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资产评估复习

资产评估总复习──计算部分

在本书的整个知识体系中，资产评估方法贯穿于全书的始终，是最重要的内容。

在考题中，计算题的解答质量是能否通过这门考试的决定性因素。

但计算题的难不在于计算，而在于分析题目，选择评估方法和参数指标。

因此解题的思路十分重要。

一、成本法（机器设备、土地、建筑物、无形资产、低值易耗品、在产品或产成品）

基本公式：

评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值

思路：

（一）重置成本

1、重置核算法：

实际的消耗量*现时的价格（复原、更新，一样吗？

）直接成本和间接成本

注意：

进口设备要加关税、增值税和相关费用，报价和成交价？

进口汽车要加关税、消费税、增值税和相关费用和车辆购置附加费72-73

自制通用非标准设备的综合估价法（主材率，不含税价格，销售税金率18.7%）75-76

土地评估中的土地取得费和开发费的利息的计算136-137

建筑物评估中的资金成本的计算153

2、物价指数法：

历史成本*物价指数（环比指数、定基指数）进口设备还要考虑汇率的变动79例3-6练习：

204（3）

3、规模经济效益指数法公式38（功能价值法，指数的计算）

4、统计分析法（专用于一类资产的评估）39例2-4练习：

09（6）

（二）实体性贬值=重置成本*（1―贬值率）

1、求成新率或贬值率（他们关系？

）

2、四种方法：

A年限法公式？

；

实际使用年限更新改造──加权投资年限84

评估日前的实际利用率或实际生产能力40

练习：

218（45）；09（3）

B、打分法（建筑物评估160）

两种方法都有时要平均练习：

09（46）

C、观测分析法定性，不求

D、修复费用法修复费用=实体性的可修复的贬值88例

如果不考虑不可修复的贬值，贬值率=修复费用/重置成本

（三）功能性贬值

1、功能性贬值额=超额运营成本（1―所得税税率）的折现值（年金，一般，同收益法）练习：

192（7）；198（45）；210（45）；09（12）

2、功能性贬值额=复原-更新

3、功能性贬值率=新旧设备生产能力差异/新设备生产能力

（四）经济性贬值

1、经济性贬值率公式90（用评估日后的生产能力利用率）

2、经济性贬值额同功能性贬值额的计算

练习：

09（45）

（五）评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值

=重置成本*（1―实体性贬值率）*（1―功能性贬值率）*（1―经济性贬值率）意义？

注意：

1、机器设备的成本法最经典，土地无贬值，建筑物一般只有实体性贬值，无形资产只有功能性和经济性贬值也以成新率表示（练习：

214（15）），低值易耗品只有成新率，产成品无贬值，按现行价格计算，260）练习：

194（18）；09（22）

2、土地评估中的假设开发法，又叫剩余法，是成本法的一个特例。

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

=未来开发后的楼价的现值-建筑费的现值（期中投入，0.5年、1.5年10%的现值141）-建筑费*百分比-（地价+建筑费+专业费）*利息率-（地价+建筑费+专业费）*利润率-地价（地价+建筑费+专业费）*税率-租售费用

求未知数地价

二、收益法（土地、建筑物、无形资产、有价证券、企业价值）

基本公式：

未来净收益的折现值年金，有期限（折现率怎么算314，综合折现率怎么计算，316-317）练习：

196（27）；09（28）

不等，有期限（折现率）

年金，无期限（资本化率）

不等，无期限，只有两种情况可以计算，哪两种？

50

练习：

213（5）；09（4）；09（14）

（一）土地──收益还原法

1、求房地合一的年收益=年（未来租金）收入-年费用

2、求建筑物的年收益=建筑物的重置成本的净值*建筑物的还原率

3、求土地的年收益=1-2土地收益一般指客观收益

4、求无期限的土地评估价=3/土地还原率

5、求有期限的土地评估价=4*（1-1/（1+土地还原率）n）练习：

210（46）

（二）建筑物──残余估价法

1、求房地合一的年收益=年（未来租金）收入-年费用

2、求土地的年收益=土地用市场法或成本法评估出的价格*土地还原率

3、求建筑物的年收益=1-2

4、求建筑物的评估价格=3/（建筑物的还原率+年折旧率）无期限

练习：

199（46）；205（11）

（三）无形资产的收益法

191的第二个公式

思路：

1、最低收费额=重置成本的净值*转让成本分摊率（所有权转让为1，共享用购买方

运用无形资产的设计能力除以运用无形资产的总设计能力）+无形资产的机会成本（转出的净减收益与再开发的净增费用之和）

2、购买方企业未来的年收益（一般用销售收入或销售利润表示）

销售利润=销售量*（单价-单位成本）

3、利润分成率（经验数据25-33%）或销售收入分成率（经验数据3%-5%）

利润分成率的计算：

边际分析法无形资产的追加利润现值/购买企业总利润现值（未来若干年）

约当投资法无形资产的重置成本与成本利润率、购买方企业总资产的重置成本与成本利润率）常用

4、无形资产给购买方带来的年净收益=2*3*（1-T）

5、折现率的计算

6、将4折成现值练习：

194（19）；199（47）；211（47）；09（47）

注意：

1、如果能直接算出无形资产给购买方带来的年超额收益，就不用求分成率，210

练习：

219（47）

2、商誉=企业整体资产的评估值-企业各单项资产评估价值之和（定义）割差法

=被评估企业单项资产评估值之和*（被评估企业预期年收益率-行业平均年收益率）/资本化率超额收益法练习：

194（20）；206（16）

（四）有价证券的评估

1、债券的评估值—上市、非上市（交易收盘价）、单利、复利274练习：

207（22）；215（24）

2、股票的评估值—优先股（非上市）同传统的收益法练习：

207（24）；09（24）

--普通股固定股利红利增长形P=D1/R-G

G的计算有两种方法要掌握书281练习：

195（26）；157（9）

--股权的评估，同无形资产283练习：

09（25）

（五）企业价值评估方法同一般收益法，预期年收益的计算311练习：

211（48）；219（48）；

09（48）

三、市场法（土地、建筑物）

（一）公式：

从定义出发30替代原则的体现

（二）思路：

1、确定三个或三个以上的比较案例（确定原则125，169）

2、分析，确定调整系数土地的使用年限的调整系数的计算126

建筑物环境成熟度的修正系数1/（1+r）n176

交易日期调整系数=评估日价格指数/交易日价格指数

练习：

213（12）

3、用调整系数调整三个参照物的价格

4、对三个调整后的价格求平均数就是评估值。

练习：

218（46）

（三）特例

基准地价系数修正法130评估值=基准地价*调整系数不用找三个参照物

“三价”的区别（简答）

四、其他要掌握的计算

1、应收账款的评估264例6-709（21）

2、应收票据的评估266练习：

214（20）到期值要注意有无带息，书P266例不带息；2007（20）带息（要讲，两种评估法及区别）

3、预付费用的评估，为剩余的收益，和摊销无关练习：

206（18）；207（20）

4、材料的评估值=剩余的材料量*离评估日最近的价格（和评估日近时为账面值，什么是账面值）252练习：

09（20）

5、几个财务指标的计算、定义、分类（流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率、投资报酬率、市盈率

6、企业价值评估的资产基础法（成本加和法）：

326练习：

208（27）

7、企业价值评估的市盈率法：

练习：

208（28）；215（28）

背折现率为10%，10年的各时间价值系数

1、被评估机组由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值为60万元人民币。

评估基准日为2006年5月1日，机组全新重置价为70万元。

其中主机占70%，辅助装置占20%，工艺管道占10%。

评估人员经过检测，确定主机、辅助装置和工艺管道的实体性贬值分别为20%、40%、30%。

该机组年产量为10万件产品，与目前该类经过技术改进的新机组相比，待估机组多用操作工人2人（行业内操作工人的平均人工费为每人每月1000元），评估基准日后前两年每年的超额能耗费用为2万元，之后每年的超额能耗费用为3万元。

评估人员测定，该机组尚能使用5年。

同时，由于市场供求的影响，要是产品不积压，每年只能生产8万件。

已知该类机组的规模经济效益指数为0.7，行业适用的折现率为10%，企业正常纳税（税率33%）。

则通过以上条件求该机组评估基准日的评估值。

2、某企业在长期的生产实践中形成了某种产品生产技术。

假定按国家规定可估价摊销。

现有类似技术上市，技术转让费为100万元，又知该企业有三项专有技术，其开发成本分别为70万元，100万元，120万元，相应的市价为90万、150万元、200万元。

试按市场调整法评估该技术诀窍的重置成本。

3、2002年底，甲公司与某国际投资银行签定了融资协议，具体内容包括：

2003年1月1日，该投资银行出资2亿元人民币，其中1亿元以2元/股的价格认购甲公司的普通股票，另外1亿元购买甲公司的特种债券，该债券期限为6年，年利率为2%，不计复利、每年付息、到期还本。

同时投资银行与甲公司还签订了有关企业经营的协议：

融资开始后的三年中的每一年，甲公司的净利润要比上一年增长15%，达不到增长要求的年份，投资银行都会将20%的特种债券以对应2元/股的价格转换为普通股股票。

2006年初，该投资银行计划将其持有的甲公司的所有权益（包括股份和债权）一次性的转让、评估机构对这部分权益进行评估，提供资料如下。

求最后的评估值。

资料：

（1）评估基准日：

2006年1月1日，评估基准日之前产生的股权及债权已结清。

（2）甲公司2002至2005年的净利润分别为5000万元、6000万元、7000万元、8000万元。

2005年的每股收益是0.8元。

（3）预测评估基准日后前3年每股收益保持每年10%的增长，之后进入平稳发展时期，年金收益为评估基准日后第三年的每股收益。

（4）考虑风险报酬率的差异，债权和股权使用折现率分别为5%和10%。

4、某保健品厂生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此，被某集团看中，欲收购该保健品厂，在评估过程中涉及到该厂库存口服液的评估。

经查实，该厂库存口服液账面价值为208950元，查实数量为2000瓶，账面记载的单价为105元/瓶，出厂价格为104.4元/瓶（含增值税）。

经调查，该产品的销售费用占销售收入的3%，销售税金及附加占销售收入的2%，销售利润率为20%，所得税税率为33%，试确定该产品的评估值。

5、某企业对库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍将满足正常需要，只是保管中的自然损耗为1%，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该燃料的评估值是多少？

资产评估试题_全国2009年4月自考试卷

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1．资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（　　　）

A．预测性B．公正性

C．咨询性D．现实性

2．评估资产的“在用价值”主要依据的是（　　　）

A．贡献原则B．替代原则

C．最佳使用原则D．预期原则

3．某设备购于2003年1月，2007年1月进行资产评估。

该设备在每天工作8小时的情况下，可以连续工作10年。

被评估设备的利用情况为每天工作12小时，但每年有2个月的季节性停产。

则该设备的成新率为（　　　）

A．40%B．50%

C．60%D．70%

4．某资产预计前三年的纯收益分别为3万元、2万元、1万元，第四年开始每年为3万元，折现率为10%，该资产的评估值约为（　　　）

A．26.7万元B．27.0万元

C．27.7万元D．30.0万元

5．新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（　　　）

A．实体性贬值B．功能性贬值

C．有形损耗D．经济性贬值

6．某企业一批设备需要评估，该批设备的配置、型号、购置时间、使用情况都大致相同。

该批设备的购置成本为600万元。

评估人员从中选择出5台设备进行评估，这5台设备的购置成本为80万元，重置成本为100万元，则该批设备的重置成本为（　　　）

A．480万元B．700万元

C．750万元D．800万元

7．同一项资产用两种或者两种以上的方法进行评估，会得到两种或者两种以上的评估结论，这时候应该（　　　）

A．选择评估值最高的方法和结论

B．选择评估值最低的方法和结论

C．把各个评估值进行算术或者加权平均

D．由评估人员根据价值类型等因素从中选择一个

8．在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（　　　）

A．工艺B．设计

C．材料D．价格

9．运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（　　　）

A．时间因素B．地域因素

C．功能因素D．技术因素

10．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（　　　）

A．材料价格没有大的波动

B．预算定额没有调整

C．建筑物原工程量是合理的

D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料

11．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（　　　）

A．市场法B．成本法

C．剩余法D．收益法

12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的平均投资收益率为10%，企业所得税率为25%。

该设备的功能性贬值约为（　　　）

A．18435元B．13825元

C．13586元D．2250元

13．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（　　　）

A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司

B．国有企业破产或出售

C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营

D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业

14．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（　　　）

A．127.70万元B．139.55万元

C．150.00万元D．175.00万元

15．标定地价是（　　　）

A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格

B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格

C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格

D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格

16．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（　　　）

A．专营权B．土地使用权

C．商标D．商誉

17．某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。

目前该专利权的贬值率为（　　　）

A．66.7%B．50.0%

C．33.3%D．25.0%

18．无形损耗对无形资产的影响在于（　　　）

A．使用价值B．已使用年限

C．价值D．名义使用年限

19．下列不属于无形资产成本特征的是（　　　）

A．弱对应性B．共益性

C．不完整性D．虚拟性

20．被评估的某材料系最近购入，当时共购入300件，单价600元，共发生运杂费等6000元，经盘点，该材料尚余200件，则该批材料的评估值为（　　　）

A．126000元B．124000元

C．122000元D．120000元

21．某企业前三年发生的坏账损失分别为100万元、110万元、120万元；前三年的应收账款余额分别为2000万元、2100万元、2200万元。

则该企业的坏账占应收账款的百分比为（　　　）

A．5.00%B．5.18%

C．5.24%D．5.45%

22．一批在产品为某种零部件2000件。

由于该产品已经停产，故无继续加工的价值，也无法对外销售。

该零部件系某种金属铸造而成，每件净重20千克，实耗金属材料22千克，加工费用为每件100元。

金属材料系3个月前购入，单价为15元/千克，现在市场价格为18元/千克。

则该批在产品的评估价值为（　　　）

A．660000元B．720000元

C．792000元D．860000元

23．在用低值易耗品评估中，确定成新率使用的方法从本质上讲是成本法中计算成新率的（　　　）

A．观察法B．使用年限法

C．修复费用法D．专家鉴定法

24．被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。

该股票过去每年股息为02元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。

评估时银行1年期存款利率为5%，确定风险报酬率为3%。

该批股票的评估价值为（　　　）

A．40000元B．25000元

C．20000元D．15000元

25．某厂以一生产线向另一厂投资，作价100万元，占总投资的40%，合作8年，按投资比例分配利润，投资届满后按生产线折余价值返还现金。

该生产线预计残值10万，可用10年。

目前已经合作了四年，被投资企业每年净利润保持在30万元的水平上，评估人员经分析，认为可以保持该水平不变，折现率取8%。

则该投资的评估价值为（　　　）

A．39.75万元B．47.10万元

C．60.33万元D．86.79万元

26．对于非上市股票的评估，一般作为评估值的是（　　　）

A．账面价格B．清算价格

C．内在价格D．市场价格

27．下列指标中，反映企业短期偿债能力的是（　　　）

A．存货周转率B．流动比率

C．投资报酬率D．应收账款周转率

28．某企业的投资总额为2000万元，其中长期负债与权益资本比例为5∶5，借债利息率为6%，经测定，社会无风险报酬率为5%，该企业的风险报酬率为3%，所得税率为25%，采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为（　　　）

A．7.00%B．6.25%

C．6.01%D．5.00%

29．将评估分为正常评估、评估复核和评估咨询是依据（　　　）

A．评估对象的不同

B．评估报告所提供内容和数据的繁简程度不同

C．注册资产评估师分工的不同

D．资产评估工作的内容不同

30．我国最早对资产评估报告制度进行规范的文件是（　　　）

A．《国有资产评估管理办法》

B．《关于资产评估报告书的规范意见》

C．《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》

D．《资产评估操作规范意见（试行）》

二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

31．以下属于资产评估工作原则的有（　　　　　）

A．独立性原则B．预期原则

C．科学性原则D．专业性原则

E．客观性原则

32．决定和影响价值类型的因素主要有（　　　　　）

A．市场条件B．评估的特定目的

C．资产的功能D．评估方法的选择

E．资产的状态

33．根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（　　　　　）

A．整体资产B．可确指资产

C．固定资产D．单项资产

E．不可确指资产

34．折现率的构成一般包括（　　　　　）

A．无风险利率B．风险收益率

C．超额收益率D．垄断收益率

E．通货膨胀率

35．引起建筑物实体性贬值的原因有（　　　　　）

A．建筑物自然老化B．建筑物的使用磨损

C．自然灾害引起的建筑物功能减弱D．人为破坏造成的建筑物功能减弱

E．建筑物存在设计上的缺陷

36．在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（　　　　　）

A．测算建筑物的更新重置成本

B．测算建筑物的复原重置成本

C．测算构造简单建筑物的重置成本

D．测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本

E．测算原工程量较合理建筑物的重置成本

37．流动资产包括（　　　　　）

A．现金B．应收账款

C．股权性投资D．在产品

E．长期债券

38．可以作为评估对象的长期待摊费用有（　　　　　）

A．自有机器设备大修理支出B．自有机器设备更新改造支出

C．租入机器设备大修理支出D．自有房产装修费用支出

E．租入房产装修费用支出

39．从产权的角度出发，企业价值评估范围应包括（　　　　　）

A．全资子公司B．控股子公司

C．企业产权主体自身经营的部分D．企业所拥有的闲置资产

E．非控股子公司中的投资部分

40．资产评估管理机构对资产评估报告书的运用可以实现的目的有（　　　　　）

A．了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平

B．对评估结果质量进行评价

C．作为产权交易作价的基础资料

D．为国有资产管理提供重要的数据资料

E．作为支付评估费用的依据

三、名词解释（本大题共2小题，每小题3分，共6分）

41．修复费用法

42．“七通一平”

四、简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）

43．简述中国资产评估准则的框架体系。

44．简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。

五、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）

45．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。

具体情况如下：

（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；

（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国（湖北自考网）家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：

若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。

估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：

请帮助评估人员计算

（1）该生产线的经济性贬值率；

（2）该生产线的经济性贬值额。

（计算结果以元为单位，取整数）

46．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。

2006年底对该建筑物进行评估。

假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。

要求：

（1）估算该建筑物的重置成本；

（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；

（3）估算该建筑物2006年底的价格。

（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

47．由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。

根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。

评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。

根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。

要求：

请帮助评估人员计算确定

（1）专有技术的折现率；

（2）专有技术各年的净收益；

（3）专有技术