自考资产评估全部公式.docx
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自考资产评估全部公式
第二章资产评估的基本方法
一•成本法的基本计算公式：
被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本x成新率
二、重置成本的估算：
1.重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法：
间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率
2.物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
或：
资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）
3.功能价值法：
被评估资产被评估资产年产量参照物重置成本参照物年产量重置成本
4.规模经济效益指数法：
被评估资产的重置成本被评估资产的产量X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
参照物资产的重置成本参照物资产的产量
统计分析法：
K=R'/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数
R'-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）：
资产的实体性贬值=重置成本x（1—实体性成新率）
2.公式计算法：
资产的实重置成本预计残值实际已
体性贬值总使用年限使用年限
四、功能性贬值及其估算
五、经济性贬值及其估算：
六、成新率及其估算
1.使用年限法:
成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X100%
2.修复费用法:
成新率=1—修复费用/重置成本X100%
七、收益法:
2.资产未来收益无限期情况:
未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时:
（2）未来收益不等额情形:
资产评估值（预期收益现值）=习前若干年各年收益额X各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率X前若干年最
后一年的折现系数第三章机器设备评估
、机器设备评估的成本法：
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
（一）机器设备重置成本的估算
1.物价指数法：
设备重设备历评估基准日定基物价指数（定基物价指数）
置成本史成本设备购建时定基物价指数土
或:
t2
设备历史成本环比物价指数（环比物价指数）
ttl1
当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当X?
时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
（二）机器设备的实体性贬值机器估算：
实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=重置成本x（1-成新率）
1.使用成新率：
成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）X100%
或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限X100%
2.机器设备已使用年限：
实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）X100%
成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）X100%
其中：
加权投资年限=工（加权更新成本）*工（更新成本）
n
2加权更新成本=rjRi:
投资额；i=评估日—投资日；
i1
n
2更新成本=Ri（1r）jr:
年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日—投资日
贬值率=已使用量/总使用量X100%
贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）x100%
（三）机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值:
经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]X100%x:
规模经济效益指数
2.由于外界因素造成的收益减少：
经济性资产年收4所得p（p/a,r,n）为年金现值系数
贬值额益损失额1税率pA,r,n
第四章房地产评估
一.土地使用权
（一）市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格X（正常交易情况/比较案例交易情况）X（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）
X（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）X（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）
1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：
K=[1-1/（1+r）]-[1-1/（1+r）n]
K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率
2.若容积率修正：
容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
（二）收益法
1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：
P=A/r
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：
PA1_J_
r（1r）n
P:
土地使用权评估值；A:
土地收益；r:
还原利率；n:
土地收益年限；
当nT+8时，P=A/r.即为土地所有权价值
（三）成本法
1.估算土地取得费：
为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。
2.估算土地开发费：
基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费
3.估算税费：
耕地占用税、土地管理费、土地增值税
4.估算利息：
（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期；
（2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。
利息=（土地取得费X土地开发期X相应利息率）+（土地开发费X土地开发期X相应利息率X50%
5.估算利润：
通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。
6.估算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）x增值收益率
其中：
收益率一般在20%^25%之间。
按补交出让金的40%计算
7.估算土地价格
（1）无限年期土地使用权价格：
P=土地取得费地取得费+费+税费+利息+利润+土地增值收益
（2）法定最高岀让年期地价：
1厶可得（式--1）
1r
n---土地使用年限；r---还原利率;
A
PPi1—n（式--1）由Pi-，P—
1rrr
式中：
P--有限年期土地使用权价格；Pi--无限年期土地使用权价格；
（四）假设开发法
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
1.专业费：
指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。
专业费=建筑费xi（i为一定的百分率）
2.利息：
指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：
地价、建筑费、专业费。
利息=（地价+建筑费+专业费）xr（r为利息率）
3.利润：
指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：
地价、建筑费、专业费。
利润=（地价+建筑费+专业费）xP'（P'正常利润率）
4.税费：
通过地价与税率t的乘积计算。
税费=地价xt（t为税费）
二建筑物评估方法
（一）成本法：
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1.建筑物重置成本的估算方法
价格指数调整法：
待估建筑物待估建筑物综合价重置成本账面原值格指数
综合价评估时点价格指数
格指数•建筑物购建时价格指数
2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算:
（1）使用年限法:
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限♦（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）x100%
（2）打分法：
成新率=结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XB
G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数
3.建筑物经济性贬值的估算：
经济性贬值=建筑物年收益净损失额♦正常资产收益率或:
（二）残余估价法
建筑物折旧率：
d1100%
剩余使用年限
第五章无形资产评估
一、无形资产评估的程序与方法
（一）无形资产评估的收益法
1.无形资产评估中收益法的应用形式
收益法在应用上可表示为一下两种方式:
2.
无形资产收益额的确定
因而：
销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率-销售利润率
评估无形资产转让利润分成率的方法:
（1）边际分析法：
利润分成率=刀追加利润现值-刀利润总额现值X100%
（2）约当投资分成法：
（二）无形资产评估中成本法的应用：
无形资产评估值=无形资产重置成本X成新率
1.自创无形资产重置成本的估算
2.
外购无形资产重置成本的估算
3.无形资产成新率估算:
、专利权评估方法
（一）收益法：
1.直接测算专利技术超额收益
（1）高岀同类产品价格销售的超额收益：
R[（P2P）Q]（1T）
R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P1---不使用专利权技术产品的价格；
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率
（2）销售数量大幅增加的超额收益：
R[（Q2Qi）（PC）]（1T）
R—超额收益；Q--使用专利权技术产品的销售量；Qi--不使用专利权技术产品的销售量；
P—产品的价格；C—产品的单位成本；T--所得税率
（3）节约成本费用的超额收益：
R[（C2Ci）Q]（1T）
R—超额收益；C2--使用专利权技术产品的单位成本；C1---未使用专利权技术产品的单位成本;
三、商标权评估方法:
四、商誉评估
Rt
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；
T—所得税率
2.采用利润分成率测算专利技术收益额
专利技术
（收益额）
评估价值
nK
R1T
（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）
i1
1ri
K----销售收入分成率；
R-
--销售收入；
T—所得税率；
i—收益期限；r---折现率
二）成本法：
专利技术重置完
评估价值全成本
成新率
重置完
全成本
开发，
成本1a1
1a2.•…1ana：
物价上涨指数
2•超额收益法
n
（2）超额收益折现法：
商誉的价值Si/（1r）i
i1
S---第i年企业预期超额收益;
r---折现率；1/（1+r）i---折现系数
资产收益率=资产收益率/（1-资产负债率）
第六章流动资产评估
、低值易耗品的评估：
在用低值易耗品的评估=全新成本价值x成新率
（一）成本法：
（1）按价格变动系数调整原成本：
某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本x（1+价格变动系数）合理工资、费用X（1+合理工资、费用变动系数）
（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：
费用）
某在制品评估值=在制品是有数量X（该工序单件材料工艺定额X单位材料现行市价+该工序单件工时定额X正常工资、
（3）按在制品的完工程度计算评估值：
在制品评估值=产成品重置成本x在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本x在制品完工率
、产成品及库存商品的评估
1.成本法：
（1）评估基准日与产成品完工时间接近：
产成品评估值=产成品数量x单位产成品账面成本
（2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长
方法一:
产成品产成品合理材料材料单位合理工单位小时合理工评估值实有数量（工艺定额现行价格时定额时工资，费用
方法二：
产成品
产成品
材料成
（本比例
材料综合工资、费用
工资,用综
评估值
实际成本
调整系数成本比例
合调整系数
2.市场法：
评估库存
不含税
（出厂单价
销售
销售所得
费用税）
价值数量
税金
三、债权类及货币类流动资产评估:
1.应收账款及预付账款的评估：
应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
2坏账比例法
坏账评估前若干年发生的坏账数额比例评估前若干年应收账款余额
3.应收票据的评估：
应收票据的评估=本金x（1+利息率x时间）
应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值X贴现率x贴现期
第七章长期投资及其他资产评估
（二）非上市交易债券的评估
1.到期一次还本付息债券的价值评估：
PF/（1r）n
r—折现率
P---债券的评估值；F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限;
（1）采用单利率计算时：
F=Po（1+mr）
债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息期限；r----债券利息率
（2）
采用复利率计算时：
F=Po（1+r）m
（3）
4•普通股的价值评估
2.企业运营能力:
二、企业价值评估中收益法的应用形式
（一）企业持续经营假设前提下的收益法
1.年金资本化法
（1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值;
A"—色11一1Ri（1「）1（前n年收益折现，已知现值求年金）
ii（1r）1r1rni1（1r）1r（1r）n
式中11等于年金现值系数：
（P/A,r,n）
r（1r）
（2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。
A
P—r
（资本化）
P:
企业评估价值；A:
企业每年的年金收益；
r:
资本化率。
2•分段法：
pnRt
R（n1）1
't1（1rj
1*（1rjn
P---企业评估值；R---未来各年度收益额；r1----折现率；r2----资本化率
（二）企业收益预测的方法
三、折现率和资本化率的估算
1.折现率=无风险报酬率+风险报酬率
风险报酬率估算方法：
（1）系数法：
RrRmRg
――被评估企业所在行业的系数
式中：
Rr――被评估企业所在行业的风险报酬率;
Rm――社会平均收益率；Rg――无风险报酬率;
（2）风险累加法:
风险行业风险经营风险财务风险其他风险报酬率报酬率报酬率报酬率报酬率
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