重庆土地市场分析报告.docx
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重庆土地市场分析报告
重庆土地市场分析报告
一、重庆市土地资源概况3
一、重庆市土地利用现状3
二、重庆市土地资源特点3
二、土地相关政策分析5
一、经营性土地的出让严格以招标拍卖挂牌的方式进行5
2、政府加大对土地市场治理整顿的力度，成效明显6
3、《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》预示对土地市场的治理加倍严格7
4、政府增强土地出让治理，规定土地出让最低价9
三、重庆市主城区土地出让总量分析10
一、重庆主城区土地出让宗数走势及分析10
二、重庆主城区土地出让面积走势及分析11
3、重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析12
4、重庆主城区土地出让方式（招、拍、挂）比例转变及分析12
五、重庆主城区土地供给结构转变及分析16
六、重庆主城区土地出让容积率转变及分析16
7、重庆主城区土地单价及楼面地价转变及分析18
四、重庆主城各区土地市场交易情形18
一、重庆主城各区土地交易情形对照分析19
二、主城各区交易情形及各区要紧板块对照分析20
◆巴南区20
◆大渡口21
◆江北区23
◆九龙坡区24
◆南岸区26
◆渝北区27
◆沙坪坝区29
◆渝中区30
◆北部新区32
五、土地交易与房地产供给之间的交叉分析33
一、土地出让可建筑面积与新动工面积对照分析34
二、土地出让面积与投资额对照分析34
3、平均土地单价与衡宇平均价钱的对照分析35
六、土地需求36
一、整体需求37
二、竞争格局37
七、结论37
一、土地交易市场整体分析结论37
◆同时期土地开发利用率虽高，但以后房地产开发供给量仍然较大37
◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主38
◆土地市场成交量呈下降趋势，土地平均单价那么有所升高38
◆地价与房价的走势大体一致，但地价的增加幅度大于房价的增加幅度39
二、土地市场以后进展走势39
（1）潜在供给地块39
（2）区域供给趋势41
◆江北城溉澜溪板块41
◆南岸弹子石板块42
◆沙坪坝西永组团板块42
◆九龙坡华岩板块42
重庆土地市场分析报告
引言：
土地是组成房地产的重要部份，土地的取得方式、成交价钱、供给量的转变、供给散布和土地用途结构的转变都将对房地产市场产生重大的阻碍。
最近几年来，随着国家房地产宏观调控政策的不断调整，专门是针对土地市场的一些政策的出台，土地成了开发商最为关注的核心之一。
而重庆土地市场在2003年之前的治理一直较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并无朝一个健康的方向进展。
2003年下半年开始，重庆土地市场在政府的大力整顿下慢慢标准，主城区经营性土地交易都必需在土地交易市场以招拍挂的方式公布进行。
而重庆近两年的土地交易情形、各个区域的土地价钱、以后的土地供给量、出台的土地政策和以后的土地供给趋势对房地产市场的阻碍等这一系列的问题都将是进展商所关注的重要问题。
针对这一系列的问题，本报告将通过对重庆土地交易中心最近几年出让的土地明细进行分析，以期对重庆土地市场的以后走势有一个明晰的方向。
数听说明：
本报告数据来源于重庆土地交易中心，由于重庆土地交易中心的土地成交数据是从2003年8月开始记录，因此本报告中所利用的土地相关数据的起始时刻为2003年8月，同时2005年11—12月的数据截至到报告发行时刻尚未公示，因此2005年的土地相关数据为2005年1—10月份的数据。
另外，在所有土地数据中的土地价钱为该地块的土地出让综合价金，即地块的实际成交价钱，包括该地块的本钱价、自行拆迁费用及还房费用等。
土地出让建筑面积为地块计划可建的最大建筑面积。
土地出让面积那么为该出让地块的毛用地面积，包括净用地面积、公建、绿化等用地面积。
因此在文中的土地单价及楼面地价均由该地块的综合价金与毛用地面积得来。
一、重庆市土地资源概况
二、
1、重庆市土地利用现状
2、
重庆市土地总面积万平方千米（折合万亩），其目前利用的现状能够从农用地、建设用地和未利用地三个方面来讲明：
（1）农用地万公顷（折合万亩），占土地总面积的%。
其中耕地万公顷（折合万亩），园地万公顷（折合万亩），林地万公顷（折合万亩），牧草地万公顷（折合万亩），水面23.07万公顷（折合万亩），别离为土地总面积的%、%、%、%和%。
（2）建设用地万公顷（折合万亩），占土地面积的%。
其中城镇村及工矿用地43万公顷（折合万亩），交通用地万公顷（折合万亩），水利设施用地2.2万公顷（折合万亩），别离为土地总面积的%、%和%。
（3）未利用地万公顷（折合万亩），占土地总面积的%（其中难利用地占76%）。
3、重庆市土地资源特点
4、
（1）人均土地数量少，耕地质量较差。
全市1996年总人口为万人，人均土地仅为0.273公顷（折合亩），为全国人均0.78公顷（折合亩）的1/3。
人均耕地0.084公顷（折合亩），比全国人均0.106公顷（折合亩）少0.02公顷（折合亩）；人均林地0.1公顷（折合亩），比全国人均0.187公顷（折合亩）少0.087公顷（折合亩）；人均草地0.007公顷（折合亩），仅为全国人均草地0.22公顷（折合亩）的1/33。
主城区周边地域人均土地、耕地、林地低于全市人均水平。
全市坡耕地占耕地总面积%，15度以上的坡耕地占%（25度以上坡耕地占%）。
在全市耕地总量中，有水源保证和灌溉设施的为36%，比全国平均低4个百分点。
中低产田土达60%以上。
（2）耕地不断减少，用地矛盾突出。
从1991年至1996年的6年间，全市共减少耕地万公顷（折合万亩），平均每一年减少万公顷（折合万亩），同期开垦的耕地万公顷（折合万亩），相抵后净减少万公顷（折合万亩），每一年平均净减少万公顷（折合万亩）。
城镇周围和交通沿线的良田沃土减少较快。
在减少的耕地中，非农业建设占用万公顷（折合万亩），农业建设占用万公顷（折合万亩），农业结构调整占用万公顷（折合万亩），灾毁耕地万公顷（折合万亩），别离占减少总数的%、%、%和%。
（3）三峡工程淹没和迁建占用耕地面积大。
库区淹没耕地万亩，移民迁建用耕地万亩，两项合计占用耕地万亩。
（4）土地利用不平稳，粗放量大。
连年来，建设用地之外延拓展为主，用地规模迅速扩大，少数地域利用不充分，经济效益差；征而不用，闲置撂荒，重复建设，浪费土地现象时有发生。
部份农用地实际利用水平和产出率低。
林地和部份园地产出很少。
（5）水土流失面积大，土地退化损毁严峻。
重庆属重危岩滑坡地域，山地灾害频繁，损毁面积大。
全市水土流失面积达万平方千米，占土地面积的%。
平均侵蚀模数达每平方千米吨。
近些年来，虽增强治理，但治理面积未超过流失面积的10%。
一些地域土地退化损毁相当严峻。
（6）可开垦为耕地的后备资源匮乏，且散布相对集中。
全市未利用土地万公顷（折合万亩），可开垦为耕地的万公顷（折合万亩），占未利用土地的%。
在可开恳为耕地利用地中，有万公顷（折合万亩）集中散布在开发难度较大的黔江开发区。
三、土地相关政策分析
四、
一、经营性土地的出让严格以招标拍卖挂牌的方式进行
2002年之前，我国土地市场的治理一度较为混乱，而用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，其中自然会存在许多“暗箱”操作，如此对土地市场的健康进展十分不利。
2002年5月国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地利用权规定》，要求商业、旅行、娱乐和商品住宅等经营性土地，必需采取招标拍卖挂牌的方式出让，而且标准了招标拍卖挂牌出让的程序，为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保障。
2003年9月，第一个针对房地产业土地市场的整顿通知出台，即《关于增强土地供给治理增进房地产市场持续进展的通知》，通知中也明确指出“切实增强对房地产开发土地供给的调控，严格操纵土地供给总量，土地出让必需实行招标拍卖挂牌方式出让。
”
一系列的土地政策说明政府决心大力整顿土地市场，而房地产业的土地供给严格以招标拍卖挂牌的方式出让。
但由于地址上的执行情形并无达到预期的成效，2004年中央政府再次加压，3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地利用权招标拍卖挂牌出让情形执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地利用权招标拍卖挂牌出让情形”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处置完毕，对8月31往后仍以历史遗留问题为由，采纳协议方式出让经营性土地利用权的，要从严查处。
这项政策在业界引发了轩然大波，从国务院15号文件下发到2004年8月31日计算，处置历史遗留问题的时限为3年4个月，若是从国土资源部11号令正式实施算起，时刻为两年两个月，均超过了批准文件的两年有效期。
依照国务院15号文件的要求，全面推行经营性土地招标拍卖挂牌出让的时刻应从2001年5月开始，2004年9月1日只是解决历史遗留问题的最后时刻，而“”也因此被称为“大限”。
重庆市政府态度坚决，一直以来严格贯彻中央的要求，坚持经营性土地以招拍挂的方式出让，也取得良好的成效。
自2003年8月29日土地交易中心挂牌成立以来，至2004年3月份近7个月时刻内，共办理土地利用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷。
成交价亿元（其中土地出让金亿元），通过招拍挂，土地出让金增值亿元。
2004年8月19日，重庆市政府出台《重庆市经营性国有土地利用权交易方法》，要求主城区经营性土地交易都必需在市土地交易市场以招拍挂的方式公布进行。
房地产开发用地是经营性土地的要紧组成部份，重庆市房地产业的土地交易将会加倍公平、透明，严格以招标拍卖挂牌的方式进行。
2、政府加大对土地市场治理整顿的力度，成效明显
2003年下半年以来，针对经济运行中显现的一些突出问题和矛盾，中央做出了增强和改善宏观调控的重大决策。
土地问题一贯是关乎国计民生的大事，标准土地市场也是政府调控的重点。
把好土地“闸门”，切实爱惜耕地，清理各类开发区，严格操纵建设用地，中央整顿土地市场的决心可见一斑。
2004年4月29日，国务院办公厅发出了《关于深切开展土地市场治理整顿严格土地治理》的紧急通知；5月21日国土资源部发出了《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地治理》的通知。
这两项政策对以前土地宏观调控方法进行了深切和细化，进一步加大对土地市场的宏观调控，集中半年左右时刻，继续深切开展土地市场治理整，治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用整体计划和年度打算。
通过历时一年有余的土地市场治理整顿和半年的批地禁令，土地市场治理功效斐然，也足见之前用地之粗放：
6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的%；计划面积存缩了万平方千米，占原有面积的%。
另外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，涉及总用地面积74.7万公顷，其中耕地23.9万公顷，对违法占用土地的项目依法进行了查处，收回土地1999.5公顷。
重庆市土地市场通过持续治理整顿，滥占乱用土地的问题取得有效遏制，土地市场秩序也有所改善。
重庆清理整顿了176个开发园区，撤销各类违规开发区126个，撤销拟建投资项目37个，共退回土地达平方千米，投资项目减少近100亿元，宏观调控初见成效。
而在2005年6月2日，重庆市政府发出了《关于巩固土地市场治理整顿成效严格土地治理》的通知，旨在在目前土地市场整顿所取得功效的基础上，进一步减缓土地资源日趋欠缺的矛盾，为重庆市成立一个健康有序的土地市场。
3、《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》预示对土地市场的治理加倍严格
尽管土地市场的整顿治理工作取得踊跃的进展，可是治理整顿的功效只是时期性的，各地盲目扩大城市规模和上建设项目、盲目批占土地的现象仍然存在。
深化土地治理改革，增强土地治理制度建设，成立最严格的土地治理的长效机制迫在眉睫。
2004年10月21日，又一项重量级的土地政策出台，即《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》。
《决定》针对现时期我国土地治理中存在的突出问题和薄弱环节，作出了具体明确的规定，提出了改革的前途和方法。
《决定》要紧强调以下几点：
一是严格依照法定权限审批土地；二是在土地利用整体计划和城市整体计划确信的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）；三是增强了农用地转用审批的计划和打算审查，强化了土地利用整体计划和土地利用年度打算；四是着重突出了“征地补偿和安置”那个重点；五是新增建设用地土地有偿利用费实行先缴后分，按规定的标准不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴；六是成立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地址派驻土地督察专员，监督土地执法行为。
《决定》的出台，关于方才解除“暂停批地”禁令、用地冲动蓄势反弹的土地市场而言，无疑又是一次繁重的冲击。
其造成的要紧阻碍如下：
1紧缩“地根”，直压用地冲动
2
2005年的土地市场将会收紧“地根”，土地利用年度打算实行分类下达和考核，农用地转用打算依照指令性打算严格治理，还要落实《决定》已明确的一系列深化改革的重要方法。
另外依照《决定》相关规定，以下四种情形下不能批地：
一是仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收权的地址；二是年度农用地转用打算指标用完的地址；三是年末前未足额归还农人征地安置补偿费的地址；四是2004年年末前不按《关于大体农田爱惜中有关问题的整改意见》要求，未将现有的大体农田落实到地块的市、县。
3有效地标准了政府行为
4
许多人以为《决定》是土地治理的重大冲破，是迄今最严格的治理条例。
其实《决定》与11号文件是一脉相承的，所涉及的内容，过去的法律不能说没有，只是实际执行不严格。
更应确信的是，《决定》内容一起的指向是标准政府行为，解决了许多土地治理中操作层面的问题，让运用土地进行宏观调控更具操作性。
与以往政策法规下发以后，迟迟不见相关配套文件而致使政策难以发挥效劳的情形不同，这次《决定》下发后，配套的7个相关规章和文件迅速下发，涵盖了从土地利用打算、建设项目用地预审、用地操纵指标、农用地转用和土地征收、农人宅基地治理、补偿安置、新增建设用地有偿利用费征收利用各方面。
如建设部关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》的通知，国资部关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》的通知，财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步增强新增建设用地土地有偿利用费征收利用治理的通知等。
主若是针对《决定》中的内容进行必然的细化，提出具体的操作方法。
5用地指标越发显得宝贵
6
如此严格治理之下紧缩“地根”，用地指标将越发显得宝贵。
据统计调查，最近几年为进展经济，平均每一年占用了200万－300万亩耕地。
此刻对占用耕地进行了约束，禁止占用大体农田，就要求对城市用地进行内部挖潜，集约用地。
一样而言，旧城容积率低，潜力专门大。
统计数据显示，存量土地开始在土地供给中发挥踊跃作用，2004年1至3季度全国建设用地供给中存量土地占了52%。
可是，城镇存量土地中，经营性用地占40%，其中有偿利用只占24%，还有16%没有实行有偿利用。
而为了确保对土地数量质量的准确把握，应该进行新一轮土地详查工作，以幸免土地“阀门”对经济的调控显现误差。
《决定》出台后，重庆市也响应中央的调控方法，增强了对重庆市土地市场的治理，加大了对土地供给的操纵力度及用地审批治理的力度，并取得显著的成效。
2005年一季度房地产开发企业的土地购买量明显减少，1—3月全市房地产开发企业购买土地面积万平方米，同比下降%，增幅较去年末回落了个百分点；同时完成土地开发面积万平方米，同比下降%；另外土地开发投资亿元，同比下降%。
4、政府增强土地出让治理，规定土地出让最低价
重庆市政府为了使土地出让治理制度取得进一步的增强，于2005年10月出台《关于切实增强我市国有土地利用权出让金治理的意见》，说明重庆市将加速成立以基准地价、标定地价为核心的地价体系。
市政府统一按期对基准地价、用途级别、土地出让金标准进行调整与平稳。
土地级别应当每两年调整一次，主城区内的土地级别由市国土房管局调整，主城区外的土地级别由本地政府按规定的技术规程调整后，由市国土房管局审批后发布进行。
经营性用地出让将按计划部门确信的计划指标测算土地出让金，测算的土地本钱和土地出让金作为招拍挂底价，并采取招标、拍卖或挂牌方式供地；协议出让不能低于国有土地有偿利用最低价，即有基准地价的地域，土地出让金最低价不能低于出让地块所属级别基准地价的70%，没有基准地价的地域，土地出让金最低价不能低于新增建设用地土地有偿利用费、征地（拆迁）补偿费及依照国家和市政府规定应当缴纳的有关税费之和。
土地出让后的跟踪治理将增强，确保出让的土地按时动工和完工。
对未按期动工的，将依法征收土地闲置费或收回土地利用权。
改变用途、增加建设规模的土地，应按程序向社会公示，补交土地出让金后，从头签定合同。
改成经营性建设用地的，必需按规定实行招标、拍卖、挂牌出让。
这项规定将更有效的增进土地市场的标准化，专门是在土地出让后跟踪治理的增强上，使土地的利用率大幅提高，确保了出让土地按时的开、完工，在专门大程度上保证了土地市场的健康进展。
五、重庆市主城区土地出让总量分析
六、
通过上面对目前重庆市土地资源概况的了解和近期国家针对土地市场的宏观调控政策的分析，咱们将通过对目前重庆主城区土地成交资料的统计，结合国家调控政策对土地市场及房地产市场的阻碍，从土地成交宗数、出让面积、可建建筑面积、出让方式、供给结构、容积率及土地价钱等几个方面来进行分析。
1、重庆主城区土地出让宗数走势及分析
2、
从2003年8月至2005年11月，重庆市土地交易中心共办理土地利用权出让358宗。
从各年份土地成交宗数的散布来看，2005年1—10月的成交宗数为123宗，但2005年在国家宏观调控的大背景下1一、12月的土地成交宗数也可不能太大，因此咱们能够看出2004年的重庆土地市场较为活跃，全年共进行土地交易209宗。
2003—2004年正是重庆城市扩张和房地产市场进展最为迅速的一年，房地产进展商为了长期进展的需要对土地的需求量也慢慢加大，从而也决定了此段期间、专门是2004年重庆土地市场交易的活跃。
2005年的土地交易宗数较2004年有所下降，主若是由于国家于2004年末针对土地治理方面政策的出台，致使2005年“地根”较之前有所收紧，1—10月的交易量为123宗，仅占2004年交易量的%。
3、重庆主城区土地出让面积走势及分析
4、
从重庆最近几年主城区土地出让面积的走势来看，2004年全年的土地出让面积为1045.06万平方米，1—10月的出让面积为万平方米，而2005年1—10月的出让面积为万平方米，与2004年同期相较下降了%，主若是由于2004年土地市场交易比较活跃，成交量为最近几年最高所致。
另外，国家在2005年增强了对土地供给的操纵力度及用地审批治理的力度，并初显成效，致使2005年的土地购买量明显下降。
5、重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析
6、
从最近几年成交土地的可建建筑面积上来看，2004年成交土地的可建建筑面积最高，为万平方米，2005年1—10月成交土地的可建建筑面积为1706.7万平方米，与2004年同期相较下降%。
从地块的平均容积率上来看，2005年成交土地的平均容积率在左右，与2004年的相较略高，一方面是由于2004年土地成交中低容积率的大宗地块成交数量较多，而2005年政府在审批500亩以上建筑用地上也加倍严格，而往往这些大宗地块的用地性质为品质较高的低密度住宅；另一方面国家在2005年对别墅用地的审批大体叫停，也致使了容积率升高的趋势。
7、重庆主城区土地出让方式（招、拍、挂）比例转变及分析
8、
2002年之前，我国的土地市场十分混乱，用作房地产开发的土地大体上以协议的方式进行交易，其中自然存在着许多的“暗箱”操作，而2002年5月国家正式要求经营性土地必需采取招标、拍卖、挂牌的出让方式，重庆的土地市场在2003年也慢慢标准起来。
2003年8月—2005年10月土地出让方式在招标、拍卖、挂牌三种方式中以挂牌为主，第二为拍卖，而仅在2003年有一宗土地出让采取了招标的出让方式。
分析招标、拍卖、挂牌这三种出让方式，招标能够最大限度的知足招标文件中规定的各项综合评判标准，或能够知足招标文件的实质性要求且价钱最高的投标人，确信为中标人；拍卖是三种交易方式中能够实现最高价钱的交易方式，但此类交易方式并非是充分发挥其“优胜劣汰”的作用，而往往决定成交的因素是拥有壮大的资金实力；而挂牌出让那么综合表现了招标、拍卖、协议出让方式的优势，并一样具有公布、公平、公正特点，同时还具有招标、拍卖不具有的优势：
一是挂牌时刻长，且许诺多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
随着房地产市场的标准和成熟，挂牌将会是土地交易的要紧方式。
由于最近几年土地交易的出让方式以挂牌为主，因此在土地出让面积、可建建筑面积及成交价上挂牌所占的比重最大。
但从土地单价来看，2003年—2005年以拍卖方式成交的土地单价都高于以挂牌形式成交的，楼面地价亦是如此，通过拍卖与挂牌成交土地的单价与楼面地价对照，咱们能够看出以拍卖成交的土地成交价钱在必然程度上高于其市场价钱。
9、重庆主城区土地供给结构转变及分析
10、
从各类物业出让比例来看，住宅用地是土地出让的重心，其比例始终维持在80%以上，而非住宅用地在2004年的供给量为近两年最高，达到175.03万平方米，占2004年供给量的%。
而2005年1—10月的非住宅供给用地所占比例较2004年下降明显，仅占供给量的%，主若是2005年初国家对10000平方米商业设施项目必需举行听证会条例的公布及重庆市对商业用地的严格操纵，造成2005年非住宅供地的减少。
只是需要指出的是，以上统计的非住宅用地的供给并无包括所有住宅用地中所包括的配套商业用地等非住宅用地，因此实际非住宅用地的供给量应高于以上统计数据。
11、重庆主城区土地出让容积率转变及分析
12、
容积率作为土地中的一个核心指标，其重要性是不可轻忽的。
一宗地块的容积率的规定直接阻碍了该地块利用率的大小，在必然程度上决定了该地块房地产开发的物业形态、居住品质及其价钱。
从2003年8月到2005年10月这段期间成交土地的容积率统计上面来看，目前主城区成交土地的容积率要紧集中在1—4之间，其中成交地块容积率规定在2—3的地块达到109宗，占总成交宗数的%。
从图中还能够看出，容积率≤1的土地交易成交宗数为18宗，这也与最近几年别墅楼盘的兴起有直接的关系，但随着国家对别墅用地的停止审批，尔后低容积率的土地出让将会减少。
由于部份地块资料中容积率并无标明，故以上统计数据仅针对提供容积率的地块，故宗数与之前最近几年土地交易宗数分析中的总数量有细微出入。
7、重庆主城区土地单价及楼面地价转变及分析
从重庆主城区成交土地的平均单价及楼面地价来看，最近几年土地价钱要紧呈上涨趋势，2005年1—10月成交土地的平均单价为万元/亩，比2003年成交土地的平均单价上涨了%，平均楼面地价上涨了%。
主若是由于随着城市建设的不断加速和重庆房地产市场的迅速进展，在专门大程度上致使建设用地价钱的上升，加上国家不断增强对土地市场的治理，包括出让方式的标准化等方面在必然程度上都
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