资产评估常用公式文档格式.docx

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P=P’*（1-价格折扣率）

6、成本市价法：

P=评估对象合理成本*（P’/其合理成本）

7、市盈率乘数法：

P=评估对象收益额*参照数市盈率

一、纯收益不变：

P=A/rP=A/r[1-1/（1+r）n]→有限

二、纯收益若干年后保持不变

P=∑Rt/（1+r）t+A/r（1+r）t

P=∑Rt/（1+r）t+A/r（1+r）t*[1-1/（1+r）N-n]

三、纯收益按等差级数变化

1、等差：

递增P=A/r+B/r2

P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B*n/r（1+r）n

递减P=A/r-B/r2

P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B*n/r（1+r）n

2、等比：

递增P=A/（r-s）

P=A/（r-s）[1-（1+s）n/（1+r）n]

递减P=A/（r+s）

P=A/（r+s）[1-（1-s）n/（1+r）n]

P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值

一、重置成本p的估算方法：

1重置核算法：

购买、自建

2价格指数法（复原）：

p=账面原值*价格指数

3功能价值法：

p=参物重置价*年产量比

4规模经济效益指数法：

p=参物重置价*产量比n

二、实体性贬值的测算方法：

1、观测法：

=p*（1-实体性成新率）

2、使用年限法：

=实际使用年限*年折旧

三、功能性贬值测算方法：

=∑（净超运营成本*折现系数）

四、经济性贬值的估算：

=税后年收益损失额*年金现值系数。

机器设备评估

1、直接匹配法

2、可比因素比较法

3、成本百分率比较法

折现率=年收益（租金）/价格

P=A/r[1-1/（1+r）n]

一、重置成本的估算：

1细分加和法；

2价格指数法；

3规模经济效益指数法

二、实体性贬值：

观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123

三、功能性贬值：

若重置成本为复原重置成本，应考虑超额

投资成本。

四、1经济性贬值=（p-实体性贬值-功能性贬值）*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。

P67、131

2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A,r,n）

3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本

房地产评估

P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K

（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

1、P=A/r[1-1/（1+r）n]

（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）

综合资本化率r=r1（土地）x+r2（建筑物）y

2、单独评估土地的价格：

土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/r1

建筑物纯收益=r2*（建筑物重置价-折旧）

地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益建筑物价格=重置成本*成新率

剩余法（评估待开发土地价值）

地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润

利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率

利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率

基准地价修正系数法

地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数

路线价法：

地价=路线价*累计深度百分率*宽度（四三二一法则：

第一个25英尺0.4,第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）

在建工程评估方法：

1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率）2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税

3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）

资源资产评估

森林

P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q

P=∑（At-Ct）/（1+t）t

适合有经常性收益的林木资产

P=K*∑Ct（1+r）n-t（t指过去第t年）→幼龄林

剩余法：

P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成

矿产

采矿权

可比销售法

P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数）

贴现现金流量法

P=∑（Wat–Wbt）/（1+t）t

Wat→年剩余利润额；

Wbt→社会平均收益额

探矿权

（高精度勘查）地勘加和法

P=Px+Ln=Px+M*T/（T+G）

约当投资——贴现现金流量法

P=Ty原探矿人/（Tx+Ty）*∑Wt/（1+t）t

重置成本法P=Pb*（1+风险f）*（1-技术贬值ξ）

=∑[Ubi*Pui]*（1+四项费用ε）（1+f）*（1-ξ）

（低精度勘查）：

地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。

无形资产评估

专利权的评估方法：

主要采用收益法

商誉的评价方法：

一、割差法：

P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和

二、超额收益法：

1、超额收益本金化价格法

P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/适用本金化率

2、超额收益折现法

P=∑Rt/（1+r）t

P=∑KRt/（1+r）tK→分成率；

R为超额收益

P=Y+∑KRt/（1+r）tY→最低收费额

Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用）

收益额的确定：

一、直接估算法

1、收入增长型：

R=单价差*Q*（1-T）

R=销量差*（P-C）*（1-T）

2、费用节约型：

R=（C1-C2）*Q*（1-T）

二、差额法：

R=利润-资产总额*行业平均资金利润率

三、分成率法：

R=收入（利润）*收入（利润）分成率

利润分成率的估算

1、边际分析法：

=∑追加利润现值/∑利润总额现值

2、约当投资分成法：

=无形资产约当投资量/总约当投资量（约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）

四、要素贡献法：

（资金30、技术40和管理30）

P=无形资产重置成本*成新率

一、自创无形资产重置成本的的估算

1、核算法：

p=直接、间接成本+资金成本+利润

2、倍加系数法：

p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）

C为物化劳动消耗；

V为活劳动消耗P276

二、外购无形资产重置成本的估算

1、市价类比法

2、物价指数法：

=账面成本*物价指数

三、成新率的估算

1、专家鉴定法

2、剩余经济寿命预测法

长期投资评估

长期债权

上市交易的债券

P=债券数量*评估基准日债券的收盘价

非上市交易的债券

1、到期一次还本付息：

P=F/（1+r）n

2、分次计息，到期一次还本：

P=∑Rt//（1+r）t+A/（1+r）n

长期股权

上市交易股票的价值评估：

1、评估基准日的收盘价

2、以控股为目的采用收益法评估

非上市交易股票的评估：

（普通股）

1、固定红利型股利政策下：

P=R/r

2、红利增长型：

P=R/（r-g）

流动资产评估

材料

购进批次间隔时间长、价格变化较大

近期购进的材料，市场价格变化不大时。

在

产

品

P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用

某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格

1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高）←成本法

P=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数）

2、按社会平均消耗定额和现行市价计算

P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）

3、按在产品的完工程度计算评估值：

P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）

产成品

1、出售为目的：

P=现行市价

2、投资为目的：

P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税）

1、评估基准日与产成品完工时间接近：

P=产成品数量*产成品单位成本

2、时间间隔较长：

P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）

P=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）

企业价值评估

一、企业持续经营假设前提下的收益法：

1、年金法：

P=A/r=∑Rt/（1+r）t÷

∑1/（1+r）t÷

r

2、分段法：

P=∑Rt/（1+r）t+Rn/r（1+r）n

二、企业有限持续经营假设前提下的收益法：

P=∑Rt/（1+r）t+Pn/（1+r）n