获嘉县房地产市场调研简报.docx

获嘉县房地产市场调研简报.docx

《获嘉县房地产市场调研简报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《获嘉县房地产市场调研简报.docx（13页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

获嘉县房地产市场调研简报

获嘉县房地产市场调研简报

营销客服中心

2012-7-2

第一章获嘉县城市概况

一、区位介绍

获嘉，位于河南省新乡市西部，历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵。

县境东连新乡县，南接原阳县，西邻武陟县、修武县二县，北与辉县市隔大沙河相望。

北依太行，南临黄河，距省会郑州60公里，东至新乡市15公里，西邻焦作30公里，是中原经济区新、焦、济产业带上的节点城市。

二、行政区划

县域面积473平方公里，辖8镇3乡，1个省级产业集聚区，219个行政村，总人口43万。

县城区规划面积24平方公里，建成区8平方公里，常住人口8万。

获嘉县辖8个镇：

获嘉城关镇、照镜镇、黄堤镇、中和镇、徐营镇、冯庄镇、亢村镇、史庄镇；3个乡：

位庄乡、大新庄乡、太山乡；获嘉西工区管理委员会。

三、交通状况

获嘉县的交通优势得天独厚，铁路、公路交织成网，四通八达。

获嘉县距京珠高速公路20公里，距郑州机场80公里。

铁路：

京广铁路、太石铁路穿境而过，纵横贯通，全县有四个火车站通往全国各地。

公路：

新郑、新济、新洛、获辉四条省级公路四通八达、纵横交织成网，构成了全县公路的大框架，县乡公路密布其间成为工农业生产和商贸的重要通道，五座跨铁路立交桥已为获嘉的发展拉开了框架。

四、自然气候

　水平高度在74.2-87.5米之间.属暖温带大陆性季风气候.1986-2004年年均气温14.6°C,年均无霜期221.2天,年均降雨量557.2毫米,年均降雪日14.1天,年均日照2058.4小时。

五、农业经济

全县优质小麦种植面积36万亩，优质水稻种植面积12万亩，平均单产分别达到505公斤、550公斤，是全国优质粮产业化开发示范县。

年出栏生猪50万头，被农业部命名为“全国瘦肉型生猪生产基地县”，成为全省无公害畜产品示范县。

是国家林业局命名的“平原绿化先进县”，省林业厅命名的“全省林业生态县”。

获嘉“陈庄花园”明清时就是河南省四大花园之一，也是中国花卉协会命名的首批“中国花木之乡”。

以百合为主的鲜切花生产发展迅猛，正在成为我国中部地区最大的鲜切花生产基地。

获嘉蔬菜闻名已久，太山乡“浑汤大白菜”和黄瓜是明清时期的贡品。

获嘉素有“泥瓦工之乡”的美称，拥有三级以上资质的建筑企业21家，5万余名建筑大军活跃在祖国大江南北。

六、工业经济

获嘉县工业发展势头强劲。

近年来，获嘉县不断加大招商引资、项目建设力度，世界500强企业英国农产品联合营养集团投资的饲料生产线项目、中国500强企业河南煤业化工集团投资的35万吨甲醇项目、全国联碱行业前五强河南金山集团40万吨纯碱项目、总投资2.9亿元的大用集团肉鸡养殖项目、新西兰金阳光有限公司投资1.3亿元的育肥牛项目等一批重大项目相继落户获嘉。

中国国红集团总投资15亿元的风力发电机组项目、河南煤化和通辽金煤化工有限公司联合投资26亿元的20万吨乙二醇项目等一批重大项目开工建设，推进顺利。

工业经济运行平稳。

2011年，全县规模以上工业企业完成总产值113.3亿元，增长26%；民营经济稳步发展，对工业经济的贡献比重逐年提高。

加强城市基础设施建设，城市承载能力不断增强，城市面貌明显改善。

七、人文资源

文化底蕴深厚。

3000年前，周武王伐纣会盟诸侯于此，捧土筑坛，誓师盟誓，谋成牧野之战，留下了同盟山、武王庙等诸多文化古迹。

汉武帝元鼎五年（公元前112年），南越国丞相吕嘉叛乱，武帝讨伐，获吕嘉首级，遂以其地置县，赐名“获嘉”。

获嘉是宁氏的祖根地。

第二章获嘉县城市规划

一、中心城区布局

获嘉县中心城区空间发展方向：

重点向东、向西延伸，形成“两轴三心，一带两片”的城市空间布局结构，“两轴”即凯旋路城市中心轴线和友谊大道城市轴线，“三心”即老城商业中心、行政中心和中铝生活中心，“一带”即沿铁路和共产主义渠绿化带，“两片”即铁路以北居住生活片和铁路南工业片。

二、中心城区规模

获嘉县中心城区2005年现状建成区规模1032.77公顷，人口8.36万人，现状人均建设用地面积123.54平方米。

截止2010年，中心城区用地规模控制在1177.77公顷，人口控制在10.22万人，人均用地115.24平方米。

规划至2020年中心城区用地规模控制在1396.77公顷，人口控制在13.96万人，人均用地100.06平方米。

三、中心城区扩展边界

为适应中心城区未来发展的不确定性，并加强对城镇工矿用地的空间管制，在中心城区用地规模边界之外划定109公顷扩展区域，并将扩展边界内的基本农田全部调出。

第三章获嘉县经济发展状况

2011年，获嘉县实现GDP658013万元，同比增长13.3%，超过目标0.3个百分点，增速位居新乡市八县第五位，自2006年以来首次突破13%。

其中，工业经济持发展趋势向好。

2011年，全县实现规模上工业增加值287543.5万元，同比增长25.5%，增速位居新乡市八县第四位；财政收入规模不断扩大。

2011年，全县财政一般预算收入实现22036万元，同比增长39.4%，首次突破2亿元大关，增速位居新乡市八县首位；社会消费品零售平稳发展。

2011年，全县社会消费品零售总额为223308万元，比上年同期增长17.4%，超过预定目标1.4个百分点。

全县城镇居民人均可支配收入12508.47元，比上年同期增长15.6%；全年农民人均纯收入7676元，同期增长17%。

第四章获嘉县房地产发展状况

一、获嘉县房地产发展现状

1、中心城区大盘稀少，城区周边楼盘快速增多，特别是西区振兴路一带（是获嘉县新的行政、教育中心）。

2、楼盘品质得到提升，规模楼盘投放量较大。

随着全国地产业的迅速发展，地产开发的竞争也越来越激烈，开发商们逐渐意识到品牌的重要性，而买房者受品牌的影响也越来越大。

3、消费理念提高，居民购房意识增强。

受到整体楼市的影响，购房者对楼市的关注越来越多，对住房的需求越来越大。

4、物业形态渐趋多样化。

2011年之前以多层为主，从2011年开始电梯洋房、小高层、高层逐渐成为市场主体。

5、受调控政策影响较小，获嘉商品房均价从2010年的不到2000元/㎡、涨到2011年的2200元/㎡，再到现在的2400元/㎡.获嘉房地产市场作为一个相对封闭的市场，对外界有一定的抗压能力。

6、自建房对商品房住宅小区的冲击依然存在。

二、区域市场分析

本次调研东区项目3个，西区项目7个具体如下：

1、锦绣景园

项目

锦绣景园

开发商

新乡福禄房地产开发有限公司

基本信息

项目位于友谊大道与汇丰路交汇处，占地52673.3㎡，总建面积10万㎡。

物业类型为多层、六层电梯洋房、底商，容积率1.9，绿化率40%，

建筑风格

欧简风格

主力户型

三室两厅、四室两厅

配套设施

县政府、政府广场、获兴公园、获嘉一中、实验小学

形象定位

一城一栋、大奢人生

价格定位

1-5层2600元，6层2300元，优惠方式为500抵5000、一次优惠3%，按揭优惠1%

核心竞争力：

锦绣景园项目是获嘉县第一个的多层带电梯项目，处于城西新区的核心位置；开发商福禄房地产开发公司在获嘉有两个项目（东区有福禄·城上城），在本地影响较大。

莱茵湖核心景观，获嘉绝无仅有；与新县政府隔路相望，国税局、检察院、新法院、计生委、药监局等核心政务机关相邻。

2、水榭花都

项目

水榭花都

开发商

新乡海沣置业有限公司

基本信息

振兴与北环路交汇处东南角，营销代理为尚帛文化传播公司。

占地4.7万㎡，总建面积121692㎡。

物业类型为小高层、高层、底商，共15栋896套。

容积率2.59，绿化率40%,。

一期4栋，正月开盘，目前已基本清盘。

建筑风格

简欧风格

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

获嘉县一中、实验中小学、新县政府、获兴公园

形象定位

准现房发售、精彩即刻拥有

价格定位

1层2618元/㎡，向上每层加20元。

优惠5000元之后一次性优惠3%，按揭优惠1%，一卧室送一空调。

核心竞争力：

巨资打造获嘉县首席园林景观，全抗震框剪结构；周边配套设施完善，由多个成熟社区汇聚成专属经济区；临双语学校、实验学校、县一中等；首付1万，送18个月月供，每户送冷暖空调促销活动。

3、欧洲小镇

项目

欧洲小镇

开发商

新乡金石置业有限公司

基本信息

汇丰路与建设路交汇处东南角，营销策划为前沿地产。

占地52603.4㎡，总建面积12万㎡，物业类型为多层、电梯洋房、高层、底商。

共18栋楼，分三期开发，一期5栋多层，基本清盘；二期4栋14层小高层，1栋多层，现处于排号阶段，预计7、8月开盘。

容积率2.28，绿化率40%

建筑风格

新欧洲主义

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

获嘉县一中、实验中小学、新县政府、获兴公园

形象定位

同步世界的首府官邸

价格定位

1层-3层2800元/㎡、4层2600元/㎡、5层2500元/㎡、6层2200元/㎡，电梯洋房1-5层2993元/㎡。

一次性优惠3%再加3888，按揭优惠1%再加3888，二期排号一千抵六万

核心竞争力：

欧洲小镇处于新老双城交汇，居一城最核心地段；营销策划为前沿地产，通过策划各类活动（如“梨园春走进欧洲小镇”）辅之以立体式的广告投放方式，是获嘉目前公认的品质最高的楼盘；8月6日1万抵1.8万元会员招募将盛大开启，售楼部开放月活动火热进行中，亲临现场并填写有效信息即可领取2000元购房礼券、精美礼品。

4、龙凤第一城

项目

龙凤第一城

开发商

河南龙凤置业有限公司

基本信息

项目位于获嘉县振兴路与北干道交汇处。

营销策划公司为贝美·扬策。

占地5万㎡，总建面积9万㎡。

物业类型为多层、底商。

共17栋，分4期开发。

一期5栋，二期4栋，剩余十多套，三期预计八月份开盘。

容积率1.8，绿化率40%。

建筑风格

地中海风格

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

获兴公园、实验中小学、新县政府

形象定位

纯多层社区

价格定位

多层3层2668元/㎡，一楼带院2700-2800左右，一次性优惠4%再加8000，按揭优惠1%再加8000。

送全套家电活动。

核心竞争力：

龙凤第一城为全多层社区，周边配套资源完善，政府、学校、及生活所需配套齐全。

目前采用地下水，而非自来水公司供水，评价较差；6楼送装修、地下室，效果较好，其中两栋顶层有复式，销售效果不佳；买房送家电效果较好；现房，即买即住。

5、中央商务会馆

项目

中央商务会馆

开发商

长垣金源房地产开发有限公司

基本信息

项目位于获嘉县行政路与南干道交汇处，营销策划为金世代理机构。

总建面积14万㎡，物业类型为商业街，小高层，容积率2.85，绿化率40%。

目前项目尚未开盘。

建筑风格

法式简约

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

县政府、市政广场、景文百货、华宇购物、中医院、实验幼儿园、火车站、汽车站

形象定位

住到城中央、高端阶层聚居地

价格定位

10月份开盘、均价估计在2400元/㎡

核心竞争力：

核心地段，主流居所，县府旁，市政广场临，城市最中央；全区率先引入“开放式围和”的设计理念，并采用流行于法国贵族阶层的“十字宫廷”建筑格局；大型地下停车场；全小高层电梯社区。

6、天骄都市广场

项目

天骄都市广场

开发商

河南第一建设集团

基本信息

项目位于获嘉县汇丰路北段（新一中南侧），营销代理公司未深圳众阳，总建面积20万㎡，容积率3.5，绿化率40%，物业类型为商业街、小高层、高层。

目前尚未开盘。

建筑风格

ArtDeco

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

县政府、市政广场、实验学校、获嘉一中、体育学校

形象定位

大型特级国企、品质信誉保证

价格定位

2000抵5000、一万抵两万、户户送面积

分析：

天骄都市广场开发商为河南一建集团，主打质量、信誉牌；集团下有一建置业会，免费入会即赠5000购房券；20万㎡城市综合体，包含3万㎡风情商业街，为目前获嘉体量最大的项目；毗邻获嘉一中、获嘉实验学校、体育学校等教育资源丰厚，坐享全程无忧的一站式教育服务；河南一建与香港豪姆斯签订战略合作协议，引进世界最先进的物业服务“英式”服务。

7、幸福里

项目

幸福里

开发商

河南省民立实业有限公司

基本信息

项目位于北干道与汇丰路交叉口西南角，营销代理公司为王牌企划。

总建面积10万㎡，物业类型为多层、电梯洋房、小高层、高层、底商，容积率2.5，绿化率37%。

一期全部开发，4.29日推出首批房源。

建筑风格

欧式简约

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

县政府、市政广场、实验学校、获嘉一中、体育学校

形象定位

幸福里，开启获嘉人居幸福密码

价格定位

均价2600—2700㎡，最高2900左右，一次性优惠3%，按揭优惠1%

核心竞争力：

是获嘉县首家全电梯花园洋房，全私家车库、全人车分流高品质住宅；人性化双阳台户型设计，户户赠送面积；幸福里与获嘉一中，县实验小学（含中学部）为邻，教育配套完善；太阳能供电及照明系统，降低电梯等生活成本，实现社区公共照明无分摊费用，低碳环保雨水收集系统，节能减排、减少污染，资源利用；侯耀华成为幸福里名誉业主。

8、福禄·城上城

项目

福禄·城上城

开发商

新乡福禄房地产开发有限公司

基本信息

项目位于新华街和北干道交汇处向东200米，总建面积9万平米，物业类型多层、电梯洋房、小高层、底商。

绿化率40%。

建筑风格

欧式简约

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

红十字医院、城关医院、景文百货、新华小学、县一中初中部

形象定位

历史在变，中心的繁华不变

价格定位

多层3层2349元/㎡，一次性优惠3%再加4500，按揭优惠1%再加4500

核心竞争力：

竭力打造东城第一大盘的形象；采用欧简式建筑风格，三段式外立面，既不失活泼时尚，又显大气稳重；三个大型停车场的设计，方便合理的地下地上停车，真正实现了人车分流。

9、福众花园

项目

福众花园

开发商

河南福众置业有限公司

基本信息

项目位于新获路北段富达路东侧，营销代理为维度地产。

总建面积10万㎡，物业类型多层、电梯洋房、小高层、底商。

容积率2.5，绿化率45%。

共20栋分三期开发，一期5栋，6.24开盘，已去化80%左右。

多层部分无电梯。

建筑风格

欧式简约

主力户型

三室两厅

配套设施

华园外国语、老一中、县医院、新华小学

形象定位

（现阶段只有道旗）

价格定位

均价在2400-2500之间。

一次性优惠3%，按揭优惠1%，充一千抵一万

核心竞争力：

处于获嘉县城城东区域，是未来城市发展方向之一，购买群体有一定局限性，主要为本区域内客户；项目物业类型多样化，电梯洋房在东区属稀缺产品，认可度高。

10、东城温泉花园

项目

东城温泉花园

开发商

新乡锦绣智达置业有限公司

基本信息

项目位于获嘉县新获路与同济路交汇处北50米，营销代理为先知地产。

总建面积10万㎡，物业类型多层、底商。

容积率1.9，绿化率40%。

现阶段只有临时板房售楼处，社区陪有幼儿园。

全多层社区，共20栋，一期10栋，2批房源3栋，5.20开盘，去化率43%，一楼带院

建筑风格

现代简约

主力户型

两室两厅、三室两厅

配套设施

华园外国语、老一中、县医院、新华小学

形象定位

生活之城、享受之城

价格定位

多层3层2200元/㎡，一楼带院最高到2800元/㎡，6层1700元/㎡，五千抵一万，送壁炉。

核心竞争力：

东城温泉花园二期案名“上上城”，为纯多层社区，首家24小时温泉社区，致力打造获嘉东城第一居住区；社区有中央空调；一期开盘时主打“升值、保值、110%回购、降价补差价”等一系列促销方式；小区内无电梯，所以价格较低；户型设计就县城级项目来讲较差（所有北户无阳台、飘窗）。

三、市场小结：

东西区规划——根据获嘉县人民政府组织编制的《获嘉县土地利用总体规划（2006～2020年）》，县城空间发展方向主要向东西延伸。

尤其是西部，将来是获嘉县的行政、教育中心。

现阶段，西区楼盘配套设施整体较完善，楼盘品质、受众口碑整体要比东区要好。

营销策划——考察的项目全部为代理营销，代理公司注册地属郑州的居多。

推广策略多结合县城特点，如欧洲小镇组织“4.20-22梨园春走进欧洲小镇”。

龙凤第一城买房送全套家电等，效果较为理想。

媒介使用率较低，如福众花园项目无基本的销售单页折页等，县城主干道道旗未充分利用等。

楼盘体量——现阶段各项目规划用地面积大多在60—90亩之间，建筑面积最大的为20万平米。

主力户型——三房需求旺盛为县城项目的主要特点。

三房为主，少量两房，有的项目全部为三房。

社区配套——西区在售项目距离较近，共享周边外部学校、医院、政府等配套资源；内部配套均无会所、幼儿园、酒店等。

小区内部预留暖气接口，无集中供暖。