东洲西部建材汽车物流城项目可行性研究报告书.docx
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东洲西部建材汽车物流城项目可行性研究报告书
第一章项目总论
一、项目概况
（一）项目名称
东洲西部建材汽车物流城
（二）项目的建设单位
榆林市榆阳区龙腾盛世商贸有限公司
（三）项目拟建地点和建设内容
东洲西部建材汽车城似建于榆林市区南部，210国道以东，榆阳区刘官寨地界内。
建设区域占地1200亩，东西约1000米，南北长约800米，总建筑面积12万平方米。
项目由汽车和建材两大部分所组成，分6个专业区，分别是①建材区；②汽车和工程机械贸易和展示区；③多功能大型停车场和服务区；④汽车配件及用品交易区；⑤仓库区；⑥商务酒店、物业服务生活区。
项目功能：
贸易功能——建材贸易、汽车贸易、汽车配件及汽车用品贸易、二手车贸易。
展示功能——项目设有国内外名车精品展示区，大型博览中心，可举办各种车展及有关技术洽谈会。
仓储功能——项目拟建大型钢材库、水泥库、木材库、汽车库、汽车配件库、材料周转库。
停车功能——解决榆林城区大量货车及过境车辆休整、检修、加油、汽车修理等多种服务。
服务功能——项目设有星级宾馆、物流信息中心、娱乐中心及汽车协会、车迷俱乐部，满足各阶层人士所需。
管理功能——项目设有二手车交易区，车辆管理、汽车过户、挂牌一条龙、一站式服务。
质量监督功能——项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内的汽车、汽配、建材的环保质量。
（四）建设单位基本情况
榆林市榆阳区龙腾盛世商贸有限公司为榆林市东洲集团公司的分公司，榆林市东洲集团公司成立于1999年12月，现有员工400多人，注册资本7700万元，拥有固定资产2亿元，累计上缴国家税金1000多万元，以发展成榆林市实力雄厚、规模较大、效益良好的民营企业之一。
2007年销售总额达4亿多元。
榆林市东洲大地集团2001年被陕西省人民政府授予“陕西百杰”称号；同年10月被榆林市委、市政府评为“非公有制经济十强企业”；12月被榆林市人民政府列为“减轻企业负担重点保护单位”；2002年-2004年，榆林市东洲大地集团连续三年被中国农业银行陕西分行评为“AAA”级信用企业；2003年3月，榆林市东洲大地集团被新华社陕西诚信网建设办公室授予“陕西省十佳诚信经营示范单位”。
2003年12月，被陕西省人民政府评为二零零年陕西省“守合同、重信用”企业。
2004年，被榆林市委、市政府评为“非公有制经济综合实力50强”企业；2005年7月，被陕西省国情调研中心、陕西省诚信建设办公室评为“陕西省十佳诚信经营示范单位”；2006年度有被中国农业银行陕西省分行评为“AAA”级信用客户。
（五）可行性研究报告编制单位
榆林市投资咨询中心
（六）研究工作依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
2、《榆林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3、国家和省、市有关工业项目建设政策、法令和法规;
4、项目《预可行性研究报告》；
5、项目建设单位提供的有关基础资料;
6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
（六）项目提出的背景
榆林市位于陕西省最北端，地处晋、陕、蒙、宁、甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现8大类40多种矿产资源，其中煤炭、天然气、石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，榆林煤炭预测储量2714亿吨，探明储量1460亿吨，占全国探明储量的15%，含煤面积占全市土地面积的54%，为世界七大煤田之一。
随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪90年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，榆林作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。
省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之一，明确提出，要以国家“西电东送”、“西气东输”为契机，加快陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的一个重要能源接续地。
榆林市依托其资源优势，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略，自西部大开发实施以来，榆林市国民经济以年均15%的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平，2006年，全市GDP达到436亿元，财政总收115亿元，地方财政收入35.6亿元，煤炭产量1.16亿吨，发电量86.6亿度，天然气65亿立方米、原油536万吨、甲醇65万吨、盐29万吨，聚氯乙烯20万吨，电力装机容量达到240万千瓦，煤、气、盐、甲醇产量稳居全省首位。
折合油气当量，占全国一次能源的5％，榆林依然保持了中国第一产能大市地位。
一方面，随着榆林能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。
住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在3－4%左右。
房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰事业的快速发展。
但目前榆林的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。
当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。
另一方面，能源的不断开发，经济的高效运行，带动了榆林汽车运输业的迅猛增长。
据榆林车管所统计，截止2008年5月份，全市大货车保有量为辆，其中榆阳区辆。
由于汽车拥有量的迅速增加而之配套的交通设施滞后，致使大量汽车在公路边乱停乱放。
尽管榆林城区附近有不少停车场，但因为规模小，解决不了根本问题。
而且这些停车场基本位于城市要道两边，车辆的出行给城市交通造成了极大压力，时常造成交通阻塞。
其次，榆林城区汽车配件、工程机械经营销售各自为营，分散运营，没有形成一个系统化的服务体系，致使城市面貌杂乱无章。
鉴于上述原因，同时为了推进城市化进程，改善人居环境，解决交通阻塞、停车难、脏乱差等现象，确保创建省级卫生城市和环保模范城市目标如期实现，榆林市政府将榆林市东洲西部建材汽车物流城列入2008年重点规划建设的6个市场之一，项目建成后，将城市杂乱转无序的建材、工程机械、汽车配件、大货车的停放及修理统一搬迁在规划建设的物流城内。
二、可行性研究结论
（一）市场预测和项目规模
1、本项目拟用地800000平方米，约1200亩，建筑面积186000平方米，其中建材区50000平方米，汽车和工程机械贸易展示区30000平方米，汽车配件及用品交易区24000平方米，仓库区50000平方米，计量打包区1500平方米，材料试验检测室500平方米，办公管理信息中心5000平方米，商务酒店12000平方米，多功能大型停车场服务区建筑面积9000平方米，附属设施4000平方米，硬化停车场地320000平方米。
绿化面积240000平方米，道路广场70000平方米。
2、各种服务价格
建材、汽车配件及用品交易区市场铺面租赁按每月25元/m2,入住率80%计算，年收入2496万元；仓库区租赁费按每月15元/m2,出租率80%，年收入720万元；多功能大型停车场和服务区以每天平均停车500辆计，每辆20元/天，年收入360万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以300万元考虑；货物配送年完成148.5万吨，每吨20元运费，实现配送收入2970万元；其他服务收入56万元。
（二）原材料、燃料和动力供应
项目建成投产后，年需外购无烟煤500吨，耗电200万度，水4万方，天然气15000方，燃油50吨。
（三）工厂组织及劳动定员
该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块八个部门组成，分工协作。
劳动定员140人，技术、管理人员43人，实行聘用制，工人97人，吸纳当地劳动力。
（四）项目建设进度
本工程建设期为2年，2008年10月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，11月开建，2010年9前完成工程主体建设及配套设施，10月交付使用。
（八）投资估算和资金筹措
（1）项目总投资39976万元。
其中建设投资39476万元（含建设期利息2214万元），流动资金总额500万元。
（2）资金来源。
项目建设企业自筹资金19976万元，需贷款20000万元，年利率为7.38%，分五年偿还。
（九）项目财务和经济评论
1、项目达产后，年总成本为2847.47万元，经营成本为879.61万元，年可实现营业收入6902万元（含税）。
2、该项目税后财务内部收益率为10.25%,大于交通、运输行业8%的最低标准;净现值（IC=8%）6515.18万元,大于0;投资回收期7.78年（所得税前），低于8年;贷款偿还期为5年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为42.35%，项目具有较强的抗风险能力。
3、项目投产后，年可上交营业税及附加243.5万元，所得税990.46万元，年均税后净利润2971.37万元，具有较强的经济效益和社会效益。
（十）项目综合评价结论
随着东洲西部建材汽车物流城建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进榆林市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为榆林市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为榆林市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
东洲西部建材汽车物流城的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使榆林市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于榆林市区域范围内的物流合理组织。
东洲西部建材汽车物流城的建设，还将大大改善目前榆林交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。
总之，东洲西部建材汽车物流城的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。
该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备，是可行的。
三、主要技术经济指标。
（见下页）
主要技术经济指标表（表1-1）
项目指标
单位
指标
说明
职工人数
人
140
其中：
工人97人
资本金（自有资金）
万元
19976
申请贷款
万元
20000
建设总投资
万元
39976
建设投资
万元
37262
建设期贷款利息
万元
2214
流动资金
万元/年
500
年营业收入
万元/年
6902
达产年
营业税金及附加
万元/年
243.5
达产年
年总成本
万元/年
2847.47
平均
年总利润
万元/年
3961.83
平均
年利税总额
万元/年
3961.83
平均
年基本折旧
万元/年
1409.861
平均
年经营成本
万元/年
879.61
达产年
所得税
万元/年
990.46
达产年
年税后利润
万元/年
2971.37
达产年
静态指标
投资回收期
年
7.78
所得税前
贷款偿还期
年
5
等额还本
利息备付率
倍
12.75
还本年
偿债备付率
倍
1.17
还本年
动态指标
财务内部收益率（全部投资）
10.25%
所得税后
资本金收益率（自有资金）
18.00%
所得税后
项目财务净现值（全部投资）
万元
6515.18
所得税后
项目财务净现值（自有资金）
万元
14331.66
所得税后
不确定分析
盈亏平衡点
%
42.35
平均计算
第二章项目建设环境
一、榆林市经济现状与发展
（一）概况
榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。
即是西北走向华北、华东和沿海地区的前沿，又是中南和沿海地区进入西北的门户，承东启西、辐射周边的地位和作用十分明显。
从地理位置和交通条件分析，往东通过神黄铁路可达沿海港口，向南过西包、西康、宁西铁路可直达长江中下游地区，较之西部其他地方，更接近全国消费中心的经济重心区。
区域地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的58%。
平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10℃，年平均降水量400毫米左右。
境内有53条河流，北部有200多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积67平方公里，总蓄水量10亿立方米。
全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员会。
市政府所在地榆林城为国务院命名的历史文化名城。
总人口351.63万，其中农业人口292.73万。
总面积43578平方公里，是陕西面积最大的一个市。
榆林历史悠久。
春秋为晋，战国归魏，秦统一六国后为上群地。
唐及五代时设夏州、银州、麟州、府州、绥州，均属关内道管辖。
宋以后，分属北宋、西夏及金。
明朝设榆林卫，素有“九边重镇”之称。
清朝设榆林府，民国设榆林道。
建国后为地区建制，2000年7月撤地设市。
榆林资源丰富。
能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”。
有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。
煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工基地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。
2007年，全市地区生产总值672.31亿元，增长20.1%，连续六年为全省第一。
全市固定资产投资452.79亿元，工业增加值跃居全省第一，财政总收入158.6亿元，增长37.8%。
地方财政收入50.12亿元，增长40.6％，高出全省22.6个百分点。
全市城镇居民可支配收入8850元，比上年增加2160元，增长32.3%；农民人均纯收入2621元，比上年增加527元，增长25.1%。
（二）基础设施
1、公路
全市公路总里程21000公里，其中等级公路5300多公里，高速公路700公里，在建高速公路近100公里，基本形成了以“两纵两横”为主骨架的高等级公路网和辐射全市的十二条次骨架公路网络，公路外运能力5000万吨。
包茂高速、子靖高速、吴子高速公路纵贯其境，榆神高速公路也已开建，榆绥高速公路开始前期准备工作。
以上项目全部实施后，榆林将成为全省高等级公路里程最长的市。
2、铁路
全市现有三条铁路外运线，北线神木至包头铁路、东线神木至黄骅港铁路、南线神木至西安铁路，总里程447.9公里，外运能力达到1.5亿吨，同时，神木至内蒙古准葛尔旗的铁路正在建设之中，青岛至银川的铁路榆林段即将开工，连接南部六个县的太原至宁夏中卫铁路、西包铁路复线也已开工建设，“一纵两横”、通江达海的铁路网络初步形成。
3、航空
榆林新机场榆阳国际机场已正式启用，目前已开通至北京、西安、上海等地的航班，今后有望开通榆林至成都、广州等地的航线，是陕西第二大航空港。
4、水资源
榆林水资源相对较为丰富，是西北地区水资源的富集区，与矿产资源分布相一致，是我市建设国家能源重化工基地的根本保证。
全市水资源总量32.29亿立方米，地下水可可开采量6亿立方米/年。
已建成水库89座，年供水0.62亿立方米，在建的神木采兔沟水库、榆阳区李家梁水库和规划建设的横山王圪堵水库、神木朱盖沟水库等四大水库，年可增加供水3.15亿立方米。
5、电力
榆林电网已与西北网联结，建成延榆神330千伏输变电工程，装机容量90万千瓦，330千伏电网线路两条，总长268公里，变电站2座，变电容量600万千伏安，110千伏安线路全长1152.6公里，主网架覆盖全市。
6、通讯
济银、西呼两条国家Ⅰ级干线光缆交叉经过榆林，通讯能力达到国内先进水平，是陕西第二大通讯枢纽。
榆林目前已成为国家西电东送、西煤东运、西气东输的节点。
（三）发展规划
“十一五”期间，是推动榆林经济、政治、文化、社会建设实现跨越式发展的战略机遇，也是国家能源化工基地建设的关键时期。
全市经济社会发展的总体思路是：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕建设西部经济强市、特大文化大市、绿色生态名市三大目标，实施项目带动、城镇化带、信息化带动、科教兴榆和人才强市五大战略，大力发展能源经济、城市经济、生态经济、区域经济、实现经济又快又好发展。
能源经济充分发挥煤、气、油、盐等矿产资源优势，以“三个转化”为重点，全力打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”，同时考虑用市场机制启动风能、太阳能、生物能等再生能源项目建设，打造新能源产业。
城市经济建设能源化工基地服务中心，打造为能源化工产业配套的装备制造业、精细化工产业、以能源化工产品物流为主的商贸业以及特色旅游、金融、信息为主的服务业，形成功能互补、协作有序、关联度较高的产业集群。
“十一五”期间要把建设数字化榆林作为城市经济的重要内容，重点推进“1231”信息化工程建设，即一张宽带城域网、两个应用平台、三个服务中心、十大应用领域。
生态经济以循环经济的理念，建设以生态工业为主体，生态农业为基础，生态服务业为纽带，生态环境保护为重点的环境友好型、资源节约型经济发展模式，把环境治理、环保产业作为榆林经济新的经济增长点，重点打造生态经济五大示范工程和八大体系。
区域经济构建四个层次的区域经济框架。
一是发挥榆林资源优势，加强与跨国公司、沿海经济发达地区合作，打通路航通道，开拓两个市场，利用两种资源，带动榆林经济上规模、上水平；二是密切与忻呼包银的经济合作，打破行政区域界限，实行资源共享，优势互补；三是大力发展榆林、神木、府谷煤、电、化、材料产业带，榆林、横山、靖边、定边油、气、化产业带，榆林、米脂、绥德盐化工工业和农产品加工产业带三大发展轴。
四是加强南北互联互动，逐步缩小南北差距。
加大向南部县的财政转移支付力度，统筹优化配置资源，培育南部县资源深加工产业，大力发展劳务输出，加强各项社会事业建设，形成南北优势互补，城乡良性互动，实现和谐发展。
围绕三大目标，建设四大经济，2010年力争GDP达到1000亿元，形成年产1.5亿吨煤炭、800万吨原油、120亿立方米天然气、200万吨盐、800万千瓦火电装机容量、600万中吨甲醇、80万吨聚氯乙烯、500万吨原材料的生产能力，成为陕西经济重要一极，与内蒙鄂尔多斯市并驾齐驱，并且在经济后发优势上有所超越。
综上所述，通过对榆林市的经济发展条件、区位条件、基础设施等条件等的分析，榆林市已初步具备建设规模化、组织化程度较高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。
二、榆林物流产业现状
项目区域已具备发展物流的基础条件，近几年物流产业也得到了较大的发展，但是与东部沿海地区物流产业的发展相比，还存在许多问题，受到许多因素的制约，这些问题及产生原因主要表现在以下
几个方面；
1．物流基础设施落后，物流产业效率较低
从总体上看，物流基础设施近年来有了较大的发展，但与东部等经济发达地区相比，物流设施落后，物流产业效率低，仍是制约区域内现代物流产业发展中存在的重大因素。
（1）交通运输业发展仍然赶不上社会和经济发展的需求。
公路数量不足、密度偏小、布局不够完善。
特别黄土高原公路数量明显偏少，公路密度只相当于全省平均水平的10%，相当于沿海城市的40%——50%。
这必将影响区际间的物流发展。
（2）物流基地功能单一
交通枢纽，公共储运设施、各种现代化物流中心等物流基础设施建设方面明显滞后，各种工商企业内部仓储设施也难以构成企业投资的重点。
仅有的货运市场和交易中心，服务项目功能单一，只提供停车功能，零散的配载功能和基本的生活辅助功能，仅处于物流用力务初级阶段，这都严重影响着物流效率的提高。
（3）仓储设施设备老化、管理水平低
物流仓储设施大多在20世纪五六十年代以后建成并投入使用，起重设备大多建于七八十年代，由于经营者的短期行为，生产上拼设备，使设备超负荷运转，设备状况差，经常发生故障，无法适应现代物流产业及时快速的要求。
从仓库数量年，数量较多，规模不等，仓库设施陈旧，货场“脏、乱、差”现象严重，货物仓储中的残损率，变质率较高。
2．物流产业社会程度低，物流市场主体缺位
目前普遍存在的一个问题是物流产业的社会化程度较低。
主要表现在：
一方面是现有物流企业大都隶属于不同的部门和行业，使物流企业难以树立为社会提供物流服务的思想，另一方面是物流运作分散，没有形成全社会的物流服务体系，造成了现代物流产业的社会化程度较低的现象。
受现代物流产业社会化程度较低的影响，物流市场的发育程度也较低。
目前，在物流市场中存在的一个重要问题是物流市场主体缺位，尚未形成专业代物流企业群。
具体表现在：
一是物流企业的数量较少，二是物流企业的规模较小，三是物流企业的物流服务功能不完善，四是物流企业的经营管理水平不高。
3．建设资金缺口大，筹资渠道单一
目前在物流基础设施建设与发展中，存在着建设资金不足，投资渠道单一的状况。
相对于其它产业来说，物流产业尤其是物流基础产业具有投资规模大，投资周期长回报慢，从而限制了对金融机构资金来源的利用。
4．物流企业规模小，专业化水平低
现有物流市场及物流企业普遍存在“一散、一少、二弱“，即社
会物流资源分散，物流企业承诺少，企业资本实力弱、资源整合能力弱。
5．物流信息技术能力差，信息化水平低
目前物流产业信息化服务水平很低，这与整个社会对物流信息化的重视程度不够，与人们对信息化的接受能力有很密切的关系。
6．物流管理体系尚未形成，物流专业人才严重缺乏
榆林物流管理体制中存在着较大的不足。
宏观上，主要表现在没有一个在全市范围内统一管理，协调物流产业发展的机构。
物流专业人才缺乏在一定程度上导致了物流企业整体素质低。
第三章项目建设的必要性
东洲西部建材汽车物流城的建设作为榆林市物流发展的重要项目，其主要使命并不仅仅局限于解决停车难、企业物流服务的具体运作，而是项目的带动，积极引导扶持榆林市现代物流企业，依托良好的基础设施与政策环境条件，建立起榆林市区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。
因此，对东洲西部建材汽车物流城建设的意义与必要性的理解必须将其置于榆林市经济发展的大背景下。
一、东洲西部建材汽车物流城建设的社会意义
（一）全面推进榆林市现代物流业的健康发展
作为榆林市现代物流系统建设的积极前导和有益尝试，榆林市东洲西部建材汽车物流城的建设和运营将充分发挥榆林市区位优势和大市场功能，为榆林市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代物流业，提供积极的发展契机和实践空间。
有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造重组和社会化协作；有利于推进传统交通运输企业向现代物流服务的积极转型，并为之提供良好的发展机遇与宽松健全的发展环境；有利于榆林市现代物流业的健康发展。
（二）培养和造就榆林市现代物流服务产业
榆林东洲西部建材汽车物流城的建设将大大促进榆林市积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐。
通过引入国内外先进的物流管理、运作技术、建设方法、建设资金管理渠道与使用方式，使先进的物流服务企业以其成熟而规范的服务运作，为榆林市物流服务发展提供良好的范例与榜样；为榆林市培育和发展具有全国性经营网络的专业化骨干物流配送企业提供运作支持，推动传统物流服务企业的跨部门重组和联合；积极引导传统物资流通、仓储、运输企业改组成为第三方物
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