工程建设报建管理办法.docx
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工程建设报建管理办法
工程建设报建管理办法
文件编号：
GCGL第002号
第一章总则1
第二章前期报建职责4
第二章前期准备管理6
第三章前期报建管理6
第四章前期调研管理7
第五章项目公司设立8
第六章项目立项申请9
第七章规划设计报建10
第八章土地征拆报建18
第九章工程建设报建23
第十章销售经营报建29
第十章报建税费汇总34
第十一章附则37
第一章总则
第1条为使工程建设项目前期开发保健工作实现标准化、规范化、程序化管理，根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质，减少因前期报建工作给工程建设造成损失，制定本办法。
第2条本办法适用于公司工程建设项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员。
第3条做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作。
1、根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究，合理安排开发节奏，以取得最佳的投资回报。
2、通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。
以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点。
3、项目开发过程各种手续办理。
从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销售前、后各种手续的办理。
4、前期开发报建工作是工程建设项目重要而繁琐的工作环节，一个项目的完整开发，其间需要办理的手续约为100多项（需要加盖100多个公章）左右，须要配备专业人员及时跟进，妥善处理各对口政府职能部门的关系。
5、前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外，根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质，并不断提高其社会应酬能力。
第4条项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作。
1、在行业分工越来越细致的今天，公司的主要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理利用，力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标，对相关开发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的公司进行操作。
2、目前，项目开发公司主要的外包工作有：
3、材料/设备采供——供应商
4、戡查、测绘工作----戡查、测绘单位
5、工程建设工作------建筑承包商
6、设计工作-------------建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等
7、策划、销售工作-------------销售代理公司、顾问公司
8、物业管理工作-------物业管理公司
9、与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。
10、在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要前期开发部门有专业的人员进行把关，公司最大的精力应放在对各种资源的整合上，各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已，我们要对各种资源进行整合，就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。
而这种能力，也是公司的一种很好的资源。
第5条市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作。
1、市场调查、分析：
1）市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析；
2）建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。
分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。
2、产品定位与研发：
1）根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。
2）根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。
第6条项目品牌、形象包装策划工作。
1、根据市场调查的分析和研究，作好客户的准确定位，根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要，对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。
2、开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行，结合策划、代理公司的专业性建议，从市场的实际出发，根据公司的发展理念作整合，做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合，为项目的行销推广助力。
第7条数据收集、政策研究工作。
1、做好数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。
2、本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。
3、房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。
4、前期开发部需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。
在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。
第8条寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果工作。
1、公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。
2、利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。
3、选择合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。
4、在前期开发部执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。
向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。
第9条公共关系、人脉资源的建立与维护工作。
1、主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。
2、主要与以下相关部门：
3、一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司。
4、本项工作亦为前期开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政府与开发商之间的相关利益平衡。
事关项目的顺利发展的经济利益。
第10条完成相关工作的后评价。
1、在前期开发部完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。
开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。
2、对公司而言，为公司的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。
第11条参与相关部门的策划、论证、协调会。
1、本项工作属开公司内部横向沟通，前期开发部作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、行政部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于公司发展、项目良好开发的建设性建议。
2、在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，前期开发部以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。
第12条办理工程报建手续时，由前期开发部填写《工程报建审批流程表》（GCGL-表02），按规定程序审批后办理。
第二章前期报建职责
第13条贯彻执行国家、开发项目所在地有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。
第14条监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排。
第15条办理前期调查工作，进行开发项目的测算评估，撰写可行性研究报告、项目建议书及评估报告，参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。
第16条进行市场调查，研究、收集、汇总对规划设计的意见和产品的意见，审查开发项目委托设计任务书及各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关。
第17条与相关政府部门保持良好的联系和沟通，做好工程前期各专业合各部门的协调工作、技术的管理工作，并组织协调具体项目前期各项报批工作。
第18条制定工程前期工作计划并组织实施，审核工程前期各项费用支出，组织工程前期人员完成所规定的工作，并对前期工作质量负责。
第19条贯彻和落实国家和当地有关征地拆迁管理方面的政策、法规，接受征地拆迁相关管理部门的指导和行业管理。
第20条制定公司在征地拆迁管理方面的有关管理办法和规章、制度，经批准后，组织实施并监督执行，监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。
第21条按照拆迁细则及各项政策规定，监督受托单位制定的拆迁方案、安置补助费标准，并在拆迁工程中进行专业监督管理。
第22条对公司选择的受托拆迁单位进行资格审查，对公司委托社会拆迁拟签定的拆迁合同行使监督职能，接待有关拆迁方面的来信、来访，做好信访工作。
第23条与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内室外效果等建筑设计，把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位及结构设计和效果设计，配合报审工作，参与图纸会审核和重大设计变更。
第24条负责公司开发项目的建筑技术、建筑质量、建筑成本及工程前期的技术决策的全面把握和管理工作，制定和审查项目设计出图计划。
第25条按照有关制度、规定、程序，具体开展建筑规划工作，调查用地现状，委托设计控规、详规、建筑总规、单体方案、人防、绿化规划方案并进行方案初审和报批工作；
第26条按照有关制度、规定、程序，具体开展市政规划工作，调查市政现状和条件，负责委托设计电力、电信以外各市政专业规划方案和市政规划方案的项目综合并进行初审和报批工作。
第27条按照有关制度、规定、程序，具体开展电气规划工作，调查供电现状和条件，合理布点，申报方案，用电报装等。
第28条起草大型公建委托设计任务书中设备专业的设计条件，并对其初步设计中设备专业进行初审，并组织对住宅单体及大型公建的初步设计进行审查和复审。
第29条确定建筑规划总平面图中各市政站点的位置，负责新建小区大型锅炉房设计，完成环境影响评估报告。
第30条负责与相关部门的专业协调、专业支持、专业技术输出，配合规划部门召开市政协调会，并出会议纪要，协助完成市政管网综合图的会签。
第31条具体负责设计进行项目设计和招标、协调工作，配合工程竣工验收工作，预测面积，提供销售所需数据和图纸，负责各项手续的具体报审工作。
第32条负责工程前期的档案、文件、图纸等资料的收发、归档日常管理工作及工程类会议的记录，会议纪要的制作、发放和管理，整理所承担工程项目的档案资料及归档工作。
第33条负责准备各项手续所需文件，对专业性费用审批并报负责人签字。
第二章前期准备管理
第34条初步开发方案的确定。
1、选定项目：
项目管理委员会负责寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。
2、了解情况：
工程管理部负责委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。
3、买图测绘：
前期开发部负责到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况，如需重新测绘的，应委托测绘单位进行重测或补测。
4、初定方案：
建设工程勘察、设计单位根据公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行《初步开发方案设计》。
5、签订意向：
投资条件满足项目开发要求，项目管理委员会负责与受让项目方签订《项目开发合作意向书》。
第35条前期准备阶段。
1、项目立项：
项目的前期准备工作主要内容之一就是通过项目的立项审批，获得项目建设用地的国有土地使用权。
2、证件办理：
即《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》等。
3、土地年限：
根据土地用途不同，土地的使用期限也不相同。
主要分为：
居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
第36条建筑施工阶段。
项目建筑施工阶段是公司委托建筑公司进行项目建设的阶段，也是项目开发建设的重要阶段。
做好通过招投标工作，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量，密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。
第37条产品销售阶段。
产品销售阶段是项目在竣工之前进行商品预售，是项目开发回收资金，实现赢利的重要保障，决定着项目开发的成败和公司的根本利益，应根据当地政府机构的规定尽快办理《商品房预售许可证》进行产品预售（期房预售）。
随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段（现房销售）。
根据房产开发产品的用途不同应采取不同的销售策略，一般来说，商品住宅应以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。
第三章前期报建管理
第38条为确保项目建设前期报建工作的顺利进行，促进各部门对前期报建的协同配合，在项目管理委员会的领导下设立“前期报建工作组”。
组长由前期开发部经理担任，组员由各部门具体组织报建材料的人员担任。
第39条资料收集：
前期开发部根据项目报建程序要求及时收集、整理相关资料，并将项目报建过程中产生的所有报审资料和形成的各类公司内部资料，根据公司档案管理办法规定分类编号、装订成册，提交行政管理部统一归档保管。
第40条前期工作组职责：
4、政策研究：
根据国家和当地相关政策、法规、当地投资优惠政策和建设项目的特殊优惠条件，为建设项目争取最大开发建设优惠条件，并负责办理减、免优惠条件的落实情况。
5、工作计划：
根据公司建设项目开发计划规定的建设进度和当地政府各职能部门规定的报建程序和流程，工作组负责制定前期报建程序的（年度/季度/月度）工作计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。
6、资金计划：
根据公司开发计划规定的项目建设进度，政府各职能部门规定的缴费项目、标准、数额、时间，工作组负责制定前期开发报建手续的（年度/月度）资金计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。
7、小组例会：
每周一上午工作组全体成员参加每周例会；会议内容主要是协调部门之间的工作关系，商讨解决报建工作难点问题的措施和办法，形成“每周例会会议记要”，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后下发。
8、工作汇报：
工作组全体成员每周五下午负责各自提交“每周工作简报”，由前期开发部负责整理汇总工作组的《每周工作简报》，每月底前根据《每周工作简报》整理汇总《外联工作效果分析报告》，报项目管理委员会决策下月工作。
9、专题会议：
在前期工作中如遇工作组无法处理和解决的重大问题，工作组可向项目管理委员会申请召开有关疑难问题的专题会议，由项目管理委员会组织相关人员商讨解决办法和策略。
第四章前期调研管理
第41条营销策划部负责建设项目的调研任务和工作。
“兵马未动，粮草先行”即“项目未动，策划先行”。
研究拟建项目的投资价值，避免失误，降低风险，节省成本，满足需求，为成功开发建设和销售提供决策依据，促进公司品牌建设发展。
第42条调研方式：
根据公司和项目的实际情况，可采取委托专业公司调研和公司组成调研小组自行调研两种方式。
对根据项目需要对调研结果可邀请相关专家对建设项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源评估等），为编制《项目建议书》或《可行性研究报告》提供可靠依据。
第43条报告编制：
对项目立项需要的《项目建议书》或《可行性研究报告》，根据公司和项目的实际情况，可组织公司员工自行编制或委托专业公司进行编制。
第44条调研内容：
1、收集当地政府编辑的近年《政府年鉴》，核实项目招商和规划情况。
2、对项目周边环境进行可持续发展的宏观因素分析。
3、根据当地经济发展情况，确定拟建项目的目标客户群体，并对其年龄、性别、职业、分布、文化特征、爱好需求、家庭成员结构等进行定位分析。
4、对周边区域楼盘进行销售价格、周边环境、配套服务等因素进行竞争分析。
5、调查目标客户对产品的结构、布局、房型、装修等进行产品分析。
6、调查目标客户对项目规划设计的建筑风格、景观设计、会所设施等进行分析。
7、研究预测拟建项目的市场走向，对整体市场实际需求状况进行分析。
8、根据当地经济情况对客户心理价位，以及价格影响因素进行分析。
9、根据项目的建设和投资规模，进行投入产出、产品价值、投资回报率等分析。
10、调查目标客户的消费因素，对项目资本运作进行自我评估分析。
11、通过调研情况对产品及客户进行定位分析。
第45条通过调研分析和评估，明确主体，根据政府下达的《规划设计任务书》，编制项目的《设计规划设计要点》提交规划设计单位进行项目建设的初步设计。
第46条收集整理项目前期调研产生的所有资料编卷、归档、保管。
第五章项目公司设立
第47条根据建设项目的需要在当地设立项目公司，并办理开发资质。
第48条行政管理部负责收集、准备设立项目公司要求的法人代表身份证、股东身份证、股东证明、出资证明、验资证明、公司章程、租房协议（或房产证明）、合伙协议等及其它需要的报审材料，报当地工商行政管理局申请办理《法人工商营业执照》及税务登记证、企业代码证等；
第49条财务管理部负责办理验资报告、验资证明、审计报告、银行开户及贷款等工作。
第50条行政管理部负责到政府各职能部门办理领取工商营业执照、地税登记证、国税登记证、企业代码证等证件；财务管理部负责到银行办理银行开户、银行贷款等手续和证件。
第51条前期开发部负责根据建设项目的开发建设要求办理相应的《房地产开发企业资质证书》，并准备各报审资料。
证书申领手续办理：
1、在《工商营业执照》领取规定时效内，持《工商营业执照》及相关批准文件，到建（委）设局“开发办”办理《房地产开发企业资质证书》的初审、备案手续。
2、到建（委）设局“房地产处/科”办理开发资质审批，主办人跟进了解审批意见。
审批通过后，即使领取《房地产开发企业资质证书》（一、二级开发资质须到省厅办理）。
第52条公司年检：
财务管理部负责办理公司“审计报告”，行政管理部负责准备年检资料，并按时办理年检手续。
第53条资质年审：
前期开发部负责根据“房地产处”制订的企业资质年检计划和有关政策及规定时间，持相关手续准时到“开发办”办理年检手续。
第54条行政管理部负责收集整理公司设立、资质申请及年审的全部资料，编卷、归档、保管。
第六章项目立项申请
第55条前期开发部负责收集整理项目立项需要的全套资料手续，按规定流程审批后，向当地计委（或发改委或城建委）呈报，并跟踪办理。
第56条立项申请办理程序：
3、向当地计委（或发改委或城建委）提交《项目立项申请报告书》，提出登记备案申请，并按规定准备相关文件、资料，填报《固定资产投资建设立项登记备案申请表》。
4、市计委同市规划局经过审查、研究审批，对符合标准的备案申请发给同意立项的批复，并要求提交《项目建议书》（或《可行性研究报告》）等相关文件、资料，给予办理登记备案手续，发给相应的《固定资产投资建设项目立项登记备案通知书》，加盖固定资产投资建设项目立项备案专用章。
5、当地计委与各专业局（如：
自来水公司、煤气公司等）。
对《项目建议书》（或《可行性研究报告》）进行审查，形成“对项目《项目建议书》（或《可行性研究报告》）”的批复，即下达《规划设计任务》。
6、《项目建议书》（或《可行性研究报告》）内容需要变更：
开发项目取得登记备案文件后，发生以下各项重大变更事项的，需向原备案主管机关重新办理登记备案手续：
1）建设地点发生变更；
2）建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积的50%；
3）投资单位发生变更。
5、根据政府的项目立项批复办理征地及前期规划准备工作，并到市规划局开《规划设计任务通知单》和《办理征地意见函》。
6、建设项目的项目代码：
建设项目在登记备案的同时将取得项目代码，是投资建设项目合法存在的依据。
到土地所在的土地管理部门（市/区土地局）及土地使用部门征求意见，分两种情况办理：
1）所用土地为新征地：
到区土地局、市规划局、以及所用土地的政府主管机构征求意见；此结果报市土地局。
2）土地处在旧城或旧村改造地区：
到当地土地局地藉科征求意见；结果报市房地局。
7、申报备案工作做完后，结果报市政府审批，市政府审批后，正式办理用地手续（注：
已开发使用的城镇建设用地2000亩及以上的由市政府审核后报国务院批准，不足2000亩由当地市政府批准）。
市政府个给予批地批文进入后期工作程序。
第57条立项审批资料准备。
1、选定项目，签定《项目开发合作意向书》（原件一份）；
2、初步确定的《项目初步开发方案》（原件一份）；
3、申报《项目规划设计要点》（原件一份）；
4、《项目立项申请报告书》（原件一份）；
5、《项目建议书》（或《项目可行性研究报告》）（一份）；
6、建设用地的权属文件或建设项目《用地预审意见书》（一份）；
7、《项目建设投资概算报告》（一份）；
8、银信部门出示的资金证明（原件一份）；
9、《企业法人营业执照》副本（复印件一份）；
10、《房地产开发企业资质证书》副本（复印件一份）；
11、项目地形图（一份）；
12、有关职能部门的批复意见。
第58条立项报告的提交形式。
1、工程建设项目如从一级市场获得土地（俗称“生地”），开发条件不太成熟，或需要政府共同投资的项目，需提交《项目建议书》后，再提交《可行性研究报告》进行详细论证后，办理立项手续。
2、工程建设项目如从二级市场获得土地（俗称“熟地”），已具备开发建设的基本条件，开发建设单位自筹资金的项目，可直接提交《项目建议书》（或《可行性研究报告》）办理立项手续。
第七章规划设计报建
第59条由前期报建工作组成员根据各自职责准备、组织“规划设计报建”材料，前期开发部负责审核、整理，按规定程序审批后，到各政府职能部门办理各项手续。
第60条规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，开发项目的规划设计顺利做到既能合理安排用地、又能满足功能需要。
既要保证一定的经济、社会及生态效益，义要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。
规划设计这项工作基础做得好．往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发建设。
第61条项目规划设计程序是工程建设取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的必要途径。
根据国家和地方法律法规规定，城市规划区内开发建设的项目必须符合城市规划的要求，必须向当地规划部门办理项目规划的申报手续，在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后，方可开工建设。
第62条项目规划申报程序
1项目规划申报的基本程序。
1）在《项目建议书》（或《可行性研究报告报》批复之前，工程建设单位要向规划部
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