业主成本控制计划复件.docx
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业主成本控制计划复件
开发成本控制计划
1、开发成本核算
（1）开发成本的构成
房地产开发成本包括直接费用和间接费用，而发生的销售费用、管理费用和财务费用不再计入成本，作为期间费用直接计入当期损益。
1、直接费用和间接费用
房地产开发成本中的直接费用和间接费用包括
（1）土地征用及拆迁补偿费：
包括土地出让金或土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物；拆迁补偿的净支出，动迁安置用房支出等
（2）前期工程费：
包括规划、勘察、设计、可行性研究、测绘、三通一平及执照审批等支出等
（3）建筑安装工程费：
包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费
（4）基础设施费：
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
（5）配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出
（6）开发间接费用指企业所属内部独立核算单位组织，管理开发项目所发生的各项间接费用；包括职工工资、福利费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等
如由公司直接组织管理房地产开发项目，所发生的开发间接费用，列入管理费用，不设开发间接费用项目
2、期间费用
（1）销售费用
是指企业为产品销售而发生的各项费用，包括产品销售前的改装修复费、看护费、水电费、产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费、销售服务费、以及为销售产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
（2）财务费用是指企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）汇税损失（减汇税收益）以及相关的手续费、佣金等
（3）管理费用
是指企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
包括职工工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失等各项费用
（2）开发成本核算的原则和要求
（1）合法性原则：
计入成本的费用都必须符合有关法律、法规和制度等，不合规定的费用不能计入成本。
（2）分期核算的原则成本计算一般按月进行，同一个成本计算期内核算的收入，产量的起止日期必须相一致，以保证当期成本的真实性。
开发产品的生产周期较长，即使没有竣工交付使用，也要按月汇集生产费用，计算开发成本。
（3）实际成本计价原则
企业应该按照实际发生额核算成本和费用，不得以估算成本，计划成本代替实际成本
（4）权责发生制原则本期支付应由本地和以后各期负担的费用，应当按一定标准分配计入本期和以后各期，本期尚未支付，但应由本期负担的费用，应计入本期。
只有这样，才能正确计算各期成本和损益
（5）成本核算真实性和及时性原则
成本核算必须有根有据，做到真实、正确、完整和及时。
成本核算中运用的大量数据资料，其来源必须真实可靠，一定要以审核无误，手续完备的原始凭证为依据
（6）成本核算的一致性和相关性原则
成本核算所采用的方法前后必须一致，使各期的成本资料有统一的口径，前后连贯一致，相互关联，具有可比性
为保证开发成本核算的质量，企业必须重视和加强基础工作，必须建立和健全有关成本核算的原始记录和凭证，制定必要的耗用定额，建立和健全房屋、材料等的计量、验收、调拨等的制度，制定必要的内部结算价格和结算方法等，加强基本工作是保证数据资料准确性的重要前提，
2、成本核算必须划清界限
（1）划清收益性支出、资本性支出、营业外支出的界线收益性支出是指与当期收入相配比的费用支出。
收益性支出全部列作当期的成本、费用，也称营业支出。
资本性支出是指其效益在两个或两个以上会计年度的各项支出。
资本性支出要由各受益期的营业收入分期负担，区分收益性支出和资本性支出是为了正确计算各期的损益，正确反映资产的价值和企业的经营状况，如果把收益性支出列作资本性支出，就会虚增固定资产而减少当期费用开支，多计当期盈利；反之，如果将资本性支出列作收益性支出就会减少固定资产而增加当期费用开支，少计当期盈利。
营业外支出是指与企业生产经营无关的其他支出；如非常损失、处理固定资产损失等，这些支出与生产经营无关，不能作为企业的成本或费用。
可见，区分不同性质的支出是企业正确计算开发成本的前提条件
（2）划清本期开发经营成本与下期开发经营成本的界限企业应计入开发经营成本的费用，并不等于全部由当期的开发经营成本负担。
有些费用虽然在本期支付，但受益期包括本期及以后一段时间，是应由本期和以后诺干期内均衡承担的待摊费用，还有一些费用，虽是本期尚未支付，而应由本期负担的费用，按权责发生制的原则，应预提计入本期成本
（2）划清开发成本与其间费用的界限房地产开发成本包括开发直接费用和开发间接费用。
销售费用、财务费用和管理费用属期间费用，不计入开发成本。
企业应按发生费用的性质，分别计入开发成本和当期损益
（3）划清不同核算对象的成本界限企业应按不同的核算对象，归集各种费用，直接费用应直接计入核算对象的成本，间接费用应选择合理的分配方法，分摊计入各核算对象的成本。
（3）开发成本、费用的核算
1、成本核算对象的确定
一般可按以下原则确定成本核算对象，
（1）一般的房屋或土地开发项目，应当以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程为一个成本核算对象
（2）对同一地点，结构类型相同的住宅群体（小区）开发项目，诺开、竣工时间相近，又是同一施工单位施工的，可合并为一个成本核算对象
（3）规模较大、工期较长的房屋或土地开发项目，可根据实际情况按区域或部位划分为不同的成本核算对象
（4）成本核算对象应在开工之前确定，一经确定，不得随意更改，更不得相互混肴
2、开发成本的核算
房地产开发企业应当根据（房地产开发企业会计制度）的规定，设置“开发成本”账户，核算企业在房屋、土地、配套设施和待建工程的开发过程中所发生的各项费用，如果企业的开发项目是由企业内部独立核算单位直接组织，管理的，还应设置“开发间接费用”账户，核算发生的费用。
企业在土地、房屋、配套设施和待建工程的开发过程中所发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套建设费和分配计入的开发间接费等，均应在“开发成本”账户核算。
上述费用发生时，如果能够分清成本核算对象，可直接计入有关成本项目，如果发生时不能分清成本核算对象，可按一定的分配标准，分配计入到有关的成本核算对象的有关成本项目
不同成本项目费用的分配，可根据费用的性质和企业的实际情况，采用不同的分配方法
对于与商品房同步建设的配套设施，受益者为2个或3个以上成本核算对象的，在明确分配方法和分摊率后，按实际应分摊额分别计入各核算对象的成本，如果企业开发的受
益商品房即将结转成本，而配套设施尚未建造完毕，根据权责发生制和收入与费用配比原则，及时结转竣工项目成本，对其应承担的配套建设费，可采取预提的方法进行处理
企业内部独立还算单位为组织、管理开发项目而发生的间接费用，包括职工工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等均在“开发间接费用”账户核算
开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。
不属于开发间接费用范围的支出，即使是在内部独立核算的单位管理开发项目时发生的也应列入“管理费用”账户，不在“开发间接费用”账户核算，期末，“开发间接费用”账户无余额
期间费用包括销售费用，财务费用和管理费用，直接计入当期损益，会计处理时，借记“销售费用”“财务费用”或“管理费用”，贷记有关科目，此三项费用在期末全部转入“本年利润”账户，期末应无余额
3、开发成本的控制
（1）成本控制的意义
1、成本控制的含义
已开发成本的发生为基点，成本控制可分为事前控制、事中控制、事后控制。
开发成本的事前控制是指在房地产开发项目正式实施前，对影响成本的各项经济活动进行事前规划，审核、确定目标成本，它是成本的前馈控制，主要是确定成本目标，成本的事前控制包括成本预测、成本决策和编制成本计划。
开发成本的事中控制是指在项目实施、成本形成过成中，随时与目标成本对比，发现问题采取措施，予以纠正，以保证目标成本的实现。
它是开发成本的过程控制，主要是单项成本的控制。
开发成本的事后控制是指成本形成之后，对日常发生的成本差异及其原因进行分析，研究成本变动的原因，它是成本的后馈控制。
主要是分析考核，总结经验。
2、开发成本控制的基本原则
（1）政策性原则
要处理好成本与质量的关系，处理好国家利益、企业利益和消费者的利益的关系，要处理好当前利益和长远利益的关系。
（2）全面性原则由于开发成本涉及企业的方方面面，成本控制要进行全员控制，全过程控制，全方位控制。
（3）分级归口管理的原则
开发成本目标，要层层分解，层层归口，层层落实，落实到各部门，各项目，各个环节甚至个人，形成一个成本控制系统。
（4）权责利相结合的原则
落实到各部门、各项目、个人的成本目标，必须与他们的责任大小，控制范围相一致，否则成本控制就不可能产生良好的效果，为充分调动每一个人的积极性，必须将成本控制的好坏与奖惩的轻重结合起来。
（5）例外管理原则
例外管理原则是成本效益原则在成本控制中的体现，成本控制所产生的效益必须大于因进行成本控制而发生的耗费，成本控制应将精力集中在非正常的，金额非常大的例外事项上，集中在开发过程中的一些关键环节上，如设计阶段的成本控制，施工阶段的成本控制及财务费用的控制等。
解决了这些问题，就等于解决了关键问题，目标成本的实现就有了可靠的保证。
3、成本控制的基础工作
（1）明确各级管理组织和各级人员的责任和权限，把成本、费用根据根据发生的部门、地点分解开来，落实到有关部门、项目或个人，并赋予他们相应的权利，由他们进行成本控制，同时根据控制情况的好坏予以一定的奖惩，开发成本的分级归口管理是对成本进行进行有效控制的必备基础之一。
（2）根据实际情况，制定切实可行的开发成本控制目标，成本控制目标是成本控制的依据。
成本控制目标必须订的切合实际，并随着项目开发过程的不断进行，情况的变化，客观条件的变化不断的修正
（3）做好成本费用的日常核算工作
做好日常核算工作可以为成本控制提供相关的信息，企业必须根据成本效益原则，建立一套完整的成本核算系统。
（4）做好成本目标与实际发生情况的动态跟踪对比分析工作，这些工作能及时的揭示成本变动的异常情况，为采取对策措施，调整成本目标等提供依据
（2）目标成本确定的依据
从开发成本的构成内容看，土地征用及拆迁补偿费在项目洽谈或项目落实后即可预测或确定，前期费用和基础设施费、配套设施费等在规划方案确定后可以根据有关规划方案、参数、使用功能等测算确定，建筑安装工程费用随着设计的深入、细化、才能逐步精确估算，而销售费用、财务费用、管理费用则必须根据预计的销售收入，项目总投资、规模及企业实际情况等进行估算。
因此，在房地产开发的不同阶段，编制成本目标的依据不同，成本目标也不尽相同，一般而言，编制成本目标的主要依据有：
（1）开发项目可行性研究报告
（2）扩初设计及概算
（3）施工图设计及施工图预算
（4）有关的政策、法规及相应的收费标准
（5）其它有关资料
通常，在房地产开发的各个阶段都编制成本目标作为下一阶段工作的成本控制目标，并逐步细化、优化，最后作为正式的目标成本，分解落实到有关部门和有关人员，同时，根据实际实施情况，对实际成本与目标成本进行动态对比分析，不断修正成本目标，因此，前面各个阶段的成本发生资料也是制定、修正目标成本的主要依据之一。
值得注意的是，由于房地产开发周期长，变动性大、个别性强、可比性差的特点，开发成本目标既没有理想的标准，也没有现行的标准，它只能是一种预期成本，因而在制定成本目标时，必须根据企业自身的资金实力，经营管理能力等实际情况，并充分考虑未来一段时间内各种可能的变化因素，这样方能恰如其分的反映企业各部门、各项目乃至个人的工作效率的高低，成本的节约或浪费，促进成本目标的实现。
（3）开发成本控制的主要环节
房地产开发项目的成本控制贯穿于房地产开发的全过程，相对而言，前期阶段（尤其是设计阶段）和施工阶段的成本控制较为重要，同时，由于房地产开发投资大，周期长、也必须充分重视，财务费用和货币时间价值的表现加强控制
1、前期阶段的成本控制
前期阶段的成本控制首先是设计阶段的成本控制。
应随着设计的不断深化，根据设计内容进行建筑安装费用的跟踪测算，并与可行性研究时的成本目标进行比较，把建筑安装工程费用控制在目标成本之内。
较有效的做法是：
第一，在对设计单位提出设计要求时，根据可行性研究报告确定定的目标成本，对设计单位提出成本限额设计的要求，只要确定的成本限额科学、合理、就可以作为初步设计的成本控制的有效依据。
第二，在设计过程中，及时对设计内容进行跟踪、对比测算，在确保工程安全可靠和使用功能的前提下，及时组织有关人员对工程结构形式、地基处理方案、建筑装修标准、原材料及设备的选用等方面进行挖潜、降本分析、努力挖掘设计潜力，探求节约成本的可能。
同时、由于土地征用及拆迁补偿费用中往往有相当部分为固定费用，精心做好用地方案，最大限度的发挥土地的开发价值也是节约、降本的有效途径。
2、施工阶段的成本控制
建筑安装工程发包合同有总价合同、单价合同、成本加酬金合同等种类，其中以采用单价合同较多，合同价款以国家或地方统一规定的预算定额，材料预算定额、和取费标准为依据，承包方根据发包方提供的工程范围和施工图纸作出报价，工程量按实际完成的数量进行结算
，因此，在施工阶段的成本控制也尤为重要，施工阶段成本控制得主要工作有：
（1）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用最易突破的部分和环节，制定成本控制重点
（2）工程变更、设计修改前进行技术经济合理性分析
（3）严格经费签证
（4）认真进行工程量复核、按时按量支付工程款，严把工程决算关
（5）定期、不定期进行工程费用超支分析，提出成本控制方案和措施等
3、强化现金流量管理、加强财务费用控制
（1）合理编制资金投入计划根据项目开发的实际需要，适时，适量投入是节约使用资金的关键，编制资金投入计划应同时遵循不影响工程进度和节约使用资金两个原则
（2）做好销售资金回收工作在不影响项目经济收益指标的前提下，做好销售资金回收工作，及时，足量地回收资金，并编制合理的资金回收计划，确保资金回收计划的实现
（3）根据资金投入计划和资金回收计划，合理利用资金，减少资金闲置
此外，从投资决策、经营决策的角度看，应考虑货币的时间价值，以“净现值”为标准，处理好售价与资金回收等关系，争取最佳投资效益
问：
建设单位如何控制项目成本
答：
建设单位控制成本常用的方法有：
（1）将目标成本量化；对内落实到公司内部所有参与管理的责任部门、责任人；对外通过合同条款落实到设计院、监理单位、设计人员、监理工程师，明确了参与项目人员的成本控制目标值，形成对目标成本的两级管理，加大控制的可靠性
（2）成本控制全员参与，达到事前控制。
（3）重点突出对设计阶段的控制，现阶段项目成本控制往往更注重施工阶段的控制，但实际上施工阶段影响工程造价的可能性通常只有10%；而在设计阶段进行成本控制却能达到事半功倍的效果，相关研究资料表明，施工图设计阶段为25%---35%
（4）每时每刻都要知道目前实际成本与目标成本的差异，杜绝施工过程中不知成本的情况，结算才知道实际成本超过目标成本的损失是不可挽回的。
（5）思路清晰，制定切实可行的成本控制方法
某房地产开发公司工程成本控制实施程序如下：
1、目的
1.1为进一步明确公司各部门和设计、监理单位在工程成本控制中的责任，从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的，确保各项目工程成本控制在公司批准的目标成本范围内。
2、适用范围
2.1适用于××房地产公司开发建设的所有项目
3、职责
3.1规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制
3.2工程部负责现场签证的成本控制
3.3成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成情况提出预警。
4程序
4.1确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签证费用
4.1.1成本控制部根据已完工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用
4.1.2目标成本部根据公司批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价（目标合同价=目标成本-目标设计变更费用-目标现场签证费用）
4.1.3成本委员会对4.1.2的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。
4.2设计阶段成本控制
4.2.1规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中，并明确提出实现下列目标的奖惩办法：
每平米钢筋含量低于目标钢筋含量；每平米混凝土含量低于目标混凝土含量；项目的施工图预算不超过目标合同价；属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用
4.2.2施工图完成后，成本控制部在规定时间内完成施工图预算，如施工图预算未超出目标合同价，则按施工图实施；如施工图预算超出目标合同价，则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析超出原因。
如属设计问题，由设计院修改；如属设计标准太高，则由规划设计部调整标准，使施工图预算低于目标合同价。
4.3施工阶段成本控制
4.3.1施工图确认后，由工程部按公司招投标管理规定及公司招标程序组织招标工作。
4.3.2不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。
4.3.3与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价
4.3.4设计变更费用的控制
4.3.4.1规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门，规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。
4.3.4.2设计变更分为设计院设计质量引起的变更和建设单位提出的变更两类
4.3.4.3因设计质量引起变更时，设计院应在施工前10天提出设计变更，规划部1天内确认其技术可性性和合理性；成本控制部3天内核算出此次变更产生的费用增、减值。
设计变更引起的造价增加：
2万元以下须经设计总监批准；2~5万元以下须经总经理批准；5万元以上的须经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。
确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。
4.3.4.4因建设单位原因提出变更时，规划设计部应作出设计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监批准；2~5万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准；批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。
确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。
4.3.4.5规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量问题、因建设单位提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。
4.3.5现场签证费用的控制
4.3.5.1工程部是现场签证费用控制的责任部门，工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。
4.3.5.2工程部在与监理公司签订合同时，应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中，并明确奖惩办法。
4.3.5.3现场签证审批权限：
2万元以下的需经工程总监批准，2~5万元以下的需经总经理批准；5万元以上的需报公司成本委员会批准。
4.3.5.4现场签证分“正常类”、“特急类”签证。
“正常类”签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是现场签证事项一经提出7天以后在施工的，都视为正常类签证，必须先定价（估价）后实施；正常签证的办理需在7天内完成。
“特急类”签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。
“特急类”现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必须在开工后7天内办妥全部手续
4.3.5.5工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司
4.4分项工程完成一月内，成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院、监理公司。
4.5工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本，建筑面积单位成本，可售面积单位成本及总设计变更费用增加比例，各专业设计变更费用增加比例，总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例、为后续工程的成本控制提供依据。
4.6成本控制的奖罚
4.6.1工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的成本控制情况，对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5%提成予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的5%予以处罚，从年终奖金中扣除
4.6.2工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的设计变更费用统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，予以设计院节约额的5%的奖励，设计变更总费用高于目标设计变更费用时，则予以设计院超出金额的5%的罚款，罚款从预留的设计费中扣除。
工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的现场签证费用统计，对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时，予以监理公司节约额的5%的奖励；当现场签证费用高于目标现场签证总费用时，予以监理公司超出金额的5%的罚款。
问：
建设单位如何测算项目成本
答：
建设单位成本测算的步骤为：
（1）收集成本测算基础资料
（2）确定成本分项：
如××项目成本测算表
（3）确定分项成本；此项主要依赖查阅相关文件及开发商积累的各项资料
（4）汇总计算
××项目成本测算实例
序号
费用名称
计量单位
工程量
费用标准
造价或费用（万元）
楼面造价（元/㎡）
备注
一
土地费用
6512.86
771.05
1
土地费用
元/㎡
20352.70
0.32
6512.86
771.05
按实际发生
二
前期费用
24.88
2.95
1
市场调查研究、项目定位策划
20万/宗
1
20.00
20.00
2.37
2
建造性详细规划设计
2元/㎡
20352.70
2.00
4.07
0.48
3
测量费
0.4元/㎡
20352.70
0.4
0.81
0.1
三
政府各类税、规费用
6962.49
824.28
1
地质勘探费
55元/m
848
55
4.66
0.55
2
环境评价费
2元/㎡
84468.6
2
16.89
2.00
3
建设用地规划许可证办证费
1500~2000元/宗
1
2000
0.2
0.02
4
初步设计审查
1500元/专业
6
1500
0.9
0.11
5
地震评估费
2.5万元/栋
4
25000
10.00
1.18
6
施工图审图费
设计费的15%
84468.6
2
16.89
2.00
7
施工图报建
1~3元/㎡
84468.6
2
16.89
2.00
8
办理建设工程规划许可证审图费
1元/㎡
84468.6
1
8.45
1.00
9
质量监督
建安工程费0.34%
148518754.41
0.0034
50.5
5.98
10
安全监督
建安工程费0.6%
148518754.41
0.006
89.11
10.55
11
排污费
450元/人
未发生
升级会员 