别墅高档公寓行业研究报告.docx
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别墅高档公寓行业研究报告
别墅高档公寓行业研究报告
篇一：
上海别墅市场研究报告
一、上海市别墅市场总析
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。
XX年——上海成了不容置疑的别墅年。
[一]、区域分布
据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。
各区域别墅分布情况如下：
闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。
在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：
独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为
[三]、价格分析
通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。
从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。
[四]
XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。
XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。
XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。
最多的一个月，上市新盘达12个。
区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。
很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。
以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。
上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。
而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？
从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住
宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房
指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合
建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。
所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。
上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。
据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。
短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
[五]、购买因素
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空莘和投资价值（占8.20%）。
其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。
这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志，也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。
按照国际标准房价与收入之比应为6：
1，两年前上海是8：
1，现在估计为10：
1。
这就是说，房价与收入之比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。
这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。
篇二：
房地产研究报告
房地产业研究报告
一、产业界定及产业特性
（一）产业界定
房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。
按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。
（二）产业特性
1、房地产业的发展具有周期性
房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。
而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。
2、房地产业具有很强的产业关联性
房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。
因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：
1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。
另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。
由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，中国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前中国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。
3、房地产业的发展具有地域性
房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。
房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。
4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大
政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。
二、现状分析
（一）房地产开发商的现状分析
1、房地产商数量多，分布不均
1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。
此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。
98年以后，伴随着房地产业的复苏，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。
2、企业的区域分布具有较高的集中性
全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。
东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面。
3、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业
在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。
96年国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。
从近两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。
在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。
4、企业规模偏小，资质结构有待优化
中国房地产开发企业普遍规模偏小，96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。
房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。
96年，中国房地产开发企业的资质结构是：
一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3%，五级以下的企业所占比重为17.5%，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。
5、房地产开发商进入微利阶段
90年代初，市场对房地产的需求量很大，开发企业营业利润高，吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。
又由于1993年下半年房地产业成为宏观调控调控的重点对象，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平均营业利润降低，房地产开发商进入微利阶段。
（二）市场供给状况分析
1、中国房地产业的开发投资状况
（1）房地产业的投资增长速度。
中国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，XX年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。
（2）房地产业的投资结构。
1996年开始，中国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2%，XX年1至9月，这一比例己上升为69%，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。
投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。
（3）投资的资金来源状况。
从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了50%，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20%，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。
2、土地资源的供给状况分析
土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，中国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的《土地管理法》实施后，中国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。
目前，土地的供给出现了以下两个新特点。
（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。
（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。
近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的办法中，涉及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。
3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析
XX年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头。
（1）新开工面积快速增长。
93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达33.7%，99年新开工面积有所降低，但XX年又呈现快速增长之势。
（2）施工面积。
96年的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。
98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7%，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。
篇三：
中国高档别墅产品形态及发展趋势报告
XX中国高档别墅产品形态及发展趋报告
［更新时间：
XX-9-19］
中宏数据库教研支持系统试用版
一、别墅市场及运行状况
1．1别墅市场与价格
1．1．1政策回顾
从XX年开始．国家出台一系列政策对别墅市场加强调控。
XX年．这些政策得到深化、补充与落实．政策执行的力度和效果逐渐明朗化。
而别墅市场则在种种限制之下继续发展，并保持了强劲的走势。
土地政策方面：
XX年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[XX]45号）．要求停止别墅用地供应；XX年9月14日．国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发1XX]356号）；XX年3月31日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令）．要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在XX年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
金融政策方面：
XX年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[XX]121号）．严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款；XX年4月27日，国务院发出通知．决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例．房地产开发（不包括经济适用房项目）由20％及以上提高到35％及以上。
在XX年4月30日开始执行的《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》中提出，要控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。
这些都被视为是”121文件”精神的延续。
此外，XX年8月12日，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[XX]18号）．明确提出要控制高档商品房建设。
在国家的一系列政策出台后，各地方政府部门很快做出了反应。
国土资源部45号文件发布后之初，北京市国土资源和房屋管理局土地出让处有关负责人就公开表示，北京作为一级地方政府．在中央没有新的政策出台之前，将会坚决执行国土资源部的政策．停止新开别墅项目用地的供应北京市的国土规划部门，将不会受理别墅类住宅用地的规划审批。
XX年11月，北京市政府办公厅颁发了《北京市政府转发国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》．要求”继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。
上海市近两年对高档别墅项目的批建控制非常严格，别墅用地的供应量极小。
同时．还采用一系列办法抑制别墅市场和高档住宅市场上的投资行为：
XX年7月7日．中国人民银行上海市分行发布的《上海市信贷投向指引（XX）》，对高档商品房贷款和两套以上住房贷款采取了更加严格的贷款政策；XX年4月20日．上海市政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》．规定从4月26日开始．预购人购买的预售商品房在取得房地产权证前不能转让：
从XX年3月6日起，上海税务局开始对个人出售购入不到一年的普通住房所得收益征收5．5％的税收．其中5％为营业税，O-5％为城建税和教育附加税。
同时．广东省也提出了相应的措施。
XX年8月．广东省国土资源厅《XX年经营性房地产项目用地计划》中要求“严格控制高档商品房的土地供应．停止别墅类用地的土地供应，增加普通商品住房的用地供应量”，深圳市发展计划局也在XX年6月发布的《深圳市产业导向目录》中将新建别墅列入严格限制的项目，原则上不准新建。
1．1．2北京市场状况
XX年北京高端别墅市场有效供应不足而需求旺盛。
根据大中华别墅网的统计．XX年，北京别墅推出新盘55个，其中开盘项目共36个．主要分布在昌平、朝阳、海淀、顺义、密云和房山，其中昌平和朝阳的供应量最高。
开盘项目中单一类型项目有20个．其中独栋别墅10个，联排别墅8个，叠拼别墅2个；未开盘项目中单一类型有14个．其中独栋别墅10个，联排别墅3个，双拼别墅1个。
尽管在推出的新盘中，独栋别墅项目占了较大的份额，也说明目前高端别墅相当走俏。
在供不应求的情况下．北京别墅市场销售形势良好。
高端产品中除嘉浩国际的巨大体量不能短期释放而导致现阶段出售比率较低以外．其他项目都维持相当高的出租和出售比率。
同时高端产品在目前的北京住宅市场还不具备任何的可替代性，这大大扩展了其生存空间。
相比之下，中低端产品的价位和档次具有很强的可替代性。
远、近郊公寓、低密
度的板楼等都可能形成竞争。
因此中低端项目需在产品设计、环境营造上制造优势而并不能单纯的依靠低价战略来弥补。
通过对搜房网公布的新开盘项目进行统计，除去价格不详和没有给出均价的项目，总计为22个。
．高端产品市场供应很少，近年来的新盘中除了紫玉山庄三期、西山美庐、大湖山庄、莱蒙湖别墅以外．真正高端产品的数量非常少。
新开盘项目的价格定位多数是在10000元／平米以下．而且物业类型也较为丰富，尤其综合开发的项目往往都搭配一定数量的Townhouse以增加可售面积，纯别墅尤其是高端纯别墅的开发反而受到了很大程序的冷落。
别墅市场本身以及高端产品存在的巨大风险使得更多的开发商采取理智和谨慎的态度．这客观反映在目前的开发取向上。
但是高端市场目前的供需差异也吸引了更多后来者。
目前酝酿中的几块别墅开发用地都在朝高端方向努力，预计未来市场平均价格会进一步走高。
别墅二级市场表现良好．XX年上半年，别墅的平均月租金报价为每平方米20美元左右，高档公寓的平均月租金报价从第一季度的每平方米10．9美元上升至第二季度的11．4美元，中高档商品房的平均月租金报价为每平方米50元人民币左右．房屋租赁的年回报率约为6％一7％。
这一租金水平支持房产投资者以租养房应该没有大的问题，而根据目前市场发展的情况，投资者可以考虑从原先短期炒作获取暴利向长期投资获取稳定回报的方式转变。
目前．别墅市场最大的空置还是中等偏低品质的别墅。
尤其一些在户型设计、环境规划和价格水平上都没有竞争力的老项目是空置的主要来源。
高端市场的空置主要集中在大户型，如香江花园所剩的基本是500平米以上户型；中端市场的空置主要源自于户型设计或者环境规划的不合理．如华中园别墅：
低端产品的空置问题主要来源于经济压力。
很多项目奉行低端低价策略，靠提高容积率来解决财务压力，但过低的价格和较大的面积结合总价水平还是超过了一般消费者的承受能力，因而导致空置。
1．1．3上海市场状况
XX年上海别墅市场供求基本平衡．价格持续上升。
供应量方面，全年上海别墅供应面积为147万平米；虽然XX年以来新增别墅用地非常少，但是，不少开发商已经在几年前储备了大量土地．同时，XX年之后的用地供应减少对别墅项目供应的直接影响还不明显，因此，别墅供应量依然可观。
成交量方面，XX年，上海别墅成交量为154万平米，略超过供应量．总体上呈现供求平衡的态势。
时间上，第三季度市场火热．成交量明显超过供应量。
地域上．青浦和南汇成交量大于供应量，消化了相当一部分存量：
而闵行、松江和奉贤等区成交量小于供应量。
XX年．上海别墅价格上涨幅度比较大，年底均价全面超过10000元，平方米．高档项目则通常在XX0元，平方米以上，也有部分项目达到30000元／平方米。
具体的价格与项目定位、产品质量以及地段条件相关。
至于单套售价，上海别墅更是雄踞全国之首。
较好的项目．由于单价高，户型大．又追求居住人群单一化，单套售价常在800万元以上，更有部分项目超过XX万元甚至5000万元。
同时．上海市不同区域内别墅价格差距逐渐拉开．这是本年度一个比较突出的变化。
按照平均价格计算．浦东区别墅价格最高，原因是该区新推出的项目以豪宅居多。
而闵行、松江两区虽然有上海最豪华的富人区．由于推出了较多的经济型别墅项目，平均售价比浦东要低。
从今年初上海别墅市场的表现来看，只要宏观经济和金融环境基本保持稳定．XX年可望继续XX年的上涨行情。
由于前两年严格控制别墅用地的土地政策的影响将逐渐显现，未来别墅的供应量将有所减少，但仍将保持在每年1OO万平米以上。
随着近郊可开发土地的减少和上海城市干道不断向外延伸，别墅项目的分布将更为广泛，更多的景观和交通资源将被发掘出来．并形成新的别墅集中区。
XX年上海别墅租赁市场也十分活跃。
前几年，上海别墅的大供应量一度导致空置率居高不下．但去年则一扫颓势。
根据戴德梁行的报告．上海别墅租赁市场前三个季度租金和入住率持续上升。
第四季度虽有微幅回落．但是租金和入住率与第三季度相近。
从地域上看，浦东地区因为机场和工业园区等因素，入住率较高，基本呈现供不应求的态势，第二季度平均入住率更达到95％以上。
相比之下．浦西地区入住率较低，而租金则稍贵。
预计XX年租赁市场依然将保持强劲势头其原因是上海经济发展迅速．聚集到上海的大型跨国企业高管人员人数不断增加，对高档临时居所的需求也相应增加。
1．1．4珠三角市场状况
XX年．广州独立式别墅市场不断升温。
供应量尽管与前几年的迅速增长期相比有所减少．但绝对量上仍十分可观，除”汇景新城”、“宏城花园”、”桐林美墅馆”等此前开盘的项目继续销售外．”碧桂园凤凰城”、“广州雅居乐花园”、“星河湾”等都有新的独立式别墅组团推出．此外XX年中还有“珠江别墅”、”珊瑚湾畔”、”五溪御龙湾”、”祁福南湾半岛”、“班芙”等一批项目开盘，其中相当部分都是纯独立式别墅项目。
而独立式别墅项目的销售情况同样良好．除了港澳客户、外商、金领阶层等传统消费群体继续对中高档独立式别墅项目形成有效的支撑外，近年来多次置业需求的显著上升使得相当部分中高收入白领阶层也成为独立式别墅消费群体中新的组成部分，并引发了经济型别墅的热销和供应量的显著提升。
目前近郊片区和远郊区市中每栋150万-300万价位的中档别墅和经济型别墅销售情况最好，而少数价格低于150万甚至在100万以下的经济型别墅也取得了可观的销售业绩。
市区范围内独立式别墅新增供应量趋于停止直接带动了二手市场和租赁市场的发展。
XX年二沙岛片区独立式别墅的租赁价格不断攀升，一年中上涨幅度超过了10％，且仍处于稳步提高的过程中，二手独立别墅出售价格也持续走高．但仍处于有价无市的情况。
而市区内新河浦、华侨新村等地的一批老别墅同样受到市场的追捧，租金和出售价格也有较大幅度的提升。
相比之下．近郊各片区和远郊区市二手独立式别墅受关注程度要弱得多，但其租金水平和出售价格也保持了相对地稳定。
深圳独立式别墅市场的情况与广州存在较大的区别。
由于政府对别墅的相关限制（主要集中在土地供给）着手较早，且深圳土地价格持续走高，使得独立式别墅项目开发成本较高，再加上其他住宅类型特别是叠拼、联拼别墅的迅速发展，使得独立式别墅的整体市场规模正在迅速缩小。
目前，深圳新推出的独立式别墅项目数量较少，且多数为定位于尖端客户的豪宅项目，而原属于经济型、中档独立式别墅甚至高档独立式别墅的大部分市场已经转而被中高档公寓式住宅和联拼叠拼别墅所占领。
以XX年为例，在年内开盘的真正意义上的独立式别墅项目仅有”观澜高尔夫大宅”一个．此外”波托菲诺别墅”和“天琴湾”也在年内开始内部认购等前期销售工作，另有此前推出的“硅谷别墅“、“仙湖山庄”等若干项目有少数单元仍然在售．可见市场中的新增供应量极其有限．且“观澜高尔夫大宅”、“波托菲诺别墅”和“天琴湾”都是单位面积售价在25000元左右的豪宅项目。
从目前的政策环境和市场环境看，类似的局面还将继续延续下去，独立式别墅的新增供应量将保持少而精的特点，每年的供应量将十分有限，但基本将定位于尖端的豪宅市场，且品质和档次有可能进一步提高。
1．2别
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