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华中模具城营销管理手册
（2）约见技巧…………………………………………………………………………15
（3）服务技巧…………………………………………………………………………15
一、华中模具城营销百问
华中模具城营销百问是湖北婺商模具城开发有限公司的营销宝典。
“百问"针对客户提出的难点问题和一般业务性的问题,为每一个营销人员提供统一有效地应对方法.它既可以帮助营销人员实现成功营销，也会给客户留下专业、信赖的品质印象.
（一）重难点问题:
1.问题类型：
价格上能不能优惠点？
（对于你们的厂房成本价格我们比较清楚,你们的价格太高了）
心理分析：
该类型客户是行业内经验丰富者，为价格敏感型客户。
他们容易利用对厂房成本价格的熟悉程度来驳倒营销人员，形成心理优势，从而压价购买。
针对该类型客户，不便直接在成本价格上和客户辩驳，倘若在建造成本上和对方纠缠,无疑会陷入客户的心里陷阱，同时还易造成客户对你的反感和不信任。
因此,面对该类型客户，要先肯定对方，缓解气氛，让客户感到你和他是同一边的，站在他的角度思考问题，最后利用价格分散法，对客户强调隐形成本的价值,也就是项目核心价值能为他带来的长远利益。
情景应对：
看来您对建造厂房有着很丰富的经验啊，十分了解厂房的成本构成，但是我们华中模具城可以为您带来的财富价值却不是可以用单纯的成本来估算的。
就好像买商品房，您知道的，一般来说那些商品房成本也相差不到哪里去，但是为什么有的卖一两万一平,而有的只有五六千一平的呢？
这其中的差价就是地段的原因了。
我们华中模具城就拥有天时地利的优势地段。
我们项目位于孝南经济开发区107国道东西两侧，从项目地出发沿107国道往武汉方向前进约5公里就进入武汉东西湖区.距离武汉市中心35公里，距离天河机场30公里，均在半小时车程范围内，形成一个极其方便的交通网络，不管是对您的货运还是您个人的出行都提供十分快捷的条件。
当今商场,时间就是金钱,如果您入住华中模具城,便利交通为您节省时间所带来的财富也不是那些基本的成本可以估量的吧.
另外，华中模具城的工业能源也一应俱全,水、电、油、气、热都能为您提供无忧的保障，还有政策和税收的优惠也为您入驻我们项目解决了后顾之忧。
您看，华中模具城有这么多的优势,都可以为您日后的发展提供强有力的支撑，带给您不可估量的财富。
随着日后孝南经济开发区的不断兴盛，我们项目二期的价格绝对比现在要高一些，您是有眼光的企业家,就当是投资也绝对有利可图。
我们这个价格绝对是物超所值!
2.问题类型：
你们公司以前做过哪些项目？
（以前没听说过湖北婺商模具城开发有限公司啊？
）
心理分析：
该类型客户为注重经验型客户，信赖工业园业内名气大的企业.对待该客户我们不能纠缠在公司办工业园的经验上，而要转而和他谈公司的实力，最后依然落脚到项目的核心价值,以增强客户的信心。
情景应对：
华中模具城是我们湖北婺商模具城开发有限公司的第一个上马样板项目,正因为是第一个项目，我们公司集强势的人力、财力、物力于一身，重点打造这一项目.
我们公司注册资金六千万元人民币，总投资超过15亿元,它是湖北省委省政府、孝感市委市政府、孝南区委区政府的大力支持下,成立的“华中模具第一城".它并非是无源之水无本之木，湖北婺商模具城开发有限公司的背后有武汉金华商会的强力支持，我们董事长就是武汉金华商会的会长。
基于这样的实力背景下，我们请的是杭州城市规划设计研究院来为华中模具城亲自操刀设计，同时邀请的是最优秀的策划团队和建筑团队，我们的常务副总就在重庆做过一个同类项目——西部模具城,丰富的开发经验细致的管理保证了我们项目的产品和服务品质。
另外，从市场的角度来看，中部每年对模具的需求有100亿元，这足以支撑进驻我们项目的所有企业有足够的业务空间；其次，从武汉周边模具行业的发展水平来看，当前湖北的模具行业应该还是一个起步阶段，有很大的拔高空间,行业拔高后,无论是生产能力还是产品竞争力都将提高，从而保障我们获取更大的市场空间;再次,从地方政府给予我们项目的政策支持来看,由于本项目是省、市、区三级重点项目,同时项目运作成功以后对带动地方经济发展具有重要意义，因此政府给予了一系列的优惠政策这些政策涉及到入驻企业的方方面面，大到资金调配小到入驻企业的员工生活问题等等，都有很细致。
入驻本项目的企业将享受到区财政奖励的模具产业发展专项资金、鼓励模具企业应用先进设备的设备购置补贴、模具企业创有创新奖等等多项政府补贴。
同时在政府的关怀下，银行也会给予我们入驻企业的经营资金一个宽松的信贷条件。
有的好市场、好的政策、资金问题也解决了，那么我们项目做好就成了必然的结果了。
3.问题类型:
我想直接买地，不需要你们的厂房，行不行？
心理分析:
该类型客户为经验老道型客户,他类似的问题表明他深深地明白这块地的价值所在，因此仅仅想做投资，节约成本，不想承担厂房本身的成本价格。
针对这一类型的客户，需要使用价格对比法，使客户明白，使用我们统一的施工队建造厂房绝对要比用客户自己的施工队成本低，另外，统一施工建造的厂房比自己造的厂房要更符合工业园的规划，利于长久发展。
情景应对：
我们华中模具城拥有一流的施工队伍，实行统一规划，因此要比您自己另请施工队伍成本要低,（客户如果说我有自己的施工队）即使是您有自己的施工队，那么请他们赶到这里施工，其交通、住宿和餐饮费也是一笔不小的开支，此外，我们工业园的施工队伍已经熟悉园区厂房的建设，例如各种能源的接口标准等都十分清楚,如果您安排自己的施工队应该没有我们帮您施工那么熟悉,其成本也很高。
您是不是对我们厂房的结构不太满意呢？
没有关系,我们可以根据您的需求，为您进行产品优化设计，为您建设满意的厂房，这也是我们华中模具城为企业服务的范围之一。
另外，整个项目的施工建设，并不是拿了地就结束了，从拿地开始项目还必须经过报建、审批、施工等等一些列的程序。
您必须组建团队，协调管理，把这一系列的程序完成需要大量的时间、精力和费用。
总之，自购地建厂房的劣势在于，一是非专业的房地产开发商专业能力不足；二是由于不专业,所有程序要从头跑一遍浪费时间和资金成奉;三是容易分散企业老板的精力；四是建成后厂房的养护成本很高；还有您单个企业不能形成像政府要求优惠政策的团体优势，产业链的集中度也不高。
所以以上因素考虑，还是直接买我们的厂房比较划算。
（二）业务性问题：
（1）公司简介
1、华中模具城的开发商是谁？
答：
开发商是湖北婺商模具城开发有限公司，它注册资金六千万元人民币,它是在湖北省、孝感市、孝南区等各级人民政府和领导的大力支持下成立的。
同时，它也是由武汉市金华商会鼎力支持下的公司，我们董事长就是武汉金华商会的会长。
2、公司的发展规划？
答：
公司是华中地区模具行业的聚合平台，致力于整合华中地区模具产业资源，提升华中模具产业行业竞争力，迎接产业转移，塑造华中地区模具行业新形象.项目建成并投入使用后年产值将达到20亿元以上，真正成为华中地区规模最大，产业最集中,影响力最大的华中模具第一城。
3、入驻华中模具城政府有哪些优惠政策？
答：
1、入驻企业从工业企业实际所得税缴纳年度起，前三年将企业实际缴纳的所得税地方分成部分全额奖励给企业,第4—5年按照50%奖励;
2、入驻企业免收各种行政性收费，事业性收费减半征收，经营性收费协商征收，保证项目落户快、建设快、投产快、见效快。
3、入驻华中模具城的企业全部享受孝南区政府推行的“一牌”（企业保护牌）、“两卡”（收费明白卡、业主绿卡）、“三集中”（集中审批、集中收费、集中执法）管理制度，使企业手续审批最快、经营成本最低、经济效益最高。
4、入驻华中模具城针对模具产业政府有哪些优惠政策？
答：
1、区财政从工业经济奖励资金中单列模具产业发展专项资金，主要用于培育、引进、发展模具制造业.专项资金设立专户,实行专款专用。
2、鼓励模具企业应用先进设备。
企业购置国产的先进设备，按设备款的7％给予奖励；购置进口先进设备,在上述标准基础上再增加3个百分点给予奖励。
3、鼓励模具企业创新创优。
凡经中国模协（技术委）认定，对获得具有国内先进水平的奖励3万元，对获得具有国际先进水平的奖励5万元；鼓励模具企业申报省、国家科技项目。
凡在省、国家立项的新产品试制计划、国家重点心产品计划的模具分别奖励5、10万元；鼓励模具企业申报各级高新技术企业和高新技术研发中心.
4、开展优质模具评选活动。
每年开展优质模具评选活动，评选前十副优质模具，每副给予2万元的奖励，并给予通报表彰。
5、鼓励模具企业引进中高级模具技术人员（技工）和经营管理人员，单人当年缴纳个人所得税超过1万元以上部分,区财政给予地方留成部分50%的补助。
5、华中模具城的园区优势有哪些？
答：
1、大跨度、全框架、宽柱距、高净空、无顶梁设计
华中模具城所有建筑均采用全框架和无梁楼盖技术，其中模具生产企业生产区和中小型模具加工企业生产区厂房底层层高分别为7.5米和7米,完全按照模具行业业态实际空间需求设计。
2、行业标杆
由孝南区财政拨款投资建设设施最完备、设备最先进、技术最先进、专业化程度最高的模具生产力促进中心,分设省级模具检测中心和国家级模具重点实验室.
3、模具材料集散中心
黄石现有模具材料加工企业近300家，其中:
锻造企业270家、特钢生产企业16家,2007年生产模坯模块、锻件锻材等模具材料（黄石俗称模具钢）约40万吨,品种规格上万个，产品主要用于机电、轻工、家电、建材、塑料、橡胶、陶瓷、军工等行业。
通过第三方出口5000余吨，主要出口地为中东、西欧、印巴、东盟等20多个国家和地区.全国销售网点600余个，占全国模具材料销售的80％.
目前华中模具城已经与黄石模具材料协会合作,由黄石模具材料协会在华中模具城建立一家大型模具材料超市，届时所有入住本项目的模具企业将享受到最低廉的模具材料供应价格和最完备的产品质量保证。
4、产业链完备,配套完善
科学合理的功能分区和周密完善的产业配套服务,让华中模具城不仅成为集模具产业的制造、加工、研发、检测、设备供应、材料配送、零配件销售等完全产业链的产业集聚地，而且还汇集了经营管理、工商服务、行业交流、市场推广、产品展示、金融结算、餐饮娱乐、酒店公寓等多方面的资源,建立银行、通讯、邮政、物流、商务中心、星级酒店等一系列生产性和生活性的综合配套服务体系。
6、华中模具城有那些功能区？
答：
“华中模具城”共分为标杆模具生产企业生产区、中小型模具加工企业加工区、模具设备厂商办事处、模具材料加工配送仓储区、模具检测研发培训区、沿街配套商业区、管理办公服务区七大功能分区；“华中模具城”将形成模具产业研发、制造、交易、培训、服务、行业交流六大中心；并为入驻企业打造电子商务、专业传媒、市场交易、产业配套等四大服务平台.
（2）区域配套
1、项目地理位置如何？
答:
华中模具城地处武汉北边的孝南经济开发区的核心位置。
孝南经济开发区位于中部崛起的龙头城市武汉1+8城市经济圈内的重要城市孝感市。
项目紧邻正在建设的汉孝城际铁路毛陈站,距武汉中心城区30余公里，距离武汉天河国际机场32公里。
107国道横穿项目，并与316国道永久线交汇与项目主入口；另外，京珠高速、沪蓉高速、汉十高速、汉孝大道、硚孝高速、汉孝城际轻轨等多条交通干线纵横交汇,组成了陆、铁、空立体交通网络，无论是对您的货运还是个人出行都十分快捷。
2、我们企业进驻后你们有什么举措吗?
答：
我们项目的身份定位为模具行业的召集者,而且是一个负责任的召集者，所以在企业入驻后我们当然会有一系列的举措来帮助入驻企业共同把市场做大。
首先,我们协同政府建立一个省级模具检测中心和国家级的模具重点实验室,我们这个检测中心具备官方权威,也就是说凡是到我们这个检测中心检测合格的产品在法律上是得到认可的。
这样可以大大减少企业由于检测不权威造成的产品质量纠纷.
其次，我们会定期的在本项目内部举办模具行业的大型会展。
通过会展逐步把本项目变成一个交易的实质发生地，最终把华中模具城变成模具行业的交易基地.
再次，我们在模具世界等专业杂志有长期的战略合作协议，确保我们项目在业内的知名度.
另外，我们将携手中国模协、湖北模协、深圳模协等模具行业协会共同为入驻企业提供技术、信息、市场等方面的扶持，充分发挥我们行业召集者的身份作用为企业提供更多的服务。
3、项目距离市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？
答：
我们项目位于孝南经济开发区107国道东西两侧，从行政归属来看，本项目隶属于孝感；从地域来看，本项目更靠近武汉,从项目出发沿107国道往武汉方向前进约5公里就进入武汉东西湖区。
距离武汉市中心35公里，距离天河机场30公里,均在半小时车程范围内。
我们项目的区位优势为：
扼守107国道，占据华中工业长廊黄金枢纽,尽享“大武汉”同城效应。
4：
你们环评手续做了吗，我们企业进驻后是否需要重新跑环评手续?
答：
我们的环评手续已经全部通过，模具相关行业只需办理“环评报告表”或“环评登记表"
5、项目周围的企业情况？
答:
项目周边由南大开发区、毛陈镇、卧龙乡三部分组成，其中主要职能是“纸制工业、纺织工业、食品医药、金属制造”等。
6、企业进驻后物流问题怎么解决？
答：
本项目交通便利,项目周边316国道、107国道、京珠高速、沪蓉高速、汉十高速硚孝高速、汉孝城际轻轨等多条交通干线纵横交汇，组成了路、铁、空立体交通网络。
物流货运无往不畅，交通优势十分突出。
7、你们套型结构是什么样的（或问是怎样设计）的？
答：
我们工场的结构是最符合模具行业使用的，加工区1层层高7.5米，专门考虑到了模具行业要装桁车的要求，2层层高是4米，比一般住宅的层高要高1米，我们的门面一般为8米间距，工场内跨度一般8米以上，而且基本没有内柱。
设计有两开间即8米的，三开间即24米的，客户可以根据自身需要选择各种开间要求的,如8米、16米、24米。
....。
8、企业进驻后办公是否和生产车间在一起？
答:
我们的生产区的厂房设计能够满足生产和办公在一起,生产区户型两端专门设计了办公室。
充分确保企业生产和办公不分离，提高管理效率.
9、项目水、电气收费多少？
本地用工情况如何，工资水平怎样？
答:
1、水电气优势
孝南水资源丰富，水质符合工农业生产和生活用水标准。
城区建有水厂3座,日供水能力35万吨。
孝南处于华中电网核心地带，境内有500千伏变电站一座；220千伏变电站2座、110千伏变电站6座，35千伏变电站11座，电力供应有保障力。
川气东输工程已实现供气。
人才、人力优势
教育资源丰富,拥有湖北工程学院、湖北职业技术学院、孝感工校、孝感第一技校、孝南职校等24所职业技术学校,常年招生规模达1.6万人，能较好地满足企业对技术人才的需求。
劳动力资源充足，共有农村劳动力30万人，年转移输出15万人以上。
2、员工工资一览表
普通工人
熟练工人
技术人员
中层管理人员
孝感在职人员最低工资标准
900—1000元/月
1200—1500元/月
2000-3000元/月
2000—3000元/月
900元/月
3、水费一览表单位：
元/吨
生活用水
非生活用水
生产
行政
商业
建筑
保险业
金融
1.93
2.39
2.39
2.39
2。
39
2。
39
2。
39
4、电费一览表单位：
元/千万时
用电分类
电度电价
基本电价
不满1千伏
1—10千伏
25—35千伏
最大需求
（元/千瓦·月）
变压器容量
（元/千瓦·月）
一、居民生活用电
0。
57
0。
56
0。
56
二、一般工业及其他用电
0.965
0.945
0.94
其中：
中小化肥生产用电
0.53
0。
51
0。
505
三、大工业用电
0。
605
0。
6
0.585
39
28
其中：
离子膜法烧碱生产用电
0.578
0。
573
0.558
39
28
中、小化肥生产用电
0.392
0。
387
0。
372
39
28
四、农业生产用电
0。
515
0。
495
0.49
6、天然气费一览表单位：
元/立方
工业用气
生活用气
商业用气
3.05
2.68
3.65
10、项目有无停车场？
答：
项目道路规划20米辅道,辅道两侧既方便停车又方便上下货。
11、停车场如何收费?
答：
和市场价相符，不会因为工业园内部而提价。
12、电表规格？
答：
自主据需申报。
13、园区有宽带吗?
怎么收费？
答：
项目有宽带,由电信部门统一收费，建立用户端以外的光纤网络,实现电视电话和数据传输的“三网合一”。
14、有线电视怎么收费？
答：
由电视台统一收费，园区内部不会增收额外费用.
（3）项目规划
1、设计单位是谁?
答:
杭州市城市规划设计研究院成立于1985年，是经国家建设部批准的甲级规划设计单位，近三年来先后获建设部优秀规划设计3项，浙江省优秀规划设计一等奖5项,二等奖5项,三等奖8项，佳作奖多项。
2、项目分几期开发？
1期如何规划？
答：
园区项目分三期开发，总规模1000亩，一期占地387.1亩，建筑面积22万平米,二期占地306亩,三期占地258亩。
3、项目的总建筑面积多少?
1期的总建筑面积多少？
答：
项目总建筑面积约80万平方米，一期22万平方米.
4、国有土地使用年限？
答：
国家规定，一般商业用地的产权年限是40年,但是我们因为是工业用地性质，所以大部分工场的产权都是50年，比其他项目商铺40年产权的年限要多10年。
新“物权法”规定，产权期限满了以后仍可继续使用，只需向国家缴纳相应的土地使用费.
5、项目的道路宽度？
答：
项目内主干道34.4米，次干道20米.
6、1期绿化率？
容积率？
建筑密度？
答：
1期绿地率15％，容积率1.17，筑密度是45%
7、园区可有消防系统?
答：
在道路适当位置设室外消防栓，设置间距不超过120米，保护半径不超过150米。
8、1期有多少出入口?
答：
2个主入口、1个次入口，保证园区内物流、人流的畅通无阻。
9、道路宽限及断面设计如何？
a、道路等级设计：
主入口道路通过合理内退形成弧形广场，以便于吸纳人气和车流疏通。
园区内道路分为主干道、次主干道和一般道路三个等级,主干道宽度为16米（规划道路按照要求宽度为30米），次主干道宽度为14~16米，其他建筑间通行道路为一般道路宽度为10—12米。
道路两侧各留1米宽人行道并在人行道内种植行道树安排适度绿化。
b、道路宽限设计:
道路宽限设计不以人车分流为主要设计参照,而是充分考虑轻重车型分流、企业内部自有车辆与外部物流车辆分流以及货物短泊要求，道路交汇处以重型车转弯半径为准。
c、道路断面设计:
横断面设计上,所有道路中央均不设置隔离带，道路中央一律取消绿化带设置。
规划中支路按照一般双幅道路处理，两侧以硬路肩分隔人行步道，其余次主干道按照单幅路处理，车辆通行道路与人行步道之间不留路肩，次干道人行步道处理为商业建筑形式的街面步道一条道路采用相同形式的横断面。
当主干道、次主干道、一般道路在横断面形式或横断面宽度变化时,以交叉口或结构物为起止点设过渡段.
d、纵断面设计参照城市规划控制标高、适应临倚建筑立面布置以及沿路范围内地面水的排除。
注意与相交道路、街坊、广场和沿街建筑物的出入口有平顺的衔接。
同时注意机动车与非机动车混合行驶的车行道,最大纵坡不大于3%，以满足非机动车爬坡能力的要求。
道路最小纵坡不小于0.5%.道路纵断面设计在满足城市各种地下管线最小覆土深度的前提下,尽量使土石方平衡。
10、园区有哪几种监控系统？
答：
园区的监控系统有：
全方位的摄像监控系统、出入口管理系统、周界红外线报警系统、电子巡更系统、背景音乐系统。
11、园区商业配套服务?
答：
园区拥有4。
3万平米的商业区,商业区业态涵盖餐饮、购物、酒店、银行、通讯、物流、服务等多种完善的配套服务。
12、厂房的面积区间？
答:
生产区的厂房的面积在500—6000平米，加工区的门店式工场面积为80-356平米.
（4）项目建筑
1、楼体为何结构?
基础为何种基础？
答:
楼体为框架结构，基础是预制管桩，根据地质结构和建筑的具体情况而定。
2、楼板的厚度？
答：
楼板的厚度是：
12公分。
3、梁、柱设计有何特点？
房间净高度？
答：
本项目采用的是全框架、宽柱距、高净空、无梁柱设计，厂房最高空间可达9米,普通厂房一层层高为7。
5米,二层为3。
6米。
4、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？
答：
给水为PPR管，排水为PVC管。
5、有无防水层？
答：
有，屋顶、卫生间都设计有防水层。
6、建筑的抗震等级?
答:
项目是7度抗震设防.根据《建筑抗震设防分类标准》的规定，武汉市除黄陂区为六度以下不设防外，其他各区地震基本烈度为六度.而本项目为提高建筑品质，抗震设计超过规定范围,按照7度抗震设计。
7、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为
降板）？
答:
多水房间楼板下调5-10公分.
8、空调水的排放是做如何处理的？
答：
空调水专用管道PVC25管收集冷凝水,排水采取雨污分流。
9、顶层隔热层是如何设计的?
采用的是什么材料？
答:
屋顶采用SBS防水卷材；保温层、防水层、钢性层面。
10、外立面是什么形式？
答：
外立面颜色为银灰色。
11、楼梯间是怎么做的？
答：
楼梯走道是水泥地，搓毛找平.
12、卫生间的防水如何处理？
答：
卫生间的防水为聚氨酯防水。
13、园区的照明是怎么样处理的？
答：
路灯照明。
（5）项目工程
1、层高是多少？
答：
加工区7.5米、设备区5.2米、钢构厂房12。
5米。
2、庭院型厂房的院子有多大？
答：
根据厂房面积不同院子面积从40平方到80平方。
3、车道宽度为多少?
答:
园区内道路分为主干道、次主干道和一般道路三个等级,主干道宽度为16米（规划道路按照要求宽度为30米）,次主干道宽度为14～16米,其他建筑间通行道路为一般道路宽度为10—12米。
（6）项目景观
1、华中模具城的景观设计公司是谁？
答：
杭州城市规划设计研究院。
杭州市城市规划设计研究院成立于1985年,是经国家建设部批准的甲级规划设计单位，近年来该院先后获建设部优秀规划设计3项,浙江省优秀规划设计一等奖5项，二等奖5项，三等奖8项,佳作奖多项。
通过二十年来的发展,杭州城市规划设计研究院已发展成为具有雄厚的技术力量和经济实力，面向浙江、走向全国的甲级规划设计院。
2、华中模具城景观的特色？
答：
规划区域内的总体空间景观结构是以人、自然与城市建筑、环境有机融合为主旨建构，通过景观轴线、景观节点、景观界面、主体建筑与地标、对景建筑与视线通廊、城市天际轮廓线以及环境小品等城市设计意象的要素来精心组织,从而形成丰富生动的城市景观。
3、项目的景观设计的总体思路?
答：
地块内一条景观主轴，形成区域内主要景观视线。
107国道与316永久线道路交叉口、商务办公区广场、配套商业区广场、模具检测中心广场是本区内的最重要的几个城市型景观节点,通过广场、绿地、建筑的组合成为区域展示城市形象的重要窗口。
（7）物业管理
1、物业费多少钱？
答：
暂定0。
5元/平米，具体收费情况根据物业管理公司提供的物业管理服务核定物业管理等级，最终由物价局确定。
2、以后物业费会不会涨？
答：
物业费用涨价是由政府和物价局来决定的，后期会不会涨价要看当地的收入水平及物价涨幅，开发商是没有权利随意调价的。
3、物业包括哪些服务?
答:
保安、保洁、手续代办、一站式商务服务
4、房屋设计是不是可以变更?
有什么限制和手续？
答：
可以变更,内墙可以
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