池州房地产调研报告.docx
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池州房地产调研报告
池州房地产调研报告
目录：
一、池州城市整体计划及区域计划分析
二、2020年近8个月住宅成交量、价钱分析
三、楼盘个案分析
四、池州房地产综合分析
1、池州城市整体计划及本区域计划分析
（1）池州市中心城区整体计划
池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸。
北与安庆市隔江相望，东与铜陵市、芜湖市毗邻，东南与黄山市交壤，西南与江西省交界。
皖江南岸的中心城市之一；安徽省“两山一湖”旅行区北部的效劳中心；省级历史文化名城；现代化的山水园林和口岸城市。
A、城市进展方向
以后城区的进展用地选择的原那么是内涵进展与适当外延拓展相结合，由内向外进展。
具体说来确实是以主城区为进展中心，进行主城区原有土地的再开发，充分利用原有城市各项设施，优化城市生活环境；在池州“十二五”计划中提出：
“优化国土空间开放格局，以增进国土高效利用为核心，深化‘开发沿江一线，爱惜腹地一片’的空间布局思路，组团进展，串珠成线，由江及陆，点状开发，面上爱惜，形成由中心城市核，沿江进展轴，内陆城镇点和腹地生态爱惜区组成的层次鲜明，疏密有致的空间组织格局。
中心城市着力打造提升宜居品质，枢纽功能和综合实力，打造成为带动城市进展的核心。
”
B、城市布局结构
计划用地布局采纳组团结构，按实际要求分为三个要紧功能区：
（1）以老城区为主适当扩展形成的主城区主体部份；
（2）主城区外围东北部为江口临江工业区；
（3）主城区外围南部结合铁路建设形成站前区。
综合看来，各功能区相对独立完整但又各有偏重。
主城区主体部份以居住和商业效劳为要紧职能，在城北布局必然工业用地，对西北区域原有工业用地进行功能调整和开发置换；城南的站前区以居住用为主体，结合铁路车站流通功能布置少量工业与仓储用地，同时在站前集中布置商贸居住综合用地；江口区以口岸建设和布置大型工业用地为要紧目标，为大型工业项目的引进提供可能性，同时也布置必然的居住用地。
2、池州市房地产市场2020年1至8月份成交分析
月度总评
2020年1—2月，池州楼市累计宅销量1760套和21万㎡；其中1月成交套数1062套，2月成交698套，2月环比1月显现364套的下跌，跌幅34个百分点；1月成交面积万㎡，2月成交面积万㎡，2月环比1月显现万㎡的下跌，跌幅37个百分点。
住宅成交均价分析
2020年1月池州楼市宅均价元/㎡，2月宅均价元/㎡，2月环比1月上涨元/㎡，涨幅16个百分点。
进入2020年以后，池州楼市宅均价1月在成交放量的阻碍下回落至3500元/㎡左右，而2月在宅销量回落的同时，宅均价第一次冲破4000元/㎡大关。
2020年1—2月，池州楼市宅销量走势前高后低的走势，1月宅销量冲高至历史高点1062套，2月受春节长假和政策双重因素阻碍，宅销量快速回落至698套。
进入2020年以后，池州楼市宅均价1月在成交放量的阻碍下回落至3500元/㎡左右，2月在宅销量走低的阻碍下，第一次冲破4000元/㎡大关。
月度总评
2020年3月，池州楼市累计宅销量683套和万㎡；3月成交套数环比2月显现15套的下跌，跌幅个百分点；3月成交面积环比2月显现万㎡的下跌，跌幅6个百分点。
3月池州楼市宅销量并未显现回暖迹象，而是呈现出持续下跌走势。
住宅成交均价分析
2020年3月池州楼市宅均价元/㎡，3月环比2月下跌元/㎡，跌幅个百分点。
进入2020年，池州楼市宅均价走出一轮前低后高的走势，1月低开为元/㎡，2月飚高至4000元/㎡以上，3月显现小幅回落，但仍然维持在3900元/㎡以上。
月度总评
2020年4月，池州楼市宅销量继3月小幅回掉队再次显现较为明显的跌幅，整个上半年销售旺季金三银四池州楼市宅销量呈现出持续下跌走势，乃至没有超过受春节假期阻碍的2月宅销量。
在宅均价方面，池州楼市在年初低开后呈现出震荡上行的趋势，4月份再次爬升至4000元/㎡以上的相对高位。
（1）住宅成交量分析
2020年4月，池州楼市累计宅销量367套和万㎡；4月成交套数环比3月显现316套的下跌，跌幅46个百分点；4月成交面积环比3月显现万㎡的下跌，跌幅43个百分点。
继3月宅销量显现小幅下滑以后，4月池州楼市宅销量再次显现大幅回落走势，整个金三银四宅销量能够用惨淡形容。
（2）住宅成交均价分析
2020年4月池州楼市宅均价元/㎡，4月环比3月上涨元/㎡，涨幅个百分点。
进入2020年以后，池州楼市宅均价在1月低开后迅速回涨，尔后呈现出震荡上行的趋势，其中2月宅均价冲破4000元/㎡大关，4月宅均价再次爬升至4000元/㎡以上。
月度总评
2020年5月，池州楼市宅销量继4月显现明显下滑趋势后迅速反弹，当月成交套数和成交面积涨幅均在50%左右，单月宅销量冲破500套大关，只是距前期二、3月单月宅销量还有相应的差距；宅均价方面，那么在3月一度走低以后，4—5月呈现出持续回暖态势，截止5月宅均价已经冲破4500元/㎡大关。
（1）住宅成交量分析
2020年5月，池州楼市累计宅销量542套和万㎡；5月成交套数环比4月显现175套的上涨，涨幅近48个百分点；5月成交面积环比4月显现万㎡的上涨，涨幅55个百分点。
继4月池州楼市宅销量显现较为明显的下滑以后，5月池州楼市宅销量全面回暖，成交套数和成交面积涨幅都在50%左右。
（2）住宅成交均价分析
2020年5月池州楼市宅均价元/㎡，5月环比4月上涨元/㎡，涨幅近8个百分点。
进入2020年以后，池州楼市宅均价在1月低开后快速反弹，3月一度跌至4000元/㎡以下，尔后持续上行，截止5月，已经上涨至4500元/㎡以上。
月度总评
2020年6月，池州楼市宅销量明显反弹，宅均价也显现上涨趋势，市场整体上呈现出量价齐升的趋势。
而整个上半年，池州楼市宅销量同比去年显现小幅下跌，而宅均价那么显现较为明显的涨幅。
尤其是在宅均价方面，池州楼市月度宅均价自从去年8月后进入一轮上涨通道；而进入2020年以后，月度宅均价涨幅增速加速，年度涨幅明显。
（1）住宅成交量分析
2020年6月，池州楼市累计宅销量843套和万㎡；6月成交套数环比5月显现301套的上涨，涨幅近56个百分点；6月成交面积环比5月显现万㎡的上涨，涨幅10个百分点。
整个上半年，累计宅销量为4195套和万㎡，同比去年的4234套和万㎡别离下跌39套和万㎡，跌幅别离为个百分点和3个百分点。
（2）住宅成交均价分析
2020年6月池州楼市宅均价4974元/㎡，6月环比5月上涨元/㎡，涨幅近10个百分点。
整个上半年，池州楼市宅均价为元/㎡，同比去年上半年的元/㎡上涨元/㎡，涨幅近40个百分点。
去年8月以后，池州楼市宅均价进入快速上涨通道，而年内月度宅均价上涨速度那么更为明显。
月度总评
2020年7月，池州楼市宅销量继上月明显反弹后，受年内新一轮调控政策阻碍，再次显现下跌迹象；宅销量经历了一个冲高回落的周期；而在宅均价指标方面，二季度4—6月，池州楼市宅均价指标增加速度较快，进入7月以后，在宅销量指标触顶反弹的同时，宅均价指标的上涨动力不足，涨幅受限，池州市场7月份宅均价环比6月显现8元/㎡的下跌，能够以为大体和6月持平。
（1）住宅成交量分析
2020年7月，池州楼市累计宅销量449套；7月成交套数环比6月显现394套的下跌，跌幅近47个百分点。
1—7月，池州楼市宅销量在1—4月显现过一轮下跌走势，5—6月市场宅销量冲高以后；7月受年内二次调控政策的阻碍，池州楼市月度宅销量再次显现下滑。
（2）住宅成交均价分析
2020年7月池州楼市宅均价4966元/㎡，7月环比6月下跌8元/㎡，大体能够以为与上月持平。
1—7月，池州楼市宅均价指标整体上呈现出快速上涨态势，尤其是在3—6月，月均涨幅在300元/㎡左右，进入7月后，在销量指标回落的同时，宅均价指标的涨幅也同期放缓。
月度总评
2020年8月，池州楼市住宅销量继6月明显反弹后，这两个月持续下滑，本月跌至2020年来单月销量最低的月份。
调控以来的4-8月份，经历两个月的低位成交，6月显现高成交量后，又持续回落；均价方面平稳上扬，元月显现一次明显低谷，以后一路爬升，二季度池州住宅均价升幅迅猛，6月住宅均价比3月均价高出1000多元。
传统楼市淡季已经终止，销售佳季的“金九银十”自然被予以厚望，然后，有业内人士分析，现在市场显现了跟以往不一样的复杂背景，“金九银十”之于房企可不能那么轻松。
（1）住宅成交量分析
2020年8月，池州楼市累计宅销量362套；8月成交套数环比7月显现87套的下跌，跌幅近20个百分点。
1—8月，池州楼市宅销量在1—4月显现过一轮下跌走势，5—6月市场宅销量冲高以后，7月受年内二次调控政策的阻碍，池州楼市月度宅销量再次显现下滑，8月持续走低。
（2）住宅成交均价分析
2020年8月池州楼市宅均价5047元/㎡，8月环比7月上涨81元/㎡，涨幅为%。
1—8月，池州楼市住宅均价指标整体上呈现出快速上涨态势，尤其是在3—6月，月均涨幅在300元/㎡左右，进入8月后，在销量指标为两年来做低点时，住宅均价指标继续小幅上扬。
（以上数据依照与房管局官方数据略有不同。
）
3.池州城区个案分析）
对池州各区域选择较大规模楼盘的信息进行搜集，重点是各区域市场楼盘价钱与成交客户的群体。
绿洲·桂花城
开发商：
池州大佳置业
整合营销：
浙江盖亚机构
项目地址：
池州市站前区（沿长江南路百汇广场对面）
总建面积：
366350M2（多层、高层、小高层）
单价范围：
4400元/㎡——5020元/㎡
主力面积：
108平米
面积范围：
83㎡—130㎡
销售情形：
2020年8月27日开盘，第一次推出104套房源，已售85套，销售率达82%。
客源分析：
从来访客户记录情形来看，池州主城区目前为要紧客源，市辖县的客户来访量不高，铜陵、安庆等地客户来访量较少。
来访和成交客户中，以公事员和个体经营户占多数。
华府骏苑
开发商：
合肥信旺置业
代理机构：
深圳博观地产
项目地址：
九华山大道与清风东路交汇处
总建面积：
由于计划调整，总建筑面积待定
单价范围：
调整时期，估量开盘时刻为2021年1月份
面积范围：
暂定面积约为70—130㎡
客源分析：
来访记录的客户中，以城区客户占多数，市辖县中多东至县客群，周边城市客户超级少。
项目临近市委和其他政府机构，公事员来访量较高，还有部份个体经营户；东至县来访人群中，多为乡镇的长期工作在外地居民。
广联翠屿
开发商：
池州市广联置业公司
项目地址：
清溪大道北侧、上小胡以西
总建面积：
约10万㎡（多层，独栋、双拼别墅）
总占地面积：
84000㎡
单价范围：
4500元/㎡——5300元/㎡
主力面积：
102㎡
面积范围：
102——130㎡
销售情形：
该案于2020年9月28日第一次开盘至2020年8月28日共推出房源410套，本次推售108套多层房源，已售80套,销售率达75%。
客源分析：
池州市城区内客户为主，教师、银行职员、企业治理层职员占绝对照例，鲜有外地客户，签约客户中只有几户枞阳人，且为一次性付款。
水木清华
开发商：
池州市科缘置业
项目地址：
百牙路地域医院旁
总建面积：
11万㎡（多层、小高层）
总占地面积:
54700㎡
单价范围：
多层：
5200元/㎡至5700元/㎡小高层：
5300元/㎡至5800元/㎡
主力面积：
多层：
96㎡、103㎡小高层：
130㎡
面积范围：
96㎡—135㎡
销售情形：
2020年7月28日开盘销售，推出1栋多层（24套）、3栋小高层（132套），其中多层已售15套，小高层已售95套。
总销售率为70%，在近期开盘的楼盘中，此去化情形比较理想，项目位于池州主城区，周边配套完善，紧邻池州市实验小学百荷分校，有比较有利的学区资源。
客源分析：
从成交情形看，全数为本地居民，市辖县客户很少，未见周边城市客户。
本地居民职业多数为地域医院工作人员，少部份公事员，一些私营业主和部份企业员工。
从该项目的签约客户来看，共计太高的抗性直接致使三县客群的流失，项目配套的完善也增进了销售。
龙登·凤凰城
开发商：
池州市龙登房地产开发。
项目地址：
百牙西路
总建面积：
约33万㎡（多层，高层、小高层）
总占地面积：
251亩
单价范围：
5300元/㎡——5850元/㎡
主力面积：
87㎡、109㎡（两种户型都为三房二厅）
面积范围：
87——115㎡
销售情形：
最近开盘时刻为2020年7月，推出120套87到115㎡的户型均为三房两厅式，两个月的销售周期已售房源48套，销售率约为47%,销售并非睬想，比较可能是缘故是7月为房地产业传统淡季，加地产的宏观调控政策，让池州房产市场前景不够明朗，客户多观望态度，“限贷”政策极大地冲击了外省市客户在池置业的可能，致使成交量下滑。
客源分析：
从2020年4月—7月份蓄水期间的来访客户中看出，市辖县的三县人员占比例较高，主城区来访、成交客户比例反不及三县人员，受政策阻碍，铜陵、安庆地域客户很少。
占成交客户比例不足5%。
另外5450元/㎡的均价也阻碍了中低收入群体的置业脚步。
农房·英伦城邦
开发商：
上海农房集团池州新时期置业公司
项目地址：
站前区丛林大道以西
代理机构：
上海华燕置业
总建面积：
170678㎡（多层，高层、小高层）
总占地面积：
²
单价范围：
4200元/㎡——5000元/㎡
主力面积：
85㎡113㎡
面积范围：
85——123㎡
销售情形：
由于2020年6月15日市房地产事物局对该项目的限售，致使客户流失情形严峻。
9月1日解限，蓄水期累计预约记录客户280组。
5日开盘，推出72套多层房、108套高层房源，公示均价约为4800元/㎡。
截至8日，已售房源55套，实际成交均价多层4650元/㎡，高层成交均价约为4500元/㎡。
在池州近期开盘销售的楼盘中，该案销售情形良好，去化快速，成交率较高。
客源分析：
预约记录客户和实际成交的客户中，要紧为池州市主城区居民，县城客户较少，铜陵和安庆等外地客户很少。
城区客户中，多为私营业主和企事业单位职员，也有少量外地就业人员回池购房客户。
万成·香格里拉
开发商：
池州万成房地产开发
项目地址：
贵池区杏花村大道
总建面积：
100万㎡（多层，高层、小高层）
总占地面积：
55万m²
单价范围：
4700—5500元/㎡
主力面积：
80㎡、112㎡
面积范围：
80—123㎡
销售情形：
2020年5月28日第一次开盘，推出120套80—123㎡多层房源，销售均价约为5000元/㎡，销售至今已售近百套，销售率超过80%。
客源分析：
项目地处主城区以西，为老城区地块，有大量拆迁户，从成交的客户能够看出，多数为项目周边的老城区居民和大量的乡镇进城人员，乡镇客户中比较多的为殷汇、乌沙等地，三县占据绝对照例，与别的项目不同点是该项目的主城区客户并非多见。
究其缘故，西门是连接池城与东至、石台的“桥头堡”，占据有利地理位置优势，主城区客户不多，主若是对西门居住的环境比较排斥。
华邦·阳光城
开发商：
池州万和地产开发
项目地址：
贵池区烟柳路与秀山路交叉口
总建面积：
140000㎡（多层，高层、小高层）
总占地面积：
128亩
单价范围：
5200—6200元/㎡
主力面积：
80㎡、108㎡
面积范围：
80—130㎡
销售情形：
于2020年7月份推出88套房源，所售房源均价为5700元/㎡。
目前所剩房源9套，面积120到130㎡。
客源分析：
在池所售楼盘中，该案一直为高级楼盘形象，在客户心中也教认可该物业档次，客户群的定位也一直处于高收入群体，在近期成交的情形中看，要紧客群仍然为池州市主城区内居民，主若是各政府机构工作人员，教育机构教职工，厂矿企业中高层治理人员和少量铜陵客户，未见县城客户。
铜冠·三江明珠
开发商：
铜陵有色铜冠池州房地产开发
项目地址：
池州市昭明大道与白洋河交叉口西南角
总建面积：
230000M2（4+一、5+1洋房，别墅，小高层）
总占地面积：
约140000㎡
单价范围：
4300元/㎡——4800元/㎡
主力面积：
119㎡
面积范围：
11九、121㎡
销售情形：
该案于2020年8月19日开盘销售，首推63套均价为4600元/㎡的“4+1”式花园洋房，二层与三房房源销售情形较好，四层加复式总价约170㎡，销售情形不行，尽管有认筹，但至今仍未签约，目前，已销售约70%，整体销售情形良好。
客源分析：
项目地处城市以西部份，客户主若是郊区乡镇居民，主若是乌沙、梅里等乡镇居民。
主城中心区客户较少，有少量东至、石台客户，未见外地客户。
该项目靠近梅里工业园区，有少量工业园区企业职工客户。
4池州房地产市场综合分析
目前市场供给：
随着池州市房地产市场的进展，目前池州的地产市场已四面开花。
东区要紧楼盘为广联翠屿、徽商四季花城、至成·江山郡、华府骏苑
南区要紧楼盘为曼哈顿·MOMA国际社区、英伦城邦、绿洲·桂花城、高速·秋浦天地、碧桂园、清溪·凯旋门；
西区要紧楼盘为万成·香格里拉、铜冠·三江明珠。
北区主若是龙登·凤凰城、君悦广场、恒泰·都市华庭、凯旋公馆、天堃·国公馆等。
城中主若是华邦·阳光城、维多利亚花园、远东·国际花园、水木清华等。
近期所推楼盘户型大体是三房二厅、两房两厅，面积集中在80——130㎡之间，从各月统计数据来看，90—110平米之间的小三房销售情形比较好。
购房主力人群为私营企业主、公事员、高级白领、工厂的中高层治理人员；
客户区域以城区客户为主，乡镇居民的客户整体并非多；贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池置业的脚步。
以后1-2年产品供给：
要紧集中在城东区。
随着经济开发区的进展，池州市“十二五”打算的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟，池州市民对此片区的青睐日趋增加。
城南区域，近一年来的土地供给情形，决定了城南房地产市场为池州的要紧战场，竞争压力也会加大。
城西的超级大盘“万成·香格里拉”不管物业档次仍是目前5000元/㎡的均价，都将在最近几年内占据市场。
城北区域，随着政府一些政策的转变，池州国土和计划的政策调整，并提出“开发沿江一线，爱惜腹地一片”和“池铜一体化”脚步的慢慢加速，决定了以后土地必将按此思路供给，城北往东方向将会是池州地产市场的进展方向。
完成日期：
2020年9月9日
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