《资产评估》复习资料.docx

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《资产评估》复习资料

第一章总论

容易出的题型：

单选（2题）、多选（2题）、名词解释（1题）、简答题（1题）

※表示重要考点

一、资产评估的概念

资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

主体：

资产评估机构；客体：

资产评估的对象

二、资产评估的特点※

现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

三、资产的分类※

按存在形态分类：

有形资产（固定资产，即机器设备、房屋建筑物）和无形资产（专利权、商标权、专有技术、土地使用权、商誉）

按是否具有综合获利能力分类：

单项资产和整体资产

按资产是否独立存在分类：

可确指资产和不可确指资产（商誉）

按流动性分类：

短期资产和长期资产（固定资产、无形资产）

四、资产评估的特定目的：

特定目的影响价值类型的选择

五、资产评估的价值类型：

※

市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值

决定和影响价值类型的因素：

特定目的、市场条件、资产功能和状态

六、资产评估的假设

继续使用假设、公开市场假设、清算（清偿）假设

七、资产评估的原则※

工作原则：

独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

经济原则：

贡献原则、替代原则、预期原则

八、资产评估程序定义：

广义和狭义程序区分教材P20

九、资产评估程序的内容※教材P22-28

第二章资产评估的基本方法

容易出的题型：

单选（3题）、多选（1~2题）、有可能有名词解释（偶尔）

一、市场法

市场上能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把该参照物价值直接作为被评估资产的价值；若找不到完全相同的参照物，则找类似参照物，按其市场价格再做差异调整，确定被评估资产的价值。

参照物差异调整因素主要包括：

时间因素、地域因素、功能因素

选择参照物时，一般选择三个或三个以上的可比参照物。

二、成本法※

评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重置成本*成新率

（一）重置成本

1、一般分为复原重置成本和更新重置成本。

一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。

它们采用的都是资产的现时价格，不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。

2、重置成本的估算方法

（1）重置核算法；

（2）物价指数法评估价值=历史成本×评估时物价指数/购建时物价指数=历史成本×（1+物价变动指数）

（3）功能价值法评估价值=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本

（4）规模经济效益指数法评估价值=（被评估资产产量/参照物产量）x×参照物重置成本

当规模经济效益指数为1时，即为功能价值法

（5）统计抽样法评估价值=某类资产账面历史成本之和×（某类抽样资产重置成本/某类抽样资产历史成本）

（二）实体性贬值：

由于使用和自然力作用形成的贬值

实体性贬值=重置成本×贬值率=重置成本×（1-成新率）

成新率=（重置成本-预计残值）×尚可使用年限/总使用年限=1-贬值率

贬值率=（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使用年限

实际已使用年限=名义使用年限*资产利用率

资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100%

（三）功能性贬值：

由于技术相对落后造成的贬值

功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

=复原重置成本-更新重置成本

（四）经济性贬值：

当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值

三、收益法※

1、未来收益有限时评估值=∑Ri/（1+r）i

2、未来收益无期限：

年金资本化法和分段法（注：

与企业价值评估中收益法运用的原理完全相同）

收益额可以是税后利润、现金流量、利润总额

折现率包括无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率

说明：

这一章主要会和后面所学的具体资产的价值评估结合使用

第三章机器设备评估※

容易出的题型：

单选（5题）、多选（1~2题）、有可能有名词解释（偶尔）、计算题（1题）

一、成本法※

机器设备评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）重置成本的确定

<1>重置核算法

A、外购设备

1、外购单台国内设备：

不需安装：

重置成本=市场价格+运杂费

需安装：

重置成本=市场价格+运杂费+安装调试费

2、外购单台进口设备

不需安装：

重置成本=（FOB离岸价+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

CIF到岸价=FOB离岸价+途中保险费+国外运杂费

需安装：

重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他

进口设备从属费用的计算：

国外海运费=货价×海运费率

国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率

关税=CIF到岸价*关税

消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税率）

增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率

银行财务费用=货价×费率

外贸手续费=到岸价×外贸手续费率

海关监管手续费率=到岸价人民币数×费率（×减税百分率）

3、外购成套需安装设备

重置成本=单台未安装进口设备重置成本综合+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

4、车辆重置成本

国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用

进口车辆重置成本=车辆CIF价格+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费

B、自制设备

非标设备重置成本=（不含主要外购件的主材费÷不含主要外购件的成本主材费率+主要外购件费）×（1+成本利润率）×（1+销售税金率）×（1+非标设备设计费率÷非标设备产量）

不含外购件的主材费=∑【（某主材净消耗量÷该主材利用率）×含税市场价格÷（1+增值税率）】

主要外购件费=∑【某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）】

<2>物价指数法

设备重置成本=设备历史成本×（1+环比物价指数）=设备历史成本×（评估日定基物价指数/购建时定基物价指数）

若为进口设备，重置成本=账面原值中到岸价格×（评估时外汇汇率/进口时外汇汇率）×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+关税税率）×（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）

<3>规模经济效益指数法

评估价值=（被评估资产产量/参照物产量）x×参照物重置成本

（二）实体性贬值

实体性贬值额=重置成本×（1-成新率）=重置成本×贬值率

成新率=设备尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

涉及到设备在使用过程中进行了大修或更新改造，实际已使用年限可用加权投资年限替代。

加权投资年限=∑（加权更新成本）÷∑（更新成本）

加权更新成本=已使用年限×现行更新成本

现行更新成本=原始投资额×价格变动系数

（三）功能性贬值

功能性贬值=超额投资成本引起贬值+超额运营成本引起贬值

超额投资成本引起贬值=复原重置成本-更新重置成本（若重置成本使用的是更新重置成本，则不考虑这部分贬值）

超额运营成本引起贬值=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

（四）经济性贬值

1、因生产能力降低造成经济性贬值

经济性贬值率=【1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x】×100%

经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率

2、因收益减少造成经济性贬值

经济性贬值额=设备年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）

3、因受环境保护限制而造成经济性贬值

二、市场法略

第四章房地产评估

容易出的题型：

单选5个，多选1-2个，名词解释1个，简答可能1个，计算1个

一、土地使用权评估的特点

1、土地资产及其分类

2、土地资产特性：

自然特性、经济特性

3、土地资产价格体系：

价格类型

4、影响地产价格的因素

※5土地使用权评估的原则：

替代原则、最有效原则、变动原则、供需原则、贡献原则

二、土地权属及其处置

1、土地权属类型

※2、企业资产重组与改制中土地权属的处置

※三、土地评估方法

（一）市场法

待估土地评估值=比价案例土地价格×

×

×

×

年限修正系数=[1－（1+r）-m]÷[1－（1+r）-n]

m：

待估土地使用权剩余年限，n：

比较案例土地使用权剩余年限

若是以基准地价为基础，则修正系数中，公式计算不变，只是分子中的年限为实际出让年限或转让年限，分母中的年限为最高出让年限。

容积率修正系数=

容积率=建筑面积÷土地面积

（二）收益法

评估值=

*[1—

]（有期限）A指土地收益，r为还原利率，n为收益年限

=

（无期限）

（三）成本法

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（无期限）

利息=（土地取得费+税费）*土地开发期*利率+土地开发费*土地开发期*利率*50%

利润=（土地取得费+税费+土地开发费）*利润率

土地增值收益=（土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润）*土地增值率

土地价格=无期限土地价格*[1—

]（有期限）

（四）假设开发法

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

楼价现值，建筑费现值注：

计算时均折算为现值计算

专业费用=建筑费*一定比例

利息=（地价+建筑费+专业费用）*利率

利润=（地价+建筑费+专业费）*利润率

税费=地价*税率

租售费用经验确定

根据等式及指标计算式关系，解以地价为未知数的一元一次方程，可求得地价

四、建筑物评估的特点

1、建筑物及其分类

2、建筑物评估特性

3、建筑物评估时需考虑因素

※4、建筑物评估的原则

五、建筑物评估方法

（一）成本法

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1、重置成本：

（1）预决算调整法（自己看书）

（2）重编预算法（自己看书）

（3）价格指数调整法

重置成本=建筑物历史成本*

（定基物价指数）

=待估建筑物历史成本*（1+环比物价指数）（环比物价指数）

2、实体性贬值

（1）使用年限法

实体性贬值率=

*100%

成新率=

*100%=1-贬值率

（2）打分法

成新率=结构部分合计得分*结构部分评分修正系数+装修部分合计得分*装修部分评分修正系数+设备部分合计得分*设备部分评分修正系数

实体性贬值=重置成本*贬值率=重置成本*（1-成新率）

3、功能性贬值一般与实体性贬值合并

4、经济性贬值

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率（年收益净损失额相等时）

=

（年收益净损失额不相等时，将损失折现）

（二）市场法略，自己看书

（三）残余估价法

建筑物价格=

=

具体运用：

1、建筑物和土地年总纯收益=年总收入-年总费用

2、土地年纯收益=土地价格*土地还原率（或土地收益率）

3、建筑物纯收益=建筑物和土地年总纯收益-土地年纯收益

4、建筑物折旧率=1/剩余使用年限*100%

5、建筑物价格=建筑物纯收益/（建筑物还原率+建筑物折旧率）

第五章无形资产评估

容易出的题型：

单选3个，多选1个，计算1个

一、无形资产评估的特点

1、无形资产的特点

2、无形资产的分类

3、影响无形资产评估价值的因素

二、无形资产评估的程序与方法

1、评估程序：

注意如何鉴定无形资产

2、方法：

收益法、成本法

二、无形资产评估一般方法应用公式

（一）收益法：

无形资产评估值=最低收费额+

最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让机会成本

转让成本分摊率=

机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用

无形资产收益额=销售收入*销售收入分成率*（1-T）

=销售利润*销售利润分成率*（1-T）

销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率

利润分成率=追加利润现值之和/利润总额现值之和（边际分析法）

=

（约当投资分成法）

购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利润率）

无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+适用成本利润率）

（二）成本法：

无形资产评估值=无形资产重置成本*成新率

自创无形资产重置成本

=∑（物质资料实际耗费量*现行价格）+∑（实耗工时*现行费用标准）（财务核算法）

=市价*成本/市价系数或=市价*成本利润率=市价*（1-销售利税率）（市价调整法）

外购无形资产重置成本

市价类比法

物价指数法无形资产账面成本*

成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%

二、专利权评估

（一）收益法

超额收益=【（使用专利权技术产品价格-不使用专利权技术产品价格）*销售量】*（1-T）

=【（使用专利权技术产品销售量-不使用专利权技术产品销售量）*（价格-单位成本）】*（1-T）

=【（使用专利权技术产品单位成本-不使用专利权技术产品单位成本）*销售量】*（1-T）直接测算法

超额收益=销售收入*销售收入分成率*（1-T）=销售利润*销售利润分成率*（1-T）

利润分成率法

将差额收益按折现率及收益期限折现即为专利权评估的价值

（二）成本法略

三、专有技术、商标权、计算机软件评估方法与专利权相似略

四、商誉评估

（一）割差法

商誉评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）

（二）超额收益法

1、超额收益资本化价格法

商誉的价值=

=

被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估价值之和*100%

2、超额收益折现法

商誉价值=

各种专项无形资产评估的特点、程序、考虑因素略，自己通过看教材复习。

第六章流动资产评估

出题题型：

单项选择3~4题，多选1题

一、流动资产评估的特点

1、内容：

现金、存款、应收账款、预付款、存货、短期投资、其他

2、流动资产特点：

周转速度快、变现能力强、形态多样化

3、评估特点

4、评估程序

二、实物类流动资产评估

（一）材料

1、近期购进库存材料：

账面价值和市场价值接近，可用历史成本法或市场法

2、购进批次间隔时间长，价格变化大的库存材料：

以最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为评估值

3、购置时间早，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料：

市场法

4、超储积压物资：

核定数量和质量，扣除贬值

（二）低值易耗品：

成本法

评估值=全新成本价值*成新率

（三）在产品：

成本法和市场法

（四）产成品及库存商品：

1、成本法：

若评估日与完工日接近，评估值=产成品数量*单位产品账面价值

若评估日与完工日相距较远，产成品评估值=产成品实有数量*（合理材料工艺定额*材料单位现行价格+合理工时定额*单位小时合理工时工资、费用）=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资、费用成本比例*工资、费用综合调整系数）

2、市场法

三、债权类及货币类流动资产评估

（一）应收账款及预付账款的评估

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

坏账比例=评估前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款余额

（二）应收票据的评估

1、本金加利息法：

应收票据评估值=本家*（1+利息率*时间）时间为出票日到评估日

2、贴现法：

应收票据评估值=票据到期值-贴现息

贴现息=票据到期值*贴现率*贴现期贴现期为评估日到到期日

（三）待摊费用、预付费用和短期投资

1、待摊费用：

看其形成的具体资产价值来确定，如果该资产中已进行了评估，则此价值为零

2、预付费用：

考虑是产生效益的时间在评估日后才是评估的对象，否则为零。

预付费用评估价值=全部预付费用/全部期限*剩余期限

3、短期投资：

公开挂牌交易的，以评估日的收盘价计算确定；不能公开交易的，可按本金加利息法确定

（四）现金和各项存款：

实有额即为评估值

第七章长期投资与其他资产投资

出题题型：

单项选择3~4题，多选1题

一、长期投资评估及其特点

1、长期投资概念：

这里指狭义的长期投资

2、长期投资的分类

3、长期投资评估的特点：

对资本投资；对被投资企业的偿债能力和获利能力的情感

4、长期投资评估程序

二、有价证券投资的评估

（一）债券投资评估

1、上市债券：

现行市场价格作为评估价值，一般是以评估日的收盘价作为评估值，一般不得高于证券交易所公布的同种债券的卖出价

2、非上市债券

（1）每年支付利息，到期还本的债券：

P=I*（P/A,R,n）+P0*（P/F,R,n）

（2）到期一次还本付息债券：

P=本利和*（P/F,R,n）

（二）股票投资评估

1、上市股票：

现行市场价格作为评估价值，一般是以评估日的收盘价作为评估值

2、非上市股票的评估

（1）优先股：

P=A/R，若要进行转让，则是股息和转让市价按资金时间价值原理求现值

（2）普通股：

固定红利模型：

P=D1/r；

红利增长模型：

P=D1/（r-g）

g的确定方法：

历史数据分析法；

发展趋势分析法g=剩余收益中用于再投资的比例*企业股本利润率

三、股权投资的评估

评估方法：

收益法未来收益折现

四、其他资产及其确认

第八章企业价值评估

一、企业价值评估特点

1、企业及企业价值注意理解记忆

2、企业价值评估的特点

二、企业价值评估的范围与程序

三、企业价值评估的因素分析

1、应考虑因素

2、财务分析：

企业偿债能力：

流动比率、速动比率、资产负债率

企业营运能力：

存货周转率、应收账款周转率

企业盈利能力：

投资报酬率、销售利润率、每股利润、每股股利、市盈率

四、企业价值评估的收益法

1、年金资本化法

每年收益相等P=A/r

每年收益相近先将相近的收益的复利现值算出来，处以对应的年金现值系数，算出年金，然后再除以折现率

P=【

】/r

2、分段法

P=

+

若从第n+1年开始，预期收益按某一固定比率g等比增长

P=

+

折现率和资本化率的确定：

β系数法折现率=无风险报酬率+β（社会平均收益率-无风险报酬率）

风险累加法风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率