上半年成都土地市场分析.docx

上半年成都土地市场分析.docx

《上半年成都土地市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年成都土地市场分析.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

上半年成都土地市场分析

一、成都土地总体供应和成交分析

1、2009-2011年成都土地推出和成交量走势

2011上半年土地推出量超过2000万平方米，成交1004.54万平方米

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。

此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。

2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。

可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。

2、2011上半年成都土地成交量走势

2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3-4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。

1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商业/办公用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。

3、2009-2011年成都土地分用途供应量走势

2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地，并分别呈现震荡上升的态势，而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。

4、2009-2011年成都土地分用途成交量走势

商品房用地成交量平稳下降，工业用地成交量震荡上升

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。

2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。

成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。

2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。

5、2009-2010年成都土地分用途成交比重

2011年上半年商品房用地比重回落，工业用地成交超半壁江山

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

从成都土地成交用途（按面积计算）比重来看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%，但此后该比重逐渐回落，下降到2011年上半年的37.15%，总的看来,工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面积占比高达62.85%。

6、2009-2011年成都土地成交价格走势

土地价格总体震荡上升，但2011上半年成交均价明显下滑

数据来源：

中国指数研究院西南分院CREIS中指数据

从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。

工业用地成交价走势相对平稳，始终保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均价为216元/平方米，较2010年下半年增长了5.72%。

可见，工业用地价值缺乏被认识，其土地价格有较大的上升空间。

2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。

楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。

2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较2010年下半年减少34.92%，较2010年上半年增长20.87%。

2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米，为近3年以来的最高峰，且增长幅度也较大。

2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米，乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。

7、2009-2011年成交土地平均溢价率走势

2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

通过2009年－2011年上半年溢价率的变化，可以明显看出，2009年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况，同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，商业/办公用地溢价率则不稳定，除2009年上半年较高外，其余时间段均低于10%。

2011年上半年，受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响，土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。

住宅平均溢价率为11.91%，随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。

二、成都商品房用地成交分析

1、2007-2009年成都商品房用地成交规划建筑面积

近年商品房用地规划建筑面积较大，为未来市场提供较大的供给量

数据来源：

中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据

商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量，从半年度商品房用地规划建筑面积来看，2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米，较2010年下半年减少了10.23%，较2010年上半年减少了30.93%，商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。

若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话，2009年规划建筑面积为2034.90万平方米，2010年商品房销售面积为2289万平方米；2010年规划建筑面积为2395.08万平方米，这部分将在2011年转化成可供销售的商品房面积。

2、2011上半年成都商品住宅土地成交规模分布

小规模地块出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米（150亩）

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

2011年上半年成都商品住宅用地成交规模分布来看，1万平方米以下（不含1万）宗地所占比重均为10.17%；1-5万平方米（不含5万）土地所占比重最大，为49.15%；5-10万平方米（不含10万）土地成交所占比重为23.73%；10-20万平方米土地成交量所占比重为16.95%。

总体来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米（150亩）。

3、2011上半年成都主城区商品房用地成交区域分布

高新区、新都区商品房建设用地成交面积占比分别为24%，金牛区上半年无成交

数据来源：

中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据

2011上半年，高新区和新都区成为了拿地热点，商品房用地各成交14宗和9宗，建设用地面积都超过87万平方米，一方面由于上述区域土地供应量相对较大，另一方面，随着2010年地铁一号线的开通，位于成都南北两端的高新区和新都区的房产市场倍受关注，加之该区域聚集了万科、保利等众多品牌开发商，开发水平日渐提高，预计上述区域房地产市场竞争将越发激烈。

双流、青白江各有7宗商品房用地成交，温江成交5宗。

与此同时，武侯、青羊、锦江等主城区成交面积较低，金牛区半年无一宗土地成交。

4、2011上半年成都商品房成交（规划建筑面积）区域分布

高新、新都、双流位居商品房成交（规划建筑用地）前三

从2011年上半年商品房分区域规划建筑面积比较来看，高新区、新都区和双流位列前三位，规划建筑面积分别为337.35万平方米、224.80万平方米和168.29万平方米。

这三个区域预计将是未来供应的热点区域，随后依次是温江区、锦江区和青白江区，规划建筑面积均超过80万平方米，2011上半年金牛区无新增住宅用地成交。

5、2011上半年成都商品房分区域楼面地价

中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，武侯楼面地价最高，为3660元/平米

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据

从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，除上半年无成交的金牛区外，其余五个中心城区分列前5位，依次是武侯区3660元/平米、青羊区2882元/平米、锦江区2863元/平米、成华区2537元/平米、高新区2368元/平米。

近郊区县楼面地价均小于1000元/平米，由高到低依次是郫县、新都、温江、双流、青白江和龙泉。

其中龙泉上半年仅一宗位于龙泉驿区洛带镇岐山村的商业用地成交，成交楼面单价仅为186元/平米。

三、2011上半年成都商品住宅成交排行榜

1、2011上半年成都商品住宅用地成交总价排名

表：

2011年上半年成都商品住宅用地成交总价TOP10

数据来源：

中国指数研究院西南分院   CREIS中指数据

2、2011上半年成都商品住宅用地成交楼面地价排名

2011年上半年成都商品住宅用地成交楼面地价TOP10

数据来源：

中国指数研究院西南分院  CREIS中指数据