郑州房地产调研报告汇总Word格式文档下载.docx

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全市二手房交易均价为4825元/平方米；

其中，二手住房交易均价为4715元/平方米。

4.保障性住房完成情况

截至2012年9月底，全市保障性住房已开工建设51999套，占省定任务量的103.14%。

其中，经济适用住房新开工13107套、廉租住房新开工3075套、公共租赁住房新开工32516套、棚户区改造开工建设3301套。

5.房屋抵押完成情况

2012年3季度，全市完成各类房地产抵押登记面积804.71万平方米，完成抵押登记金额358.4亿元，其中，市区完成各类房地产抵押登记面积565.08万平方米，完成抵押登记金额280.65亿元。

6.房屋租赁情况

2012年3季度，郑州市新增非住宅租赁管理面积460万平方米，累计完成619.7万平方米。

2012年3季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。

据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨15%，住宅租赁价格平均上涨13%；

与6月份相比，商铺租赁价格平均上涨7%，住宅租赁价格平均上涨5%。

二、2012年3季度郑州房地产市场特点

1.市区非住宅投放增量明显

3季度各月，市区商品房投放面积分别为73.39万平方米、116.15万平方米、122.42万平方米，呈现逐月增长的态势；

其中，商品住房投放面积分别为43.96万平方米、94.8万平方米、36.73万平方米，商品住房投放量有所减少。

3季度，非住宅投放量迅速提升，市区非住宅投放面积达到136.47万平方米，同比增长110.7%，环比增长119.37%；

尤其是9月份郑东新区大量商业地产项目集中入市，使当月市区非住宅的投放量达到85.69万平方米，创下单月非住宅投放量的最高值。

借着郑州新客运东站投入运营的东风，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，进入了又一个集中上市期。

3季度，郑东新区商业用房投放面积共计10.17万平方米，同比增长141.43%，环比增长61.20%；

办公用房投放面积39.53万平方米，同比增长262.71%，环比增长599.17%。

2.商品房销售保持高位状态

3季度，降息、降低准备金率等政策在一定程度上吸引了部分购房者，不仅释放了一批刚性需求，还有一部分改善型需求也逐步入市，房地产市场逐步进入平稳阶段。

7、8、9月份，市区商品房销售面积分别为101.01万平方米、99.56万平方米、98.21万平方米；

其中，商品住房销售面积分别为92.14万平方米、87.77万平方米、84.49万平方米。

可以看出，3季度各月份的销量相差不大，呈现淡季不淡、旺季平稳的行情，保持了今年3月份以来的市场活跃态势。

从区域看，3季度，中原区、二七区、金水区、郑东新区的商品房销售面积分别为59.26万平方米、56.45万平方米、54.60万平方米、51.15万平方米，各行政区域间销量相差不大，房地产市场更具均衡性。

3.商品房价格逐步稳定

2012郑州房地产均价统计

2012年房地产总价统计

针对上半年市区商品房和商品住房价格连续上涨，郑州市房管局在8月中旬召集部分在售项目及下半年计划销售项目的开发企业召开座谈会，表示严格执行商品住房明码标价及价格变动备案制度。

制度落实后收到了良好的效果，8月份，市区商品房销售均价为7337元/平方米，较7月下降132元/平方米，商品住房销售均价为6523元/平方米，较7月下降331元/平方米；

9月份，市区商品房销售均价为7318元/平方米，较8月下降19元/平方米，商品住房销售均价为6491元/平方米，较8月下降32元/平方米。

同时，经济适用住房销量的增加，也对房价起到一定平抑作用。

数据显示，3季度，经济适用住房备案44.21万平方米，同比增长290.89%，环比增长84.13%，其在住宅销量的比重为16.72%，较去年同期提高8.58个百分点，较上季度提高6.06个百分点。

商品房和商品住房价格的回落，符合国家目前对房地产市场的总体要求，有利于我市房地产市场的平稳发展。

4.非住宅库存量首超商品住房

今年以来，非住宅投放量快速增加，销量却较为平淡，使得非住宅的累计可售面积居高不下。

截止9月底，市区商品房累计可售面积772.86万平方米，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%；

其中，商品住房累计可售面积362.62万平方米，同比下降5.19%，较6月底下降19.34%，这是自2011年3月份市区限购以来商品住房累计可售面积首次出现同比下降。

与此相对应的，9月底，非住宅累计可售面积达到410.24万平方米，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。

若按今年前9个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售44.5个月，库存压力很大。

5.二手房市场成交较为活跃

受到商品房市场成交平稳高位运行的传导效应，3季度，市区二手房市场也渐趋活跃，扭转了今年上半年二手房市场同比下降的局面。

3季度各月二手房的成交量分别为22.2万平方米、25.84万平方米、26.55万平方米；

其中，二手住房的成交面积为21.81万平方米、25.36万平方米、25.46万平方米。

3季度各月二手房的成交均价分别为5580元/平方米、5545元/平方米、5607元/平方米；

其中，二手住房的成交均价分别为5428元/平方米、5458元/平方米、5456元/平方米，二手房成交价格表现得也较为稳定。

三、各区环境状况分析

（一）管城区

管城区概况统计表

位置

位于郑州市老城区东南部，京广铁路东西、陇海铁路南北的交汇地带，东临中牟县、南连新郑县，北与金水区相接，西和二七区并肩。

面积

全区总土地面积约为196.6平方公里（294774.5亩），其中十八里河镇42840亩，圃田乡72495亩，南曹乡142500亩，城区面积36600亩

人口

总人口64万，含26个民族，其中回族人3万。

主要板块

共9个街道、1个镇、2个乡：

西大街街道、南关街道、城东路街道、东大街街道、二里岗街道、陇海路街道、紫荆山南路街道、航海东路街道、十八里河镇、南曹乡、圃田乡；

此外，明湖街道、潮河街道委托经济开发区管理。

交通

管城交通区位优势明显。

辖区内有亚洲最大的铁路一类口岸郑州铁路东站，京广、陇海两大铁路在境内穿越，京珠高速、107国道、310国道在区内交汇，毗邻郑州经济技术开发区和郑东新区。

经济状况

管城综合实力不断增强。

商贸业特色突出，辖区有银基商贸城等48个各类大型专业批发市场；

泰国正大、马来西亚百盛、法国家世界等世界500强企业落户管城。

工业基础雄厚，辖区有郑州宇通集团、金星啤酒集团、郑州卷烟总厂等大型企业。

2012年，全区地区生产总值达到203亿元

主要景观

毛主席视察燕庄纪念亭、郑州商代遗址南门、金沙湖、世纪欢乐园

（二）惠济区概况

主要方面

情况简介

面积及人口

惠济区西枕邙山，北临黄河，作为郑州市规划的市区北部组团的主体，，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。

总面积232.8平方公里，总人口20.1万，其中城镇人口9.7万。

可谓“区域位置优、生态环境美、人文资源厚、发展潜力大”。

生态环境

惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉映，全区600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”，已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。

巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。

旅游

惠济区居于郑汴洛黄金旅游线路的中心，旅游资源丰富，国家4A级景区－－黄河风景名胜区和花园口景区、富景生态游乐世界、大河庄园等景点星罗棋布；

历史文化璀璨，中华第一城――西山古城和古汉冶铁遗址、纪信庙、花园口扒堵口、惠济长桥遗迹等古文化遗存首尾相连；

黄河迎宾馆、思念果岭山水、丰乐农庄、四季同达生态园代表了省内会议服务与接待的最高水平，“黄河风情、生态休闲、古汉文化”三位一体的近郊游产业发展迅猛。

背靠郑州300余万市民人群，依托丰富的邙岭和黄河滩地资源，惠济区以乡村游为特色的环城游憩带发展方兴未艾，极具开发价值和成长潜力。

交通

亚洲最长的黄河公路大桥横跨黄河南北，将两岸联成一体。

京珠高速、连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通主动脉穿境而过。

以花园北路、文化北路、清华园路、天河路、江山路、古须路为南北方向，以大河路、绿源路、迎宾路、开元路、英才街、新柳路为东西方向，构成了四通八达的公路交通网络。

区域供排水、电力、通讯管网等基础设施配套齐全。

区内拥有亚洲最大的铁路货运编组站、连霍高速郑州中部下道口，紧邻全国最大的客运站“郑州车站”，从惠济境内到郑州新郑国际机场仅20分钟路程，通达优势无与伦比。

发展潜力大

惠济区作为河南省“城乡一体化建设试点”和“土地综合利

城中村改造项目

用试验区”，有新规划48.8平方公里新城区，有20个村庄被列为城中村改造项目，其中6个村被市政府批准首批实施改造；

河南惠济经济技术开发区，是郑州市域范围内唯一的省级开发区，其环境最宽松、成本最低廉，政策更优惠、服务更高效，将建成食品、机械制造、能源新技术三大主导产业集聚发展的新型工业区和对外开放的新高地。

（三）郑东新区

根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区（CBD），环CBD25平方公里为近期重点开发建设区域，这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。

起步区约25平方公里，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，起步区将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。

CBD总用地面积约2平方公里，规划有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”和五星级宾馆—新郑州饭店及60栋高层建筑。

河南省艺术中心，首期工程建筑面积3万平方米，设3000人戏剧场、影视中心、艺术馆、美术馆、音乐厅、排演厅等；

新郑州医院，建筑面积2～3万平方米，按国际标准医院规划，300张床位；

新郑州宾馆，建筑面积8～10万平方米，700个客房，按国际五星级酒店规划，其它有金融大厦、裕鸿大厦、神马大厦、中国长城铝业集团公司总部、劳动大厦、郑州广电大厦等20—26栋高层建筑。

郑东新区新规划方案确定，在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，以贯穿市区的金水河、东风渠等水系为纽带，将龙湖与新区CBD连接起来，成为新区的主要景观；

龙湖的水面面积约7平方公里，与杭州西湖的面积相当。

四、2012年各区价格

管城区

惠济区

郑东新区

五、各区域典型楼盘比较分析

惠济区——水映唐庄

基本信息

行政区域：

区域板块：

东北板块

项目位置：

开元路16号

开发商：

郑州银隆置业有限公司

投资商：

物业公司：

郑州华庭物业管理有限公司

物业费：

1.7-1.7

楼盘特色：

低密居所

开盘时间：

2004年01月18日

入住时间：

2005年08月23日

销售状况：

售罄

价格信息

均价：

3700元/平方米

价格说明：

历史价格：

2011-03-25均价3700元/平米

详细信息

容积率：

0.84

绿化率：

50%

饮用水：

市政供水

总户数：

139

建筑面积：

23556平方米

占地面积：

28035.7平方米

配套信息

周边配套：

就医条件:

济仁中医院查找周边医院

就学条件:

七中新校区38中查找周边学校

商业环境:

黄河迎宾馆查找周边商场

周边商业：

黄河迎宾馆

周边医院：

济仁中医院

周边学校：

七中新校区38中

郑东新区——新里卢公馆

楼盘名称

开发商

占地面积

开发面积

容积率

绿化率

位置

价格（元/平米）

开盘时间

优惠力度

新里卢公馆

上海绿地集团

320（亩）

86万平米

3.50

35%

郑东新区东风东路与永平路交汇处南200米

10000

13号楼2011年9月24日

最高优惠17万

管城区——美景鸿城

美景鸿城由河南美景置业有限公司

地址：

郑州市中州大道与航海路交叉口东200米

项目介绍：

项目总建筑面积达150万平方米，，是一个以高层住宅为主，集高端写字楼、商业街、学校于一体的大型居住社区。

美景鸿城一、二期售罄，三期“鸿福”已经开盘。

美景鸿城三期主力户型为：

30-50平米一房、70-90平米两房、90-140平米三房、150-175平米四房和200平米Townhouse。

美景鸿城三期推出精装公寓，房源为28-79平米小户型，独栋精装公寓5梯32户。

美景鸿城一期鸿韵开盘时间：

2009-11-01入住时间：

2011-04-27美景鸿城二期鸿图开盘时间：

2010-07-03入住时间：

一批2012年5月10日，二批2012年9月21日三期“鸿福”开盘时间：

2012-04-08入住时间：

2013年9月三期精装公寓“美景芳邻”面市。

河南正商物业管理有限公司

配套信息：

价格走势：

1交通一直以来都是地段决定价值，地理位置的优势一直是开发商借以宣传的资本，也是提升价格的资本；

2相关的配套设施如教育设施、娱乐休闲场所、商业配套（如距大型的购物广场的距离）都是购房者非常关注的问题。

也是开发商吸引消费者的关键所在。

3小区内的停车位（停车场）建设，居民私家车的增多，开发商也是在想尽办法利用空间，地下停车场立体式多层停车场建设以方便用户；

4近年物业管理费也成为购房者非常关注的问题，这是个长期支出。

从表中可以看出每家的物业费都不同，而且都超过了国家规定的一般标准，而且还在逐年增长。

还有有的开发商有自己的物业公司如正商新蓝钻。

而大多数开发商和物业公司是两家公司。