第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价.docx

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第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价

第七节　企业各种经济行为涉及的房地产估价

知识点一：

企业各种经济行为涉及的房地产估价2类型

在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。

（一）房地产权属发生转移

企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。

企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。

（二）房地产权属不发生转移

企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。

知识点二：

估价的假设2前提

在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳利用，二者的差别是：

在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳利用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳利用。

知识点三：

估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。

企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。

a.如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本（含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等），采用假设开发法和收益法进行估价；

b.如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。

破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。

由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公开市场价值低很多，其估价结果可低于市场价值。

（二）房地产权属不发生转移的估价

这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。

因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。

估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。

【教材案例3－7】

××房地产估价报告

封面（略）

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

a市××路××苑a021、a022、a023、a024、a025五套

涉案公寓估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

1．物质实体状况

表3－52

名称

物质实体状况

坐落

海南省a市××区×路××苑a021、a022、a023、a024、a025

五套公寓

建筑面积

621．22㎡

层数

估价对象所处建筑物共28层，估价对象位于第2层

建筑结构

框架剪力墙结构

装饰装修

外墙

贴白色条形面砖

内墙及顶棚

客厅、卧室内墙面刷白色涂料，厨房、卫生间及阳台墙面贴瓷砖，

顶棚木线条饰顶

地面

客厅及卧室地面为实木地板，厨房、卫生间及阳台地面铺地砖

门窗

木门、铝合金窗，阳台铝合金推拉门，铝合金封阳台，门窗包套，

外门设有防盗门

设施、设备

管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装

卫生洁具，小区设有专门的消防系统

平面布置

套型设计较合理

工程质量

优

建成年月

1993年

土地使用剩余年期

估价对象分摊的土地使用权剩余使用年期为43．2年

分摊土地使用权面积

31．80㎡

维护、保养

有专业物业管理公司维护、保养和管理

使用和利用情况

估价对象一直作为公寓出租使用

基础配套完备度

“六通一平”

公共配套设施完备程度

较完备

2．权益状况

根据××省××检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。

现已被司法机关扣押。

【纠错】缺区位状况描述。

四、估价目的

为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。

五、估价时点

根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。

六、价值定义

估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（gb/t50291—1999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。

公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。

七、估价依据（略）

八、估价原则

本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。

具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。

【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。

【纠错2】缺估价时点原则。

九、估价方法

针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省a市房地产市场整个演变和发展过程。

海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅a市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用①市场法和②收益法对估价对象进行评估。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

十、估价结果

估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：

总价：

1225667元

大写：

人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整

单价：

l973元/㎡

【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2006年10月25日至2006年11月5日。

十三、估价报告使用期限

本报告使用期限为一年，自2006年11月5日起至2007年11月4日止。

五套涉案公寓估价技术报告（节选）

一、估价对象实物状况描述与分析（略）

二、估价对象权益状况描述与分析（略）

三、估价对象区位状况描述与分析（略）

四、市场背景描述与分析（略）

五、最高最佳利用分析（略）

六、估价方法选用（略，见结果报告）

七、估价测算过程

（一）市场法评估估价对象

1．搜集交易实例

运用比较法估价，首先要拥有大量真实、可靠的交易实例，只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。

所以，首先应尽可能的搜集较多的交易实例。

我们对估价对象实地查勘的同时也调查了解了估价对象区域内同类型的物业，通过调阅a市房屋档案馆的档案，针对性的搜集了若干交易实例进行分析和筛选。

表3－53

坐落

a市××公寓b305室

a市××公寓b601室

a市××大厦2层c座

208室

建筑面积

137．9㎡

120．6㎡

120．34㎡

建筑结构

框架剪力墙

用途

公寓

装修

一般装修

楼层

3/28

6/28

2/28

土地剩余使用年期

43年

43．5年

42．5年

交易情况

正常

建成年代

1995年

交易时间

1999年4月

1999年6月

1999年8月

3．建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

建立价格可比基础一包括5个方面：

①同一付款方式；②同一采用单价；③同一币种和货币单位；④同一面积内涵；⑤同一面积单位。

可比实例价格表3－54

付款方式

一次性付清

单价

2050

2100

1912

币种/单位

人民币/元

面积内涵

建筑面积

面积单位

㎡

表3－55

估价对象

交易情况

正常

交易时间

1999年1月1日

1999年4月

1999年6月

1999年8月

区域因素

自然环境和景观

自然环境良好，

附近有一定的

绿地和绿化，

基本整洁、卫

生

自然环境良好，

附近有一定的

绿地和绿化，

基本整洁、卫

生

自然环境良好，

附近有一定的

绿地和绿化，

基本整洁、卫

生

自然环境良好，

附近有一定的

绿地和绿化，

基本整洁、卫

生

人文、社会环境

人文环境好、

整体人群文化

素质较高

人文环境好、

整体人群文化

素质较高

人文环境好、

整体人群文化

素质较高

人文环境好、

整体人群文化

素质较高

治安状况

优

交通便捷度

临主干道，距离

公交站点200m

以内，有3条以

上的重要公交线

路

临主干道，距离

公交站点200m

以内，有3条以

上的重要公交线

路

临主干道，距离

公交站点200m

以内，有3条以

上的重要公交线

路

繁华程度

较繁华

城市规划限制

建筑或小区布

局合理、外观

整齐、有一定

的绿化和活动

空间符合城市

规划要求

建筑或小区布

局合理、外观

整齐、有一定

的绿化和活动

空间，符合城

市规划要求

建筑或小区布

局合理、外观

整齐、有一定

的绿化和活动

空间，符合城

市规划要求

公共配套设施完备度

商业配套设施

在800m范围内

有大型的市级商

业配套设施

在400m范围内

有大型的市级商

业配套设施

在400m范围内

有大型的市级商

业配套设施

在1200m范围

内有大型的市

级商业配套设

施

教育配套设施

属于市级及以

上重点中学

（初中）和重

点小学学区

属于市级及以

上重点中学

（初中）和重

点小学学区

属于市级及以

上重点中学

（初中）和重

点小学学区

属于市级及以

上重点中学

（初中）和重

点小学学区

医疗配套设施

距市级医院

2000m

距市级医院

1000m

距市级医院

1000m

距市级医院

3000m

其他生活配套

基本较完备

基础配套设施完备度

区域因素

基础配套设施完备度

“六通一平”

“六通一平

物业管理

封闭式管理

楼层/总楼层

2/28

3/28

6/28

2/28

装修

一般装修

朝向

两卧室朝南

建筑规模

28层

个别因素

设施设备

管道燃气设施，室内预留电视、电话插孔、空调插座，室内已安装卫生洁具，小区设有专门的消防系统

新旧程度

1993年建成，保养、维护程度较好

1995年建成，保养、维护程度好

工程质量

优

平面布置

套型设计较合理

套型设计合理，功能明确

套型设计较合理

建筑结构

框架剪力墙

5．进行交易情况修正

经过调查、询证及分析，可比实例a、b、c均为正常交易，因此确定可比实例a、b、c的交易情况修正系数均为100/100。

6．进行交易日期修正

估价人员查阅了a市1999年统计年鉴，同时进行市场调查，并咨询当地房地产中介、开发企业、管理部门等，验证了统计年鉴所反映的房地产价格指数基本符合当初的市场行情。

a市1999年房地产价格指数表表3－56

月份

指数

100

101.5

100.3

100.85

100.4

99.8

99.95

101.3

101.2

100.8

101.55

102.4

说明：

上表价格指数为定基价格指数，以1999年1月为基期。

根据上表统计数据分析，确定可比实例a、b、c的交易日期修正系数分别为：

可比实例a：

100/100.85＝0.99＝99/100

可比实例b：

100/99.8＝1＝100.2/100

可比实例c：

100/101.3＝98.7/100

表3－57

权重

估价对象

自然环境和景观

0．15

100

人文、社会环境

0．10

100

治安状况

0．05

100

交通便捷度

0．10

100

繁华程度

0．10

100

城市规划限制

0．10

100

续表

权重

估价对象

公共配套设施完备度

商业配套设施

0．10

100

120

教育配套设施

0．05

100

医疗配套设施

0．05

100

120

其他生活配套

0．05

100

基础配套设施完备度

0．10

100

物业管理

0．05

100

表3－59

权重

估价对象

楼层

0．10

100

120

160

100

装修

0．10

100

朝向

0．05

100

建筑规模

0．15

100

9．求出比准价格

进行了交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正以后，就把可比实例房地产的实际成交价格修正成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理的价格。

公式为：

估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

【注意】如果没有给出公式算错误。

（二）收益法评估估价对象

1．搜集有关房地产收入和费用的资料

运用收益法估价，首先要对潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）进行搜集和调查，只有拥有了大量真实、可靠的收入和费用的资料，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。

所以，首先应尽可能的搜集较多的收入和费用的资料。

我们对估价对象实地查勘的同时也调查了解了估价对象区域内同类型的物业，调阅a市房屋档案馆的档案和房地产中介企业，针对性的搜集了若干房地产交易及租赁的资料进行分析和筛选。

同时，委托人已提供估价对象当初的租赁契约，根据契约所载，估价对象租赁期限3年（从1998年1月1日至2000年12月31日止），租金标准第1年为0．75元/天·㎡（建筑面积），此后每年租金上浮5%，租金为每年年初收取，租赁保证金为30000元/年固定不变。

2．估算潜在毛收入

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。

（1）估算租约期内实际毛收入

1998年至2000年存款利率按当初利率水平2．25%计取。

则，估价对象从估价时点计算，在租赁期内的实际毛收入为：

1999年全年：

0．75×（1＋5%）×365×621．22＋30000×2．25%÷（1＋2．25%）＝179222．07（元）

2000年全年：

0．75×（1＋5%）2×365×621．22＋30000×2．25%÷（1＋2．25%）＝188150．17（元）

【纠错】租赁保证金利息计不应折现，因为是在年初收取。

所以正确的公式应如下：

1999年全年：

0．75×（1＋5%）×365×621．22＋30000×2．25%＝179222．07（元）

2000年全年：

0．75×（1＋5%）2×365×621．22＋30000×2．25%＝188150．17（元）

（2）租约期外潜在毛收入

估价人员根据估价需要，运用数理统计分析的原理对搜集来的资料进行分析和筛选，主要分析从2001年初至2005年底与估价对象相类似的符合同一供需圈范围内相同结构与类型等要求的房屋出租资料，根据收集的资料，选择3个可比实例见下表：

表3－62

可比实例

租赁期限

租金（元/天·㎡）

××大厦f0210室

2001年3月至2003年2月

0．85

××大厦b0222室

2002年5月至2004年4月

0．85

××大厦e0206室

2003年1月至2006年1月

0．85

上表租金均为每年年初收取，统一委托中介公司代理，根据了解，保证金利息收入约占租金的4‰。

3个可比实例均处同一建筑物的同一个楼层，经过调查和询证均为正常出租，根据当初房地产市场状况分析，2001年初至2005年底a市房地产租赁市场价格没有较大幅度的变化，因此我们采用简单算术平均数确定估价对象在2001年初至2005年底的客观租金水平。

客观租金＝（0.85＋0.85＋0.85）/3＝0.85（元/天·㎡）

则估价对象从2001年至2005年的年潜在毛收入为：

0.85×（1＋4%）×621.22×365＝193504.44（元）

3．估算有效毛收入

有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

估价人员从市场调查的资料中分析，结合向a市房管局物业管理科调查询证，与估价对象同一供需圈范围内类似的房地产在估价时点至今的客观有效毛收入占潜在毛收入的比率约为80%。

则：

因估价对象在1998年至2000年存有租约，且没有拖欠租金的情况，所以租约期内有效毛收入等于潜在毛收入。

1999年全年有效毛收入为：

179222．07元×100%＝179222．07（元）

2000年全年有效毛收入为：

188150．17元×100%＝188150．17（元）

2001年至2005年各年有效毛收入为：

193504．44元×80%＝154803．55（元）

4．估算运营费用

运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

房地产出租运营费用一般包括：

管理费、维修费、保险费、税金及附加、租赁代理费等。

（1）管理费

管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

分为两个部分，一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的工资支出。

管理费通常按照租金收入的2%～5%计算，根据实际情况结合地方惯例，本次评估按市场客观租金的4%计算。

则：

1999年全年管理费为：

0．75×（1＋5%）×365×621．22×4%＝7142．48（元）

2000年全年管理费为：

0．75×（1＋5%）2×365×621．22×4%＝7499．60（元）

2001年至2005年各年管理费为：

0．85×621．22×365×4%＝7709．34（元）

（2）维修费

维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。

维修费通常是按房屋重置价的1．5%～2%计算。

根据实际情况结合地方惯例，本次评估按房屋重置价的2%计算。

估价人员查阅了a市的建筑造价信息，估价对象在估价时点的房屋重置单价在1400元/㎡左右，本次评估按1400元/㎡考虑。

则：

年维修费＝l400×621．22×2%＝17394．16（元）

（3）保险费

保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。

我国房屋的保险费率是1．5%～2%。

本次评估按2%考虑。

则：

年保险费＝1400×621．22×2%＝1739．42（元）

（4）税金及附加

税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

税金按国家税法规定执行。

房屋出租税金包括：

房产税（税率12%）、营业税（税率5%）及在营业税基础上征收的城市维护建设费（费率7%）、教育费附加（费率3%），合计税率17．5%，税金按租金收入计征。

另外还有土地使用税，目前我国土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。

每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：

①大城市0．5至10元；②中等城市0．4至8元；③小城市0．3至6元；④县城、建制镇、工矿区0．2至4元。

根据地方征收标准，本报告采用2元/㎡（土地面积）计取。

则：

1999年全年税金及附加为：

0．75×（1＋5%）×365×621．22×17．5%＋31．80×2＝31311．94（元）

2000年全年税金及附加为：

0．75×（1＋5%）2×365×621．22×17．5%＋31．80×2＝32874．35（元）

2001年至2005年各年税金及附加为：

0．85×365×621．22×17．5%＋31．80×2

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