05年二季度杭州房地产市场报告.docx
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05年二季度杭州房地产市场报告
05年二季度杭州房地产市场报告
一、城市经济进展
固定资产投资增幅大幅降低，今年将维持低速增加的态势。
1-5月，全市全社会固定资产投资累计完成亿元，比上年同期增加%，增幅同比回落个百分点，较1-4月回落个百分点，其中，限额以上投资完成亿元，增加%，增幅同比回落个百分点，较1-4月回落个百分点。
对外经济稳固增加
1-6月，我市进出口总额达亿美元，比去年同期增加％，其中出口达亿美元，同比增加％。
1-5月，我市批准项目数达282个；合同外资金额达亿美元；实际利用外资达亿美元，比去年同期增加％。
由于投资和房地产市场回落，财政收入增幅降低。
1-6月，我市财政总收入达亿元，比去年同期增加％，其中地址财政收入达亿元，同比增加％；地址财政支出亿元，同比增加％。
物价稳固，通胀要挟慢慢排除。
1-6月，市区居民消费价钱指数为。
居民收入维持较快增加，消费支出快速增加。
据市城调队对市区600户居民家庭的抽样调查显示，1-5月份市区居民人都可支配收入为7860元，比去年同期增加%；人均消费性支出6055元，增加%。
大型零售业、超市营业额增加显著，市场活跃。
今年以来，各大商场、超市开展了形式多样的促销活动，不断扩大经营规模，拓展营销渠道，促使零售额快速增加。
据对“杭州大厦”、“联华华商”等12家大型商场、超市统计显示：
1－5月份实现商品零售额亿元，比上年同期增加%。
增幅高于全市社会消费品总额个百分点。
二、城市建设和计划
杭州地铁正式通过国务院批准，2020年1号线正式通车。
6月初，杭州市城市快速轨道交通建设计划通过了国务院审批。
杭州地铁最先将在2006年末正式开建，并在国内率先引入同站台换乘的理念。
依照计划，2020年，地铁1号线一、二期工程和2号线一期工程将建成，线路总长千米，至此，杭州轨道交通的网络骨架将初步形成。
其中，1号线一期工程，九堡东至中兴路，线路长千米；1号线二期工程，线路长30千米，包括三条路段，其中，九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长千米，九堡东向北延伸至临平世纪大道，线路长千米，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长千米；2号线一期工程，丰潭路至萧山朝阳村，线路长千米。
杭州市城市快速轨道交通建设计划——远景线网计划图
三、房地产政策
二手房交易个人20%所得税开始从头浮出水面
2004年1月份杭州开始试点二手房交易个人所得税，而9月份嘎但是止。
今年6月份，个人所得税作为抑制房地产投机的一项举措，又开始浮出水面。
6月1日，南京、青岛两城市宣布，开始实行新的二手房交易税收政策，关于个人转让居住未满5年的衡宇，除按规定缴纳营业税外，还要征收20%的个人收入所得税。
6月15日，北京市地址税务局正式出台了“对个人二手房交易强制收取20％个人所得税”的新政。
随着试点城市的实施，成效突出，进一步致使市场成交下滑。
杭州楼市也可能面临所得税的开征问题。
2005年6月28日，杭州市政府发布《杭州市人民政府关于切实稳固住房价钱增强住房保障工作的通知》，要求认真贯彻中央宏观调控的方针政策，依照“总量大体平稳、结构大体合理、价钱大体稳固”的整体要求，围绕“稳固价钱、增强保障”的目标，采取切实有效方法，加大房地产市场调控力度，调整住房结构，稳固住房价钱，增进房地产业和房地产市场持续健康进展，确保我市经济稳固运行和社会稳固。
2005年6月28日，杭州颁发《杭州市人民政府办公厅关于发布杭州市一般住房标准的通知》（杭政办函[2005]153号），对一般住宅标准规定如下：
一、杭州市区（不包括萧山、余杭区）一般住房标准为：
住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价钱低于同级别土地上住房平均交易价钱倍以下。
由市政府于2005年5月31日前发布。
二、萧山、余杭区和各县（市）一般住房标准为：
住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价钱低于同级别土地上住房平均交易价钱倍以下。
其中单套建筑面积和实际成交价钱可在不超过上述标准20%的比例内上浮。
具体上浮比例由萧山、余杭区和各县（市）政府确信，并于2005年5月31日前发布，同时报市政府，省建设厅、财政厅、地税局，市建委、财政局、地税局备案。
2005年5月16日，杭州颁发《杭州市区住宅区配套中小学（幼儿园）建设治理暂行方法》，对配套中小学建设提出了最新的规定。
政策评判：
今年2季度是政府宏观调控政策不断出台的时刻，伴随3月17日利率调整开始，进入4月份，各项房地产政策不断出台，包括税收、房贷、土地、经济适用房等各项政策在内的综合房地产调控政策体系大体形成。
房地产紧缩政策，直接引发杭州房地市场全面下滑，进入观望和市场博弈期。
从杭州市场反映看，政策效用已经全面凸现，今年杭州市场下滑不可幸免。
从政策走向看，地址紧缩政策出台可能性不大，而中央那么有可能在政策和谐上做出进一步的调整和安排。
四、房地产市场
1.整体市场供求状况
整体特点：
市场成交不断下降，高价房难以为继，低价房维持热销，经济型户型产品受到市场追捧，需求空间专门大，而大户型那么难以销售。
随着政府宏观调控的不断增强，杭州房地产市场开始显现全面下滑。
市场成交锐减，陷入低迷状态。
从今年1-2季度住宅销售统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降。
今年1季度，杭州住宅市场继续去年高速增加的势头，成交维持旺盛的势头，八大区域总成交量为7947套。
伴随3月份的房地产政策的不断出台，杭州市场急转直下，不断下滑。
2季度，总成交量仅仅为3038套，而且呈现月度下滑的状况，6月份成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套，相较1月份2879套而言可谓冰火双重天。
杭州市场观望气氛日趋浓厚，开发商和消费者信心全面下跌，市场调研说明，杭州开发商和消费者的市场信心均跌至12年以来的最低点，市场行情不容乐观。
2.市场价钱
从价钱看，杭州房价已经开始松动，价钱显现必然下跌。
6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相较，下跌1786元/平米。
市场需求持续低迷，致使众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折乃至92折优惠等等，如最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价钱优惠。
2季度以来的房价下跌，表现为多个因素的一起作用，成交住宅价钱结构的改变是一个超级重要的因素，纯粹意义的下跌幅度还不是专门大。
八大区域成交均价呈阶梯式下调，但这并非完全意味着楼市整体房价下挫，而是因为相关于3月份，4-6月份成交房源以中低价为主。
专业投资客淡出楼市，一般购房者观望，致使成交量下降，少数楼盘以不公布打折的方式调低售价，万元房成交趋缓。
这些都致使成交价下降。
另外，月度成交均价也存在必然偶然性。
如6月份天元公寓和圆梦园二期共计成交了314套，占所有成交房源的％，这两个项目成交均价别离为4383元/平方米和5459元/平方米；3月份开盘的旅行·水印城当月成交了332套，成交均价为9588元/平方米。
必然程度上讲，这三个项目直接阻碍了当月成交价。
3．需求转变特点
市场成交低迷，投机者开始淡出市场。
通过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经慢慢显露。
市场转向，需求结构中转变最大的确实是投机客群的急速退场，自住需求成为主流。
从目前市场需求客群看，要紧分为如下几类：
杭州本地自住人群。
他们目前组成杭州要紧需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。
现在年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。
外地入杭居住人群。
这部份要紧以浙江人为主，由于进城思想、子女念书、业务需要、长期投资等多种缘故，富裕的浙江人纷纷来杭置业，做长期投资打算，而非短时间投机。
少量投机者。
尽管要紧的投机者已经退出市场，可是仍然存在少量的投机者，等待在价钱下跌的情形下伺机购入，可是他们已经不是市场的主体。
4.区域市场状况
滨江区：
市场反映最为灵敏
滨江区是最近几年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一，其市场反映最为灵敏，被人称为杭州楼市的晴雨表。
六一新政对该区域的阻碍也较为明显。
3月份滨江成交盛况可用“疯狂”两字形容，成交量共计590套，均价也达历史新高的7892元/平方米。
当月，区域内共有17个项目有成交记录，其中8个项目成交量超过20套，水印城一个项目就成交了226套。
尔后几个月该区域成交量大幅下挫。
6月成交74套房源，只有3月份590套的%。
6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。
成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。
6月滨江区有4个项目新开盘。
据称，受宏观调控阻碍，锦绣江南花园和春江时期花园，推出时的开盘价比预期有所下调。
只是市场反映似乎不是很烈火，截至6月29日零时，锦绣江南花园预订10套，无成交记录；春江时期花园2号和3号楼成交14套，预订7套。
江干区：
购房者看重价钱和交通
横跨城市市中心与城郊接合部的江干区楼市受政策阻碍比较大。
4月和5月份成交量超级少，别离只有29套和19套；到了6月份尽管成交了130套房源，与3月份大体持平，但成交均价为5809元/平方米，比3月份下跌了3189元/平方米。
只是，从3月和6月成交信息来看，并非是说那个区域房价在短时刻内每平方米下跌了3000多元，上述成交均价具有必然偶然性。
3月成交的房源中，位于文晖路上的天成嘉苑4号楼和5号楼占了107套，成交均价为9012元/平方米；而6月份位于九堡的圆梦园二期成交量达117套，成交均价为5456元/平方米。
很明显，这两个项目直接决定了该区域月度均价。
对江干区今年来的走势调查发觉，在当前形势下，该地域楼盘的定价和区域配套成为一般购房者关注重点。
如天成嘉苑离市中心距离近，而圆梦园有地铁和德胜快速路东段等利好，定价也相对理性，从而引发烧销。
下沙：
新盘逆势热销
区域内只有5个在售楼盘的下沙，5月、6月却大量逆势成交，成为宏观调控下杭州楼市一大亮点。
5月下沙成交220套房源，6月为191套。
成交均价从4月份的6379元/平方米下降至6月的4457元/平方米。
今年以来下沙新推出的3个新项目均热销，一度排行当月八大区域楼盘成交量首位。
单个项目直接决定了该区域月度成交价：
2月和3月是十六街区商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德广场，成交了324套；6月是天元公寓，成交175套。
从下沙新开盘热销能够看出，价钱因素直接决定了杭州一般购房者的选择。
如天元公寓成交价为4383元/平方米，大大低于6月新开的其他十几个项目。
而相对余杭某些区域，下沙有较为成熟的配套和便利的交通等利好。
上城区：
价钱走势较平稳
作为城市中心区域，上城区绝大部份房源售价超过万元，而且户型普遍偏大。
尽管地段好，房价有支撑，该区域仍是在这轮宏观调控中受到必然阻碍。
6月份该区域成交均价有所下跌，多个高级房源一个月内无成交记录。
统计显示，6月份上城区成交均价为11317元/平方米，比上月的11808元/平方米，下跌了419元/平方米。
今年2-6月，上城区价钱走势比较平稳，通过3月份一波行情后，成交均价维持在11000元/平方米左右。
从成交量来看，3月和5月达到顶峰，别离为158套和160套。
3月份受市场利好消息带动，大量高价房成交，该区有6个高价楼盘成交量超过10套，其中钱江时期和金都华府别离达到45套和40套。
到了6月份，全区只成交了75套。
拱墅区：
个别楼盘价钱上涨
拱墅区在杭州一手楼市比重向来很小，除5月份因为拱宸新苑大量成交，成交量达152套外，其余各月在30至70套之间。
成交均价也转变不是专门大，在9000元/平方米上下浮动。
从单个楼盘调查看，今年以来区域内的锦昌文华价钱上涨比较明显。
该项目一期3月份的成交均价为8883元/平方米，到6月份推出二期时，成交均价达到10265元/平方米，涨幅达%。
截至6月29日零时，锦昌文华苑二期成交了25套。
下城区：
成交行情波动较大
下城区跨地域较广，市中心地带和城北的成交单价相差数千元。
因为每一个时刻段成交房源不同，致使区域均价起伏较大。
5月份下城区成交均价达11724元/平方米，达到今年以来最高点，而6月份却突然降到最低点，成交均价为9342元/平方米，比上月下跌了2382元/平方米。
这要紧由于5月份成交房源不多，受中山花园二期等高价房阻碍明显；而6月份受政策阻碍，位于城北的水印康庭和华府·丽景家园等中间价位房源受到青睐。
该区域6月成交量由5月的61套上升到108套，上述两个项目占了98套。
从2月份以来的走势看，下城区价钱和成交量波动较大。
和其他区域一样，3月份有过一波大量成交和房价上涨。
当月成交量达407套，均价从9723元/平方米，上升到10120元/平方米。
西湖区：
价钱转变幅度大
西湖区与下城区情形类似，由于成交房源少，地理跨度也较大，致使价钱转变幅度大，区域均价受单个项目阻碍明显。
5月该区域成交均价为12063元/平方米，6月大幅下挫了3881元/平方米，只有8182元/平方米。
距离市中心较远的天河西苑和广宇·西城年华左右着该区域的6月成交价。
两个项目共计成交85套，占了%。
而决定3月成交价的崇文公寓、丁香公寓，6月别离只成交1套和2套。
5．土地市场
2005年2季度杭州成交土地统计分析表
区域
块数
面积（平方米）
单位土地面积均价（元/平方米）
住宅
商业
上城区
3
8936
下城区
1
14490
0
西湖区
5
189231
0
江干区
2
72666
0
拱墅区
1
7541
7223
滨江区
1
86406
0
杭州经济技术开发区
1
16653
0
共计
14
16159
伴随房地产市场下滑，土地市场开始冷却，开发商购买土地的热情也随之大大削减。
2季度以来，杭州土地市场拍卖行情看淡，开发商普遍显现谨慎购地的状况。
土地拍卖场合不愠不火，成交价钱往往仅略高于拍卖底价。
6月份成交的2六、27和28号地块均是如此，成交价钱均略高于拍卖底价。
以前企业不顾价钱，抢购土地的情形不复存在。
从成交价钱转变看，杭州土地成交价钱已经显现下降。
例如杭州一块拥有无敌江景的地块成交楼面积仅为2890元/平米，而以往同一区域的土地楼盘价钱均不低于4000元/平米。
从2季度统计看，共有14块土地出售，总面积为423180.1平方米，其中住宅土地面积为407021.1平方米，占%，商业土地面积为16159平方米，占%。
从散布看，要紧集中于西湖区、滨江区和江干区三个区域；从价钱看，整体单位土地面积成交均价为元/平方米，其中上城区、西湖区、拱墅区和滨江区成交均价在10000元以上，而其它区域那么低很多。
2005年2季度杭州8大区域土地成交统计
地块编号
地块坐落
出让面积
用途
中标单位
容积率
中标价格
杭政储出[2005]28号地块
下城区石桥镇，东至规划道路、南至华丰路、西至华中路、北至规划道路
14490M2
住宅用地
昆明精达仪表制造有限公司
≤
4643万
杭政储出[2005]27号地块
上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保留地块，北至邮电路
4784M2
住宅用地
杭州上城区资产经营有限公司
16400万
杭政储出[2005]26号地块
上城区，南至通道，西至通道，北至清江路，东至通道
9702M2
住宅用地
浙江中钱置业有限公司
--
15231万元
8936M2
商业金融用地
杭政储出[2005]25号
西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路
3403M2
住宅用地
恒生投资开发集团有限公司
≤
2839万
杭政储出[2005]24号
西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河
64228M2
住宅用地
浙江金都房产集团有限公司
~
亿
杭政储出[2005]23号
江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-B地块），东至规划兴安路，南至规划一号路，西至杭政储出[2005]22号地块，北至规划九乔路
33961M2
住宅用地
杭州中兴房地产开发有限公司
≤
29809万元
杭政储出[2005]22号
江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-A地块），东至杭政储出[2005]23号地块，南至规划一号路，西至规划胜稼路，北至规划九乔路
38705M2
住宅用地
浙江名城房地产开发有限公司
≤
29048万元
杭政储出[2005]21号
西湖区转塘镇，东至规划向山路，南至规划方家横路，西至杭政储出[2005]20号地块，北至规划斗门路
33514M2
住宅用地
浙江红石房地产开发有限公司
≤
30953万元
杭政储出[2005]20号
西湖区转塘镇，东至杭政储出[2005]21号地块，南至规划方家横路，西至规划绿地，北至规划斗门路
29823M2
住宅用地
浙江红石房地产开发有限公司
≤
27544万元
杭政储出[2005]14号
杭州经济技术开发区
16653M2
住宅用地
浙江工商大学
5528万元
杭政储出[2005]13号
西湖区，东至转塘规划D13地块、南至镇规划D11地块、西至镇规划D8地块，北至320国道
58263M2
住宅用地
浙江金纬房产
2
亿
杭政储出[2005]6号
滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路
86406M2
住宅用地
富润控股
亿
杭政储出[2005]7号
拱墅区，东至道路，南至台州路，西至金华路，北至道路
7541M2
住宅用地
浙江正中房地产
2
亿
7223M2
商业、办公用地
杭政储出[2005]8号
上城区，东至四宜路，南至清波街，西至府前街，北至河坊街
总面积5980M2其中出让5548.1M2
住宅用地
浙江大都置业
2亿
4．二手房市场
二手房挂牌激增，成交继续萎缩。
从2季度整体市场情形看，观望气氛日趋浓厚，成交量不断萎缩。
新政后二季度块牌猛增，如杭州金风易居5月份日新增挂牌量呈达到300多套。
4、5月份挂牌量较大，二手房市场显现“喷井”现象，希望6月1日营业税开征前将手上衡宇出售，6月份有所下降。
市场成交那么一直维持地位。
6月份成交量仅相当于5月份的6成，比五月份下降%。
杭州地铁的现实利好并未对6月楼市产生大的冲击，购房者显得平复而理性，尤其是对二手房市场大体上没产生大的阻碍。
很多小型中介面临倒闭的境界，品牌中介也适当操纵了门店扩张的步伐。
二手房价第一次大跌
房地产宏观调控组合方法对房价的调控效应正慢慢显现，伴随投机客离场、投资客收手，房价快速上涨的势头取得有效遏制，杭城二手房均价形成理性回归的走势。
杭州市经济信息中心监测结果显示，运作了6年的杭城二手房价钱指数（从1999年7月开始）第一次显现了较大幅度的下跌，6月份比上月降低了点（每平方米房价下跌210元），而以往价钱指数下降的最高幅度也只有5点。
从样本价钱来看，生意两边的心态已明显发生分化，这将直接阻碍下面几个月的价钱走势，估量7月份成交均价仍将呈现必然的跌幅，8月份将有所缓和。
5成以上板块均价下跌
杭州市经济信息中心监测结果显示，在9个板块中,有5个板块本月二手房均价环比显现了不同程度的下跌，其中上月价钱上扬的3个板块本月都显现了较大幅度的下降。
5月份，朝晖一带、市中心、城西文教区以%、%和%的涨幅成为仅有的3个领涨区块，本月却以%、%和%的跌幅位列价钱跌幅前三甲。
另外，大关德胜三塘板块和城东景芳采荷区块继续了上月的下跌趋势，只是跌幅表现温和，环比别离下降了%和%。
而另外4个板块那么是通过上月的下跌，本月才显现了不同幅度的反弹，其中滨四振兴望江门一带为涨幅最大的区块，环比上涨了%。
高价位次新房成交暗淡
在成交结构中，大户型、高价位住房成交比例明显下降，6月份120平方米以上的房源占总成交量的比重，由5月份的％猛地下滑到％；总价100万元以上的房源也由％快速减少到％；而成交房源平均房龄也由上月的10年变成11年，房龄5年之内的成交房源由5月份的％降低到％。
分析以为，次新房、大户型、高总价房源的成交暗淡，一方面是因为房源持有者不肯舍弃既得利益，另一方面那么是由于新建商品房纷纷采取“低开”战略，定价下调，部份购房者热情转移。
附件一：
2005年7、8月份预开楼盘统计
附件二：
2005年1-2季度杭州土地成交统计
地块编号
地块坐落
出让面积
用途
中标单位
容积率
中标价格
杭政储出[2005]28号地块
下城区石桥镇，东至规划道路、南至华丰路、西至华中路、北至规划道路
14490
住宅用地
昆明精达仪表制造有限公司
≤
4643万
杭政储出[2005]27号地块
上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保留地块，北至邮电路
4784
住宅用地
杭州上城区资产经营有限公司
16400万
杭政储出[2005]26号地块
上城区，南至通道，西至通道，北至清江路，东至通道
9702M2
住宅用地
浙江中钱置业有限公司
--
15231万元
8936M2
商业金融用地
杭政储出[2005]25号
西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路
3403M2
住宅用地
恒生投资开发集团有限公司
≤
2839万
杭政储出[2005]24号
西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河
64228M2
住宅用地
浙江金都房产集团有限公司
~
亿
杭政储出[2005]23号
江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-B地块），东至规划兴安路，南至规划一号路，西至杭政储出[2005]22号地块，北至规划九乔路
33961M2
住宅用地
杭州中兴房地产开发有限公司
≤
29809万元
杭政储出[2005]22号
江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-A地块），东至杭政储出[2005]23号地块，南至规划一号路，西至规划胜稼路，北至规划九乔路
38705M2
住宅用地
浙江名城房地产开发有限公司
≤
29048万元
杭政储出[2005]21号
西湖区转塘镇，东至规划向山路，南至规划方家横路，西至杭政储出[2005]20号地块，北至规划斗门路
33514M2
住宅用地
浙江红石房地产开发有限公司
≤
30953万元
杭政储出[2005]20号
西湖区转塘镇，东至杭政储出[2005]21号地块，南至规划方家横路，西至规划绿地，北至规划斗门路
29823M2
住宅用地
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≤
27544万元
杭政储出[2005]14号
杭州经济技术开发区
16653
住宅用地
浙江工商大学
5528万元
杭政储出[2005]13号
西湖区，东至转塘规划D13地块、南至镇规划D11地块、西至镇规划D8地块，北至320国道
58263
住宅用地
浙江金纬房产
2
亿
杭政储出[2005]6号
滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路
86406M2
住宅用地
富润控股
亿
杭政储出[2005]7号
拱墅区，东至道路，南至台州路，西至金华路，北至道路
7541M2
住宅用地
浙江正中房地产
2
亿
7223M2
商业、办公用地
杭政储出[2005]8号
上城区，东至四宜路，南至清波
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