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资产评估复习资料
Documentnumber：
WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
资产评估复习资料
·第一章总论
[领会]资产评估的概念、组成要素及特点
一、资产评估的概念：
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
这个时点被称为评估基准期，这个时间一般以日为单位。
二、资产评估主要由六大要素组成：
【201310单选】【201304多选】
1、评估的主体是指资产评估由谁来承担，即从事资产评估的机构和人员。
2、评估的客体是指资产评估的对象。
3、评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为。
4、评估的价值类型是对评估价值的质的规定。
5、资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。
6、资产评估程序。
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
三、资产评估具有以下特点：
【201404单选】
1、现实性，是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
2、市场性，表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算和报告结果必须接受市场检验。
3、预测性，是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
4、公正性，表现为公正性的技术基础，公正性的组织基础和评估人员与资产业务没有利害关系。
5、咨询性，是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
下列关于企业价值评估范围的描述中，正确的是（一般范围大于具体范围、一般范围即企业资产范围、具体范围即有效资产范围）,错误的是（具体范围是从法的角度界定）【201404单选】
在企业价值评估中，反映企业偿债能力的财务指标有（流动比率、速动比率、资产负债率）【201404多选】
四、资产评估业务基本事项：
【201510单选】
1、委托方和相关当事方基本状况。
2、资产评估目的
3、评估对象基本状况
4、价值类型及定义
5、资产评估基准日
6、资产评估限制条件和重要假设
7、其它需明确的重要事项
8、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧是不同的概念【201404单选】
五、资产基础法是采用一种方法或多种评估方法，根据企业资产扣除负债后的价值确定经营组合、企业所有者权益或企业股票价值的常用评估方式。
【201510名词解释】
[领会]简述资产的含义及类别
1、资产是一种权利；
2、资产是一种获利能力；
3、资产必须为某一主体所拥有和支配。
二、资产的分类【201304单选】【201304单选】【201510单选】
1、按资产存在的形态分类：
（1）有形资产，是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
（2）无形资产，是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、专有技术（非专利技术）、土地使用权、商誉等。
2、按资产是否具有综合获利能力分类：
【201404单选】
（1）单项资产，是指单台、单件的资产。
（2）整体资产，是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
3、按资产能否独立存在分类：
（1）可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产
（2）不可确指的资产，是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
4、按资产的流动性分类：
（1）短期资产
（2）长期资产
短期资产（如流动性资产）的变现性较活，而长期资产（如固定资产、无形资产）的变现性较弱
[领会]价值类型的作用、类别及其影响因素【201504单选】
一、价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。
价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：
1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。
2、价值类型制约资产评估方法的选择。
3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
二、根据《国际评估准则》，价值类型主要有：
【201304单选】
1、市场价值。
2、在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
3、投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
4、持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。
5、清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。
6、保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。
7、课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。
三、决定和影响价值类型的因素
1、评估的特定目的（经济行为）；
2、市场条件；
3、资产功能及其状态。
[领会]资产评估假设有哪几种【201310多选】
（1）继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
适用于资产能继续使用的情况。
（2）公开市场假设是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
适用于资产在市场上可以公开买卖的情形。
（3）清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
适应继续使用或公开市场条件都不适用的情形
4、公开市场的内涵：
【201510单选】
公开市场是指一个竞争新的市场，交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排他性。
5、再确认继续使用的资产是，必须充分考虑以下条件：
【201510多选】
1》资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；
2》资产上有显着的剩余使用寿命；
3》资产所有权明确，并保持完好；
4》资产从经济上、法律上是否允许转让他用；
5》充分地考虑了资产的使用功能。
[领会]资产评估的原则
一、资产评估的工作原则：
【201404单选】【201504单选】0.
1、独立性原则。
要求在资产评估过程摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。
2、客观性原则。
评估结果应有充分的事实为依据。
3、科学性原则。
在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
4、专业性原则。
要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。
二、资产评估的经济原则：
1、贡献原则。
是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献。
2、替代原则。
是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
【201310单选】
3、预期原则。
是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
三、资产评估准则体系简述【201510多选】
（一）、从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。
（二）、从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。
1、资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。
2、资产评估业务准则由于涉及面广，在纵向关系上分为以下四个层次：
第一层次为资产评估基本准则；第二层次为资产评估具体准则；资产评估具体准则分为程序性准则和实体性准则两个部分。
第三层次为资产评估指南。
包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范。
第四层次为资产评估指导意见。
是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。
[领会]资产评估程序的重要性表现在哪些方面
（1）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。
（2）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。
（3）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
第二章资产评估的基本方法【201304单选】
[领会]市场法的含义、前提条件及其参照物的差异调整因素【201404单选】【201504单选】【201504多选】
一、市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、应用市场法评估资产时，必须要具备的前提条件是：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场。
2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
三、参照物差异调整因素主要包括三方面：
1、时间因素。
2、地域因素。
3、功能因素。
[领会]市场法的运用程序【201404单选】【201310单选】【201504单选】【201304单选】
一、运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：
1、明确评估对象。
对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究属于（评估咨询）【201404单选】
2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。
3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
4、把被评估资产与参照物比较。
5、分析调整差异，得出结论。
6、资产中，适合采用市场法评估的是（通用设备）【201404单选】
7、被评估企业2008年5月购入特种钢材200吨，单价为4000元，2009牛2月购入300吨，单价为4500元.2010年5月评估时，企业尚存100吨，当时的市场价格为每吨4600元，则该材料的评估值应为（460000元）【201404单选】
8、某企业产成品实有数量为100台，每台实际成本60元，根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资等费用的比例为60:
40，根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料综合调整系数为，工资等费用综合调整系数为。
该产成品的评估值为（6960元）【201404单选】
9、对某企业进行整体评估，经核实，截至评估基准日的账面应收账款实有额为500万元，前5年应收账款余额累计1000万元，处理坏账金额累计50万元，则该企业的应收账款评估值为（475万元）【201404单选】
一般来说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。
2、企业价值评估时进行未来收益预测必须注意到因素【201510多选】
[识记]成本法的含义、成本法应用的前提条件【201304单选】
一、成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
二、成本法应用的前提条件：
1应当具备可利用的历史资料。
2、形成资产价值的耗费是必需的。
3.[识记]重置成本的分类及其对比【201310单选】【201410单选】
一、重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。
重置成本一般分为：
1、复原重置成本：
是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
2、更新重置成本：
是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
采用重置核算法估算的重置成本是更新重置成本【201510单选】
8.[领会]确定成新率的方法【201404单选】【201504单选】
成新率反映被评估资产的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
成新率的估算方法有以下几种。
（1）观察法
（2）使用年法限（3）修复费用法
10.[领会]收益法的含义、适用的前提条件及其优缺点【201310单选】【201504多选】
一、收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
三、应用收益法评估资产时，收益额通常是指被评估资产的评估基准日实际收益【201510单选】
13.[识记]收益额、折现率及其构成【201404单选】
一、收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。
对于收益额的确定，应把握两点：
收益额的构成：
（1）税后利润，即净利润；
（2）现金流量；（3）利润总额。
二、从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。
【201404单选】
三、风险越大，折现率与资本化率越高【201510单选】
折现率主要由以下三个部分组成：
1、无风险报酬率2、风险报酬率3、通货膨胀率
2、折现率本质上是特定条件下的收益率【201404单选】
3、某企业的资产负债率为60%，负债的利息率为8%，企业所得税率为25%.筹资费用忽略不计;国库券利率为5%，该企业的风险报酬率为6%,采用加权平均资本成本模型估测，该企业适用的折现率为（%）【201404单选】
4、在运用风险累加法确定风险报酬率时，不需要考虑的是（市场风险）【201404单选】
四、资产利用率是实际使用时间与计划利用时间的比率。
1.当资产利用率大于1时，表示资产实际已使用年限比比名义已使用年限长【201404单选】
14.[领会]资产评估方法选择需要考虑的因素有哪些【201310单选】【201410单选】【201310多选】
资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。
资产评估方法的多样性，为评估人员提供了适当选择评估途径、有效完成评估任务的现实可能。
（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。
（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
下列关于资产基础法的描述中，该方法也可称为成本加和法、该方法可评估企业价值、该方法可评估所有者权益价值、该方法可评估企业证券价值。
其中错误的是（该方法可评估企业证券价值）【201404单选】
调整资产评估行业内部、外部各种社会关系的准则是职业道德准则【201510单选】
我国资产评估管理由重视机构管理、项目管理向注重资产评估人员管理转变的标志是实行注册资产评估师制度【201510单选】
第三章机器设备评估
1.[领会]机器设备的特点【201310单选】
1、机器设备具有单位价值高、使用期限长的特点。
2、机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。
3、机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。
4、机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。
2.[识记]机器设备的核查方式及鉴定的几个工作阶段【201310单选】】【201410单选】【201504单选】【201504多选】【201304单选】
一、机器设备核查的方式可分为逐项清査和抽样核查两种。
二、机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定：
3.[识记]机器设备重置成本的构成【201404单选】【201410单选】
一、重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。
4.[领会]市场法评估机器设备时的比较因素有哪些
一、个别因素二、交易因素三、时间因素四、地域因素
5、属于估测机器设备实体性贬值率或成新率的是使用年限法、观测分析法、修复费用法【201510单选】
6、修复费用法的使用前提是设备的实体性贬值可补偿【201510单选】
7、机器设备发生经济性贬值原因【201510多选】
8、在用市场法评估机器设备时,应对被评估设备与参照物进行比较,其中属于个别因素的是（制造厂家）【201404单选】
9、在机器设备评估中，可能涉及规模经济效益指数的指标有（重置成本、经济性贬值、不可修复费用）【201404多选】
第四章房地产评估
1[识记]房地产的特征是什么
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：
（1）位置固定性
（2）耐用性（3）影响因素多样性（4）投资大量性（5）保值增值趋势
据最新统计，北京、上海等一线城市住宅成交均价远高于三线城市，其中最主要原因是由于保值增值性【201510单选】
房地产是三者的结合，该三者指的是（实物、权益、区位）【201404多选】
2、土地资产的特性
一、土地的自然特性表现在以下方面：
1、土地面积的有限性。
2、土地空间位置的固定性
3、土地使用价值的永续性和增值性。
4、土地的不可替代性。
二、土地的经济特性主要表现在以下几方面：
1、用途多样性。
2、经济地理位置的可变性。
3、可垄断性。
3[领会]土地资产价格的类型及特点【201310单选】【201504单选】【201304单选】
1、基准地价。
是指城镇国有土地的基本标准价格。
是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
2、标定地价。
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
3、土地使用权出让底价。
土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
4、转让价格。
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
5、出租价格。
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。
二、土地资产的价格特点：
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。
2、土地价格主要由土地的需求决定。
3、土地价格具有明显的区域性。
4、土地价格的上涨性。
4.[简单应用]影响地产价格的因素
地产价格评估而言，应考虑以下因素：
1、一般因素。
2、区域因素。
3、个别因素。
二、影响地价的一般因素有：
【201304单选】
1、行政因素。
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
2、社会因素。
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。
3、经济因素。
包括：
经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化。
4、其他一般因素。
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
三、影响商业用地土地价格的区域因素有：
1、商业繁华程度。
2、交通便捷度。
3、环境优劣度。
4、规划限制。
5、其他因素。
四、影响住宅用地土地价格的区域因素有：
1、位置；2、交通便捷度；3、基础设施保证度；4、公用设施完备度；5、环境质量度；6、规划规定；7、其他因素。
五、影响工业用地土地价格的区域因素有：
【201404单选】【201304单选】
1、交通便捷度。
2、基础设施完善度。
3、产业集聚规模。
4、环境质量5、规划限制。
6、其他因素。
六、影响地产价格的个别因素有：
1、位置因素。
2、地形地质因素。
3、面积因素。
4、地块形状因素。
5、土地利用因素
5、[领会]土地使用权评估的原则是什么
一、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。
土地估价中的替代原则可概括如下：
1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。
3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
二、最有效使用原则
应用这个原则时，应注意：
1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定，如城市闹市区中的街角地，其最佳用途应该为商业用地。
2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
如地块的建筑密度、容积率等。
3、应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
三、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。
四、供需原则
点。
但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法则。
其表现为：
1、价格独占性较强2、替代性有限
五、贡献原则
按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。
6.[领会]企业资产重组和改制中土地权属的处置方式有哪些
1、出让方式。
2、直接投资入股方式。
3、租赁方式。
10.[领会]土地使用权中成本法的含义、适用范围及程序
一、成本法的含义
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
二、成本法的适用范围
1、适用于新开发土地的评估。
2、适用于土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估。
3、适用于在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估。
三、成本法评估土地使用权的程序【201410多选】
1、估算土地取得费。
2、估算土地开发费。
3、估算税费。
4、估算利息。
5、估算利润。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用权评估值。
12.[领会]土地使用权评估中假设开发法的含义及步骤
假设开发法，亦称剩余法。
这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而确定估算待估土地价格的一种方法。
二、假设开发法评估的步骤
1、调查待评估土地的基本情况。
2、选择最佳开发方式。
3、估计建设期。
4、预测土地开发价值（楼价）。
5、估测开发建设总成本，6、租售费用、税金的估测。
7、计算地价。
[识记]建筑物评估中成本法的含义及建筑物成本的构成
一、建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。
成本法一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。
二、建筑物成本的构成：
1、建筑安装工程费。
2、前期费用。
3、其他费用。
4、间接费用。
5、合理利润。
6、资金成本。
7、税金。
[领会]简述建筑物重置成本的估算方法【201410单选】【201504单选】
估算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法等。
一、预决算调整法二、重编预算法三、价格指数调整法
[识记]简述建筑物评估的市场法的含义程序
一、市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
二、应用市场法评估建筑物的程序：
【201404单选】
1、资料收集。
2、选择作比较的交易实例。
这是最关键的一步。
3、交易行为的补正。
4、交易日期的修正。
5、区域因素的修正。
6、个别因素的修正。
7、市场法公式。
第五章无形资产评估
[识记]无形资产的特
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