多“老大难”问题依然存在。

矛盾纠纷调解难度越来越大。

由于房屋质量不过关，不少开发建设遗留问题导致的责任和矛盾转嫁到物业服务企业，导致物业公司与业主关系紧张；由于入住率低，业委会无法成立，业主不理解，导致业主对社区投诉不断；由于业主私搭乱建、侵占公共用地，导致业主之间邻里纠纷频繁。

此外，在物业公司的解聘更换上，在是否收缴停车费的争议中，在动用公共维修基金的申请问题上，业主与物业、业主与业主之间的矛盾频频发生，这些纠纷涉及到业主、业委会、物业服务企业的经济利益，有些纠纷涉及到历史遗留问题，给矛盾调处带来很大难度，结果往往是矛盾双方都不满意。

三，下一步工作打算及建议

（一）加大物业监管力度

一是认真贯彻落实吴住建《关于印发吴中区示范住宅小区物业管理考核标准（试行）的通知》精神，按照安置小区每月一次、其他小区每季度一次的考核要求，如实、及时地做好本辖区内的物业服务企业的日常考核工作，督导物业公司加强基础管理，对一些管理水平低、服务质量差、业主投诉多、有劣迹的物业公司加强监管并及时向上级部门汇报。

二是建立健全住宅小区综合执法模式，推动综合执法进一步向住宅小区拓展，联合建管所、消防、综合执法局、331专班、社区等单位，加强对物业小区的安全检查，督促物业服务企业提高管理水平。

对电动车违规停放、充电行为进行全面清理；对限期未整改的群租房进行依法整治；对违章搭建行为及时进行制止；对于小区消防、违章建筑、高层建筑消防安全及电瓶车充电桩等问题常抓不懈。

（二）规范住宅小区物业管理工作。

一是建立健全社区党组织、居民委员会、业委会（物管会）和物业服务企业议事协调机制，做实社区联席会议制度，分析当前物业管理监督工作存在的热点难点问题，并研究解决问题对策，监督指导业主委员会（物管会）开展有关工作，督促物业服务企业认真履行职责。

二是规范物业服务项目承接和退管行为。

组织开展对物业管理区域内共用设备设施维护保养查验工作，督促建设单位、物业公司在物业服务项目承接和退管之前履行好主体责任，严格物业管理招投标制度，营造市场公平竞争环境。

三是主动做好新入驻的物业服务公司的对接、指导工作，加强沟通，更好的为业主服务。

四是加强对新交付使用住宅小区的监管，督促物业公司严格对照物业管理示范样板住宅小区创建标准，做好新楼盘花漫四季、优步临湖、绿地博墅等新小区装修户的巡查工作，杜绝违章搭建的发生，组织相关职能部门、社区、业主代表对物业公司开展测评，及时指出问题，落实整改方案。

五是积极探索新形势下政府管理、社区管理与物业管理相结合的新型管理模式，切实整合政府、社区与物业公司的各类资源优势，形成齐抓共管、共创共建的良好局面，加速推进构筑和谐小区、创建满意物业的长效管理机制。

（三）提升从业人员整体素质

加强物业管理人员队伍建设，要求工作人员系统学习物业管理法律法规，增强法律知识和法制观念，进一步提升从业人员专业水平。

每年组织一到两次物业管理业务培训，培训对象包括物管办、综合执法局、建管所等职能部门相关工作人员、社区工作人员及各物业公司负责人，培训内容包括物业管理相关法律法规、业主委员会工作指导规则等，为全镇物业从业人员以及业委会今后开展具体工作提供了切实有效的指导和帮助。

定期邀请专家开展法治讲座，主要围绕业主与物业的关系、物业与业主的权利与义务及常见问题等内容，结合近年来物业服务纠纷的典型案例，对物业纠纷产生的原因、主要存在问题进行简要分析，并以通俗易懂的语言对业主与物业的权利义务进行了重点讲解，引导和培养物业、业主双方依法理性解决物业纠纷，让业主进一步了解、理解物业管理，从而支持政府的相关管理工作，进一步强化政府的物业管理能力。

（四）规范业委会（物管会）备案制度

1.加强基层党组织的引领

通过合法程序，推动符合条件的居委会党组成员、社区“两委”兼任业委会（物管会）成员，充分发挥基层党组织的群众工作优势，通过基层党组织和党员的引领作用，有效凝聚基层力量，打通社会治理“最后一公里”，带领业主有序参与自我管理活动，实现共建、共治、共享的社区治理新格局。

2.指导业委会（物管会）成立

协调指导符合条件的小区及时成立业主委员会，对预筹建业委会的小区，由专人全程指导，做好业主委员会候选人推荐、提名、考察工作，促进业主委员会依法依规选举产生。

对达不到业委会成立要求的小区，指导他们成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

在业委会（物管会）委员人选上，优先推荐共产党员以及综合素质较高、群众基础好的业主作为业委会（物管会）候选人。

在召开业主大会的形式上，充分利用网络便利的优势，线上和线下投票工作并举，破解业主参与业主大会参与度不高的难题。

（五）完善物业纠纷调解机制建设

1.建立和完善畅通的利益诉求渠道。

进一步健全各类投诉受理反馈机制，明确责任，妥善答复，定期组织人员做好物业纠纷重点难点问题的反馈与回访工作，做到有访必有答，有答必有果，形成良好的反馈机制。

2.推动物业纠纷多元化解机制形成。

会同综治办、司法所、派出所、社区、物业公司及业主代表等各方构建物业纠纷纠纷调解机制，发生纠纷后，根据内容分类，组织相关部门（如居委会、城管、市监分局）及时介入，妥善处理，引导双方遵循法律途径解决问题。

3.严格规范相关主体行为职责。

督促物业公司加强队伍建设，认证履行合同，提升服务质量，严格规范地落实好企业服务行为主体责任，认真做好小区门岗值守、车辆及人员出入询问、登记工作以及消防、电梯、监控等共用设备设施日常巡查检查保养维护工作，及时排除安全隐患。

引导业主理解、支持、配合、参与小区物业管理，缴纳物业服务费。

协调物业与业主的关系，理顺社区、业主委员会、物业公司三者的关系，指导社区，小区及时协调处理相关矛盾纠纷，营造和谐良好的物业管理环境。

（六）加强物业服务宣传

充分发挥“吴中临湖”公众号、物业群、业主群、公示栏等宣传媒体的作用，切实宣传物业管理相关政策法规，通过物业管理政策法规进社区、进小区，让广大业主了解政策法规，增强广大业主的物业服务消费意识，帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务等物业消费理念。

扩大宣传的覆盖面和影响力，加强正面宣传和舆论引导，为物业管理工作营造良好舆论氛围。

（七）加强人员制度保障

物业管理承担着服务小区居民、维护社区秩序、管理公共设施的重任，解决的虽然都是百姓生活中的小问题，但却是大民生，涉及千家万户，与人民群众生活息息相关。

今年以来，我镇连续发生了未名园业主不满物业公司管理维权事件、太湖缘业主违建相互投诉事件、天颂花园房屋质量问题上访事件、东盛花园业主拒缴停车费堵门事件，矛盾集中爆发，处理难度日益增大，为全面提升物业管理服务品质，加大物业监管力度，妥善处理矛盾纠纷，维护社会稳定，参照周边乡镇物业人员配置情况，建议增派2-3名人员专职负责物业管理工作，用心用脑做好各个环节，切实将日常工作做实做细，推进我镇物业管理工作健康发展。