某高档商品房建设项目可行性研究报告.docx
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某高档商品房建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1建设项目概况
1.1.1建设项目简介
项目名称：
名仕花园（以下简称本项目）
项目位置：
本项目位于某市高新区广场西路西侧，新区北街以北，乐天大街以南，西侧为某高级中学。
项目宗地现状：
本项目用地南北长约295米，东西长约218米，用地范围内土地状况良好，由北至南高度落差约1米，地块形状规则，地势较平坦，区域基础设施平均水平为“六通一平”。
项目规模：
本项目所占用土地净用地面积66068.60平方米（合约99.10亩，无代征路）,土地用途为商住，土地使用权类型为出让，使用权终止日期为2080年1月4日。
根据建设单位提供的本项目规划设计方案，本项目拟建总建筑面积264980㎡，其中地上部分建筑面积为229980㎡，其中：
点式住宅建筑面积124180㎡，板式住宅建筑面积41800㎡，综合楼建筑面积52000㎡，商业建筑面积10000㎡，幼儿园建筑面积2000㎡；地下部分建筑面积35000㎡，其中包括地下双层停车场约1500个地下停车位；另有地上车位2000个。
项目综合容积率为3.48，建筑密度为21%，绿化率为42%，高层建筑均为剪力墙结构，最高建筑物万为32层。
项目设计总户数1672户。
本项目具体技术经济指标如下：
净用地面积（㎡）
66068.6
居住总户数（户）
1672
总建筑面积（㎡）
264980
地上建筑面积（㎡）
229980
其中
点式高层住宅（㎡）
124180
板式高层住宅（㎡）
41800
综合楼（㎡）
52000
商业（㎡）
10000
幼儿园（㎡）
2000
地下建筑面积（㎡）
35000
容积率
3.48
建筑密度（%）
19.56
绿地率（%）
35
停车位（个）
1700
其中
地上车位
200
地下车位
1500
1.1.2建设单位简介
本项目的建设单位为某某房地产开发有限公司，具有国家三级房地产开发资质，公司注册资本人民币柒仟万元，法定代表人某某，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），公司住所地为某开发区广通南路，其经营业务范围包括：
房地产开发、经营。
1.2项目建设的必要性
一、项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要
根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。
城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。
所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。
本项目建设依据城市规划原则与要求，集中建设居民住宅小区和商业服务街，无疑将加快高新区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。
二、项目建设是加快促进房地产业发展，壮大城市经济的需要
某市作为拥有540万人口的大市，但城市建设和城市经济发展缓慢，对全市经济社会发展的带动辐射作用不强。
加快某城市建设，是某市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。
根据某市政府发展的规划纲要的要求，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区。
本项目的开发建设坚持“以人为本，责任为重，科学管理，稳健经营”的理念，立意高远，规划科学，设计超前，功能完善，不仅实现了城市存量资产的增值增效，促进了高新区乃至全市房地产业的发展，为促进高新区和某中心城市经济发展具有积极意义。
三、项目建设是满足高新区居民和企业职工日益增长的住房需求的需要
改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。
追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。
目前，市区居民收入已达7600余元，人们的收入水平与现时商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。
因此，建设各类经济实用房，解决城区居民住房需求，是目前小区开发建设的优势所在。
自2002年以来，作为某城市新兴的工业企业区，某高新区凭借优越的地理位置、优良的投资环境、优惠的投资政策，吸引了国内外企业投资办厂，目前入区企业达到260家，加之某职业技术学院新校区、某技术学院新校区、某中学等一批学校（职业培训中心）和商业服务性企业入区发展，以及搬迁入区的市、区单位的不断增加，高新区内的常住人口快速扩大，致使区内现有的商品住房和商业服务用房建设已经不能满足需要。
特别入区企业员工队伍的迅速壮大，加之商品住房房源短缺，为了解决企业内部职工的困难，部分企业和单位不得不在市区内为员工整体租房或集体购房，这不仅加大了职工购房成本和生活负担，也造成了市区内房价增长和资源浪费。
本项目属商业用房和商品住宅综合开发项目。
项目建成后，能够满足高新区居民和新建企业员工的住房需求，帮助企业解决员工生活、住房等后期后勤社会化问题。
因而，从帮助企业解决后顾之忧，稳定员工生活，保证企业正常生产，促进企业快速发展方面而言，从满足居民生活服务需求来讲，实施本建设项目是非常必要的。
四、项目建设是促进消费增长、加快经济发展的需要
近20年多来，我国国民经济稳步发展，人民生活水平不断提高，温饱问题基本解决，沿海发达地区及部分大中城市已经走向小康。
1995年撤地设市以来是某经济社会发展最快最好的时期，但是从拉动经济增长的因素上分析，某市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到65%以上，而消费对经济增长的贡献率仅35%左右。
也就是说，某经济的快速增长主要得益于国家实施西部大开发战略和积极的财政政策的机遇。
然而，随着国家积极的财政政策向稳健的财政政策的转变，随着国家宏观调控政策的深入实施，全市投资规模增幅将逐步下降，投资对经济增长的拉动作用将缩小。
保持经济快速增长，加快经济社会发展，关键是要刺激消费增长，扩大消费规模，提升消费效益水平，加大消费对经济增长的贡献率和拉动力。
而对于某高新区，近年来入区企业快速增加，工业经济发展迅速，但是服务业设施建设落后、规模小，服务业在高新区经济发展中所占地比重很小，造成了高新区产业结构的非均衡性，造成了与既定的高新区发展方向的偏差。
本项目的实施，对刺激高新区房地产消费的增长，扩大房地产消费规模，对促进高新区商业设施的完善提高，加快服务业发展，推动高新区经济发展向工业和服务业共同发展的转变具有重要意义。
1.3项目建设的可行性
一、项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求
九十年代初，我国住房制度改革已实质性启动，目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡，适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。
国家已明确规定，取消福利分房政策，党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止，通过房地产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇中低收入家庭的住房需求，通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题，以逐步达到居民住房的小康目标。
本项目的建设开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆、都将按照城市规划、土地以及房地产开发销售管理等相关的法律、法规和政策规定。
因此，在国家法律法规、政策规定以及产业发展导向的层面上讲，本项目的建设是允许的、可行的。
二、项目建设符合高新区城市规划和发展方向
本项目位于某市高新区广场西路西侧，新区北街以北，乐天大街以南，西侧为某高级中学。
根据《某市城市总体规划》、《某市城市近期建设规划》、《某高新技术产业开发试验区中西部控制性详细规划》，本项目所处区域规划为住宅区域，本项目规划设计定位为以商品住宅和临街商业用房开发为主的综合开发项目，符合城市总体规划和高新区中西部控制性详细规划的土地用途要求。
本项目可以解决高新区居民和新建企业员工住房生活问题为主，以提升区域临街商业用房规模与价值为目的。
本项目设计、建设坚持超前的理念，遵循美观大方，经济实用，环境优雅，设施完善的原则，在住宅开发上将现代风格，户型设计上既体现端庄大气，又彰显时尚美感，在套形上大中小兼有，以经济实用的中型套形为主，小区环境上突出绿色园林式的环境艺术，整体气势恢宏，在配套服务设施上坚持以人为本，完善到位，满足住户生活需求。
在临街商业用房开发建设上，规划超前，设计科学，结构合理，美观实用，既能体现高新区主干道和商业中心街的功能，又能彰显高新区快速发展和城市建设的价值，因此，从土地使用、开发定位以及发展风格、发展方向上来讲，本项目符合城市规划要求，符合城市住宅小区的发展要求，是合理的、可行的。
三、项目建设得到了高新区管委会及有关部门的大力支持
本项目所处道路两侧多为农村宅基地。
区域综合开发建设一直比较落后，建筑的密度、规划的科学性较差，土地价值和商业价值没有得到的开发利用。
同时也影响了高新区城市发展的整体形象和服务业的快速发展。
本项目的实施对于加快区域土地综合开发，提升区域土地资源和商业价值，推动城市建设和城市品位、功能的提高，促进高新区房地产业、商贸流通业、服务业的发展，对于解决高新区居民和新建企业员工的住房困难，满足群众快速增长的物质生活需求，均具有较大的促进作用和积极意义。
高新区管委会对本项目的实施一直给予了高度重视和支持，为项目的建设创造良好的外部环境和条件。
四、项目建设赢得了金融部门的肯定和支持
某某房地产开发有限公司自成立以来，公司资产良好，财务管理规范，具有良好的信誉度和声誉。
此次，某某房地产开发有限公司在某高新区管委会的大力支持下，实施建设本项目意在建设一个高档住宅小区和临街商业区，其规划设计功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合高新区房地产市场需求实际，符合高新区居民和新建企业员工的愿望和购买力，销售前景良好，资金回笼快。
经过与有关商业银行接洽后，均看好本项目，表达了愿意给予资金支持的愿望。
因此，在资金保障上本项目是可靠的、可行的。
1.4项目可行性研究的依据
本项目的可行性研究的依据有：
1.开发商有关情况及项目提出的背景；
2.拟建项目的土地费用及土地使用证；
3.拟建项目的市政建设条件等；
4.拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；
5.建设单位提供的拟建项目规划设计方案总平图及技术经济指标；
6.资金筹措与使用计划的构想；
7.某市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；
8.国家发改委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
1.5项目主要技术经济指标
1.5.1项目总投资
项目投资估算总计为73977.45万元，具体如下：
序号
项目
合计
1
土地费用
4899.62
2
房屋建安工程费用
54136.00
3
前期费用
1624.08
4
城建规费
1644.36
5
室外工程费
2706.80
6
工程监理费
568.43
7
管理费
1311.59
8
销售费用
2183.84
9
不可预见费
3453.74
10
建设投资
72528.45
11
财务费用
1449.00
12
项目总投资
73977.45
1.5.2项目计算期
项目计算期为48个月，其中建设期历时24个月，经营期历时39个月，建设期与经营期交叉进行。
1.5.3项目资金筹措及使用计划
项目资金的年度投资使用计划详见下表：
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
1
总投资
73977.45
39002.37
33998.21
653.06
323.80
1.1
建设投资
72528.45
38302.37
33249.21
653.06
323.80
1.2
建设期利息
1449.00
700.00
749.00
0.00
0.00
2
资金筹措
73977.45
39002.37
33998.21
653.06
323.80
2.1
资本金
16073.70
16073.70
0.00
0.00
0.00
2.3
银行贷款
10000.00
10000.00
0.00
0.00
0.00
2.4
销售收入回款再投入
46454.75
12228.68
33249.21
653.06
323.80
2.5
建设期利息
1449.00
700.00
749.00
0.00
0.00
1.5.4项目经济效益水平
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
1
销售收入
109192.00
13078.80
49596.00
31098.00
15419.20
1.1
住宅收入
87192.00
13078.80
43596.00
21798.00
8719.20
1.1.1
住宅销售面积
217980.00
32697.00
108990.00
54495.00
21798.00
1.1.2
住宅单位售价
4000.00
4000.00
4000.00
4000.00
1.2
商业收入
10000.00
0.00
3000.00
4500.00
2500.00
1.2.1
商业销售面积
10000.00
0.00
3000.00
4500.00
2500.00
1.2.2
商业单位售价
10000.00
10000.00
10000.00
10000.00
1.3
停车位收入
12000.00
0.00
3000.00
4800.00
4200.00
1.3.1
停车位数量（个）
1500.00
0
375
600
525
1.3.2
停车位单位售价
8.00
8.00
8.00
8.00
2
销售税金
6005.56
719.33
2727.78
1710.39
848.06
2.1
营业税（5%）
653.94
2479.80
1554.90
770.96
2.2
城市维护建设税（7%）
45.78
173.59
108.84
53.97
2.3
教育费附加（3%）
19.62
74.39
46.65
23.13
3
土地增值税（2%预征）
1091.92
130.79
495.96
310.98
154.19
4
销售净收入
102094.52
12228.68
46372.26
29076.63
14416.95
1.5.5项目偿债能力
依据“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“损益表”，可知偿还贷款年份在第2年，第2年还本付息额为11449万元，用于偿还贷款的资金来源为12374.05万元。
依据相关公式计算借款偿还期为1.93年,满足贷款机构的要求，项目具有较强的偿还贷款能力。
1.5.6项目财务评价指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
73977.45
2
总销售净收入
万元
102094.52
3
利润总额
万元
28117.07
税前
4
可分配利润
万元
17539.06
税后
5
税后投资利润率
23.71%
6
全部投资内部收益率
39.59%
税后
7
全部投资财务净现值
万元
11634.71
税后
8
静态投资回收期
年
2.52
税后
9
动态投资回收期
年
2.72
税后
全投资财务内部收益率39.59%大于基准收益率12%；财务净现值11634.71万元大于零；动、静态投资回收期均小于项目的总开发期4年。
1.6可行性研究结论及建议
1.6.1主要研究结论
（1）项目地理位置较好，房地产市场前景广阔，能够较快回笼资金；
（2）项目财务评价的各项财务指标均达标，经济上可行；
（3）项目抗风险能力优秀。
1.6.2建议
（1）项目的基础设施建设要做好规划和建设方案的设计，以超前的眼光建设高标准和高承载量的城市基础设施，防止后续的重复开挖；
（2）建设单位应严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。
（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的拆迁安置及开发等全过程策划。
建议投资单位以灵活、多样的经营方式，做好招商宣传工作。
（4）加强对银行借款的使用和管理。
积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。
第二章项目背景
2.1某市概况
2.1.1基本介绍
某是陕西东部的新兴中等城市，她东濒黄河，西倚西安，南靠秦岭，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之称，今是西北地区的“东大门”。
境内地势以渭河为轴线，划分为南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。
某市现辖一区（临渭）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和高新技术开发区，110个镇，73个乡，13个街道办事处，196个乡镇办，180个社区居委会，3221个村委会，17882个村民小组，总人口5518763人（户籍人口），全市总面积1.31万平方公里。
境内交通发达，连霍、西禹高速公路，108、310国道，101、106等7条省道，同陇海、西延、西韩、西南等6条铁路纵横交错，构成四通八达的交通网络。
县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居陕西省各市之首。
某中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。
通讯便捷，全市固定电话（含小灵通）用户数94.84万部，其中乡村电话61.6万部，无线移动电话用户229.29万部，互联网宽带用户达14.52万户，均居陕西省第二。
2.1.2自然资源
1、地形地貌
某市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。
地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：
秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。
地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在330～2645米之间。
2、气候水文
某市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。
除秦岭山区外，年日照时数2009小时～2528.1小时，年均气温11.5℃～13.6℃，0℃以上积温4250.3℃～5022.9℃，在于10℃积温3780.8℃～4509.4℃，光能辐射量118.7～134.18千卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。
无霜期为199天～224天，年降水量508毫米～608毫米，年均降水量570毫米。
风向以东北风为主，年平均风速2.56米/秒。
某市地表水资源量8.88亿立方米，地下水资源量15.1亿立方米，全市水资源总量20.06亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的4.4%。
流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。
3、动物植物
生态条件多样，生物资源丰富。
全市有野生维管植物190余科800多属2500余种，栽培植物150多种，其中粮食作物17种，经济作物7种，蔬菜作物34种。
野生动物360余种，其中鸟类211种，兽类150多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物23种。
秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。
家禽家畜20多种，人工栽培干鲜果树种类20种226个品种上，绿化树种20多种，观赏植物50科120属400种1000多个品种。
林业用地38.7万公顷，林木蓄积量868.1万立方米，森林覆盖率达29.3％。
天然草场14.8万公顷。
4、矿产资源
某境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。
已探明矿藏51种，可开发利用的矿产资源38种，其中能源矿产3种，煤、铀、地热；金属矿产13种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产22种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。
原煤地质储量255亿吨，已探明储量50亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。
钼矿探明储量150万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉2.76万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。
黄金储量和产量均居全国地级市第三位。
石灰石探明储量1.08亿吨，大理石储量1.3亿立方米，年产水泥240万吨。
分布在9县（市、区）的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。
大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。
5、人文旅游
某市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。
丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。
全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级24处，居全省各市第二。
有国家级重点风景名胜区两处。
以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立，72峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。
省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。
少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。
2.2某市经济社会发展状况
2.2.1经济发展
2010年，某市国民经济延续了2009年以来复苏向好势头，实现了快速发展的预期目标。
据测算，2010年全市实现生产总值801.42亿元，较上年增长15%。
其中，第一产业增加值128.94亿元，增长7.3%，第二产业增加值394.55亿元，增长20.7%，第三产业增加值277.93亿元，增长10.6%。
农业生产稳步增长。
全年农林牧渔业实现总产值227.6亿元，按可比价较上年增长7.5%。
粮食产量264.2万吨，增长7.8%，是连续第八个丰收年份，其中夏粮产量126.3万吨，增长8.0%，秋粮产量137.9万吨，增长7.5%。
全市蔬菜产量191.8万吨，增长11.1%，水果产量254.24万吨，增长7.0%。
肉、蛋、奶产量分别为17.83万吨、8.57万吨、33.56万吨，依次增长12.8%、10.1%、13.2%。
工业生产高开趋走。
今年规模以上工业呈现出前半年高开高走，后半年逐月回稳的态势，全年实现工业总产值938.24亿元，增长34.8％；实现增加值305.17亿元，增长23.1%。
固定资产投资持续增长。
全市固定资产投资增速虽较上年大幅回落，但仍保持了较高的增长态势，全年全社会固定资产投资742
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