竣工培训和操作及维修手册.docx

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1.1竣工培训和操作及维修手册

1.1.1竣工培训

在工程完工及移交工程前，我单位将负责组织及督促相关专业承包商对业主的员工及其物业管理人员进行机电设备、设施及系统等的操作和维护的培训，以确保业主的工作人员和物业管理人员在工程投入使用后能独立进行必要的设备和系统操作、维护和故障排除。

我单位将组织及督促相关专业分包单位对所提供设施、项目编写维修手册和操作说明。

并根据工程特点编制详细的培训计划。

具体培训将在交工前一个月进行。

竣工培训计划一览表

培训内容

培训组织单位

总承包单位

指定分包单位

大楼日常使用及维护

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安全、消防控制系统

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楼宇设备自动化系统

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强电系统

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给排水系统

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物业管理系统

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信息显示系统

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布线系统

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通讯系统

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车库管理系统

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有线电视系统

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暖通空调系统

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1.1.2用户使用及维修手册

1、用户服务机构设置

我企业实行项目经理部终身负责制，对工程竣工后的售后服务承担义务。

我们售后服务中心对项目经理部的售后服务工作提供技术指导，并提供专业维修人员及现场管理人员，售后服务由分管质量的质量总监全面负责。

2、用户服务机构组织

项目经理部负责竣工工程向建设单位的交接工作，交接工作包括设备及建、构筑物的维护及使用的注意事项；负责接收建设单位的反馈信息；负责现场调查，查明问题的性质，产生的原因和责任；负责与建设单位协商制定维修方案，确定维修范围、工期、标准等。

售后服务中心负责对从事保修工作的管理人员及专业维修人员进行培训，规范服务，提高服务技能；负责落实售后服务的各种资源，包括人员、设备、材料、资金等；负责对项目经理部的内部结算。

3、用户服务措施

（1）施工过程中质量控制

①严把材料质量关，杜绝使用不合格产品

针对本工程，我们将从与建立有长期、良好合作关系，并经评审后进入合格分供方档案的生产厂家采购材料和物资，同时，在正式进场前，将每种材料和物资的样品上报建设单位和监理，经审批同意后再组织进场，对严重影响工程质量的重要材料，如防水材料、水泥、混凝土、重要装修材料、水暖材料（管道阀门，电气的电缆、母线、漏电保护开关等）更要严格把关，进场材料按有关规范规定进行材料性能的检验，合格后方可用于本工程。

②提高对施工机械、器具的检测标准

为确保施工产品的合格率，对施工过程中使用的机械、工具器具，在使用前必须进行严格检测，做到标准精度、符合现行使用要求，尤其是对安装工程所使用的器具，确保每一个接头，接点都严密、牢固、可靠。

③严格控制防水施工质量

在防水施工队伍的选择上，我们将用一支信誉好，质量意识高的队伍，在防水施工质量的控制上，严格按照国家规范标准进行检验，并加大过程检查力度，尤其在防水施工的细部处理上，做到高标准，严要求，在卫生间，屋面防水的施工中，控制好细部节点及密封胶的施工质量，确保地下室、厕浴间、屋面防水施工一次验收合格率达100%，避免返工。

④加强装修质量控制

装修工程的质量对整个工程的质量水平起着重要的作用，因此，在装修工程质量上，我们将制定高标准的分部分项工程施工方案对装修工程进行预控，在施工过程中对各分工序质量进行严格的检查和控制。

⑤加强水电安装质量控制

在施工过程中，预留每一个暖卫的洞口、管道的标高、位置，全部合理、合格，不影响下道工序的施工，不损伤结构。

电气的每一个开关、插座、设备的接线正确、牢固、安全，保证其可使用性。

通风安装牢固，接头严密，通风管道的保温做到不漏口、不漏边，平整美观，确保管道试压、试漏、电气绝缘值达到并符合本工程设计及国家规范要求。

对最易出现返修、返换的给排水和暖卫的阀门上，宁可一次性投入较大，也一定选用质量最好的厂家生产的名牌产品，并对阀门逐一进行研磨检查，保证安装质量。

严格控制地漏标高，以防倒坡，并防止地漏及卫生洁具排水管堵塞，造成冒水现象，严重影响使用功能。

⑥加强施工技术资料的管理

施工过程中设专职资料员对工程的所有验收资料进行汇编整理，资料做到及时、准确、完整、有效，能够如实的反映施工的质量情况。

工程竣工后，我们将向建设单位上交一套完整的工程技术资料，以供建设单位工程竣工后核查之用。

（2）保修期内的回访、保修

①向用户提供有关该工程的《用户手册》，该手册包括本工程相关结构形式、特点、工程主要应用材料的名称及使用说明，工程有关设备、部位及使用说明书，并提供重要部位的结构形式（节点图）、管网和管线图并附上施工照片，并针对使用中易出现的问题提出检查、处理方法和使用注意事项。

②向建设单位提供《用户保修卡》，使建设单位对该工作的有关使用情况能予以充分的了解，并予以监督、检查。

③工程保修期开始前，由项目经理部有关人员对该工程相关产品的性能、使用方法及使用要求对建设单位使用、操作人员进行系统培训，以使建设单位使用、操作人员具备一定的专业技能。

如电梯、空调、消防等以及各种设备等。

④定期对季节性使用功能和设备进行联合检查：

如在雨季对屋面等有防水要求的工程部位进行全部检查，发现的问题及时进行处理；夏季使用的空调机组在进入夏季前进行全面检查运行是否正常。

⑤保修期间，设专职保修人员在现场进行保驾，对使用中发现问题及时处理。

⑥建设单位服务部每月对工程进行一次回访，同建设单位进行沟通，了解建设单位对使用功能不完善方面的意见、建筑安装使用功能和安全方面存在问题和隐患、处理急需解决的质量问题，了解除建设单位对项目的全面评价及后期出现的质量缺陷。

（3）保修期后的回访保修

在保修期满后，我们将一如既往为建设单位进行全面的服务，定期进行回访，对建设单位提出的问题及时处理，为了让建设单位放心，我们将指定专人对该工程负责建设单位服务工作，并定期向建设单位提供有关建筑工程方面的咨询，做好建设单位的参谋。

4、针对本工程制定特殊的建设单位服务措施

针对本工程，我们除以上服务措施外，另外还特制定以下特殊服务措施：

本工程投入使用初期，一般为3～6个月，由项目经理部设专业人员留守为建设单位提供服务，作到调试前进行交底，使用中配合操作，运行中保驾护航，出现问题及时解决。

项目经理部在专业人员撤离之后，定期对已竣工程进行回访回修，为建设单位提供周到满意的服务，实现处处回访，项项保修的承诺。

我公司售后服务中心和本工程项目经理部共同负责接收顾客来函、来电、来访并作记录。

为保证本工程施工圆满成功，在工程正式投入使用过程中成立专项保驾机构，对建设单位提出的修理通知24小时内完成维修方案，并立即进入实施阶段，维修人员严格按已确定的维修方案组织施工，并在施工过程中不得降低和随意更改要求，并做到有呼必应、随叫随到。

在季节性供冷、供热的调试及运作初期，售后服务中心派专人24小时值班，作到应急事故不过夜。

保修工作完成后，项目经理部、售后服务中心与建设单位对保修项目进行联合验收并会签意见。

由建设单位填写维修单，维修意见留档，便于改进日后对工程质量的监督。

当顾客提出的有关服务范围以外的要求时，无偿提供技术咨询。

我公司承诺本工程创“用户满意工程”，并承诺《房屋建筑工程质量管理条例》所要求的保修年限。

为保证工程及时投入使用，在办理工程竣工验收的同时，完成工程资料备案，工程资料的报送、移交工作。

相关技术资料和施工管理资料的整理归档。

协助建设单位进行消防、电梯、环保、市政、上水、档案馆、变电等方面的各种验收工作。

提供所有设备厂家的保修服务的人员名单、联系方式。

为便于建设单位使用和管理，我们将在系统计划试运行前一个月，组织各专业分包单位拟定一份手册格式的系统运行操作大纲呈交监理工程师审核，无误后草拟一份包含临时性的记录图则、操作和维修保养程序的《用户使用及维修手册》，供建设单位工作人员和物业管理人员能预先对有关装置有所了解，系统调试时请他们一起参与，使之以最短的时间熟悉各个系统。

工程交工前一周，我们将组织和督促各专业分包单位将编制整理好的《用户使用及维修手册》呈交建设单位。

手册包含系统的说明、技术说明和维修保养内容。

正常时间及紧急事件发生时的联络电话。

5、技术说明

技术说明包括合同内所提供安装的设备和部件的技术资料和功能的说明。

所有系统和装备的技术资料；

管道和接线图；

所有设备需附有原厂所发的图纸，如有需要须同时提供部件分解图以显示各部件的位置；

设备表：

列出生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所核定的调节定位参数；

提供所有装置设备的产品说明书以及性能指标表等资料。

6、维护保养

包括全部装置所要求的运作、维修及故障监测指示，主要包括以下内容：

所有系统的维修检查手册；装置更换部件的程序和要求；从整个系统以电路板的维修保养指示和说明、调校程序和寻找故障的指示和说明；执行运作和维护保养操作程序时应特别注意事项；零配件贮存和目录编册系统；系统的故障寻找程序；零配件表。

7、安全保险

各类设备的正确操作规程；

对各项系统操作时可能发生的危险事故所应做的预防、应变、和保护等措施说明。

8、供应厂商指南

详细列出包括主要设备、材料及配件的供应厂商和代理商的情况，包括通讯地址、电话、图文传真号码及电子邮件地址。

9、零备件表

列出所有提供予建设单位的零备件和维护保养所用工具的清单。