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资产评估复习资料

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第一章

一、资产评估的假设：

持续使用假设、公开市场假设、清算假设

1、在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（  C   ）。

A、清算假设   B、公开市场假设  C、持续使用假设  D、持续经营假设

2、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（   A   ）。

A、清算假设  B、公开市场假设  C、持续使用假设   D、持续经营假设

3、适用于资产评估的假设有（ABD）

A、持续使用假设B、公开市场假设C、持续经营假设

D、清算假设E、交易假设

二、资产评估的工作原则有：

独立性原则、客观性原则、科学性原则

1、资产评估的工作原则有（C）

A、独立性B、客观性C替代性D科学性

2、下列不属于资产评估的科学性原则是指（ACE）。

A.选择适用的价值类型和方法B.由包括科技专家组成的资产评估队伍 

C.制定科学的评估方案D.以充分科学的事实为依据

E.遵循科学的评估程序

第二章

β系数体现的是市场的期望收益率变动对资产期望收益率变动影响的程度

资产风险补偿=资产市场（平均）风险补偿*β系数

资产期望回报率=无风险利率+资产风险补偿

=无风险利率+资产市场风险补偿*β

=无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）*β

第三章

一、机器设备的经济寿命：

指机器设备从开始使用，到因继续使用会造成经济上不合算而停止使用所经历的时间。

所谓经济上不合算是指使用该设备不能继续获得纯收益。

经济寿命与其本身的物理性能、技术进步速度、设备使用情况、维护状况，以及外部经济环境有关。

二、机器设备的物理寿命：

指机器设备从开始使用起，到由于有形磨损的原因造成不能够继续正常工作而予以报废为止所经历的时间，其大小取决于机器设备本身的制造、使用状况、保养和正常维修情况。

1、机器设备的经济寿命是指（B）。

A．机器设备从使用到报废为止的时间

B．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间

C．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间

D．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间 

2、影响机器设备物理寿命的因素有（ABE）

A.机器设备的使用强度B.机器设备的维修保养水平C.同类设备的使用强度

D.机器设备的经济用途 E.设备的自身质量

3、机器设备的的经济寿命受下列因素影响的有（ABCD）

A物理性能B技术进步速度C设备生产产品的市场情况

D设备使用人员的技术水平E设备配套情况

4、机器设备寿命按其性质可分为（ＣＤＥ）

Ａ法定寿命　Ｂ市场寿命　Ｃ物理寿命　　Ｄ经济寿命　　Ｅ技术寿命

三、机器设备的复原重置成本评估：

重置成本=重置直接费用+重置间接费用

设备的购建成本资料保存完整，可直接找到其直接费用和间接费用，调整为

现时价格或费用标准来确定其重置成本。

四、更新重置成本评估：

对象：

经过重大技术改革的设备，大修理采用新材料、零部件、元器件，几经更新技术性能大有提高、接近或基本接近先进技术水平的设备。

更新重置成本总额=更新重置的各种直接消耗量按现行价格和标准来计算+按现行价格计算的见解费用。

1、按复原重置成本评估

某机床按现行市价购置，每台为5万元，运杂费为800元，安装调试费中原材料400元，人工费600元。

按同类设备安装调试的间接费用分配，间接费用为每天人工费用的75%。

求该机床的重置成本。

直接费用：

　机床重置购价50000元　运杂费800元

安装调试费1000元　直接费用总额51800元

间接费用：

600×0.75=450元

该机床的重置成本＝51800＋450＝52250元

2．按更新重置成本评估（适用于技改和大修设备）

某企业一台自制设备成本为30万元，其中钢材占40%，铸铁占20％，人工费占30％，管理费占10％。

按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20％，人工节省10％。

通过市场调查得知，自制设备自制造以来，钢材价格上升80％，铸铁价格上升50％，工时成本上涨100％，管理费按工时分摊的额度上升40％。

试计算该自制设备的重置成本。

解：

钢材30×40%×（1－20%）×（1＋80%）＝17.28（万元）

铸铁30×20%×（1-20%）×（1+50%）＝7.2（万元）

材料成本17.28+7.2=24.48万元

人工成本30×30%×（1－10%）×（1＋100%）＝16.2（万元）管理费用30×10%×（1－10%）×（1＋40%）＝3.78（万元）

该自制设备的更新重置成本＝24.48+16.2+3.78 ＝44.46（万元）

3．对被评估的机器设备进行模拟设置，按现行技术条件下的设计，工艺，材料，标准，价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（Ａ）

Ａ更新重置成本　Ｂ复原重置成本　Ｃ完全重置成本　　Ｄ实际重置成本

五、用加权投资年限确定实质性贬值：

使用对象：

经过大修、技术更新改造或追加投资的机器设备。

实体性贬值率=

加权投资年限=

=

原始投资的更新成本=价格变动系数*原始投资额

１．被评估设备购建于1985年,账面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年对设备进行评估,假设从1985年至1995年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年。

评估时设备的加权投资年限为（）年

答案:

（1）评估时设备的现行成本，即更新成本为：

30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）

（注：

∑（账面原值×价格变动率）=设备现行成本合计，2.6为20年的复利终值系数）

（2）评估时设备的加权更新成本为：

设备的加权更新成本=∑（更新成本×已使用年限）

30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）

（3）设备的加权投资年限=∑（加权更新成本）／∑（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）

六．物价指数法：

适用于数量较多，价值较低，技术进步不快的大宗资产的评估。

定基：

资产重置成本=被评估资产的账面价值*定基物价指数（

）

定基物价指数=

环比：

资产重置成本=被评估资产的账面价值*环比物价指数相乘（

）

１．某台被评估资产1978年构建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120%，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180%，则该设备的重置全价为（Ｄ）万元。

Ａ１０　　　　Ｂ１８　　　　　Ｃ１２　　　　　　Ｄ１５

第四章

一．对写字楼、商场等可以产生收益或潜在收益的可正常经营使用房地产用收益法进行评估

二．对公司、学校、教堂等用于公益事业或特殊用途的房地产用成本法股价

三．小计算题：

单位价格=总价格÷土地面积

楼面地价=土地价格÷建筑总面积=土地单价÷容积率

容积率=建筑总面积÷土地总面积

１．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（Ｂ）元/平方米。

A．1000　　　　　　B．1500　　　　C．2100　　　　　D．2800

容积率=建筑总面积/土地总面积　　建筑密度=基地面积/建筑面积

土地单价=土地总价/土地面积　　楼面地价=土地单价/容积率

四．1.纯收益按等差级数增长

收益按等差级数递增，收益年限无限：

P=

B为等差

收益按等差级数递增，收益年限有限：

P=（

）

2.纯收益按等比级数增长

收益按等比级数递增，收益年限无限：

P=

收益按等差比数递增，收益年限有限：

P=

第五章

一．无形资产转让价格的支付方式分为总付、提成支付、混合支付三类。

1.总付.总付是指买卖双方谈妥一项无形资产的价格后，由买方按价格的现值一次或分期付清。

这种支付方式的价额不随无形资产买方的收益多少而变化，对卖方来说是利多弊少，对买方来说是弊多利少。

2.提成支付。

提成支付是以受让方的销售额或利润额或产品数量为基础提成支付。

在提成支付的合同中规定提成的基础和提成比例。

3.混合支付。

混合支付要求买方首次在合同开始执行时支付转让费总额的一部分，剩余部分按照规定的办法提成。

首次支付则的一部分称为入门费或最低收费额。

P267多选（3）

二．无形资产评估的程序

1.了解委托方评估目的，并作充分沟通。

2.签定委托合同，明确评估目的、对象、评估基准日等各项评估要素;

3.产权界定、确定产权归属;

4.现场勘察，详细了解委托方生产、经营、管理及未来发展等状况;

5.指导委托方填报基础评估资料。

6.市场调研，资料检索，分析相关市场需求，技术指标、经济指标、产业政策、行业信息等

7.专家论证，评定估算，三级审核;

8.出具正式评估报告。

三．销售收入分成率或利润分成率的确定

销售收入×销售收入分成率×（1—所得税率）

=销售利润×销售利润分成率×（1—所得税率）

故，销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率／销售利润率

销售收入分成率的确定是以销售利润分成率为基础的。

而利润分成率的确定，是以无形资产带来的追加利润在利润总额中所占的比例为基础的。

确定利润分成率的方法主要有边际分析法、约当投资分成法等。

关注P265单选（3）

四．无形资产价值评估的前提

无形资产的适应能够产生超额利润，是无形资产价值评估的前提。

如果一项无形资产的使用，不能够给对方带来预期的超额利润，对买方来讲也就没有投资购买的价值。

现实中，总之超额利润一般表现为与使用该无形资产前相比所产生的追加利润。

关注P266单选（8）

第六章

非上市债券的价值评估

（一）定期支付利息到期还本的债券评估

采用有限期收益法，P=

Rt／（1+r）

]+A／（1+r）

P:

债券的评估值Rt：

第t年的预期利息收益r:

折现率

A：

债券面值t:

评估基准日到利息支付日的时期n：

评估基准日到债券到期日的期限

１．某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为12%，按年付息，到期还本。

评估时债券购入已满一年，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账。

评估时，国库券年利率为8%。

考虑到企业所拥有债券为非上市债券，不能随时变现，据企业财务状况等因素，确定风险报酬率为2％，因此测定该种债券的折现率为10％。

试求该企业拥有的债券价值。

P=120000×12%/（1+10%）+120000×12%/（1+10%）＾2+120000/（1+10%）＾2=13091.９１+1190０.８３+9917３.5５=12416５.２９（元） 

（二）到期一次还本付息的评估

1.P=F／（1+r）

P:

债券的评估值F:

债券到期时本金和利息之和n:

评估基准日到债券还本付息的期限r:

折现率

2.采用单利计算，F=A（1+mr）

采用复利计算，F=A（1+r）

A：

债券面值m:

债券的期限或计息期限r:

债券利息率

零息债券价格计算方式：

P=A／（1+r）

１． 被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不记复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（Ａ）元。

A.137117　　B.172000　　C.118000　　　D.153380

分析：

P=F×（1+i）-n=100000×（1+4×18%）/[1+（10%＋2%）]2

２．被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张，每张面值1万元，债券利息率每年为9%，复利计息，到期一次还本付息。

评估基准日至债券到期还有两年，若适用折现率为15%，则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于（Ｂ）万元。

A.109　　　　B.116　　　　C.122　　　D.154

 P=F／（1+i）＾n=100×1×（1+9%）＾5/（1+15%）＾2

３．非上市债券的评估类型可分为（CE）。

A．固定红利模型      B．红利增长模型    C．每年支付利息，到期还本型

 D．分段模型          E．到期后一次性还本付息型  

第七章

一、低值易耗品成本法下成新率的确定依据为（实际损耗程度）----单选

1 ．采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应根据（ C）。

 A．已使用月数 B．已摊销数额 C．实际损耗程度 D．尚未摊销数额 

在对低值易耗品进行评估时，由于使用期限短，一般不需考虑其功能性损失和经济性损失，成新率计算公式为：

成新率=（1-低值易耗品实际已使用月数/低值易耗品可使用月数）*100%

在用低值易耗品的评估价=全新成本价（即现行市价）*成新率

二、流动资产具有什么特点？

------多选

（1）流动性强；

（2）周转速度快；（3）形态多样性；

流动资产具有（ABC）特点

A、周转速度快B、变现能力强C、形态多样化D、占用数量的固定性

三、近期购进库存材料的评估

例：

企业中某材料是两个月前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。

根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。

该材料的评估价值为=100*（150+1500%300）=15500

第八章

一、企业价值评估内容------P278的单项选择7，8，9

1、企业（投资）价值评估模型是将（A）根据加权平均资本成本进行折现

A.预期自由现金流量B.预期股权现金流量C.股利D.利润

2、运用市盈率作为乘数评估出的是企业的（C）

A资产价值B投资价值C股权价值D债权价值

3、在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用（B）模型进行估价。

A股利折现B股权现金流量C预期自由现金流量D净利润

4、企业价值评估的一般前提是企业的（B）

A独立性B持续经营性C整体性D盈利性

（整体性）是企业持续经营的保证；

5、企业价值的大小的决定因素（D）

A独立性B持续经营性C社会性D盈利性

6、企业价值评估中，主要是对企业整体性的评估，而非单项资产的评估。

-------可能考判断。

二、简答题：

1.商誉与商标的区别和联系：

区别如下：

1>商誉通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。

而商标是商品和商业服务的标记，是商品生产者或经营者用以标明自己所生产或销售的商品，或是商品服务者用以标明自己所提供的服务，以区别于其他同类商品或服务的标记。

2>商誉起源于企业或产品被市场认可和认知之后，商标可以在或早于产品萌芽期产生。

3>商誉是外在的客观评价，商标则是主观的寓意其未来的价值和祝福。

4>商誉是靠企业主动去维护，商标可以申请注册用法律手段保护其利益。

5>商誉给企业带来的利益没有时间限制，商标如果是申请注册了的，则在商标法认可的法定时间段得到法律强制性的保护。

6>商誉受到侵害不易举证，注册商标侵权了有法律条款约束，并且后者有具体赔偿办法。

总之，对企业来讲，商誉和商标都是无形的权利，但前者要靠企业道德和修养建立，后者可以直接申请法律手段而产生。

联系如下：

商标可以作为商誉的载体，成为企业品牌经营的内容。

由于商标的特定性，无形、抽象的商誉获得了具体的载体，使得消费者能够识别、区分特定商标所应对的产品。

这种区分功能使商标成为承载消费者信任关系的特定对象，这种信任关系就是商誉。

体现了产品的竞争优势，具有财产价值。

将抽象、无形、不确定的商誉固定在商标符号上，该财产价值就成为商标权的价值源泉。

商标不是智力成果，除了商标符号的特色及其新闻效应带来的吸引力外，商标没有专属于符号自身的财产价值。

所以，单纯注册一个符号，不会产生经济价值，商标的价值来源于商誉。

2.资产评估的经济原则是什么？

一、贡献原则。

某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于该资产对于其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。

二、替代原则。

替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近似）的价值。

替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料进行比较，分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。

三、预期收益原则。

预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预计净收益，即预期的获利能力。

预期的获利能力越大，资产的价值就越高。

四、供求原则。

资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的市场价值则体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状况。

五、最佳使用原则。

指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。

最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下。

能够使估价对象产生最高价值的利用方式。

3、企业价值评估的用途

主要是服务于企业产权的转让或交易，企业的兼并收购，企业财务管理，证劵市场上的投资组合管理。

（1）企业产权转让及兼并收购分析中的企业价值评估

在企业产权转让及兼并收购活动中，企业的购买方需要估计目标企业的公平价值，企业的转让方或被兼并企业也需要确定自身的合理价值，双方在各自对同一企业价值的不同估计结果基础上，进行协商谈判达成最终的产权转让或兼并收购要约。

（2）企业财务管理中的企业价值评估

企业价值最大化是大多数企业的财务管理目标，因而认识影响企业价值的因素和企业价值决定的机理，是企业经理人员和财务管理人员通过制定企业财务决策和企业发展战略，确保企业最大化的前提。

企业价值评估是经理人员管理企业价值的一项重要工具，它在企业管理中的重要性日益增长。

（3）证劵市场上投资组合管理中的企业价值评估

1.证劵市场上的投资者可分为消极型投资者和积极型投资者。

2.消极型投资者往往主要通过证劵投资类型的多样化来降低风险，获取收益，他们一般不关注某个企业的价值。

3．积极型投资者分为市场趋势型投资者和证劵筛选型投资者。

市场趋势型投资者是通过预测整个股票或债券市场的未来变化趋势来进行证劵的买卖投资的，他们关注的只是整个证劵市场的价格水平，并不关注某个企业的价值高低。

证劵筛选型投资者想象他们有能力在证劵市场上挑选出那些价值被低估的企业证劵进行投资，因而对企业真实价值的评估是证劵筛选型投资者进行投资的重要依据。

4、普通股评估的常见几种模型？

答：

普通股的价值评估通常按其股息收益趋势分为固定红利模型、红利增长模型、分段式模型和几何随机模型四种方法。

1.固定红利模型。

应用于企业经营比较稳定、红利分配固定，且能够保证在今后一定时期内红利分配政策比较稳定的普通股评估。

其前提是将剩余权益全部用于股利分配。

2.红利增长模型。

该模型用于成长型企业股票评估。

该模型是假设股票发行企业没有将剩余收益全部用于股利分配，而是将剩余收益的一部分用于追加投资，扩大企业的在生产规模，继而增加企业的获利能力，最终增加股东的获利能力，是股东获得的红利呈逐渐增长趋势。

3.分段式模型。

对于具有很大风险的股票市场来说，不确定因素很多，前两种模型都太过于模式化，与实际情况不符，很难适用于所有的股票评估，分段式模型则是为了避免前两种的缺点而产生的。

4.几何随机模型。

引入了股利增长的随机概念。

三、计算题：

（A卷）

1．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为100万元，2003年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2004年6月对该设备进行评估，评估基准日为2004年6月30日。

现得到如下数据：

（1）2000——2004年，该类设备的定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；

（2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；

（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；

（4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60％，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准的80％。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

要求：

（1）计算该设备的重置成本；

（2）计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）；

（3）计算该设备的功能性贬值额；

（4）计算该设备的经济性贬值额；

（5）计算该设备的评估值。

（以万元为计算单位，计算结果保留两位小数）（200612分）

【答】

（1）计算该设备的重置成本：

重置成本＝100×（120％÷105％）＋15×（120％÷110％）＝142.787（万元）

（2）计算该设备的加权投资年限：

加权投资年限＝[100×（120%÷（105％）×4＋15×（108％÷103％×2））]÷[120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）]＝539.6916÷142.787＝3.78（年）

成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91%

（3）计算该设备的功能性贬值额

功能性贬值额=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）×5.3349=21.45（万元）

（4）计算该设备的经济性贬值率

经济性贬值率＝[1－（8％÷1）0.7]×100％＝14.46％

经济性贬值额=（142.787×77.91%-21.45）×14.46%=12.98（万元）

（5）计算该设备的评估值=142.787×77.91%-21.45-12.98=76.82（万元）

3、计算

待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率≤50%，土地使用年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为2年，第一年投入60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米，折现率为30%。