现代超市店铺开辟与规划Word文档下载推荐.docx
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重在经营层面，而并非单指某一商圈内的竞争店。
如果超市是地区性商店，则至少须对隶属同一县市行政区域的其他同行进行调查。
如果超市是全国性的连锁店，则须扩大范围，针对全国各地区有名气的竞争者进行调查。
项目
名称
资本额
成立日期
员工人数
单店或连锁经营
连锁性质包括直营（R。
C）、授权（F。
C）或加盟（V。
C）
出资者个人名义或投资母公司的名称
外商合作可以勾选“有”或“无”的方式来表明
合作公司名称
合作公司隶属国
合作方式包括“技术合作”、“合资”或“两者皆具”
价格水平由“昂贵”、“一般”、“便宜”中三选一
品质水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一
生鲜技术水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一
服务水准填写“好”、“一般”、“稍差”三者之一
促销活动特色适宜用文字描述
目标客层适宜用文字描述
年营业额如果有连锁店则须予以分别说明
商圈特性适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明
店址条件适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明
其他特色店址适宜用文字描述，竞争者调查宜采用表述
超市发展环境特性分析
产业特性
超市可取代传统菜市场，提供高品质、新鲜、卫生的生鲜食品
超市注重品种齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购足的需求
超市强调合理的价格，以提供大众化、丰富的商品为主
超市强调购物方便，是提供给邻近居民的良好购物场所
超市强调服务
目标市场特性
已组成小家庭的职业妇女
对商品知识或做菜方法不太了解的消费者
追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者
收入水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或追求时髦者
较注重购物环境舒适感的消费者
女性多于男性，且年龄大多在18—55岁之间
单身在外者
外籍华人或曾赴国外居住一段时间者
比较喜欢闲逛的消费者
竞争者特性
强调价格导向，低价销售
强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜商品的品质
所有产品都品种齐全，或在某些类别品种上特别齐全
强调某些类别商品的特色
可提供额外的服务
可提供特别的金融服务
强调卖场气氛及促销活动的个性化
强调高格调的整体形象
强调能提供新的商品知识及新的料理方法
强调连锁经营，距离家较近
提供购物时间的方便
强调可提供选购的多样礼品
积极参与公益活动
本身条件
经营理念
财务资金能力及运作状况
专业管理技术
生鲜处理人才及技术企业知名度与形象
人才培育及人力补充计划
工薪、福利水准
后勤补助能力
开业策略
经营
独立式或附属式
独立式：
专业经营，以超市为主体，大都注重生鲜商品销售
附属式：
为各百货公司附属的超市，其超市功能较弱，目的为集客
连锁店或单店
连锁店：
以多店连锁性质开展，直营连锁占大多数。
单店：
仅此一家，别无分号
全国性或地方性
全国性：
以连锁形态经营，而超越区域性范围。
优点是可建立全国销售网，而且知名度高，可运用大量媒体宣传造势；
缺点是后勤补给困难度较大，销售网易有空隙、管理不易。
地方性：
单店或区域内的连锁店。
优缺点与“全国性”正好相反
求发展、求生存或求收益
求发展：
抢据点方式，快速出店
求生存：
采用以店养店方式
求收益：
只开赚钱店
高格调或大众化
高格调：
从装潢、设备的投资到人员服务训练、商品选择，均以高品质为要求
大众化：
采低成本运营的方式，使低成本反应在商品售价上
购买或承租
购买：
优点是可永续经营、享受不动产增值之利益、可掌握用途主倥权，缺点是资金需求大，投资风险高
承租：
以合约的方式承租经营一段时间，其优缺点与上述相反
超市专业或超市业加不动产业
超市专业：
系指经营者仅专一经营超市，不涉及其他行业
超市业加不动产业：
经营者在经营超市时，兼营不动产业
以生鲜为主或以杂货为主
生鲜为主：
系指以生鲜食品为主力商品，注重生鲜处理技术
杂货为主：
系指以杂货商品为主力商品，注重销售管理、价格策略及促销活动
自营物流中心或委托物流中心
自营物流中心：
为掌握货源稳定性，并为拓展连锁店，即自营物流中心或另成立关系企业
委托物流中心：
单店或连锁店规模不足，委托外部物流中心或厂商直接供货
商圈
都市型、郊区型、社区型、转运店型
都市型：
是指大都市内商业经济及人口密集的地方
郊区型：
是指大都市外围卫星城镇或二级、三级行政区域之人口聚集处
社区型：
是指大都市内或附近，配合住宅需要，开发的大型社区
转运站型：
是指通勤上班较重要的转换车站附近
商业区、办公区、住宅区
商业区：
是指零售商业聚集，交易频繁的地区
办公区：
是指办公大楼上班族聚集之地区
住宅区：
是指住家聚集之地区
店址
独立建筑或复合式建筑
独立建筑：
是指该栋建筑物仅经营超市及其他相关设施
复合式建筑：
是指该栋建筑物除经营超市外，尚有其他用途
地上或地下
地上：
是指卖场在一楼或二楼
地下：
是指地下一楼卖场及少部分地下二、三楼卖场
有停车位或无停车位
有停车位：
是指超市附近有停车场或停车位之设施
无停车位：
指超市附近无停车位或停车困难
销售
全自助式或自助式即面对面销售
全自助式：
系指卖场采取完全开架式，由顾客自行拿取
自助式即面对面销售：
卖场部分采取开架式
单层楼面或多层楼面经营
单层：
超市卖场规划在同一层楼面，卖场较易有整体连贯性
多层：
超市卖场分割在两个或三个楼面，卖场不易连结
现场处理或PC厂处理
现场处理：
大部分生鲜食品均在超市内作业场加工处理，商品鲜度较易掌握
PC厂处理：
大部分生鲜食品均在PC厂统一制作，再配送至各店，效率高
二、超市的选址
投资者经过适当开业分析决定投资后，接下来就是对超市进行选址，这是超市开张最关键的第一步。
选址原则
谈到超市的选址原则，先介绍一下超市的业态，不同的业态有不同的选址原则。
业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。
目前，国内外众多的超市主要有4种形态：
便利店、食品超市、仓储式商场和综合性超市。
便利店
是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
特点：
选址在居民住宅区、主要公路边及各单位所在地附近
营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高
营业时间一般在16小时以上，甚至24小时
商品结构有即时消费性、容量小、应急性等特点
目标顾客：
居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的购物
食品超市
采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
选址在居民住宅区、交通要道、商业区
营业面积在500—1000平方米
商品结构以购买频率高的商品为主
营业时间不低于16小时
以居民为消费对象，10分钟左右可到达
仓储式商场
以经营生活资料为主，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态。
选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场
营业面积大，一般为1万平方米以上
库架合一，装饰简单，节约成本
商品结构主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家电、汽车用品、室内用品为主。
重点是商品的广度要宽。
目标顾客以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。
综合性超市
以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区
营业面积在2500平方米以上
商品结构：
生鲜食品、衣食用品齐全。
重点在商品的深度。
满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求
设施和装饰比仓储式商店好
总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。
商圈调查方法
确定了选址的原则接下来就是进行商圈的调查了。
在调查商圈之前，要确定调查的原则、目的、方法、种类，以及资料如何取得和活用，调查实务的展开等。
调查应坚守的两大原则
经常以长期性的眼光（通常是10年以上）来判断资料
以事实来判断，应完全禁止臆测，以免造成错误的决策
调查的目的
设定商圈范围
估算开店后的营业额
调查商圈客源
调查竞争店
卖场的适当规模
投资回收的可行性
调查方法重点
调查种类的确定
调查手段的确定
调查对象的确定
调查统计分析方法与结果
调查担当的确定
调查时间表的确定
资料调查
某预定地区的人口数、户数资料
城市计划、城市建设指定用图
竞争店分布图
竞争店或未来大型店的预定计划
竞争店销售业绩
现场调查
对交通道路网的确认
竞争店调查
消费者调查
商圈设定
商圈设定必须以地图为基础来进行判断，就“工欲善其事，必先利其器”的观点来看，必须先作好完善缜密的地图，才能顺利进行设定工作，但制作地图亦讲求诀窍。
地图制作
首先将基本资料划入地图
基本资料包括：
行政区别人口数、户数分布
竞争店位置分布图
住宅区位置分布图
等高线地形图
城市计划图
做法
市区准备1：
10，000比例的地图，郊区准备1：
25，000比例地图。
将行政区，以千米为单位，填入人口数、户数
在竞争店描绘500米半径图，可依竞争店平方数大小设为500米或1000米。
在地图上记入竞争店的平方数、营业额
同样以500米半径在预定地画圆
住户分布图：
确定500米商圈内有多少户数
住宅地图
调查竞争店之正确位置
商圈设定后，计算商圈内住户数
进行完店址调查之后，在该图上记入个别店的业种类别、卖场规模
地形图
把握道路高度、坡度状况
顾客利用自行车或步行购物时，高低不平是阻碍来客主要原因
都市计划、道路计划图
预定地500米距离范围内，周边计划道路已确定用途者
记入住宅计划区
预测商圈范围
先预估预定地的市场占有率，并将之与达到损益平衡点销售时所必须的占有率相比较，以判断有无详细调查的必要。
商圈范围种类
中小商圈：
范围约500—1500米，以徒步或自行车可到，以销售便利商品、生活必需品为主
大商圈：
是以汽车为主，范围约5000米，来客大都以购物为目的，大部分以贩卖选购品为主
超大商圈：
高速公路或捷运所形成的广大商圈，以贩卖特殊器材为主
5000米以内的商圈设定方法
完成预定地及周边环境后，再设定商圈
在1：
15，000—1：
10，000地图上记入预定地及竞争店所在位置
填入竞争店等各种店铺，将它们称为商集
根据店的规模画图，以预定地和竞争店为主
1、
600平方米以上超市画半径500—1000米的圆
2、
300—600平方米画半径300米的圆
3、
300平方米以下画半径100米的圆
实施来店顾客问卷调查，来设定商圈
访问的项目
将约100—150份问卷中所搜集的住址，在地图上标示画线，如此一来商圈自然显现
商圈确认时，利用住户资料算出户数
户数乘以每户每月家计支出就是一店营业额
概念：
一次商圈：
即本店利用最多地区，占70%来店顾客地区
二次商圈：
也有其他店利用，无法确认去哪一边较多的地区，或是店铺比本店小的一次商圈
用地调查及评估
用地调查内容
店址调查
标的物内含设施的影响
面积
城市规划状况
道路交通及停车能力
地租及用途
租期与押金
房屋状况
业主
环境
人口数、户数
道路交通流量
客层
竞争店
城市机能
是否有其他可取代店址
年营业额预测
损益平衡点设定
用地调查分析
适当的用地和合适的位置购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。
用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。
获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。
用地区位和交通状况分析原则
最短时间原则
区位易达性原则
聚集原则
接近购买力原则
分析资料
购物人口分析
交通易达性分析
区位分析
用地经济状况评估
如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可
需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报
用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性
用地的物理状况
用地取得之后，需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。
用地物理状况调查
用地形状
用地的平整性
用地的可进入性
4、
郊区用地的视觉可见性
5、
用地周围情况
目标地选定检核表
三、现代超市开店流程
开店流程：
为实现连锁经营的开店目标，写掉开发策略与长期战略，超市所规划出来的连贯性行动。
开店组织架构
开店选择的方式，只要适用于投资者本身特质的方式就是好方式。
故大投资者用的是快速开店的方式，转眼形成一个大型超市连锁系统；
而小投资者由于本身财力有限，不能承担太多的财务风险，故多采用稳健原则，先从单店开始经营。
从零开始
店址寻找、商圈调查，店铺规划及内外装修设计，可聘用专业人才或委托专业顾问公司来进行调查或设计。
聘请精通商品采购的人才
聘请处理生鲜食品的技术人才
聘请收银员、防损人员、后勤工作人员
把不同专业背景的人员，依不同的工作性质加以组织，称为开店组织，由店长综合指挥运作。
多个店拓展时
当超市的发展达到多店时，就会逐渐成立一个总部。
主要作用为统一店铺中的后勤工作，达到简单化、标准化、专业化、集中化等原则。
多店的开店组织可分成两种，一为无生鲜处理中心的分店，一为有生鲜处理中心的分店。
企划
商圈调查
统计分析取样
商圈分析（拟订开店硬件战略）
预算设定
店铺经营计划拟订
开发部门
开幕日期选定
开店决策过程的拟订
平面配置图设计
店铺设施导入
店铺设备导入
冷冻冷藏柜工程导入
内外装潢工程进行
会计部门
收银系统、EOS、POS系统导入
收银机安装试验
POS机连线作业
会计流程与支票管理规定
现金收入与支出管理规定
总务
人事招募
人员训练
备品及各部需求准备与分配
公关作业要点
人事规章
工商营业执照及其他执照申请
商品部
商品方针政策拟订
商品构成及品种选定
价格设定（依商品小分类别）
竞争店重点商品售价调查
特卖促销商品决定
卖场演出的企划、分配
其他促销活动的展开
配送处理中心
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厂商进货管理规定
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配送范围、路线及时间表的决
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