中海项目部管理手册.docx
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中海项目部管理手册
项目管理手册
附：
新到学员培训大纲
工程配合指引
监理配合要求
〔雨景花园〕项目部质量目标
✧月度工作计划完成率100％；
✧对项目进行有效监控，对施工现场巡视至少每周一次，问题处理率90％、及时率80％；
◆统计公式：
一周内处理完毕的问题数／一周内发现的总问题数×100％
✧对工程质量进行有效监控，一般性偏差问题处理率90％，系统性偏差处理率100％；
◆统计公式：
出现系统性偏差并处理的次数／出现系统性偏差的次数×100％
◆出现一般性偏差并处理的次数／出现一般性偏差的次数×100％
✧入伙前，房间验收率100％，发现问题处理率100％；
◆统计公式：
入伙前验收的房间总套数／入伙房间总套数×100％
◆处理完毕问题数／发现问题总数×100％；
✧地盘撤消前，顾客有效投诉的处理率100％，不超过2个工作日回复业主投诉处理意见率达98％，回复客户服务部不超过1个工作日；
◆统计公式：
有明确处理结果并获得业主认可的投诉次数／总投诉次数×100％；
◆回复没有超过2个工作日的投诉次数／总投诉次数×100％；
✧配合客户服务部完成投诉处理工作率100％。
〔雨景花园〕项目部岗位职责
根据雨景花园项目管理的需要，以ISO9000质量管理手册及公司管理制度为依据，对项目部构架及各岗位职责进行调整和补充，要求项目部全体员工明确自己的职责，主动为项目管理体系的完善做出贡献。
经理：
1、负责贯彻落实公司各项规章制度、方针政策；
2、代表公司履行判分合约中甲方的相关责任义务，督促分判商责任及义务的落实情况；
3、负责项目部事务的全面领导工作；
4、负责对监理部及相关施工单位的管理工作；
5、负责召集和主持项目管理办公会（定于月中和每月最后一周周三。
月中会议为扩大会议，各组组长、地盘人员参加）；
6、负责项目部权限范围内的分判委托的管理工作；
7、保证项目部与其他部门、地盘、子公司在日常工作中进行良好的配合；
8、指导、监督、协调、激励项目部员工的工作；
9、协助合约部做好所属工程成本的分析、预测并配合公司进行分判合约的审核及对分判商的选择；
10、初步审定项目部员工的考勤和休假申请；
11、对项目部的费用报销进行审核。
12、建立和维护与相关业务单位之间的公共关系；
13、完成公司领导交办的其它工作。
副经理
（一）
1、在经理外出并授权的情况下，代行其职责；
2、负责地盘ISO9000运作及质量保证体系的维护；
3、负责召集组织地盘周例会；
4、负责设备施工单位进场的交底工作；
5、负责组织零星工程的验收工作；
6、负责协调配合人防、消防、环保、电梯、燃气、水电等专项工程的验收管理工作及相关资料归档的管理工作；
7、负责设备工程的技术、材料管理工作。
编制设备工程出图计划、材料供应计划、施工单位进场计划、施工计划调整审核等。
配合设计部完善、补充设计变更的签发、组织设备工程图纸审核。
协调监理部指导设备工程的实施，并对设备工程进行每周巡视检查及封闭落实；
8、负责对整个项目主要设备工程施工单位后评估的管理工作；
9、负责协助监理部对CI策划落实及现场安全文明施工的管理；
10、负责工程临时水电的规划及开工前施工场地的规划布置和施工场地移交的组织工作；
11、负责配合营销部、物业公司对入伙、售楼处维护等配合协调工作，负责对营销、物业的移交工作；
12、配合地盘经理对设备工程的成本分析。
审定出粮、现场签证、权限范围内的分判委托、工程决算的管理工作；签署设备物资申请单及零星材料申请单；
13、负责设备工程管理的总结工作；
14、组织及管理项目部员工的培训工作；
15、完成公司领导和地盘经理交办的其它工作；
副经理
（二）
1、负责总工期的控制，并与研究策划部、设计部、经营销售部协调项目发展进度计划，而且及时检讨和局部调整计划，提出进度预警通报，初审工程总进度计划；
2、负责出图计划、分判计划、材料供应计划、工程进度计划的编制管理；
3、对整个项目提出CI策划方案；
4、负责土建单位进场的交底工作；
5、负责编制建筑材料样板计划表，督促有关单位部门报送及审批；
6、负责样板房施工中的各项现场配合工作；
7、负责解决工程进行中的技术问题，实施工程样板的监控，对在建工程进行每周巡检，并记录封闭；
8、负责套餐装修、维修管理的组织工作。
召集主持套餐装修例会、工程验收、客户投诉等工作；
9、配合客户服务部对售后维修队伍的培训工作；
10、配合地盘经理对土建工程的成本分析。
审定出粮、现场签证、权限范围内的分判委托、工程决算的管理工作；签署土建物资申请单及零星材料申请单；
11、协助地盘经理组织项目竣工验收事宜，负责施工资料归档的管理工作，主要土建施工单位的后评估工作，工程管理内部总结工作；
12、负责执行地盘例行工作，包括编写地盘月报表、地盘记录及地盘会议记录等相关文件及报表；
13、完成公司领导和地盘经理交办的其它工作；
结构工程师
1、负责项目技术管理和实施工作：
2、负责设计图纸及变更下发前的审核及核对工作；
3、负责对公司设计部、装饰部的联络工作，参加各阶段、各专项图纸会审，审核图纸会审记要；
4、配合公司组织有关部门、有关单位参加研讨并确定重大技术方案；
5、负责解决监理部报送的土建专业存在的技术问题，组织解决设计中土建与水电专业之间存在的矛盾和问题并审核重点部位和关键工序的施工方案；
6、定期进行现场巡视，及时发现和解决建筑功能性问题，进行设计变更完成情况的检查工作，对施工中存在的涉及到外立面、分户面积、使用功能方面的问题及时与公司请示和沟通，或将现场的处理意见及时反馈给设计部；
7、根据现场实际情况，起草各类文件，及时解决工程中存在的各类施工或技术问题，并负责编制工程技术总结；
8、结合工程实际情况编制各阶段、各专项设计的详细出图计划，配合并督促设计部跟进和落实相关出图时间；
9、编制各阶段装饰材料样板及应由公司设计部或装饰部确认的施工样板的确认计划，并组织相关样板的确认工作；
10、负责每周技术例会的组织工作；
11、根据各阶段补充设计或设计变更，提出新增工程项目；
12、完成地盘经理交办的工作。
材料工程师
1、负责项目材料管理和实施工作；
2、根据工程进度，配合材料使用情况，控制及调整甲供材料使用计划；
3、组织施工单位进行甲供材料的计划申请工作，并负责组织甲供材料的进场验收和发放工作，根据合同对甲供材尾量提出预警通报；
4、负责监督办理材料有见证送检工作，对于不合格材料退货处理并进行跟踪；
5、负责编制材料付款申请书，并提供供应商供货评估及扣款资料；
6、负责向已确定的材料供应商采购零星材料；
7、记录和协助处理项目废料及余料回收工作；
8、负责地盘固定资产管理，包括验收、清点、保管、核数、安排维修、保养的工作；
9、协助监理部进行文明施工的检查落实工作；
10、管理地盘备用金，负责一切现金支付及报销，并进行分项账目记录；
11、负责项目部人员考勤登记工作；
12、完成地盘经理交办的其它工作。
造价工程师
1、负责项目造价管理和实施工作；
2、按照公司程序实施对项目部权限范围内的工程进行分判、委托的组织工作；
3、负责总造价的控制，并与合约部协调项目成本控制计划，而且及时检讨和局部调整计划，提出造价预警通报；
4、负责现场工程量的签证确认工作，复审监理单位确认的签证；
5、负责工程款粮单建库及审核工作；
6、负责项目合同及合同附件、委托的管理工作；
7、负责将由设计变更或现场签证引起的造价增加量报告给合约管理部，并做好补充预算的初审工作；
8、配合合约管理部向有关单位索赔、理赔工作。
9、编制项目决算工作计划并报请地盘经理审核组织实施；
10、完成地盘经理交办的其它工作。
内业工程师
1、负责项目部内业管理和实施工作；
2、负责项目部ISO9000运行及项目部管理制度执行情况的检查工作；
3、负责项目归档资料目录的编制和说明；
4、负责项目部内部会议纪要的整理工作；
5、负责项目部外发文件的编号整理工作和归档工作；
6、负责项目部归档资料的封闭工作，定期对项目部归档资料进行检查并督促相关工程师进行整改；
7、负责项目部印章的管理工作；
8、负责项目部电脑的和内部网的维护工作；
9、负责对监理部报送的《监理月报》进行审核，并将审核结果抄送监理部；
10、完成地盘经理交办的其它工作。
总监理工程师
1、在地盘领导下负责现场质量、工期进度、安全、文明施工、资料归档的协调管理工作；
2、确定项目监理机构的组织形式，人员配备，工作分工及岗位职责；
3、主持制定项目监理规划、签署专业监理工程师编制的监理细则；
4、组织全面实施监理规划及监理细则，协调好工程实施过程中各方面的工作；
5、对整个施工现场的质量、进度、安全负责；
6、组织召开监理内部例会；
7、组织对建筑实体工程的质量、进度、安全等联合大检查；
8、在地盘的指导下，进行监理人员的行为管理：
组织、检查、考核监理人员的工作，对不称职的监理人员及时进行调整，保证监理机构有序、高效地开展工作；
9、安排监理人员对分包单位、材料供应商资质进行审查，签署审核意见；
10、签署承包商提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件；
11、签署承包商提交的重要申请、计量支付证明文件和竣工结算；
12、对施工单位的表现给予奖罚提出初步意见；
13、主持或参与工程质量缺陷与事故的调查；
14、主持开工预备会议及工程例会；
15、签署监理对外发出的指令、文件、报表及报告；
16、主持调解合同争议，处理索赔事宜，签署索赔处理意见；
17、全面协调监理部与业主、承建商以及公司各部门的沟通和工作联系；
18、签署分部分项工程质量的验收评定资料；
19、审核承包商的竣工申请报告，主持工程项目的竣工初步验收；
20、组织工程初验，并参与业主主持的工程竣工验收，签发工程移交证明书；
21、签署监理档案资料；
22、对项目发展中的工程监控进行总结；
23、参与项目组织的后评估工作；
23、总经理及地盘经理安排的其它工作。
技术负责人
1、熟悉设计图纸和变更要求，检查承建商按图施工情况；
2、进行监理部图纸、变更和其他技术文件的处理、跟进；
3、参与考察并审核分包单位和材料供应商资质，报总监审批；
4、审核并汇总施工单位提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件，报总监审批；
5、负责监理部的技术管理工作，及时组织审查图纸和会审；
6、负责与业主有关设计管理人员沟通联系，及时解决图纸和设计变更中出现的问题，监督落实设计变更实施情况；
7、参与工程质量缺陷与事故的调查；
8、对分部分项工程质量的验收评定资料进行审核，报总监审批；
9、负责整理并审核监理档案资料，报总监审批；
10、处理施工单位的技术文件，并同业主设计管理人员进行沟通；
11、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
片区主管工程师（安装主管）
1、制订专业监理细则和相关的监理报告，报总监理工程师审核；
2、全面负责本片区的施工进度、协调、质量管理和经济文件的处理工作；
3、负责初步审查承包商提交的与本专业有关的施工计划（月计划、周计划）、施工技术方案、申请及报告等，并向技术负责人提交审查意见；
4、召开小组内部会议，协调片区监理组各监理人员的工作，及时掌握监理组的监理情况，定期向项目总监（或代表）汇报本片区的监理情况；
5、组织各分包单位的进场协调，包括与主包单位的配合协议的签署；
6、负责设计变更的落实和文件的封闭；
7、负责对本小组人员的交底工作，定期检查小组成员监理日记；
8、负责收集本专业的有关工程竣工验收资料；
9、完成专业工程师工作。
专业监理工程师
1、熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；
2、按照监理部既定的施工控制程序，具体组织实施专业监理工作，使监理工作有序，包括：
负责检查各分部分项工程质量、进度，如有质量或进度问题拟制整改通知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商落实整改；负责分项工程验收及隐蔽工程验收；协调本专业队伍内部以及本专业队伍和相关专业队伍的问题；
3、参加本专业图纸会审，并将问题提出，向设计院落实解决；
4、在材料工程师和片区主管的统一安排下负责进场原材料、半成品、设备及构配件的进场验收、抽查、使用批准，并按规定进行有见证送检；
5、及负责管理范围内的经济文件初步审核工作；及时、全面地向总监理工程师报告其负责的监理工作情况；
6、及时记载监理日记，参加工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；
7、进行水电表的计量，并按合同规定进行分摊扣款；（安装工程师）
8、组织、检查和指导本专业监理员的工作；
9、参加片区主管组织的内部会议，完成片区主管安排的其他工作；
10、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
测量工程师
1、施工单位进场后，进行场地移交，将施工单位签字接收的场地移交记录交由项目总监（或代表）签字后存档；
2、熟悉设计图纸和设计变更要求，检查承建商按图施工情况；
3、施工单位开工前，对其测量放线仪器进行检查，确保仪器经过相应主管部门的检测；
4、根据国家规范标准，按项目总监（或代表）的安排，负责检查复测各分部分项工程的标高、轴线尺寸、几何规格、垂直度、沉降观测等情况，向项目总监（或代表）提交质量监理情况报告，如有质量问题拟制整改通知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商落实整改；
5、对测量资料进行整理存档；
6、及时记载监理日记，参加工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；
7、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
材料/安全工程师
1、审查施工组织设计中有关现场安全文明施工的内容，包括：
施工单位安全组织机构是否健全，安全文明施工生产制度是否切实可行，有无深圳市注册安全主任，区域安全责任人是否到位等，进行现场安全技术措施及安全技术操作规程交底；
2、负责施工机械进出场的管理，对各单位特种作业持证上岗等进行检查、整理；
3、审查确认业主是否在深圳市安全监督站办理安全监督手续；
4、对施工单位的CI策划进行检查、管理；
5、定期巡视检查施工现场，定期检查承建商的安全管理内业资料，并将检查的结果记录在月报中，发现安全隐患应及时制止，并拟发《安全隐患通知单》，情况记录在监理日记中，定期上报现场安全文明施工情况；
6、每周监理例会上检讨安全监理情况，针对施工中的不安全因素与安全中的薄弱环节提出整改措施，并督促承建商落实整改。
对施工现场存在安全问题整改不及时或不合格，向承建商发整改通知单；
7、评价承建商的现场安全文明施工情况，并提出奖罚意见；
8、每月20日将《安全监理月报》报公司安委会；
9、参加公司每月安全检查，收到《安全检查月报》后，就存在的问题及安全隐患拟发《安全隐患通知单》，并监督其按时整改完毕；
10、对施工单位提出的物资进场计划进行审核、统计，每月25日将每月进场物资进行统计；
11、与业主协调甲供材料的供应情况，督促乙供材料进场，确保工程进展的材料供应；
12、组织材料进场验收，督促各主管工程师进行材料送检工作，并对送检结果负责跟踪落实、登记；
13、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
文员
1、认真完成监理部与公司、业主、总包商、分包商等图纸、资料、文件收发管理工作（包括电子文件），使文件存档、发放体系（包括电子文档）保持高效、正确运行；
2、进行监理部重要文件的备份工作；
3、进行会议通知；
4、及时办理监理部内部传阅、复印手续，认真完成文件、资料传阅及归档工作；
5、及时完成监理部内部文字打印工作；
6、完成监理部的接待工作；
7、及时记录晴雨表；
8、及时收集并记载工地大事记；
9、协助完成监理竣工资料的整理；
10、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
监理工程师代表
1、熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；
2、根据国家规范标准，按照专业监理工程师的安排和要求，负责检查各分部分项工程质量检查和旁站监理，向专业监理工程师提交质量监理情况报告，对发出的整改通知单，督促承建商落实整改；
3、根据进度计划安排，检查各分部分项工程的进度，记录主要施工部位的劳动力、材料和机具的调配情况，向专业监理工程师反映进度情况，对发出的整改通知单，督促承建商落实整改；
4、及时记载监理日记，向专业监理工程师反映监理中存在的重大问题；
5、在专业监理工程师的指导下进行监理工作。
装饰维修组职责
1、在地盘经理的领导下，代表地盘处理套餐装修前期策划、施工及维修阶段项目部内的各项事宜；
2、根据项目发展计划和销售计划编制套餐装修项目进场移交计划及施工进度计划，甲供材计划等；
3、负责进度计划的动态管理；根据现场实际条件，及时对装修单位的施工进度计划进行调整，确保套餐装修按时按量完成；
4、负责审核装修单位提交的施工组织设计、施工进度计划、申请、报告等，协调与土建总包及分包单位的工作；
5、组织套餐装修图纸会审，负责向装饰部反馈设计图纸中存在的问题，对施工现场发生的口头变更做好记录，并及时反馈装饰部认可；
6、负责套餐装修各专业监理细则和管理流程的编制；
7、负责套餐装修甲供材料的收货、验收、发货等工作，并负责装修材料的产品合格证、检测报告等装修材料建档工作；
8、负责套餐装修现场工程量的签证确认工作和补充预算的、粮单的初审工作；
9、负责对整个项目工程的维修工作，并编制维修月报和品牌维修的行为管理规范。
10、负责套餐装修完工后的工程总结及后评估工作；
11、负责入伙后与经营销售部、物业公司的有关工程配合工作和已完工程项目的改建工作；
12、负责收集及处理地盘套餐装修工作所涵盖的市场和客户信息。
装饰组人员岗位职责
组长
1、负责与装饰部沟通进行套餐装修前期的设计配合工作。
2、负责审核装修单位提交的施工组织设计、施工进度计划、申请、报告等。
3、全面负责套餐装修工作的工作面移交、工程管理、工程验收等各个环节。
4、负责对已完套餐装修工程的维修工作。
5、全面负责对已完工程项目的改建工作。
6、全面负责入伙后与经营销售部、物业公司的有关工程配合工作。
7、协调装饰组各成员的日常工作，及时掌握装饰组的工作情况，定期向地盘经理汇报。
监理工程师（土建）
1、参加套餐装修的图纸会审，汇总图纸中存在的问题与装饰部落实解决。
2、负责初步补充套餐装修专业方面的监理细则报装饰组长审批。
3、熟悉设计图纸，按套餐装修监理控制程序具体落实专业的监理工作。
4、根据现场实际条件，及时对装修单位的施工进度计划进行调整，确保套餐装修按时按量完成。
5、负责审核管理片区内的装修单位材料进场计划，甲供材、乙供材的验收工作，并负责装修材料的产品合格证、检测报告等的装修材料建档工作。
6、负责管理片区内装修单位粮单的初审工作。
7、负责收集、整理管理片区内的装修单位提出的设计变更意见及时与装饰组长协调沟通。
8、负责管理片区内的总包单位协调沟通工作。
9、负责完成装饰组长交办的其它工作。
维修工程师
1、负责安排装修单位对接到投诉的套餐装修房间的质量进行维修。
2、负责对装修单位的维修工作量进行统计，区别保修和维修的范围。
3、负责对装修单位维修工作粮单的初审工作。
4、负责装修单位维修后装修单位内部的回访监督工作。
5、负责装饰组长交办的其他工作。
〔雨景花园〕项目部人员行为规范
1.项目部人员应服从领导，听从分配，对工作积极主动，认真负责。
2.项目部人员应加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作。
3.项目部人员应严格遵守公司工作时间，公司实行每周工作五天半，每天工作七小时的工作制度。
具体工作时间为：
上午：
8:
30~12:
00下午：
14:
00~17:
30
周六下午、周日和国家法定节假日为休息日，要求项目部人员因工作需要自觉加班。
4.项目部人员在上班时间应佩戴工作牌。
5.项目部人员在正常上班时间须提前十分钟到达工作岗位，做好办公前的准备，不准迟到早退。
特殊情况不能按时上下班，必须事先向地盘经理（或总监）请假。
6.项目部人员上班时，应注意着装、仪容整洁得体。
7.工作时间应保持办公室肃静，不得大声喧哗，需与别人研究商量问题，请不要影响他人，使用电话要简明扼要，不得“煲电话”。
8.办公室应保持整洁，写字台上的办公用品要摆放整齐有序。
公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。
9.项目部人员务必坚持勤俭办企业的精神，做到凡起草、打印、复印文稿及内部资料等要做到一张纸两面用。
10.项目部人员每天下班前，要检查门窗和空调开关、电灯等电源是否关好。
11.项目部人员应自觉保持守法、廉洁、诚实、自律的个人操守，不得从事违反国家法律法规、损害公司利益、有违社会道德的事情。
12.项目部人员不得利用职权和工作之便索取或收受利益。
13.项目部人员不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。
〔雨景花园〕项目部招投标执行小组成员
根据工作需要，决定调整[雨景花园]项目部招投标执行小组成员，调整后招投标执行小组成员如下：
组长：
雨景花园项目部
二零零二年七月十日
〔雨景花园〕项目管理流程
说明
根据我司ISO9000质量体系管理手册及程序文件，并参考相关施工合同条款，编制《雨景花园项目管理流程》。
本流程将在新的工程实践中进一步深化和补充。
〔雨景花园〕技术管理工作流程
〔雨景花园〕设备安装工程控制流程
〔雨景花园〕计划管理流程
〔雨景花园〕投资控制流程
〔雨景花园〕投资程序说明
1、工程进度款（粮单）的管理
✧当施工单位进场时，地盘QS应将《每月完成工程量申报表》提供给施工单位，并要求其按照此表每月在合同规定的时间上报工程进度款申请。
此申请应先报予监理公司审核（审核完成的工程形象进度及其质量），再由监理报予地盘初审。
✧地盘的QC核对有关工程项目的质量后，由地盘QS人员根据监理公司及地盘QC的审核情况利用我司的出粮软件编制出粮申请书，并将监理公司上报的日期填在“报业主日期”栏中。
✧地盘QS将打印好的“工程进度款申请书”、“完成工程量清单”各两份经地盘经理审阅同意后发送给施工单位负责人签名。
此程序除非有特殊理由，应在4个工作日内完成。
✧施工单位负责人签名后，有关地盘工程师在清单中的“地盘QC”一栏签名确认工程质量基本合格（最终质量评价以工程验收为准），地盘QS再签名确认工程进度款的量，最后经地盘负责人签名确认后将软盘一起送交公司合约部。
除非有特殊理由，此程序应在1个工作日内完成。
✧公司由合约部、质量部、财务部审核，最后由主管副总经理签批。
除非有特殊理由，以上工作应在5个工作日内审批完毕。
2、现场变更确认及签证管理
✧设计变更确认单：
当一条设计变更完成后3天内，施工单位应填写《设计变更完成确认单》及相应工程量调整计算书，报相应监理工程师及业主确认。
一般来说，监理工程师确认时只需要按照相应的设计变更文件确认完成或未完成的事实，但当无法根据设计变更文件直接结算出工程量（如标注尺寸不详、因变更引起的凿除工程量）或者相应设计变更文件的某条或某几条只完成了一部分时，监理工程师及业主也可以直接在《确认单》中签认相应的工程量。
✧现场签证：
对于施工现场的一些非设计变更类的合同外项目，地盘应当要求施工单位填写《现场签证》（建设局标准格式）报相应监理工程师及业主确认。
监理工程师及业主应签认工程量或者工日数、机械台班等，用于编制增加的补充预算。
这些合
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